备案购房合同范文

导语：如何才能写好一篇备案购房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    答：根据《关于销售商品房须登记备案的通知》，凡商品房销售，开发经营企业应与承购人签订天津市统一的《天津市商品房买卖合同》，并且销售人应自该合同签订之日起30日内到天津市房地产管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。凡是国内个人和团体、企事业单位购买商品房所签订的买卖合同应到购房的房屋所在区（县）房管局办理登记备案手续。凡是涉外个人、团体和企事业单位（含港、澳、台），购买商品房所签订的买卖合同应该到天津市房地产产权市场管理处办理合同登记备案手续。

    办理登记备案手续时，开发企业应提交《商品房销售许可证》和《商品房买卖合同》（一式五份），其中合同内容填写清楚，各种印鉴清晰，如有补充合同，应装订在统一合同的背面，并加盖骑缝章，在合同最后应付上购房人所购房屋的平面图，并加盖骑缝章。

    根据市财政局规定，购房者应在办理登记备案手续时，交纳房屋买卖契税，并由契税代缴部门为其开具纳税完税证。不办理买卖合同备案手续，双方签订的合同不能办理交易、产权登记、抵押登记等各项手续，凡房地产开发经营企业未按本通知办理登记备案手续的，由房地产管理部门责令其补办手续。

篇2

买期房后，大概三十个工作日，可以拿购房合同。购房者在与开发商签订购房合同后，开发商要将合同拿去房管局备案，但是因为开发商经常是手头积累了一定数量的合同之后才会去房管局集中备案，不过最长应不超过30天。房地产开发项目取得了《商品房预售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；房产登记部门视购房者提供资料齐备情况，可在7个工作日之内办理房屋登记备案手续。对符合合同备案条件的，房产登记部门在《商品房买卖合同》加盖预售合同备案专用章予以注记，购房者可在市房地产市场信息网查询公示。

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

（来源：文章屋网 ）

篇3

Q1：王律师，您好！

我今年准备结婚，近期我和女朋友看中了一个新楼盘，我们对于该楼盘的位置、环境、价格都比较满意。在该楼盘里选中了一套期房，现准备与开发商签订《商品房预售合同》，但签约前，我们从售楼小姐处得知，我们所要签订的这份《商品房预售合同》的文本是政府的标准示范文本，其内容对于像我这样的购房人都是一样的，对于上述合同条款不能更改和补充。我想问问王律师，对于开发商提供的所谓《商品房预售合同》的示范文本，如果我们作为购房人对于房屋买卖中有些事情需要特别约定，并想对该《商品房预售合同》的条款进行修改和补充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你对于房屋买卖中的相关事宜需要和开发商做特别约定或对于《商品房预售合同》的相关条款进行变更的，只要不违反法律禁止性规定，你完全有权与开发商进行协商，并就协商一致的内容，在《商品房预售合同》的补充条款中予以明确。

根据《合同法》第十二条规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”我们说示范文本一般是由权威性的政府机关或是第三方拟定的，具有专业性、公正性、全面性等特点。此外，根据《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

由此可见，合同的签订应为合同双方自愿，且协商一致的结果，只要合同内容不违反法律禁止性规定，那么就可以与对方进行协商。我们说，政府提供的《商品房预售合同》示范文本，仅是起到了一个示范作用，推荐各方使用，而不是强制使用，限制当事人自主决定合同的内容和条款，所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的，并不存在开发商告知你们不能修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议，我们说合同签订是 双方合意的结果，一方不得将自己的意志强加给另一方。

若开发商将上述合同及文件确定为不能修改，那么作为购房人就更应当谨慎审核购房合同及其相关文件的内容，在可能的情况下可以请专业的律师陪同，就购房合同及相关文件的内容进行审核。

就本律师以往的经验，开发商为了保障自己的投资收益和最大限度地维护自身利益，会在购房合同及相关文件中做出有利于自己的描述和约定，可能在一些购房人眼里，购房合同及文件中这些都属于霸王条款。反观购房人，或许用个人或家庭很大一部分的积蓄来购买房屋，因此对于如此大宗的交易，还是应当谨慎对待，对于内容可能产生歧义或意思含糊不清的条款要让开发商解释清楚，对于一些可能产生对自己不利后果的条款，要有底线，并据理力争！虽然很多情况下，开发商较为强势，若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款，购房人应认真考虑，慎重地做出决定。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园等房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大、财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点问题进行讲解，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，您好！

今年1月底，我看中了某新开的楼盘，并与该楼盘的开发商就购买其中一套期房签订了《商品房预售合同》，本人按照预售合同的约定支付了首期款，并办理了贷款手续。但前两天单位体检，我查出身体存在问题，需要进行治疗。这一突如其来的变故，对于刚刚买房的我，是一个很大的打击，第一治疗需要用钱，第二如果因病休息，我的收入来源将无法得到保障，那么我也将无法及时足额的偿还贷款。这让我非常头疼，也非常着急，就此，我咨询了一些朋友，有些朋友说：“只要你和开发商签订的《商品房预售合同》还没有到房产交易中心进行登记备案，就说明你们签订的《商品房预售合同》还没有生效，你有权向开发商告知终止上述《商品房预售合同》的履行。同时，要求开发商返还已支付的购房款。我不知道上述说法是否正确，是否有依据，请您帮我解答一下，非常感谢。

求助人：小刘

A：小刘，你好。

我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题，我们应该具体问题具体分析。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

此外，根据《上海市房地产转让办法》规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但有下列情形除外：

1.转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。

2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

根据上述规定，我们首先要对你已经签订的《商品房预售合同》中的相关生效条款进行审核，明确你所签订的购房合同中对于合同生效条款是如何约定的。如果约定合同经双方当事人签订之日起生效的，那么毫无疑问你所签订的购房合同已经生效。第二，若合同约定了生效条件的，你要看看该生效条件是否已经得到满足，如果满足了，那么该合同生效；若未满足，那么该合同可能尚未生效。第三，即使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件，但是合同的一方已经履行了主要义务，而另一方也接受的，那么该合同也视为生效。因此，购房合同的登记备案并非是合同生效的前提条件。

此外，依据小刘的介绍，我了解到，你和开发商在《商品房预售合同》签订后，已经支付了所购房屋的首期款，开发商也已经接受，且你也按照购房合同的约定，办理了相关的贷款手续。从上述情况看，无论你所签订的《商品房预售合同》的生效条件是签订后生效还是登记备案后生效，其实，你履行了购房合同的主要义务，开发商也予以接受，因此你和开发商签订的购房合同已经生效。

那么对于你目前的实际情况，我建议你可以先前往医院开具你的体检证明，并带上你的病历、医院的相关化验报告与开发商进行友好协商，妥善处理所购房屋合同的解除事宜。根据本律师以往的经验，如果你的病情非常严重，可能失去经济来源的，那么你可以按照情势变更原则与开发商解除所购房屋的《商品房预售合同》。

如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的，开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定；若你执意要解除，那么将根据合同违约条款的约定进行处理。

法律小常识

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，使合同难以履行，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外，重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获得的利益和风险，情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。

情势变更原则的适用条件：

1.有客观情势发生异常变化的事实。

2.发生在合同成立以后，履行完毕之前。

3.其发生不可归责于当事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

篇4

委托人：xx，性别xx，身份证号码xx

受托人：xx，性别xx，身份证号码xx

上述委托人因购买彭州市"朋城远界"x栋x单元x楼x号住房并向银行申请贷款，现就以下事项授权受托人代为办理：

一、以委托人的名义与上述房屋的开发商签订购房合同、购房合同附件、交付房款等、交付住房等手续，与指定的按揭银行签订贷款申请、扣款协议、提前还款及相关事宜;授权按揭贷款银行查询委托人的相关资信;同意将上述房屋抵押给该房屋的按揭贷款银行;

二、以委托人的名义签订与成都市住房置业担保有限公司签订相关担保与抵押登记等文件或合同;与相关公证部门办理上述房屋贷款所需的一切公证事宜;

三、根据"商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表"的内容到房管局修改、变更上述房屋的备案登记信息;

四、根据"商品房买卖(预售)合同注销备案申请表"的内容到房管局注销上述房屋的备案登记信息;

五、到房屋登记机关办理、变更或注销上述房屋的预购商品房预告登记手续等有关事宜，并领取相关证明文件;

六、办理上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续及其相关的一切事宜;

七、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证书》、《共有权证书》、《国有土地使用证》及《房屋他项权证书》，并办理相关的抵押登记的一切事宜;

八、办理抵押登记的变更、注销、设立新的抵押登记及与其相关的一切事宜;

九、办理抵押权人的设立、变更及与其相关的一切事宜，并领取已登记了抵押事项的《房屋所有权证书》、《共有权证书》及《房屋他项权证书》;

十、将《房屋他项权证》或抵押登记证明文件交付抵押权人收执;

十一、以及与办理上述房屋产权及抵押登记相关的全部事宜;

十二、上述房屋相关的还贷催收通知书、交房通知书等相关文件送达至受托人，视为委托人收到;

十三、签署、签收因办理上述各类事项所需的全部文件;受托人办理上述委托事项所签署的文件及发生的全部费用，委托人均予以承认并同意承担;

篇5

错失房贷成煎熬

王女士原本打算购置北京东四环外一处2005年建成的二手住宅，在今年8月底签订了《房地产买卖合同》后，她向卖家支付了首付款40万元，并且到房管局进行了相关备案。在向银行申请贷款的过程中可谓煎熬不断，她向专业在线贷款服务平台“易贷中国”的工作人员表示，自己等待了一个半月，贷款放款迟迟没有结果，她担心由于贷款出差错，不仅会让自己的购房计划落空，更要承担不必要的违约责任。

更有甚者，谭先生在9月份申请房贷之后，由于银行对其还款能力抱有怀疑态度，致使他在签订购房合同之后，寻觅几家银行申请贷款均以失败告终。而在签订购房合同之前，谭先生对如今的房贷形势并没有做出合理的预判，信心满满地签约，最终的结果却是购房不成，反要赔偿卖房者一定数额的定金。谭先生虽觉得很“冤屈”，但由于购房合同白纸黑字注明，也只能忍气吞声。

阵脚不可乱

对于已经支付了首付款，却在此后的房贷申请中遭遇艰难险阻的购房者，要用正确的方法予以解决。

顺延支付各方面条件都符合贷款申请条件、并已经提交房贷审批的房贷申请人，可继续等待银行个人房贷申请放款，并尽早做好卖家的“劝说”工作。在信贷紧缩时期，尽可能让自己的尾款支付日期向后顺延，同时及时与银行取得沟通，了解自己的贷款进度，知己知彼才能从容不迫。

寻求退款购房者如若购买的是首套房，却因为贷款问题而最终无法购房，可寻找开发商退首付款。虽然开发商一般情况下对退款事件较为敏感或百般刁难，但在楼市特殊时期，这种情况的发生几率较大，不少开发商对此已经习以为常。以诚相待，是处理此类事务的关键，难不难，一试便知。

事先约定是关键

如何能够在贷款失败后仍旧确保自己顺利退房而不承担违约责任呢？

小小的一本贷款合同（及居间合同），在此时就将发挥非常重要的作用了。易贷中国指出，在最初签订合同时，购房者一定要对可能发生的危机情况做出细项补充描述，并明确的将双方责任注明，方可安枕无忧。事先的文本约定，将可以避免事后在贷款过程中因各种意外情况导致的购房者风险责任。

篇6

1、先向单位申请提取公积金，并按要求填写申请书，由单位确认盖章，然后携带好相关材料，到提取地的住房公积金管理中心申请，有关人员会根据资料审核，通过后，打印回执单给申请人确认，最后将回执单再交予工作人员，提取的公积金就会转入联名储蓄卡账户中了。

2、提取住房公积金是有严格规定的，根据申请人用途不同，要求提供的资料也有所差异，比如购房，需要提供备案的购房合同，以及相关费用的支付凭证等等，再比如租房，职工需要提供已经申请备案的租赁合同、家庭收入证明文件等材料，但要注意，无论哪种情况，都必须要有公司盖章确认的申请单。

（来源：文章屋网 ）

篇7

乙方：

根据有关法律、法规之规定，经甲乙方双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方内部员工购宜，与乙方达成如下协议：

一、甲方将自己开发建设的位于***市**路**小区的**号楼**单元 室的面积为**㎡的房屋出售给乙方。

二、甲方在该房屋***元/平方米、总价款为：(大写)：***元，(小写)：***元出售价的基础上给予乙方总价款10%的优惠，计(大写)：***元，(小写)：***元。

三、甲方给予乙方享受零首付入住的优惠，乙方应缴的首付款(大写)：***元，(小写)：***元三年内付清不记息，可用效益工资、奖金冲抵，余款办理银行按揭，由个人按月归还。员工内部购房合同范文节选!

四、上述甲方给予乙方的购房优惠补贴，仅限于乙方在甲方就职期内享受。若乙方在甲方就职期不满五年，无论乙方以何种原因辞职或离职，甲方有权取消乙方所享受的优惠补贴，并按对外售房价款收回房屋差价及利息。若乙方提出退房，则甲方每年按优惠房价总额5%的折旧率计收折旧费，同时收回房屋产权。

五、乙方因办理房屋产权证须另签订《商品房买卖合同》，与协议书不一致的，以本协议为准。

六、乙方如违反本协议的约定，甲方除取消乙方所有的购房优惠补贴外，还应向甲方支付按总房款的30%计算的违约金(大写)：***，(小写)：**元。

七、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

八、本协议经双方签字或盖章后生效。

九、协议一式三份，双方当事人各执一份，甲方房产开发部备案一份。员工内部购房合同范文节选!

甲方(盖章)： 乙方(签字)：

篇8

陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了0.5平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。

【律师解析】

律师建议购房者在签订购房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减。购买预售房还应注意样板间与实际交房的差别，并注意保留证据，实践中经常发生样板间与实际交房的差距巨大而产生的纠纷。

社区规划应兑现

【案例】

刘女士与某开发商签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。后来得知社区规划变更了，她所购房子的西面改成一条马路，刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。

【律师解析】

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：「经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。如果刘女士无法证明「设计变更的事情，就无法追究房地产开发商的违约责任。因此，购房时注意要求开发商提供原始设计，如有通知注意保留书面通知原件，预防可能发生的纠纷以便作为证据。

交房质量要核实

【案例】

孙某与某开发商签订商品房预售合同，约定该开发商交付的日期为2011年6月30日，在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门竣工备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2011年7月2日，该开发商给孙某交付房屋通知书。7月25日，有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案，次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由，要求开发商给付违约金。

【律师解析】

该开发商虽然于7月2日给孙某房屋交付通知书，但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间，超过了合同规定的时间，违反了合同规定，应给予孙某一定数额的经济补偿。消费者可以在开发商交房时要求出具房屋竣工验收的证明文件，并要求其说明具体的竣工时间，未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收。

违约条款要详细

【案例】

王先生打算购买某商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：「买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金；买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；买方并有权要求卖方双倍返还定金。王先生对此条款隐隐感到不妥。

篇9

第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。

再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。

第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。

第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。

下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。

第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。

商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。

第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。

第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。

第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。

第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。

第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院，你到开发商所在的区级人民法院，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。

第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。

附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。

附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。:

下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。

第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。

第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。

最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。

上面我们所介绍的，就是您在签订购房合同中需要注意的一些问题，以及补充协议的条款。最后我想说一下，您在签订完毕商品房买卖合同之后，应该做的一些工作。

第一项，合同的最后一条也有一个约定，要办理预售登记，现在北京市规定是开由开发商携带复印件到房管局做预售登记，然后房管局有一个办理预售登记的审批表，应该要求开发商在一定的时间内提供这个审批表给您。

篇10

购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

买房签合同注意事项：

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有 ，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。