分期合同范文
时间：2023-03-28 07:42:51
导语：如何才能写好一篇分期合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
出卖人：XXX(以下简称甲方)
联系地址：联系电话：
买受人：身份证号：
家庭地址：联系电话：
甲、乙双方本着自愿的原则，就所认购的商品房达成如下协议：
1、甲方开发位于街的，现房出售。
2、甲方同意乙方采用分期付款的方式购买甲方开发的栋单元号，建筑面积为平方米，单价为元/平方米，总价为元整。
3、分期付款方式
首付：
第二次与年月日付
第三次与年月日付
……
4、乙方应在本协议书签订后至年月日前，带齐相关资料到XXXX物管处签订《商品房买卖合同》，同时交清购房款，乙方交付的购房首付款无息转为购房款的一部分。
5、若乙方未在本合同第3条约定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该物业另行出售，乙方购房首付款不予退还;甲方在本合同第3条约定的时间内，若将乙方所认购物业另行出售，则甲方双倍退还乙方所付购房款。
6、乙方保证本合同的姓名、身份证号、联系方式准确、有效。否则，因此造成的责任及后果均由乙方承担。
7、本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院起诉。
8、本合同壹式贰份(甲乙双方各持壹份)，经双方盖章或签字即生效。双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废。
甲方：乙方(签章)：
签订时间：年月日
关于购房分期合同协议书
出卖人：XXX(以下简称甲方)
联系地址：联系电话：
买受人(以下简称乙方)：身份证号：
家庭地址：联系电话：
甲、乙双方本着自愿的原则，就所认购的商品房达成如下协议：
1、甲方开发位于孝感市火车站胜利街的阳光美苑物业，现房出售。
2、甲方同意乙方采用分期付款的方式购买甲方开发的XXXX栋单元号，建筑面积平方米，单价为元/平方米，总价为元整。
3、分期付款方式
4、乙方应在本协议书签订后至年月日前，带齐相关资料到XXXX物管处签订《商品房买卖合同》，同时交清购房款，乙方交付的购房首付款无息转为购房款的一部分。
5、若乙方未在本合同第3条约定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该物业另行出售，乙方购房首付款不予退还;甲方在本合同第3条约定的时间内，若将乙方所认购物业另行出售，则甲方双倍退还乙方所付购房款。
6、乙方保证本合同的姓名、身份证号、联系方式准确、有效。否则，因此造成的责任及后果均由乙方承担。
7、本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院起诉。
8、本合同壹式贰份(甲乙双方各持壹份)，经双方盖章或签字即生效。双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废。
甲方：乙方(签章)：
签订时间：年月日
购房分期合同协议书阅读
甲方：
乙方：
鉴于：
1、双方业已对所售房产的全部信息作充分沟通和交流;
2、在乙方支付完毕全部房产款项后，双方依照本合同签订正式的《商品房买卖合同》并按照该合同办理房产权证。
为此，双方达成以下协议：
第一条房屋的基本状况
甲方将位于兰州市西固区西固中路478号“辰光金座”小区，房号为幢单元号房，面积为平方米商品房转让给乙方。
第二条计价方式与价款
1、双方同意按建筑面积计算房屋价款，该房屋单价为每平方米元(大写)，总金额(大写)。
2、上述价款不包括交易、权证等所需的其他税金和费用，法规规定由甲方承担的甲方承担。
第三条付款方式及期限
1、协议签定后5日内乙方支付(大写)，剩余款项于年月日前一次性付清。
2、上述款项全部结清后，双方在10日内签署《商品房买卖合同》并据以办理房产权证等相关手续。
第四条房屋交付
甲方收到乙方付款五日内，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用。
第五条违约责任
乙方如未按本协议规定的时间付款，应当按照逾期金额每日支付千分之五的违约金，逾期30日以上的甲方有权解除本协议。
第六条协议解除协议时相关事项的处理
1、因乙方逾期付款而导致甲方解除本协议，甲方只需书面通知乙方即可将本协议解除，而无需再经法律程序解决。
2、甲方于本协议解除后一个月内，将乙方已支付的购房款在扣除乙方应承担的的违约金(按总房价款的15%计算)及房屋折旧后，将剩余的款项返还给乙方。若乙方还造成甲方其他损失的，乙方应当进行赔偿，甲方有权直接将损失在上述款项中扣除。
3、本协议解除后，乙方应将房屋立即交付甲方。若乙方已对房屋进行了装修，在不损毁房屋的情况下能够拆除的，由乙方自行拆除，与房屋附着一体不宜拆除的归甲方无偿所有。
第七条其他约定
1、因履行本协议发生争议，由双方协商解决，协商不成的，由房产所在地人民法院处理。
2、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。
甲方(签章)：乙方(签章)：
法定代表人：委托人：
篇2
（二）贷款利息的计收：贷款人和借款人应当按照借款合同和中国人民银行有关计息规定，按期计收或交付利息。贷款的展期期限加上原期限达到新的利率档次时，从展期之日起，按新的期限档次利率计收。逾期贷款按规定计收罚息。
（三）贷款的贴息：根据国家政策，为了促进某些产业和地区经济的发展，有关部门可以对贷款补贴利息。对有关部门贴息的贷款，承办银行应自主审查发放，并根据《贷款通则》有关规定严格管理。
（四）贷款停息、减息和免息：除国务院规定外，任何单位和个人无权决定停息、减息、和免息。贷款人应当根据国务院的决定，按照职责权限范围具体办理停息、减息和免息。
分期车辆抵押借款合同
甲方：_______________（借款人）
性别：_______________
身份证号：_______________
地址：_______________
电话：_______________
乙方：_______________（出借人）
性别：_______________
身份证号：_______________
地址：_______________
电话：_______________
甲方因本人生产或经营需要，向乙方申请借款，并以自有车辆作为抵押物，经当事方协商一致，乙方同意出借并签定本合同内容。
第一项借款事项
第一条借款内容
借款总金额：人民币_____元，大写_______________.
借款期限：自年月日起至年月日止，共计_____天。月利息_______.
第二条借款的支付及偿还
1.借款的支付：借款及抵押手续办妥后，乙方将借款金额一次性支付给甲方或转入甲方账户。
2.借款的偿还：本借款在到期日一次性还清本息。
3.甲方可以提前还款，但必须提前15天通知乙方。
第三条违约责任
1.如果甲方到期不能全额偿还本借款，则从逾期之日起，对未偿还部分加收/天的违约金，逾期超过十日的，视为甲方彻底违约，乙方可以解除本借款合同，要求甲方支付合同总借款金额2%的违约金；
第二项抵押事项
第四条甲方确认抵押资产为其本人所有，一切手续合法、有效，该资产在抵押前无任何经济纠纷和违法责任，否则甲方承担全部法律责任。
第五条抵押物事项
1.汽车种类及牌号：_______________
2.车架号：_______________
3.发动机号：_______________
第六条抵押物的保管
1.抵押物由乙方保管，在抵押期间，乙方无偿使用该车辆，保证该车辆无任何交通事故及违章。若是由于车辆自身原因或自然损坏，不可抗力等因素造成的车辆损失，免除乙方赔偿责任。
2.甲方必须连同与抵押车辆相关的钥匙、机动车登记证书、行车证、购车发票、购置税、养路费、保险单据、户口本原件及身份证复印件交由乙方或中间人保管。
第七条抵押物的处置
1.抵押期间，甲方对抵押车辆做出的任何处置均无效。
2.甲方如不能按时还款，自逾期天后，乙方则可以变卖抵押物以挽回损失，甲方同时签署《逾期变卖委托书》。
第八条抵押期间，发生下列情形之一，乙方有权提前处置抵押物
1.借款人被宣告失踪，而其财产代管人拒绝履行本合同的；
2.借款人丧失民事行为能力，而监护人拒绝履行本合同的；
3.借款人死亡或宣告死亡而其财产合法继承人拒绝履行本合同的；
4.借款人不履行还款义务或有其他缺乏偿债诚意的行为；
5.借款人卷入或将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力；
6.借款人变更住所。通信地址。联系电话等事项未在5日内及时通知的。
第三项其它规定
第九条费用的承担
1.如果甲方不能按期还款，在争取乙方同意的情况下可以展期。
2.有关抵押、借款产生的一切费用均由甲方承担。
第十条本合同生效条件
本合同自当事人签字之日起生效。
本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，其余在有关部门备案。
甲方：_______________ 乙方：_______________ 见证人：_______________
篇3
买受人（以下简称乙方）：_________
保证人（以下简称丙方）：_________
上列甲乙双方就机器的买卖事宜，订立合同如下：
第一条 甲方向乙方保证，根据本合同的各项条款，将机器售予乙方，乙方买受。
第二条 买卖价款与付款条件规定如下：
（1）总金额人民币：_________元。
（2）付款方式：_________
a。于本合同成立时，即付预付款_________元。
b。余款_________元，在交货试机完成后，分二十期平均摊付。
c。分期付款的交付日期，以订金付日该月的次月开始，每月二十日之前截止。 d。为支付上述分期付款，乙方应与丙方以共同汇出的名义，汇出支票二十张付予甲方。支付日期订于机器交付之时。
第三条 交货的时间与方法规定如下：
（1）交货时间_________月_________日前。
（2）交货地点约定于乙方的_________工厂，应安装妥后，并先行试机。
（3）交货方法于试机完成后，甲方应将机器交付予乙方，乙方则须依第二条第（2）项第d款的约定，将二十张分期付款的支票支付予甲方。
第四条 机器的所有权暂由甲方保留，待乙方付清第二条的全部货款时，再将所有权移转予乙方。
第五条 机器交货之后，若因不可抗力的因素，而致机器毁损、遗失时，一切责任归由乙方负担。
第六条 丙方与乙方须连带对甲方保证，对本合同必须负担的一切债务（除货款债务外，包括毁损、赔偿债务）并负完全支付的责任。
第七条 乙方或丙方若发生下列事项，则与本合同有关的债务毋需通知催告，即自动消失，分期付款的利益，所有余款皆必需一次付清。
（1）乙方或丙方的支票无法兑现，或停止付款时。
（2）乙方或丙方因滞纳租税，或有破产、和解及其他类似判决上的情形的。
（3）就机器发生被依法扣押或先予执行等情形的。
（4）机器因乙的故意或重大过失，以致毁损、灭失的。
（5）乙方从未支付第二条的分期付款时。
（6）其他违反本合同的事项。
第八条 乙方应根据正确用法使用机器，并由优秀的管理人员负责保管。
第九条 乙方发生第七条情形的，即失去使用机器的权利，且该机器必须归还甲方。
第十条 若发生第九条的情形，甲方可对撤回的机器作适度的评估，并据货款与评估之间的差额作为损害赔偿金，联同已收取的货款，抵销债务，如有余额则退还乙方。 第十一条 甲方需保证机器的性能完全与说明书（如附文）相符，且交货后一年内自然发生的故障，甲方亦需负责修理。
第十二条 机器交货后经三个月的，除前条规定的情形外，甲方不负保证所有瑕疵的责任。即使交付后三个月内，亦只容许交换机器，因机器故障而发生的损害，甲方不
负其责。
第十三条 有关本合同乙方的债务，期满后的赔偿金定为_________元。
第十四条 对于机器，乙方需为甲方办理由总货款扣除预付款的余额作为投保火险的金额，并为保险金请求权设置质权的手续，其费用由乙方负担。
第十五条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第十六条 其他约定事项：_________
第十七条 甲乙双方于_________年_________月_________日前至公证处办理公证事宜，认同本合同各条款金钱债务及机器给付义务并载明应径受强制执行。 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。
出卖人（甲方）（签字）：_________ 买受人（乙方）（签字）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 签订地点：_________ 签订地点：_________
保证人（丙方）（签字）：_________
篇4
关键词：分期付款/失权条款/抵押权/所有权保留
「 正 文
随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标，是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法律问题需要解决。所以，对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定，有着重要的理论和实践的意义。
典型的债权担保方式，根据我国《担保法》的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产（不动产物权）或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款（方式），即出卖人与买受人约定，如买受人一次怠于付款，买卖合同当然失其效力（失权条款），或者买受人因此丧失期限利益，应立即支付全部价款（期限丧失条款）；或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于房屋上设定抵押权（抵押权设定条款）；或者出卖人在全部价款支付以前，保留标的物所有权（所有权保留条款），诸此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：
（一）失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1／10以上， 出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1／5.我国《合同法（草案）》第164 条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1／4时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔偿。
（二）抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保（注：参见赵立红：《公房出售地分期付款与房屋抵押》，《法学》1992年第3期，第24页。）。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙，乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同，一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押，更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。
篇5
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米，单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米），总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个（待交钥匙时一次交清）。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失，即甲方在逾期交房期间的房租（从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元），和因未交小房将来租小房的费用（620元/年*3年=1860元）；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商，应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活，才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择： 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此，该案的原告只能选择第一种或第二种方法，而其诉讼请求正是第二种方法的表现。但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法，关键是分析两者的关系。 第113条第一款是关于损害赔偿的规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此， 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定。《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式。损害赔偿通常要与实际损害相符，而违约金数额与实际损失并无必然联系，即使在没有损害的情况下也应该支付违约金。对于本案，如果支付补偿性违约金（逾期交房在九十日内，以每日100元计）不足以补偿原告所遭受的损失，被告还需要承担损害赔偿责任，以弥补违约金的不足部分。这时，违约金与赔偿金可以并用。但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额。因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额，就要使用损害赔偿，而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则。所以，原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失，则只能按照实际损失赔偿；2.未超过实际损失，按实际相加的数额赔偿。因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前，曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得。此后原告在发现被告有不能履约的危险，并通知被告自己将不办理贷款手续时， 被告却未有任何表示。这时，原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务，所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
篇6
关键词：授权制度；合同管理；合同审批制度
一、企业合同管理制度的内容
1.合同审批制度
企业合同的审核内容主要包括：（1）合同签订的根据是否可靠，准备的文件与材料是否齐全；（2）合同涉及的项目条款是否到位，资金是否合理合法；（3）合同之中的相关指标与技术是否与国家规定相符；（4）合同约定之中的费用是否与有关规定相符，是否能够达到合同目的；（5）签约对方是否具备签约资格，如有签约人看其信誉如何；（6）合同中的具体条款中的权利与义务对签约双方是否公平等。
2.授权制度
企业的合同管理制度是在合同的签订与履行中逐渐树立起来的，对于合同的谈判、签署等都应该有具体的履行、负责人，而且一定要有实际可行的具体规范。根据合同的性质与标准开展权力的划分，明确授权的对象与范围，实现权责统一，确保合同管理的科学性与有序性，有助于对合同开展综合的管理，便于以后追究相关责任。
3.合同报告制度
合同报告制度是有效确保企业健康运行的一个有效方法。合同报告制度主要包括：在企业会议中实施汇报制度；在合同订立阶段，有关部门应根据拟定的合同、具体的职员与相关分配等，在会议中向决策领导予以汇报；在合同起草时期，相关部门应把草拟中出现的问题向有关部门进行请示与汇报；在合同谈判时期，相关负责部门与工作人员应该对谈判的对象予以主体资格审查并予以汇报。只有建立起报告制度，才可以有效确保企业合同管理的高效性与透明性，有效避免相应的风险问题。
二、企业合同签订要点和履行中的管理
1.合同签订的注意事项
如果企业合同签订的流程不够规范，签订的合同之中相关约定不够清晰，或者文字的表述不够准确，将会使企业落入合同诈骗的陷阱，导致经济与责任的纠纷，从而给企业带来巨大的损失。所以，在合同签订过程中，一定要予以注意。（1）合同签订之前应该由企业风险控制部门草拟合同的范本，然后由合同的主管单位依据实际情况在合同之中填写金额、数量、单价以及费率等信息。（2）由合同谈判以及合同主办部门确认合同内容。如果是重大的合同，则需要风险控制部门相关人员加入到合同谈判之中。合同谈判牵涉到别的部门的情况下，其他部门的人员也应该积极配合。对于已有模板的合同且合同内容与条款和实际业务符合时，则应该由合同的主办部门填写合同，合同一定要通过书面形式确认。
2.合同履行过程中的监督管理
通过监督管理合同的履行情况，能够在第一时间了解合同的执行状况及合同中存在的问题，能及时掌握出现的问题，从而为风险控制提供一定的时间，能有效减少甚至避免违约情况的出现。合同履行的监管主要包括以下内容：（1）合同签订之后，合同的主管部门应即刻与相关部门联系，准备并履行合同的相关工作；（2）合同在签字、盖章，而且在约定的生效条件实现之前，不可以实际履行。在签订的合同生效之后，合同相关人员应全面履行合同内容；（3）公司任何人员发现当事人不根据合同约定履行义务时，应该即刻通知主办部门，然后主办部门应该根据相关法律对当事人进行书面催促或者提出索赔等。在提出催促函或者提出索赔时，都应该经过风险管控部门的审核；（4）各部门或人员在收到对方的催促函与索赔函时，都应该马上交至合同主办部门，然后由风险管控部门协调主办部门予以适当处理。
三、企业合同档案管理的主要环节
1.建立合同档案范围
合同档案管理首先应该确定合同档案的范围，主要包括：合同的正本与附件的原件以及复印件；合同审核材料；资信调查材料；合同谈判、签订一直到履行过程中的信函、电子邮件、传真等；争议处理中产生的和解协议书、决定书、民事谈判书；合同履行中所签订的补充协议等。这些资料都应该以存档的形式保存下来。
2.履行合同档案保管的要求
在企业合同履行完成或者合同的权利与义务终止之后，相关主管部门应及时整理出合同档案，然后根据合同编号，备全合同档案资料，然后向相关行政部门提交一份材料清单，通过行政部门确定之后，由合同的主办部门移交给相关行政部门合同原件，然后由行政部门予以装订保存。
四、结语
现代企业合同管理制度已经不是约定、承诺以及签订等简单的内容，其是科学、全方位的企业管理制度中的一个重要组成部分。科学、有效的企业合同管理制度能够提高企业的管理水平，为企业带来较大的经济效益。
作者:张薇 单位:中国航发四川燃气涡轮研究院
参考文献：
[1]张迪妮.基于创新与实践探索的企业合同管理制度研究[J].江苏商论,2016(33):68-69.
篇7
【关键词】水针镇痛；气囊；分娩；分析
分娩是正常育龄妇女所必然经历的一种自然生理过程，无痛分娩或分娩镇痛研究也是产科工作中的一项重要内容。我院为寻求一种符合生态、安全、有效、简便,孕妇易接受的镇痛自然分娩方法，于2009年至2011年采用水针镇痛联合气囊分娩技术，报道如下。
1资料与方法
1.1临床资料 100名初产妇均为正常足月妊娠，年龄22～34岁，孕周35～43周，且符合以下条件：宫颈必须成熟，以宫口开大2～4cm行“双扩法”为最佳时机、当宫口开大≥5cm时行“单扩法”为宜；先露需达到“棘平”，棘上1cm者需等待施术时机；禁忌症：对于明显头盆不称（如巨大儿）及骨产道、软产道畸形或异常，前置胎盘、胎盘早期剥离者，禁止施行本手术，而应行剖宫产术结束妊娠。
1.2方法（1）水针镇痛：腰部（适用于宫缩不强）：选取在第五腰椎棘突划一纵形中线，左右各旁开2cm为注射点，由此两点再各向下2cm为注射点，共4个注射点，在此4个注射点内各注射无菌的注射用水0.5ml,形成直径为1-1.5cm的皮丘；腹部（适用于宫缩强）：距耻骨联合上缘2cm,两侧髂前上棘内侧2cm处取3个点，每点皮内各注射0.5ml灭菌注射用水，形成高约1.5cm的皮丘，皮下再注入1ml灭菌注射用水。密切观查产程及胎心变化，一般注射后2min起效，持续约3-3.5h。（2）气囊分娩：①扩张宫颈：将无菌气囊置于宫颈管内，将气囊直径扩张至8cm，保持3～5分钟，可将成熟宫颈由2～4cm顺利扩至6～8cm。②人工破膜：当宫颈被扩张至≥5cm以后，即可人工破膜，注意观察羊水性状。③扩张阴道：同单扩法（臀位施术不用破膜，以扩张宫颈和阴道后等待自然破膜为宜，防止发生脐带脱垂）。观察两组的镇痛效果、产程时间。
1.3统计学方法采用X2检验进行计数资料的比较，p
2结果 表1两组镇痛效果比较
3结论
水针镇痛分娩是一种保健的、人性化的分娩，使产妇在清醒的状态下无痛苦地分娩，在愉快中迎接新生命的诞生，符合母婴保健的要求［1］。研究表明，分娩镇痛可降低母体儿茶酚胺类物质的分泌，改善子宫血流，从而可以防止一些胎儿、新生儿的并发症［2］。我们的研究显示，水针镇痛分娩能有效减轻产程中的疼痛、大大的缩短产程，提高产科的分娩质量和孕产妇的自然分娩率，推动了优生优育工作的开展，而且还不增加患者的医疗费用。
气囊助产仪的主要作用机制为机械性的刺激宫颈，使宫颈平滑肌纤维、弹力纤维及结缔组织松弛，同时反射性地引起垂体前叶增加内源性催产素和前列腺素的合成与释放，从而使宫颈软化、缩短及扩张，是符合自然分娩规律的［3］。胎儿在产道内受到压力减少，从而有利于优生和缩短产程，也减少了产妇忍受疼痛的时间［4］。另外气囊扩张宫颈，在短时间内把宫口从2cm扩张到9cm，大大加速了产程的进展速度。可以避免产程延长或滞产给母婴带来的不良影响，减少待产全过程的痛苦［5］。由于气囊助产仪是人为充气扩张宫颈和阴道，因此对于那些宫颈未成熟（Bishop≤6分），软产道发育不良的产妇要禁用。使用过程中充气的速度、扩张的程度以及持续的时间均要适度，不可操之过急，以避免宫颈裂伤，软产道撕裂等并发症的发生。
通过临床观察，上述资料结果分析，我们认为使用水针镇痛联合气囊分娩能明显缩短产程，减少痛苦，无副作用，产妇易接受，而且操作简便，不失为基层妇产科医生的好助手。
参考文献
［1］赵飞飞.焦存仙.水针分娩镇痛与母婴保健［J］.中国妇幼保健,2005,20（11）：
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［2］皮回春，刘锦芝．孕妇自控镇痛对产程的影响［J］.中国实用妇科与产科杂志，2001，10（17）：606．
［3］郭长胜，国晓梅，张亚光.经阴道气囊助产法缩短产程.中华妇产科杂志，1991，26：266.
［4］田杨顺.气囊助产仪在分娩中的应用.中华围产医学杂志,1998,1(1):63.
篇8
远期外汇合同套期保值业务包括两种情况，其一是为购销商品(或劳务）而形成的应收、应付款事项进行的套期保值；其二是约定外币的套期保值。我们以进口业务外币应付款的套期保值为例进行说明。
美国A公司记账本位币是美元，A公司于20×7年2月1日向德国B公司购买特种材料，货款按欧元结算，计EUR100000，将于同年4月1日支付。为了避免汇率变动的风险，A公司于同日与外汇经纪商签订了一项按EUR1=USD1.8270购入100000欧元、二个月到期的期汇合同。设当时外汇市场有关汇率如下：
20×7年2月1日即期汇率:EUR1=USD
1.8265
20×7年4月1日即期汇率:EUR1=USD
1.8274
根据以上汇率，我们可知：
按外汇交易合同签订日即期汇率折算的记账本位币金额=182650（美元）
按外汇交易合同规定的远期汇率折算的记账本位币金额=182700（美元）
按外汇买卖实际交割日即期汇率折算的记账本位币金额=182740（美元）
20×7年4月1日，A公司根据远期外汇交易合同用182700美元向外汇经纪商购买100000欧元，用来偿还货款。而在当日，100000欧元市场价值为182740美元。
二、对远期外汇合同签订及保值作用的质疑
从上例,细心的读者会发现两个问题:
质疑一：远期外汇买卖双方中，如果外汇经纪商明知合同到期日会使自己遭受损失，双方会签订远期外汇合同吗？
在上例中，A公司在20×7年4月1日根据远期外汇合同用182700美元向外汇经纪商购买100000欧元，在当日，100000欧元价值为182740美元，外汇经纪商损失40美元。
我们知道，远期外汇合同签订时，只要不是出于其他目的，合同双方都是认为合同将对自己有利，或至少是自己不会因此而蒙受损失。但是这个合同究竟对谁有利，要在合同到期日方能确切地知道。远期外汇买卖是外汇业务当事人转嫁外汇风险的一项重要的措施?外汇经纪商不是慈善家，如果在2月1日，他预计4月1日，自己将蒙受40美元的损失，那么，这个合同将不会被签订。如果远期外汇合同无法签订，远期外汇合同套期保值就无从谈起。
质疑二：远期外汇合同一定能避免外汇风险吗？
美国A公司在4月1日按远期汇率折算实际支付的货款额为182700美元，比按购货日即期汇率折算的货款额182650美元多付50美元，并没有完全保值。如果不签订远期外汇合同，支付额则为182740美元，远期外汇合同使A公司节省了40美元。但是，这一个结果必须要在4月1日才能确切地知道。汇率变动受很多不可预测因素的影响，4月1日的即期汇率，可能使A公司不止节省40美元，也可能使A公司节省额低于40美元；如果4月1日即期汇率为EUR1=USD1.8260，那么，A公司在4月1日只要182600美元就可购得100000欧元，与按合同签订日即期汇率折算的记账本位币金额182650美元相比，A公司丧失了潜在收益50美元；与按远期汇率折算的182700美元相比，A公司则多付了100美元。
远期外汇合同不一定能完全避免外汇风险，它只能避免部分风险，在某些情况下，还有丧失潜在收益的可能。
三、签订远期外汇合同，一般是外汇买卖交易中的企业方，在预见到汇率的变动将使自己受到损失时，主观上设法把损失降低到最小限度的一种方法；它把未确定的损失通过合同的方式变成已知的、确定的损失
由于2月1日远期外汇合同的签订，使美国A公司确切地知道，到结算日，A公司的损失金额是50美元。远期外汇合同的签订把未确定的损失变成已知的、确定的损失，A公司主观意图是避免结算日汇率低于EUR1=USD1.8270而造成更大损失。远期外汇合同的另一作用是，A公司可以事先较为准确地确定与德国B公司交易的成本和实际收益?
四、远期外汇合同套期保值的提法不够准确
前面已经分析，远期外汇交易的结果不一定使外汇完全保值，远期外汇合同还有可能使参与交易的企业方丧失潜在的收益。因此，远期外汇合同与外汇保值两者之间并没有必然联系，远期外汇交易不会必然有保值的结果，“保值”只是签订合同的企业方对合同寄予的一种希望。“远期外汇合同套期保值”提法有误导人们进行远期外汇交易之嫌。最好将“保值”二字删去。例如，“远期外汇合同套期保值的会计处理”改为“远期外汇合同套期交易的会计处理”，或者“远期外汇交易的会计处理“似乎更为妥当。
[摘要]远期外汇合同不能完全避免国际贸易和国际金融上的外汇风险，有时甚至可能丧失潜在的收益，“保值”不是履行远期外汇合同的必然结果。一般地，签订远期外汇合同，是外汇买卖交易中的企业方，在预见到汇率的变动将使自己受到损失时，主观上设法把损失降低到最小限度的一种方法；它把未确定的损失通过合同的方式变成已知的、确定的损失。
[关键词]远期外汇合同远期汇率即期汇率保值风险
远期外汇交易是一种买卖双方事先签订合同，规定买卖外汇的数量、汇率和将来交割外汇的时间，到了规定的交割日，买卖双方再按合同规定，卖方交汇，买方付款的外汇交易。在远期外汇交易中，买卖双方所签订的合同称为远期外汇合同。远期外汇交易的特点是交易双方在签订远期外汇合同时即已确定外汇买卖金额、价格（远期汇率）和实际交割日期，在交割日期未到之前，双方都不必交付货币，在交割日双方才按合同规定的价格收授货币，而不受其间汇率变动的影响。
一般理论认为，远期外汇合同最主要的作用就在于它能够避免国际贸易和国际金融上的外汇风险。外汇风险，又称汇率风险，是指由于外汇市场汇率的不确定性而使记账本位币遭受损失的可能性。通过远期外汇合同，能够事先将国际贸易和国际金融上的外汇成本或收益固定下来，有利于经济核算，避免和减少外汇风险。这就是通常所说的远期外汇合同套期保值。
参考文献：
篇9
关键词：企业；合同法律风险；分析；防控
合同在企业当中的地位和作用是非常重要的，合同是企业在日常的经济活动当中获得收益的纽带，于此同时，合同也能够产生一些纠纷。企业在日常的经济活动当中，在签订、履行、变更和中止经济合同的过程中，以及确定违反合同所需要承担责任的过程中，企业利益可能受到的损害，就是企业合同法律风险。企业合同法律风险具有可控性的特点，它是企业最经常见到的一种重要的法律风险。随着我国法律法规的不断健全，怎样更好地对企业的合同法律风险进行防控已日益引起企业的关注。
一企业合同法律风险分析
1.合同法律风险意识淡薄。
众所周知，从本质上来讲，市场经济是一种法制经济，是一种契约性质的经济。合同体现了一种民事法律关系。倘若合同是合法的，那么合同双方的权利与义务就会受到法律的保护，具有法律效力。如果合同法律意识淡薄，就很容易招致风险。这种合同法律风险主要表现在两个方面：一方面是不能够自觉地依法经营，很容易从自身的利益角度考虑，不限于法律法规的制约，做一些违反法律法规的事情，比如，作假、打球等；另一方面是不能够积极主动地进行事前预防和事中控制，不具备审查合同法律的能力，在遇到问题的时候，不急于应用法律来维护自己的合法权利。
2.签订合同存在的风险。
签订合同存在的风险，一方面是没有做好充分的准备工作，比如对合同方的年检情况、资质证明、准入许可、信用状况、履约能力、资信情况和主体资格等调查不力，或者是没有认真核对经办人的授权委托书；另一方面是合同条款的内容欠缺，约定不具体，用词不够标准，容易引起歧义等。审查合同不到位或者是没有进行法律上的审查，就可能会使合同不具备全面性与合法性。
3.履行合同存在的风险。
企业在履行合同的过程中，由不可抗力因素或者是对方违约而对企业造成的各种损失，就是履行合同的存在的风险。一方面是企业在履行合同的过程中缺少管理，没有注意到合同方的一些变化，不能够尽早地发现问题，并加以解决，这导致出现了一些不应有的损失与纠纷；另一方面是对违约没有快速地做出反应，决策延误，策略不当或者是追究不力致使企业经济受损。
4.证据缺失存在的风险。
法律是重视证据的。合同法律的证据有合同正本、质量检验报告、谈判记录和经济往来的一些凭据等等，倘若企业保留证据缺失或者是没有保留证据，那么在发生纠纷的时候会使企业陷入被动的僵局。
二 企业合同法律风险防控
1.增强合同法律风险意识。
企业认识风险与防控风险的前提条件是增强合同法律风险意识，增强合同法律风险意识也是企业建立合同法律风险防控机制的基础。要想增强企业管理者的合同法律风险意识，一方面需要提高管理者对合同法律的认识程度，另一方面要使管理者积极主动地学法、用法和维法。因此，企业需要大力地宣传合同法律法规风险防控知识，应用经验交流、案例教学和集中讲课的方式，使各个部门的管理者，尤其是低层的业务主管，让他们认识到合同法律风险和危害，增强管理者的责任感与防控意识。于此同时，教授他们合同的起草、签订合同需要注意的问题和谈判技巧等知识，以使他们的业务能力得到提高，避免出现错漏现象。企业需要按部就班地对全体员工进行培训，以增强员工的法律意识，创设一种人人都学法、用法和讲法的氛围。
2.建立组织管理体系。
建立和完善合同组织管理体系是加强合同管理和防控合同法律风险的保障。根据我国法律的有关规定，只能由企业法人代表和授权的委托人签订企业的合同和行使合同的诉讼权。因此，企业需要遵循大力协同、合理分工和统一管理的原则，建立一套法人代表主管，由专门的法律事务机构统一管理，各个部门分开管理，具体责任人专门管理，相互配合，彼此协调，纵横成网，上下成线的合同组织管理体系，并实施岗位负责制，让合同工作事事有人管理，层层有人抓，各尽其责，各司其职，确保落实。对于牵涉到的一些数额比较大的购销合同、重大技术的引进、对外担保、投资融资和企业的兼并重组等合同，需要特殊对待。
3.创建预警机制。
企业创造条件，运用一些比较先进的管理合同的软件，借助信息化手段创建企业合同法律风险防控预警机制，应用信息化平台展现企业合同财务风险、经营风险和法律风险，以做出迅速地反应，实时地应对。加大收集跟企业经营和行业发展有关联的法律、法规、司法解释等资料，跟踪与分析跟企业合同法律有关联的立法倾向，创建信息数据库，并不断地加以更新，以更加有效地防控合同法律风险。
4.合同档案管理。
收集与整理合同档案也是非常重要的一项内容，在履行合同的过程中，在合同之外的一些往来凭证，比如汇款单、发票复印件、签收单、到货验收证明、合同正本、购销项目中的订货单、质量检验报告、谈判记录、对账单，建设工程项目当中的工期顺延、竣工验收材料与签证确认等有关联的材料，以及合同双方在履行合同过程中的函件和往来传真都是最有力的证据，实时地收集与整理这些证据，可以把履行合同的整个过程完整地记录下来，以明确合同双方的责任，便于在出现纠纷的时候提供最有力的证据，维护企业经济利益与合法权益。
5.实时地处理合同法律纠纷。
事实上，企业合同法律风险是客观存在，因此，会不可避免地发生一些纠纷与争议。企业针对一些潜在的合同法律纠纷，需要评估它的影响，提出一些应急的解决方案，以尽早地防控合同法律风险。企业在面对合同纠纷的时候，需要迅速地反应与积极地应对，提出一些处理纠纷的建议。根据我国有关合同法的要求，当事人可通过和解、调解、仲裁与诉讼的方式来处理合同法律纠纷。实时地解决好合同法律纠纷，防控合同法律风险，应用法律手段维护企业的经济利益与合法权益是企业可持续发展的保障。
三 结语
综上所述，企业合同法律风险的防控是一个系统、动态和长期的工作，这既需要企业人员的专业法律法规知识，又需要企业各个职能部门的互相配合与协调。只有以组织管理体系作为依托，在实践当中不断地积累经验，才可以更好地防控企业合同法律风险，使企业的利益得到最大程度的保障。
参考文献
[1] 廖林.工程项目管理中合同法律风险的防范与控制[J].技术与市场.2011（09）
篇10
关键词：房地产业 经济合同 涉税问题 纳税筹划 措施
经济合同主要指的是各法人间为了充分体现自身经济目的，划分彼此的权利义务关系而制定的一份协议。通常以书面形式为主。其具体条款有以下几种：数量与质量、价款或酬金；履行的期限、地点以及方式；违约责任；按照相关规定或者结合经济合同的具体性质须有的条款，当事人一方所提出的条款。经济合同的签订属于法律范畴，实际中必须严格坚持合法原则、平等互利原则、协调一致原则以及等价有偿原则，经济合同是根据相关法规而形成的，有着一定的法律约束力，当事人要切实做好合同中的所有义务，禁止有私自变更或者解除合同的行为。经济合同是税务风险的核心载体，是及时有效避税的最佳途径，应予以一定的重视。
一、房地产企业经济合同涉税风险的防范
（一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生
首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程中要开具全额发票。
其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着一定的税率差，而相同类型的税种可能蕴含诸多的税目，这些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于对降低自身税负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门的规定相一致。
另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任；如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。
（二）明确具体的税务责任，严防财务风险
房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入而应缴纳的各类税金。
（三）严防购销合同涉税风险
首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次，若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以此节约增值税。
二、房地产企业纳税筹划的具体措施
（一）在众多涉税方案中，选择最优纳税方案
企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手段与方式做一番纳税评估与测算，明确纳税少、税后可获取较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利润数额一致，纳税负担也会存在不同。
（二）通过代建方式进行税收筹划
房地产项目立项时通过代建方式开展税收筹划工作，能够进一步扩大税收筹划空间。代建方式主要指的是房地产企业代表客户实施房地产开发，同时向客户收取代建费用的一种行为方式。从房地产业角度上看，尽管获得了相应的收入，但却未出现房地产权属的转移，其实际收入就是劳务报酬，在营业税的征税范畴中，并非属于土地增值税的征税。房地产业采用代建方式虽能降低税负，但必须要在开发初期明确最终用户，签订代建房合同，从而减轻税负。此外，应尽可能的减少代建房地产的劳务费，并把节约下来的税款让利于客户，这样客户不仅积极主动的良好配合，而且对房价的降低也有着相应的作用。
（三）项目建设过程中的税收筹划
首先，通过新增扣除项目对土地增值税实施税收筹划；众所周知，土地增值税是房地产开发的核心成本之一，其在构建普通标准房屋增值率低于百分之二十的情况下可免征，企业应新增扣除项目将房地产的实际增值率降低到百分之二十，以此享受免税待遇。其次，对有关借款利息的税收筹划；在国家颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有明确的规定：关于财务费用中的利息支出，只要是可以根据转让房地产项目计算分摊和能出具金融机构证明的，能结合实际情况进行扣除，不过不得高出基于商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于不能根据转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法出具金融机构证明的，房地产开发费用应根据自身拥有的土地使用权具体支付的金额和房地产开发成本之和（10%内）进行相应的计算与扣除。
（四）合同签订中通过明确合理的收入项目来筹划
在房地产企业交易环节中，营业税与土地增值税属于两项重要的税种，交易环节的前奏主要是合同的签订。进行税务筹划时，应在不降低收入的同时通过明确合理的收入项目，减少税率及税基，以实现减轻税负的目的。
三、结束语
综上所述可知，房地产企业经济合同中税务风险具体涵盖了纳税义务风险、纳税时间风险、税收发票风险、税收成本风险，要想有效防止经济合同中的涉税风险，应该从规范合同中的发票条款，严防发票风险；明确具体的税务责任，严防财务风险；严防购销合同涉税风险这几个方面入手。房地产业实现节税目的方式有很多，但前提是要和国家颁布的税收政策相一致，不得有违规的行为。
参考文献：
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[3]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011年16期
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