物业公司合同范文
时间：2023-03-14 23:11:39
导语：如何才能写好一篇物业公司合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
地址：
法定代表人：
乙方：____（以下称“乙方”）
身份证号码：
家庭现住址：_______
户籍地址：________
联系方式：________（固定电话）_______（移动电话）
紧急联系人：______联系电话：_______
基于甲乙双方现建立合法的劳动关系，根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关的法律、法规和企业依法制定的规章制度，遵循自愿、平等、协商一致的原则，一致同意订立本劳动合同（以下简称本合同），作为双方履约依据，以资共同遵守。
第一章 合同的类型与期限
第一条 经甲、乙双方协商一致，本合同期限按照以下第 项执行：
（1）固定期限劳动合同：即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
（2）本合同为以完成一定工作任务为期限的劳动合同。本合同于 年 月 日生效，于_____工作完成时终止。
（3）无固定期限，自____年___月__日起至法律法规规定的终止情形出现时即行终止。
甲乙双方同意试用期自____年___月__日起至____年___月__日止，共__个月，试用期工资为：___.
第二条 录用条件为：
1.学历文化：______.
2.身体状况：______.
3.工作技能：______.
4.团队精神：______.
5.其他：______.
第二章 工作内容与工作地点
第三条 乙方同意并服从甲方的工作安排 ，从事___工作，该岗位工作任务与职责如下：
该岗位的绩效考核办法为：
第四条 甲方因工作需要，依据乙方的专业、特长、工作能力和表现，需调整乙方工作岗位及其工作报酬的，原则上应协商一致，但以下情况除外：
a.甲方因生产经营服务需要，产业、产品结构调整及组织机构设置等情况发生变化需调动乙方工作岗位时，乙方应予接受；
b.甲方确因生产经营服务需要，可以临时安排乙方从事其他岗位工作，工作期限由双方协商确定；
c.乙方因技能、身体等因素达不到生产服务、工作质量、产量等指标，不能胜任工作的。
第五条 乙方应认真履行甲方制定的岗位职责，按时、按质、按量完成其本职工作；未经甲方允许，乙方不得在其他单位兼职。
第六条 乙方的工作地点为_____，甲方因工作需要，有权临时调动乙方的工作岗位（3个月内），乙方应当服从。如甲方需调整乙方的工作岗位或者派乙方到外单位工作（3个月以上），双方应协商一致签订补充协议书加以确认，该协议书将作为本合同的附件。
第三章 工作时间与休息时间
第七条甲乙双方同意乙方岗位按照下列方式确定乙方的工时制度：
第八条甲方延长乙方工作时间的，应依法安排乙方同等时间补休或支付加班加点工资。甲方安排乙方延长工作时间不能安排补休的，按照国家的规定支付乙方工资报酬。
乙方加班须征得甲方确认同意，否则不视为加班。
第四章 劳动报酬
第九条 乙方在正常出勤并付出正常劳动后，有权获得相应得劳动报酬。乙方岗位的薪酬制度双方约定为：
第十条 双方约定加班加点计发工资基数为___元/天，事假扣除标准为___元/天，病假扣除标准为___元/天，旷工扣除标准为 元/天。
第十一条 甲方以法定货币形式按月支付乙方工资，甲方每月 日支付乙方上月的工资。甲方按月将工资打到乙方帐户上，乙方在指定银行领取。
第十二条 甲方不得随意、无故克扣乙方工资；但有下列情况之一的，甲方可以代扣乙方工资：（1）甲方代扣代缴乙方的个人所得税；（2）甲方代扣代缴的应由乙方个人负担的各项社会保险费用；（3）法院判决、裁定中要求代扣的抚养费、赡养费；（4）因乙方本人原因给甲方造成经济损失需要赔偿的，甲方可从乙方本人的工资中扣除；（5）法律、法规规定可以从乙方工资中扣除的其他费用。
第五章 社会保险和福利待遇
第十三条 甲方应按规定及时为乙方办理参加社会保险的相关手续，按时缴纳社会保险费用。社会保险费个人缴纳部分，甲方按规定从乙方工资中代扣代缴。
第十四条 乙方在孕期、产期、哺乳期应享受的假期及相应待遇，按生育保险、女职工劳动保护等有关规定执行。
第十五条 乙方患职业病或因工（公）负伤（死亡）的待遇、患病或非因工
负伤（死亡）的待遇及医疗补助费发放，均按工伤保险、医疗保险及相关规定执行。
第十六条 甲方为乙方另外提供以下福利待遇：
1、_______.
2、_______.
3、_______.
第六章 规章制度与劳动纪律
第十七条 甲方依法建立和完善各项规章制度，甲方应将制定、变更的规章制度及时告知员工，乙方应严格遵守。
第十八条 乙方自觉遵守国家的法律、法规、规章和社会公德、职业道德，维护甲方的声誉和利益。
乙方不得从事其他任何与甲方利益冲突的第二职业或活动，并保守甲方的商业秘密和知识产权。
第十九条 甲方有权对乙方履行制度的情况进行检查、督促、考核和奖惩。乙方违反劳动纪律和规章制度的，甲方有权按国家和本单位的规定对乙方给予纪律处分或经济处罚，直至通知解除本合同。
第七章 劳动保护、劳动条件和职业危害防护
第二十条 甲方建立健全操作规程、工作规范和劳动安全卫生制度及其标准。乙方确认，甲方对可能产生职业病危害的岗位，对乙方已经履行了告知义务，并做好劳动过程中职业危害的预防工作，乙方应严格遵守相关操作流程与安全制度。
第二十一条 甲方为乙方提供符合国家规定的劳动条件及安全卫生的工作环境，并依照企业生产经营特点及有关规定为乙方提供劳动防护用品，乙方应严格按要求穿戴劳防用品。
第二十二条 甲方对乙方进行职业技术、安全卫生、规章制度等必要的教育与培训，乙方应认真参加甲方组织的各项必要的教育培训。
第八章 劳动合同的变更、解除和终止
第二十三条 本合同履行中，在不违反法律、行政法规规定的前提下，根据平等自愿、协商一致的原则，甲、乙双方可以就工资、岗位、工作内容等事项对本合同进行变更；未经与对方协商一致，任何一方不得对本合同约定事项进行单方变更。
第二十四条 乙方在试用期内被证明不符合甲方用人标准或录用条件的，甲方可即时通知乙方解除本合同。
第二十五条双方约定，乙方有下列情形之一的，甲方可立即与乙方解除本合同：
1.因乙方未能在5天内提供其被录用的相关资料，至使甲方无法办理录用及其他相关手续的。
2. 乙方被查实在应聘时向甲方提供的其个人资料是虚假的，包括但不限于：离职证明、身份证明、户籍证明、学历证明、体检证明等是虚假或伪造的；应聘前患有精神病、传染性疾病及其它严重影响工作的疾病而在应聘时未声明的；应聘前曾受到其它单位记过、留厂察看、开除或除名等严重处分、或者有吸毒等劣迹而在应聘时未声明的；应聘前曾被劳动教养、拘役或者依法追究刑事责任而在应聘时未声明的等。
3.严重违反甲方的劳动纪律、员工手册或规章制度。
4.严重失职、营私舞弊给甲方利益造成1000元（含）以上重大损害的。
5.乙方系特种作业人员的，因其自身原因违章作业或造成物损100
0元以上事故的，除给予经济处罚或处分外，甲方还可以随时解除合同。
6.乙方同时与其他用人单位建立劳动关系的。
7.乙方被依法追究刑事责任、劳动教养、公安机关收容教育的。
8.乙方向甲方辞职或者经协商被甲方解除聘用的。
9.乙方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更合同的。
10.其他情形：
第二十六条 除甲方规章制度另有规定外，下列行为为严重违反甲方劳动纪律的行为，乙方具有下列行为的，甲方可不经预告给予解除劳动合同并不给予补偿：
1、连续旷工3日或一年累计旷工6日以上；
2、对别人恶语中伤、辱骂，造谣生事，诋毁公司或他人的名誉、信用的；
3、对主管和同事使用恐吓、胁迫、暴行及其他不法行为，危害人身安全的；
4、挑拨是非，教唆、煽动他人怠工或者罢工，参与打架斗殴的；
5、私自接受业主和客户馈赠的；
6、服务态度恶劣、损害客户利益、影响公司声誉的；
7、盗窃公私财物的；
8、连续两次在群众测评被排在后三位或被公司处理两次以上仍不改正的；
9、利用社会不良力量解决公司内部问题的；
10、蓄意违抗公司或主管领导的合理安排或调遣，拒不服从工作分配的；
11、其他：
第二十七条 乙方因工作失职造成他人或自身人身伤害和经济损失的，由乙方自行承担责任并负责赔偿。
第二十八条 乙方可以根据法律的规定解除劳动合同。
第二十九条 乙方在试用期内解除劳动合同应提前三日通知甲方，否则，甲方有权扣除乙方三天的工资作为补偿。
试用期满解一方提出解除合同时如未能提前30天书面通知对方的，应当按乙方当年正常一个月工资的标准，支付给对方作为代通知金。
第三十条 具有《劳动合同法》第44条的情形的，合同终止。
第九章 经济补偿与赔偿
第三十一条 乙方在下列情形下给甲方造成损失的，应当承担赔偿责任：（1）乙方因自身主观过错，以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，导致本合同被确认为无效；（2）本合同订立时，其尚未与其他用人单位解除或者终止劳动合同的事实，给其他用人单位造成损失使甲方承担连带责任的；（3）本合同履行中，因乙方主观过错或重大过失，给甲方造成损失；（4）乙方违反本合同约定主动提出与甲方解除本合同，给乙方造成损失；（5）乙方因违反本合同中约定的保密义务而造成违约，给甲方造成损失；（6）乙方因违反劳动合同中约定的竞业限制义务规定而造成违约，给甲方造成损失。
第三十二条 除按本合同二十五条第二十六条规定解除合同之外的，凡属劳动合同法规定应给予经济补偿金的，甲方应按法律规定的标准支付经济补偿金给乙方。
第三十三条 乙方欠付甲方任何款项，或者乙方违反本合同约定的条件解除劳动合同，给甲方造成任何经济损失，依照法律法规规定和本合同约定应承担的赔偿责任，甲方有权从乙方的工资、奖金及津贴、补贴等中做相应的扣除，不够扣除
的，甲方仍然有权就剩余部分向乙方追偿。
第三十四条 甲方与乙方解除或者终止劳动合同关系时，应该按照甲方的规定办理好工作、办公用品、财务和其他交接手续，甲方在扣除本合同约定的款项后支付乙方的剩余的工资。甲方应在法律规定和双方约定的时间内为乙方出具离职证明和办理各种关系转移。
第十章 培训服务期与竞业限制
第三十五条 如甲方为乙方提供专项培训费用进行专业技术培训，应补充订立培训协议为本合同的附件，约定服务期和违约金。
第三十六条 如乙方掌握甲方的商业秘密，乙方有义务保守商业秘密，双方应补充签订保密协议和竞业限制协议为本合同的附件。
第十一章 劳动争议处理
第三十七条 本合同履行中发生的劳动争议，甲乙双方应当协商解决，或向本单位（或甲方所在地的乡镇、街道等）劳动争议调解委员会申请调解。协商不成或不愿调解的，按照法律的规定向甲方所在地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第十二章 其他规定
第三十八条 甲方依法制定的下列规章制度作为属本合同的主要附件，与本合同条款具有同等效力：
1、___________________
2、___________________
3、___________________
4、___________________
第三十九条 本合同如与法律、法规相抵触的，或者因法律、法规的变更而不一致的，以现行有效的法律、法规为准。
第四十条 本合同未尽事宜，双方另有约定的，从约定；双方没有约定的从法律、法规和规章制度。
第四十一条 本合同生效前双方签订的任何《劳动合同》自合同签订之日起自动失效。
第四十二条 乙方同意，在其处于联系障碍状态（包括但不限于乙方因病住院、丧失人身自由等情形）时，委托合同首部的“紧急状态联系人”作为乙方的受委托人，该受委托人享有接受和解与调解，代领、签收相关文书的权限。
乙方确认，甲方有关文书在无法直接送达给乙方的情形下（包括但不限于乙方拒收、下落不明等情形），乙方在本合同中填写的家庭住址为甲方邮寄送达地址。
第四十三条 甲、乙双方另行约定条款：
1、甲乙双方对本合同约定的工时工作制度、劳动报酬标准无异议，并保证在本合同解除或终止时，不再就月工资金额和加班工资标准再追究对方的责任。
2、___________________
3、______________________
4、___________________
5、____________________
第四十四条 双方确认，在签署本合同前已仔细审阅过本合同的内容，并完全了解本合同各条款的含义。
第四十五条 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字（或盖章）后生效。
甲方：
乙方：（签字或盖章）
法定代表人或委托人：
签订日期：
签订日期：
签订地点：
篇2
法定代表人或委托人：___________
注册地址：_________________________
通讯地址：_________________________
邮政编码：_________________________
乙方姓名：_________________________
性别：_____________________________
居民身份证号码：___________________
出生日期：_________________________
家庭住址：_________________________
邮政编码：_________________________
户口所在地：_______________________
通讯地址：_________________________
邮政编码：_________________________
电话：_____________________________
鉴于乙方为退休人员，不具备劳动法律关系的主体资格。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和有关规定，甲乙双方经平等协商一致，自愿签订本劳务协议，共同遵守本协议所列条款。
第一条本协议期限为________年。
本协议于_______年_____月_____日生效，至______年______月____日终止。
第二条乙方承担的劳务内容、要求为：_____________________________________。
第三条乙方提供劳务的方式为：____________________________________
第四条乙方认为，根据乙方目前的健康状况，能依据本协议第二条、第三条约定的劳务内容、要求、方式为甲方提供劳务，乙方也愿意承担所约定劳务。
第五条乙方负有保守甲方商业秘密的义务。乙方负有保护义务的商业秘密主要包括：
_______________________________________________________________。
第六条甲方支付乙方劳务报酬的标准、方式、时间：
_______________________________________________________________。
第七条乙方依法缴纳个人所得税，甲方依法代为扣缴。
第八条发生下列情形之一，本协议终止：
一、本协议期满的；
二、双方就解除本协议协商一致的；
三、乙方由于健康原因不能履行本协议义务的。
第九条甲、乙双方若单方面解除本协议，仅需提前一周通知另一方即可。
第十条本协议终止、解除后，乙方应在一周内将有关工作向甲方移交完毕，并附书面说明，如给甲方造成损失、应予赔偿。
第十一条甲乙双方约定，甲方为乙方购买一张新华人寿保险股份有限公司_________意外伤害保险卡，用于乙方在为甲方提供劳务过程中发生意外伤害的补偿。保险期间与本协议期限相同。
第十二条乙方同意医疗费用自理，医疗期内甲方不支付劳务费。
第十三条依据本协议第九条、第十条约定终止或解除本协议，双方互不支付违约金。
第十四条因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均提请北京仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第十五条本合同首部甲、乙双方的通讯地址为双方联系的唯一固定通讯地址，若在履行本协议中双方有任何争议，甚至涉及仲裁时，该地址为双方法定地址。若其中一方通讯地址发生变化，应立即书面通知另一方，否则，造成双方联系障碍，由有过错的一方负责。
第十六条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方：（公章）_______________
日期：_______年_____月_____日
乙方：（签章）_______________
日期：_______年_____月_____日
乙方家属意见：_______________
签字：_______________________
篇3
关键词：建造合同；财务舞弊；上市公司
中图分类号：F27 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.11.046
近年来，一方面多种业态的上市公司不断涌现，如BT、软件研制、工程建设、项目总承等。其业务模式不再局限于简单的生产销售，更多的体现出“建造服务”的特点，即生产周期长、涉及环节复杂、服务进度难以准确测度，从而易产生财务舞弊或者滥用盈余管理。同时，另一方面，由于建造合同不以商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方为收入确认条件，也使得建造合同相比传统销售合同在收入确认上更具操作空间，使得一些公司扩大了建造合同准则的适用范围，即对“建造承包商”的定义进行了拓展。因此，投资者对建造业务财务舞弊风险的关注度日益提高。本文基于防范财务舞弊风险的视角，结合建造业务特点与监管实践的思考，着重分析财务核算环节存在的问题，并提出相应的监管建议。
1建造合同业务会计核算方法
《企业会计准则第15 号――建造合同》（CAS 15，以下简称“建造合同准则”）规定：建造合同，是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。
建造合同准则规定，在资产负债表日建造合同的结果能够可靠估计的情况下，企业按照完工百分比法，确认当期收入、成本和毛利。如果合同结果不能可靠估计，若成本能收回，则按能收回的成本确认收入；反之，只确认成本，不确认收入。
常用的完工百分比的计算方法为，累计实际发生的合同成本（完成工作量）占合同预计总成本（总工作量）的比例，换言之，完工百分比等于本期实际发生成本与期初累计发生成本之和除以合同预计总成本。
2建造合同业务可能出现的问题和风险
2.1准确确认合同收入难度较大，增大了收入调节空间
合同收入包括两部分，一是合同中规定的收入，二是因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。在实务中，由于存在工程设计变更、工程量调整、索赔等情况，特别是“三边”工程（即边设计、边施工、边预算）的实质存在，合同收入在实施过程中变动在所难免甚至出现变化剧烈的情况，且变更协商程序繁杂、时间长。变更合同常常不能及时签订甚至不签订，使得确认变更、索赔形成的收入存在一定难度。同时在现行市场环境下甲方即客户方与乙方即建造承包商关系密切，合同变更的时点和内容都有操作的空间，更为企业调节收入提供了空间。
2.2合同预计总成本的准确性对分期收入的确认影响较大
采用完工百分比法对建造合同进行会计核算时，无论采用何种方法确定合同完工进度，在确认合同费用时都会涉及到“合同预计总成本”这一指标。但由于合同期间较长，原材料等生产要素的价格往往会发生波动，加之工程设计及作业方式变更等不可控因素的影响，合同预计总成本难免存在一定变动。由于影响预计总成本的因素较多，同时合同预计总成本的调整不进行追溯调整，也给人为调节利润提供了空间。如在实务中，假设某企业合同收入总价为20，第一年累计发生成本为3，合同预计总成本为12，则完工百分比为25%（3/12），确认收入为5，毛利为2。假设次年实际发生成本为3，累计已发生成本为6，合同预计总成本为15，完工百分比为40%，则次年收入确认为3，毛利为0。而若第一年则预计总成本为15，其他数据不变，则第一年和第二年的毛利均为1。可见合同预计总成本的波动使得在当年成本确认相同的情况下，毛利确认出现很大差异。
2.3人为因素对已发生成本的影响扩大了盈余管理的空间
建造合同准则第五章第二十二条虽规定了采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定完工进度的，累计实际发生的合同成本不包括施工中尚未安装或使用的材料成本及分包工程工作量完成之前预付给分包单位的款项。但在实务中，由于施工现场的财务人员缺乏或是财务人员对工程业务的短板，都可以造成合成成本核算的不准确。甚至一些企业可以根据企业盈余管理的需要对实际发生的成本在不同会计期间进行调节，如提前或推后制作领料单；对工序要求不高但不同工序原料成本差异较大的一揽子项目通过控制工序来调节已发生成本；对分包项目或外部采购资产通过提前或延后验收、提前或延后开具发票的方式调节成本。可见，人为因素对发生的合同成本的影响会造成完工进度具有可调节性，进而影响到不同会计期间收入和利润的确认。
此外，采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定完工进度，还可能造成施工和生产人员前期成本的浪费会在当期反映为完工进度的提高，反而增加了当期的收入和利润，而其负面影响可能会反映在以后的会计期间内，从而有违可靠性这一基本原则。
2.4合同签订和执行中的技术处理使得传统销售合同存在按建造合同确认收入的可能性
新的建造合同准则撤销了原准则（1999年颁布）中“在一个会计年度内完成的建造合同，应在完成时确认合同收入和合同费用”的规定，以更为及时准确的反映建造合同项目在某一会计期间的盈亏情况。但同时，这一规定的撤销也一定程度上弱化了建造合同“建设期长”这一特征。同时，由于“建造承包商”的外延不断扩大，使得一些企业将按客户要求定制的非标准设备的合同采用建造合同模式确认收入或是将客户委托其采购最终用途等方面密切相关的设备也视为自身为“总包方”，从而采用完工百分比法进行核算。也在一定程度上为企业调节收入和利润提供了空间。
2.5会计师审计发现管理层舞弊难度较大
由于完工进度与成本挂钩，人为调节空间大，且外部查验难度大。调节完工百分比方式主要有两种：一是如前所述利用合同预计总成本变更调节完工比例（完工百分比计算公式分母角度）；二是企业可以通过调节生产领料进度、外包供应商交货进度等方式，在存货和实际发生成本之间进行调节（完工百分比计算公式分子角度），进而调控完工比例，影响收入确认。
对于审计人员、监管人员等外部人员来说，验证期末时点实际发生成本的准确性、完整性存在较大困难。原因在于：一是外部证据较少，普通商品完工出售后，可以获取发运、物流等外部证据加以判断商品风险报酬转移情况，而完工百分比法下，建造主体未全部完工前，生产要素在内部流转，产生的外部证据较少。二是建造类企业外部存放存货（一般在业主方和外包供应商方）数量多、地点分散，监督企业进行期末存货全面盘点存在难度。
2.6《企业会计准则讲解》将未结算收入作为存货列报的规定值得商榷
建造合同准则的规定使得工程项目收入确定的时间和与之相关的应收账款确认时间往往无法在同一会计期间里同步。若会计期末工程施工确认金额大于项目结算金额则列报为存货（建造合同形成的存货），反之列报为预收账款。
此种处理方法值得商榷。收入确认进度与结算进度差异主要原因是结算时点与报表时点不一致。按照建造合同准则规定，企业确认收入的前提是建造合同的结果能够可靠估计，预计经济利益能够实现。即确认收入时，应预计合同结算不存在重大不确定性，获得相对应的相关债权不存在重大风险，否则，若合同结算存在风险，将影响预期经济利益的实现，将不满足收入确认条件。可见已确认尚未结算的收入，实质上具备了确认债权的条件，列报为应收账款更为恰当，列报为存货则未保持收入确认逻辑上的一致性。
同时，将已确认未结算收入列报为存货，加大了企业调节利润的空间：一是企业可以在期末通过调节与业主方结算时点，将已完工尚未结算的收入在存货和应收账款之间调节，进而影响坏账准备计提金额，调节利润；二是由于建造合同形成存货不需披露具体项目及形成的时间，易于企业掩盖与业主方的合同纠纷，低估合同损失。
此外，由于建造合同准则允许收入确认与客户结算之间存在不同步，也从一定程度上增加了核实完工进度准确性的难度，为企业调节利润增加了可操作性。
3防范建造合同业务核算问题的对策及建议
针对上述情况，建议对适用建造合同准则的上市公司，通过规范内控、多方约束、加强监管、完善制度的方式，避免或减少建造合同会计核算的信息失真。一是监管部门应对公司进行深入、全面的“专项体检”，查找问题，梳理隐患，对症下药。二是市场主体应归位尽责，上市公司应不断完善内控，提高财务核算水平；保荐机构应制定针对性的督导计划、方案，提高现场核查的广度、深度；会计师应保持高度的职业谨慎，实施有针对性的审计程序。同时在规则制定层面，也应研究如何增加准则适用的刚性约束，改进未结算收入的会计处理及信息披露，压缩盈余管理的空间。
3.1监管机构应通过多维度检查，强化监管威慑力
监管机构检查路径上应从制度建设、业务核算两个层面入手；检查范围上应适当延伸，获取外部信息。
应检查制度建设是否存在重大缺陷以及制度的执行情况。一是关注公司在合同收入、合同成本变更等方面是否建立合理的管控制度。二是关注公司是否建立健全成本核算的原始记录管理制度、计量验收制度、财产物资管理与清查盘点制度。三是关注财务部门与相关业务部门之间沟通和协调情况，判断是否存在因部门间衔接不畅导致成本确认不准确的情况。
分析合同变更、索赔、奖励等形成的收入的确认时点及依据是否合理。重点关注收入变更比例大的项目，检查其调整的依据、审批流程及其合理性。
首先分析预计总成本与实际总成本的差异及原因，检查公司合同总成本调整的合理性。其次选取重点项目，分析其生产实际进度与原有生产计划的差异及原因，判断是否存在人为调节，并对期末生产成本进行跨期穿行测试。三是抽查外包业务核算，重点关注交货时间与开票时间间隔较长及交货计划与项目整体计划不协调情况，判断是否利用交货时点，调节成本确认时点。四是关注结算进度差异对存货的影响，查看公司是否按合同规定及时与业主进行工程结算，选取重点项目，分析判断是否人为调节，选取期末超期未结算项目或无外部结算依据的结算项目，了解原因及其影响。
延伸检查范围。一是顺查，选取工期实际安排与合同规定不一致的项目，通过实地查看建造项目形象进度，获取项目进展信息，关注工期调整原因，是否存在因纠纷导致合同结果存在不确定性的情况，分析判断公司对相关项目收入、成本核算有无重大异常。二是逆查，选取资产负债表日前后发货量异常的供应商，走访、了解供发货异常的原因，判断是否存在人为调节。
3.2相关市场主体应归位尽责，各尽其职
公司应不断完善内部控制，建立健全项目预算管理制度及合同管理制度，加强工程的成本核算和控制。保荐机构在持续督导中，应借鉴IPO财务核查思路，制定方案，对重点供应商、客户实地走访、查看，特别是对公司业绩影响较大的境外项目，采取有效核查手段。会计师应保持高度的职业谨慎，加强项目组人员、时间配置，要在完成常规程序的基础上，设计并实施有针对性的审计程序。
3.3细化相关规定，减少建造合同会计核算弹性和操作空间
建议会计准则制定部门对实务中存在的问题尤其是滥用建造合同准则的行为出台会计解释等予以规范。同时，建议自律性组织出台相关指引，对建造合同已完工未结算资产及虽进行结算但尚未完工或交付的资产如何审计进行科学的指导。
参考文献
[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，2010.
[2]赖继英.建造企业执行《建造合同准则》有关问题研究[J].当代经济，2012，（11）.
[3]陈丽珍.完工百分比法存在的问题及解决对策[J].财务与会计，2012，（01）.
[4]周海霞.建造合同准则的应用现状及改进措施[J].财经界，2012，（01）.
篇4
[关键词]公司常见合同问题 电子证据效力 录音证据效力 风险意识
说起法律风险防控，一般业务人员会认为是律师的事情，而非他们的事，然而“熟知并非真知”，一线人员对风险的防控作用远重要于律师，前者多是在“制造”证据，后者多是在“使用”证据。只有前者提供足够的“证据”资源，后者才能有发挥的余地。前者如防火，后者如救火。救火固然重要，但防患于未然更重要。业务人员在日常工作中应意识到，很多问题的发生或避免都是在业务进行中的瞬间可能就完成的，有时等不到你与律师沟通，而且一旦案发，大势已定，而这大势就是业务过程中形成的事实，这些事实就是未来案件可否胜诉的基础。下面笔者归纳几种常见的合同处理问题，以提示风险。
一、公司常见合同问题
（1）不签合同
目前，仍有不少企业习惯于口头承诺、君子协议的老办法，不从实际出发，不签订合同，致使在后期追责时发现不知道对方是谁，于此同时，没有细则，造成困扰。
南京某进出口公司在国内委托一些厂家生产货物，后货物出口至韩国某公司，该韩国公司又将此货卖至美国沃尔玛公司。业务交易量达数千万、历时一年多。在这一系列的对外交易活动中，该进出口公司与外商一份书面合同都没有，只有一个所谓的中间人在传递信息，甚至连自已付费的货代公司也与之没有合同，而仅是通过中间人介绍，导致通过货代出口的货物在提单上记载的托运人不是该公司，货代甚至否认与之有委托货运关系，不仅提单未给该公司，甚至也不告知提单实际交付给谁了？谁才是真正的委托人？据律师事后分析，很可能是给了那个中间人，但这个中间人在业务往来全是通过电话或很少的电子邮件与该公司联络，多数贸易是这个中间人承包的江苏某工厂的一两个业务员通过电子邮件或QQ与该公司联系，现该工厂破产，两个业务联系人下落不明，中间人先是失踪，后涉嫌犯罪被捕。目前，该公司面临不知向谁索赔的悲惨境地。而造成这一不利后果的原因，就是没有合同。这种不可思议乃至荒唐的事情在国内其实并不鲜见，所以说合同是重要的，如果在该案中，该公司事先与韩国公司签约，指定货物向美国公司交付，这是一点问题也没有的。然而，由于其与韩国公司无书面合，也无直接邮件、传真业务往来证据，韩国公司根本不承认其卖方地位，如果过程中该公司多一点风险意识，就会早点识破中间人的骗术。
（2）虽然签订了合同，但存在下列的问题：
1.同一事件有多份合同，且同一内容有不同约定。
如实践中曾出现过这样的一种情况：买方出具一份合同，约定管辖在买方，双方盖章确认，结果卖方也出具了一份合同，约定管辖在卖方。追忆形成原因，业务员说是当时卖方声称因公司内部登记需要，要在他们的格式文本上盖章，业务员认为只是同样的一个事情，没细看就直接盖章确认，导致对于管辖出现不同的约定。而管辖问题对一个案件非常重要，出现这样的问题，对纠纷解决会带来很大麻烦，实践中要尽量避免。
还有，常见同一内容，有多种不同约定，纠纷产生后，不知以哪种约定为准。这种情况也要在实践中尽量避免，如有新的约定出现，要记得前面已不适用的约定声明作废，这只需在新合同中加一句“之前约定与本协议约定不符的，以本协议约定为准”即可。
2.合同意思表示不完整，不能反映本意。
合同是交易双方的合意，当事人双方一定要以一个不了解情况的陌生人，不听你们双方介绍背景，看了合同就知你们要做什么为原则，起草和订立合同。这样才能真正地反映你们的本意。
3.意思表示明确，但形式要件有瑕疵。有些协议意思表示明确，但是形式上缺少必要的要件，功亏一篑。
南京某企业是某集团公司的子公司，其亏欠珠海某企业货款，珠海公司多次催讨，集团公司遂派财务主管处理（无集团的授权委托书）。后双方签署了一份备忘录，约定了时间、地点、交易方及集团公司加入债务履行的意思表示，双方签字确认，珠海方加盖公章，但唯独没有集团公司的盖章。在诉讼中，双方对于协议的效力、财务主管的权限产生争议，历时三年，耗费了大量的人力、物力，就是因为缺少了一枚印章。而在备忘录形成时，让集团公司盖章是完全可能的，这样就不会出现事后对方否认的情形，因铁板钉钉，他们想赖也没有机会。
（3）合同无原件，只有复印件、电子邮件、电话交流（口头），一旦有争议难以证明当初的合意。按民诉法等有关规定只有证据原件才可以作为有效的证据，所以没有原件的复印件等没有其他有效证据佐证的，是不能作证据使用的，而电子邮件涉及对对方身份的锁定等问题，其证明力有待进一步考证，下面将另述。
值得说明的是日常业务中大量存在的传真件，虽然传真件依法可以作为证据，但由于现今的传真件不像过去使用热敏纸，较复印件易于区分，现在经常难于区分传真件与复印件，所以从提高自我保护能力的角度看，最好传真之后要及时索要原件，或打印传真和往来的电话记录，以证明在特定时间从此设备收到或发出某传真。
（4）合同履行过程中的维权文件不注意及时形成或保留。
实践中，出现质量、货款、交货等问题，业务员一般会采用电话或邮件方式，以便快速联系。若能解决最好，但若仍不能解决，双方很可能就是否发出过相应的函件或通知发生争议，很多企业对此并不能举出有利的、固定的证据，从而承担了不必要的损失。因此操作中最好采取书面函件并邮寄，且保留相应的寄件凭证。以下是几种常见的合同履行中不及时维权的表现：
1.质量索赔不及时，或只有电话索赔，发现问题后，未及时固定对已方有利证据。
2.对合同相对方迟延付款或迟延交货行为没有书面的催告函，更没有寄出凭证且留底。
3.交货后，未及时索取对方收货的有效证据。有的常是中间货代的签收单，这是不足以证明有效交付货物的，一定要买方有有效签收货物凭证或事后确认收到货物的说明原件。
4.业务中间涉及他人代付款的，未要求对方出具委托付款说明，将来可能面临实际付款方要求不当得利返还的不利后果。
（5）主体认识错误与抵押有效形式问题，对于此类问题，需与专业人士多交流沟通，但业务人员仍应掌握基本常识，避免出现只收房产证或土地证，而不办理有效抵押登记手续的事情发生。另外，主体掌握不准时，可采用在与实际供货或付款方签约的基础上，另外让其他关联方出具担保的方式，这样可最大程度地保护已方的利益。
二、新兴电子数据证据、录音证据的效力
（1）电子数据证据
目前电子邮件等电子数据证据越来越来越多，如何认定其效力？原则上而言，电子证据可以作为证据提供，但是由于电子证据本身存在易被篡改的性质，如果不利用专业的手段、借助特殊的工具和人员难以确定其真实性，所以在实践中若采用了电子类的联系方式，需事前做好电子证据的提取与固定准备.为此，业务人员可以事先在合同中约定用于交易联系的双方邮箱或其他联系方式，若出现变更时，及时要求对方确认最新的通讯方式。这种确认和事先合同约定的形式，要采用传统的纸质文本，且让对方签名或签章。
（2）录音证据
录音材料由于同样存在易编辑、串改等问题，难辩真伪，实践中在证据使用上的把关很严。虽然最高人民法院2002年施行的《证据规则》规定，录音材料原则上可以作证据，但前提是有其他证据相佐，且不能损害对方利益、他人利益和公共利益。这一点值得引起业务人员的注意，不可对录音证据的效力期望过高。
三、结论
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法定代表人：万千里，该公司经理。
委托人：赵伟光，北京世纪律师事务所律师。
委托人：孙洪池，天津凯明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市国际信托投资公司。
法定代表人：张长久，该公司总经理。
委托人：侯维民、李思杰，该公司信贷部职员。
原审被告：广州国际信托投资公司。
法定代表人：许智，该公司董事长。
案情介绍
上诉人广州国信物业发展公司（以下简称广州物业）因与被上诉人天津市国际信托投资公司（以下简称天津国投）、原审被告广州国际信托投资公司（以下简称广州国投）借款合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院一审判决，向最高人民法院提起上诉。
一审法院查明：1997年10月15日，天津国投与广州物业签订了金字97041号信托资金贷款合同。约定：天津国投提供信托资金贷款人民币3650万元给广州物业作为流动资金专项用途。期限6个月，自1997年10月29日至1998年4月29日，年利率10.098％。如广州物业不按合同规定的日期归还借款时，天津国投有权向广州物业存款帐户收取借款。逾期归还借款，按逾期天数和借款合同规定的利率，另加收20％的罚息；如逾期超过3个月，则按贷款利率加收50％的罚息。广州国投对该合同出具了不可撤销担保书，承诺对借款人无论任何原因未能按期支付贷款本金、利息和应支付的罚金时，无条件向天津国投代为支付。同日，天津国投与广州物业又签订了一份信托存款协议，约定：广州物业将人民币1650万元存入天津国投，存款期限6个月，自1997年10月29日至1998年4月29日，存款利率按中国人民银行规定的活期存款利率计算，即年息为1.98％，存款期限内广州物业不能动用该笔存款，期满由广州物业委托天津国投支取并用于还款。
上述两个合同签订后，天津国投依约履行了自己的义务，向广州物业贷款人民币3650万元。合同到期后，广州物业于1998年4月29日偿还本金1650万元，并付清了本金3650万元截止到1998年3月20日的利息，余款至今未付。广州国投亦未履行担保义务，天津国投为索要上述款项及追款所支出的费用，向天津市高级人民法院提起诉讼，请求判令广州物业归还尚欠贷款本息22121042元，广州国投对广州物业的上述债务承担连带偿还责任，并承担诉讼费用。
审判结果
天津市高级人民法院认为：天津国投与广州物业签订的信托投资贷款合同，是在双方平等的基础上自愿签订的，不违反国家法律、法规的规定，应认定有效，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条的规定，依法成立的合同，受法律保护。广州物业未按合同规定履行自己的还款义务，依照民法通则第一百一十二条的规定，应承担违约责任；贷款合同中违约责任部分关于逾期还款超过3个月则按贷款利率加收50％利息的约定，超过了中国人民银行关于逾期偿还贷款罚息为日利率万分之四的规定，故应按日万分之四计付罚息。广州国投出具连带责任担保书意思表示真实，应认定有效，未按担保书约定履行义务，依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，应承担连带还款责任。据此，该院判决：一、广州物业给付天津国投贷款本金2000万元，期内利息373230元，及相应罚息（1998年4月29日－1998年7月29日，按年利率12.118％计付，1998年7月29日至判决给付之日，按日利率万分之四计付）；二、广州国投对上述事项承担连带还款责任；三、上述给付事项于本判决生效后10日内给付，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行；四、驳回其他诉讼请求。案件受理费120615元，保全费111120元，由广州物业和广州国投各负担115867.5元。
广州物业不服天津市高级人民法院上述民事判决，向最高人民法院提起上诉称：本案的贷款合同本金实际上是2000万元，1650万元在天津国投自己的帐上没有动，但利息是按3650万元支付的，应该将贷款合同和存款合同联系起来看，存款是贷款的一个附加条件，这是一种规避法律的行为，另外，贷款合同中关于罚息的约定不符合中国人民银行的规定，应予以改判。天津国投答辩称：两个合同是两个独立的法律关系，很可能贷款3650万元，但仅用2000万元，剩下1650万元暂时不用，存放我司，随时使用。
最高人民法院另查明：天津国投于1997年10月29日实际向广州物业放贷2000万元，另1650万元仍留在天津国投。1998年3月20日，广州物业按3650万元贷款标的支付合同期内利息1330824元。
最高人民法院认为：本案双方当事人所签订的贷款合同，是在双方平等的基础上自愿协商签订的，除罚息的约定违反中国人民银行规定应认定无效外，其余条款不违反国家法律和法规的规定，应认定其合法有效，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条的规定，经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务。双方当事人在同一天又签订了存款合同，虽约定广州物业将1650万元直接存入天津国投，实际上广州物业并没有款项存入天津国投，而是由天津国投将贷款3650万元中的1650万元直接扣留，天津国投只放贷2000万元给广州物业，但收取3650万元的贷款利息。双方签订存款合同的意图是为了使天津国投获取活期存款利息和贷款利息的差额，用以提高前述2000万元的贷款利息，其行为是为了规避法律规定，依照经济合同法第七条第一款的规定，属于违反法律和行政法规的合同，应认定其无效。对该无效存款合同，双方均有责任。由于贷款合同的实际放贷是2000万元，因此合同期内的利息应按2000万元本金计算，广州物业已经支付的合同期内利息的超出部分，应充抵实际贷款的本金。广州物业关于存款合同是一种规避法律行为的上诉理由成立，本院予以支持。广州国投为本案贷款合同出具的不可撤销担保书，意思表示真实，且不违反法律规定，应为有效保证，依照担保法第二十一条的规定，广州国投应对广州物业的本案债务承担保证责任。原审判决部分事实认定不清，对适用逾期罚息的计算标准欠妥，应予适当变更。据此，最高人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持天津市高级人民法院（1998）高经一初字第37号民事判决主文第二、三、四项；
篇6
首先看双方是如何规定的。
国务院《物业管理条例》第六十七条、《合同法》第六十条。如果出租人和承租人在合同中约定，由承租人向物业公司缴纳物业费，遵守物业公司的相关管理规定，并且该合同经过了物业公司的书面确认，那么出租人就将其与物业公司的债权债务转让给了承租人，承租人应当向物业公司履行这部分权利义务。
如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担责任。
如果出租人已将租赁合同交给物业公司备案，并取得物业公司的书面确认，那么出租人就可以拒绝支付承租人未支付的物业费。承租人不缴付物业费，出租人应当要求对方在一定期限内履行，如果承租人仍不履行，出租人可以中止租赁合同并通知对方，以承租人支付的预付租金和保证金支付欠缴的物业费。
（来源：文章屋网 ）
篇7
摘 要 由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同纠纷日益增多。因此，2009年5月最高人民法院正式颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对物业服务合同抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义，但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。
关键词 物业服务合同 抗辩权的行使 抗辩权的限制
一、物业服务合同
物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的，根据《物权法》的有关规定，由物业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。但是物业服务合同又有其特殊性，它分为前期物业服务合同和普通物业服务合同①。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又据该法第15条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”由此可见，不管是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。
二、物业服务合同抗辩权的行使
（一）业主行使抗辩权的表现形式
在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式有：（1）业主违约或者违规收费的抗辩。根据《解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”（2）物业服务存在瑕疵的抗辩。在物业服务企业业主支付物业服务费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。（3）物业服务合同关系已经终止的抗辩。“如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后，仍然继续提供物业服务，并以此为由主张存在事实上的物业服务关系，要求业主支付物业费，业主即可依《解释》第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任②。”（4）经过诉讼时效的抗辩同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。物业服务企业提供的物业服务具有公共性，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。
（二）物业公司行使抗辩权的表现形式
根据《审理物业服务纠纷案件的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：（1）在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。直至业主补缴拖欠的全部物业费。（2）在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司行使先履行抗辩权的另一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。
三、物业服务合同抗辩权的限制
（一）业主行使抗辩权的限制
1．不能以并非物业服务合同当事人为由抗辩。前期物业服务合同是为第三人利益的合同，属于涉他合同，是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同。因此前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主，业主入住之后，应当接受前期物业服务合同的约束。故业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。基于这样的理由提出抗辩的，法院不采纳③。同样，不管是前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只要是当事人的真实意思表示，依法成立，就发生合同的效力，双方当事人都必须遵守，享有权利，承担义务。
2．不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据《解释》第6条，业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，否则业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。
3．不能以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据《解释》第7条，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任，物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由，如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行，业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权④。
（二）物业公司行使抗辩权的限制
物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。
四、正当行使物业服务合同抗辩权的途径
（一）贯彻诚实信用原则，使物业服务合同抗辩权行使正当化
诚实信用原则被誉为私法领域的“帝王条款”，其要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时应心存善意、诚实守信，禁止权利滥用，目的是在当事人之间的利益关系中实现平衡。因此，业主拒交物业费应当遵循诚实信用原则，若动辄就启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。另一方面，在物业服务市场上，物业公司在特定的社区内享有合法的自然垄断地位，其提供的物业管理服务具有排他性和非竞争性，也就是说物业公司提供的服务对业主而言具有依赖性和不可替代性。在这种情况下，物业公司如果滥用抗辩权将会对业主会产生“致命”的影响，使本来就与物业公司经济实力相差悬殊的业主处于更加弱势和无奈的困境，这种抗辩显然违背了“心存善意、诚实守信”原则的要求。因此，应即严格限制物业公司滥用垄断地位，以不当方式行使抗辩权。
（二）尊重当事人的意思自治权利――有约定从约定
物业管理合同的性质是民事合同，主要涉及当事人的私人利益，因此应当允许当事人在不损害他人利益和社区公共利益的情况下，就解决合同争议的方式自行约定。即物业公司和业主可以在签订物业服务合同时约定，当一方未履行合同或者履行合同不符合约定时，对方有权拒交物业服务费或停止供应电、水、气热或者停止履行其他合同义务的行为。但这样的约定应注意：第一，停止履行的合同义务只能是可进行个体区分的义务或者特约服务，即不得因此损害他人利益或社区公共利益；第二，可停止履行的合同义务应当以列举方式具体化，不能一言概之，以免为滥用抗辩权埋下“伏笔”；第三，关于此项约定应符合合同法的规定，不得有欺诈、胁迫行为，属于格式合同的，物业公司应当充分履行告知、提示和说明义务。
注释：
①梁慧.物业服务合同性质及其纠纷解决机制.法制时空.2009(7).
②陈佳.物业服务合同中的物业费请求权研究----兼评法释[2009]8号中的相关规定.河北法学.2010(5).
篇8
近日，某商品房小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，业主自述丢失一块价值上万元的手表，此案目前正在侦破之中。业主按时交纳物业管理费，是否能向物业公司要求赔偿失窃的财物？
［解析］
对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、安全等服务。
篇9
上诉人：（原审被告）黄锡城，男，1957年8月出生，惠阳市人，住该市淡水镇铁西墩62号。
委托人：李志英，女，与上诉人系夫妻关系。
被上诉人：（原审原告）惠阳市淡水房地产开发总公司（下称淡水房地产公司）。住所地：惠阳市淡水镇白云路。
法定代表人：李国雄，总经理。
委托人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。
委托人：周伟辉，该司职员。
原审原告：财福行（中国）物业管理有限公司（下称财福行）。
法定代表人：曾振华，经理。
委托人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。
原审原告：惠阳淡水新阳城建设有限公司（下称新阳城公司）。住所地：淡水镇。
法定代表人：巫振新，经理。
委托人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。
上诉人黄锡城因土地租赁合同纠纷一案，不服惠阳市人民法院（2001）惠阳秋民初字第08号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院查明：1996年10月1日，原审原告新阳城公司与原惠阳淡水物业管理有限公司（下称物业公司）签订《协议书》约定，新阳城公司将其位于惠阳市淡水人民路边新阳城地段约8000平方米土地租给物业公司经营使用，租期从1997年1月1日起至2000年5月31日止，每月租金15800元。1996年12月25日新阳城公司出具授权书，委托物业公司将该土地出租给他人作为经营客运站使用。1996年12月26日，物业公司与原审被告黄锡城签订《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》约定，物业公司将位于惠阳市淡水人民路边新阳城地段约8000平方米土地租给原审被告黄锡城经营客运站使用。租期从1997年1月15日至2000年1月15日止。每月租金15800元，原审被告黄锡城须于每月5日前交清当月租金，逾期每日滞纳金按每月租金10％罚款，并在签订合同时交纳相当于2个月租金的押金给原物业公司，合同期满后退还给原审被告黄锡城。租赁土地只能作客运站及车辆停放使用。合同签订当日，原审被告黄锡城交付31600元租地押金给淡水房地产公司。原审被告黄锡城租赁上述土地后即对该土地进行了平整，并在该地建起围墙和搭建临时建筑物铁皮屋经营客运车站至今。1996年12月28日 物业公司又出具委托书，全权委托原审原告淡水房地产公司代其公司向原审被告黄锡城收取上述土地租金。
在履行合同期间，原审被告黄锡城分别于1997年3月28日交了一个月的租金15800元、1997年8月1日交了三个月的租金47400元、1999年4月13日交了一个月的租金15800元给淡水房地产公司。此后，原审被告黄锡城以惠阳市淡水镇人民政府和惠阳市交通局未处理妥“中心客运站”的经营权问题，也未把“中心客运站”迁移至惠阳市淡水镇人民路边新阳城地段新建起的车站为由而拒绝交付租金至今。
另查，物业公司是淡水房地产公司与财福行（中国）物业顾问有限公司共同投资，于1993年3月注册成立的中外合资企业。1997年2月10日物业公司出具委托书，全权委托财福行（财福行（中国）物业管理有限公司）处理“提前终止合营惠阳淡水物业管理有限公司”等事宜，并负责处理原该公司所遗留的合同、协议、债权、债务事宜。1998年3月物业公司被工商行政管理部门注销。
物业公司因黄锡城拖欠租金曾于 1999年12月29日向原审法院起诉，后又撤回起诉。
2000年5月9日，淡水房地产公司及财福行以黄锡城拖欠租金为由向原审法院提起诉讼。
2000年5月15日，原审法院 根据原审原告淡水房地产公司及财福行的申请以（2000）惠阳法淡民初字第54－1号民事裁定书，查封了原审被告黄锡城位于惠阳市淡水镇铁西墩62号房屋。
2001年4月2日，本院以（2001）惠中法民二终字第14号民事裁定书，将本案发回惠阳市人民法院重审。原审法院在重审期间，依法追加新阳城（惠阳淡水新阳城建设有限公司）为本案原告。
原审认为：物业公司与被告黄锡城1996年 12月 26日签订的《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》，虽名为客运站租赁合同，但合同中约定的是土地出租，而且实际履行的也是一片没有任何设施的空地，所以该合同实际上是一份土地租赁合同。物业公司出租该土地时已经取得了该土地使用权人的授权，出租方虽然未到有关部门办理出租登记，但登记程序并不是合同无效或有效的要件，而且该合同内容合法，因此该合同是有效的。承租方被告黄锡城应按合同约定支付租金，并在合同期满后退出该土地。合同期满后，因被告黄锡城还占用该土地，还应支付一定的土地占用费，因土地占用费现无国家规定的标准，可参照原合同约定的每月15800元计付。因此，原告要求被告支付合同期内的租金和合同期满后的土地占用费及银行利息应予支持。因物业公司与被告黄锡城签订协议时和履行合同中没有任何过错，协议中也无投资损失约定，与被告黄锡城的投资建站损失没有任何法律上的因果关系，故被告黄锡城要求原告支付其投资建站损失没有法律依据，不予采纳。至于被告黄锡城要求惠阳市淡水镇人民政府和惠阳市交通局赔偿其经济损失，是另一法律关系，不属本案的调整范围，本案不作处理。由于物业公司已被注销，其遗留的权利义务应由其投资方淡水房地产公司和财福行（中国）物业顾问有限公司承受，而财福行（中国）物业顾问有限公司也已倒闭，根据其委托，其权利义务应由财福行（财福行（中国）物业管理有限公司）负责处理，因此，被告黄锡城认为淡水房地产公司和财福行没有原告资格，不予采纳。而新阳城公司是土地的使用权人，可作原告参加诉讼。关于土地租金，原告曾以“惠阳淡水物业管理有限公司”名义向本院起诉，表示其主张过权利，诉讼时效因而中断，被告黄锡城认为原告起诉已超过诉讼时效期间，不能成立，本院不予采纳。据此，作出判决：一、被告黄锡城应在本判决发生法律效力之日起三十日内按每月15800元付清从1997年1月15日至2000年1月15日止合同期内的土地租金和从2000年1月16日至归还土地之日止的土地占用费及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款之率计算，从应付租金之日计至付清之日止）给淡水房地产公司和财福行，被告黄锡城已付的5个月租金79000元及已付的押金31600元抵付2个月租金从中扣除；二、被告黄锡城应在本判决发生法律效力之日起三十日内拆除所租土地的建筑物及设施，退出土地，将土地归还给淡水新阳城公司。案件受理10000元、保全费2300元，由被告黄锡城负担。
原审被告黄锡城不服原审判决，向本院上诉称：一、原审将新阳城公司列为原告参加本案的诉讼不当，更严重的是将没有原告资格的淡水房地产公司、财福行作为原告参加诉讼，纯属主体不适格。二、原审判决事实不清，处理不公。上诉人自与被上诉人签订协议以来，从未开业经营，但原判却认定“上诉人经营车站至今”；其次原审对新阳城的授权委托书的效力无查清。三、原判适用法律不当。原审原告的起诉己超过诉讼时效，不受法律保护。综上，恳请二审依法撤销原判，驳回被上诉人的起诉，判令被上诉人负担本案的一、二审全部费用，维护上诉人的合法权益。
被上诉人惠阳市淡水房地产开发总公司，财福行（中国）物业管理有限公司，惠阳淡水新阳城建设有限公司答辩表示服从原审判决。
本院认为：本案所涉及的位于惠阳市淡水人民路边新阳城地段约8000平方米土地使用权属新阳城公司。新阳城公司于1996年10月1日将该土地租给物业公司经营使用。物业公司租赁该土地后，经新阳城公司的授权将该土地以相同的租金转租给原审被告黄锡城使用，双方并于1996年 12月 26日签订了《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》。该合同虽名为客运站租赁合同，但合同实质内容是土地租赁，事实上该土地也没有任何设施和建筑物，因此该合同实际上是一份土地租赁合同。因上述合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，故应确认为有效合同。物业公司己被工商部门注销，故该租赁合同的权利义务应由该公司的投资方淡水房地产公司和财福行承接。原审被告黄锡城上诉认为淡水房地产公司和财福行不具备原告主体资格的理由不成立，本院不予采纳。在履行合同期间，原审被告黄锡城未按合同约定支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。原审被告黄锡城应限期清偿拖欠的租金，并按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计付该租金的利息给淡水房地产公司和财福行。由于原审被告黄锡城在合同期满后还继续使用该土地至今，故应按原合同约定的租金标准计付土地使用费给淡水房地产公司和财福行。原审判决原审被告黄锡城支付合同期内的租金和合同期满后的土地使用费及相应的银行利息给淡水房地产公司和财福行并无不当，应以维持。关于原审被告黄锡城要求补偿损失问题。由于双方的租赁合同己履行完毕，合同也未约定合同期满后出租方淡水房地产公司和财福行应补偿填土费及临建筑物的损失给原审被告黄锡城，黄锡城对此也未提起反诉，故原审被告黄锡城要求淡水房地产公司和财福行支付其投资建站损失没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审被告黄锡城要求惠阳市淡水镇人民政府和惠阳市交通局赔偿其经济损失的问题，属另一法律关系，本案不作处理。关于诉讼时效问题。物业公司曾于 1999年12月29日向原审法院起诉，请求原审被告支付拖欠的租金，后物业公司虽己撤诉，但其己向原审被告黄锡城主张了权利，因此应认定为诉讼时效中断。原审被告黄锡城认为原审原告起诉已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。原审被告黄锡城上诉理由不成立，本院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉费10000元，由原审被告黄锡城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温绍东
审 判 员 苏丹红
审 判 员 徐国华
二00二年三月二十九日
篇10
中图分类号：C931.1 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）24-0273-01
第一，我们先谈一下前期合同的签订问题。
物业管理合同的签订分主要为四个步骤，（1），开发商通过招投标的方式竞选物业公司，（2），开发商和选定物业公司签订前期合同，（3），开发商把前期合同的主要内容写入物业买卖合同，（4），业主入住的时候，直接跟物业公司签定协议合同。
其中在前期合同业主，无法表达自己的意见或主张权利。所以说，对于业主而言，对于物业公司这一块，假如关注的话，只有两种选择，要么放弃对于物业的不满，物业合同当中的前期合同内容对自己不公平，或者不合理，可以放弃。决定要购买这房子，必须无条件接受，物业公司和开发商签订的物业合同，没有商榷的余地。实际上我们感到业主买房子过程中，关注的中心不是物业合同的内容，从入住以后接触物业服务的时候开始，才开始发现问题。
开发商与业主签订物业买卖合同里，开发商应当把前期合同内容，应当如实的写入物业买卖合同之中。在业主签署前期合同的环节里，物业公司也应当确保前期合同内容和与开发商签订的前期合同内容是一致的。作为业主，要仔细检查，与开发商和物业公司前合同协议来验证签名的签署本人是否一致。所以，我认为预先签署的合同每一个环节，诚信是至关重要的。
美国的房屋社区管理模式由社区协会签定相关合同，聘请管理公司，而经理人是管理公司的代表。
小社区的协会一般倾向于自我管理。自我管理的社会团体组成的协会占了绝大数的一部分；现在，美国有大约15万自我管理的社会团体。
许多大型组织选择聘请管理公司，以保持他（她）的社区。这种典型的方案适用于哪种类型的大型社区。大型社区的日常管理活动需要一个现场经理，他（她）可以由社区协会聘请或可由管理公司的雇员被发送。当小社区聘请管理公司，社区协商安排将主要进行异地物业经理物业管理的职责。
美国的这种模式有自己的独到优势，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中国来，我们要吸收其先进的做法，制定出适合我国的政策法规。
第二，关于物业管理合同的特点与合同解除权。
（1）首先，物业管理合同，其中有本身的两点问题，一是对物的管理，二是包括对行为的管理。该事项管理是公共，公共设施，建筑设施管理的一部分。行为在物业法律意义上的管理，既要维持这个事情，并在不损害这种法定义务公众利益。这是随之而来的，所以在我们讨论物权法草案，其中有明确规定，在不影响公众安全的行为，当然，如何进行相应的行政主管部门应该介入那里有一个行为的管理，这样的行为管理是指对业主在行使自己的专有部分的时候，或者说他上共有的部分或构成危险时，公共设施，物业公司有这样的停止这种行为是一个正确的行为。然而，更多的有关此行为的管理，缺乏约束的物业管理合同。因此，它成为了物业公司，有一个所谓的物业管理权。这使得更多业主抵制物业公司的管理行为，认为物业公司是被雇佣来的，它无权做出管理行为这种纠纷就出现了。所以在这个问题上，相应的就会产生一个问题，那就是说，物业公司的这种对行为的管理来源是哪儿？巴泽尔认为产权是有价值的，只要他们的所有者完全享有它。但不完善的财产权利的划分留下一些权利的交集区而产生了一个共同的财产。共同财产将导致租金耗散。
（2）物业管理合同作为一个整体是一种委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物业管理合同可以追求一个目的，但结果并不是很在意它，结果一般都不会在意这一点，或者说没有对收费的结果，所以这个问题。虽然它基本上是一个信任关系，但在这里，这是因为居民增加使用人好，还是内容服务的很多社会服务，应尽可能明确。
（3）关于物业管理合同双方主体问题。首先合同的主体在业主这边，应是业主大会，业主大会只是委托或者授权业主委员会的委员，或者业主委员会主任在这上面签字而已。在这种情况下，根据我们目前的物业管理条例的规定，那就是业主大会来选聘物业公司，而不是业主委员会选聘公司，这一点非常明确。其签定合同的这个主体，一定是业主大会，而不是业主委员会。这个主体的确定，就必然产生了，签订程序，如果这个合同签订没有业主大会的批准，或者事先没有业主大会的授权，那么这个合同的效力是待定的，或者说这个合同就是无效的。既然确定业主大会是成为合同的主体，对于物业公司的这种聘任在程序上需要有业主大会按照法定的2/3投票权的通过，这种的合同最后才是有效的。
（4）关于合同的解除权问题。
这方面美国相关方面的法规做的比较到位。他们确定了终止合同权（Termination Option）
美国各州有共同点也有不同点，以德州为例，例如，提供计入已签署和存款的一定时间内购买（7-10天，在一些国家长达15天）可终止合同因任何原因，该押金将退还给买方，买方只损失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付给二手房签约费签约的买卖双方卖家除了存款。如果买方购买到房子，卖方应把Option Fee退还给买方。
在Option期间，卖家和其他买家不可以再定合同，但买家可以无条件解除合同。这一规定是非常有利的买方，买方通常是在这段时间内请专业的验房师（验房师）做一个全面的上门检查，如果发现有显著的问题，如：地基，屋顶，水系统或危害人体健康，买家可以单方面终止合同，定金不退。在大多数情况下，刚检查出一些小问题，那么买方将要求卖方做一些维修，往往是卖方将接受买方的要求放置损坏或不能正常工作修复。
在这我想从两个角度谈，一个从物权法的角度，我们物权法讨论中明确规定，选聘物业公司，这是一种物权，而这种物权大家都知道，在法律理论方面，是一种绝对权，业主的权利必须得到应有保障。那么这种选择要肯定，绝对不能以物业管理公司具有物业管理权，以及他是合同对方不接受。
此外，从合同法角度看，委托合同的最鲜明的特点，委托法和受托法，双方有权在任何时候终止合同的权利。显然，明确了业主的选择权是物权，我们将很快能够将争端解决。因此，要终止这个问题的权利，我们必须引入产权概念应该进来，但遵循这一有权终止本合同法的终止在任何时候正确的概念，从而使通过明确这些基本的系统，定义双方以及本合同发生争议，争议地区的权利和义务，应及时解决。
第三，我们谈一下现行物业管理法规的缺陷。
1缺乏国家法律和法规。虽然自1993年建设部颁发的多个物业管理法规和规范性文件，但由于没有国家的法律法规，因此缺乏整个物业管理部署统一的立法，以及方向，指导原则和规范，不同的原则模式，让广大企业和消费者无所适从。
2缺乏完整的物业管理系统的科学理论支持。多年来，物业管理理论已经滞后于物业管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的实用主义具有比较浓厚的地方色彩，缺乏连贯性和内在逻辑，容易发生冲突和混乱。
3立法的涵盖性和深度不够。大多数地方立法仅限于居住区，只有表面行为和一般的规范，可操作性较差，很多问题不能得到解决。
4立法刚性较差，较少的技术性运用。主要表现在粗犷的线条，伸缩性较大，尤其是不重视程序性规定和法律责任，造成适用性较差。
5目前开发建设单位缺乏对物业管理方面的投入而又收取高额管理费用，应当利用法律政策等杠杆进行正确的调整。业主和物业管理公司及开发建设单位的关系中，前者是弱小势力群体，在权利、责任方向，应该给予适当的倾斜。
参考文献
