售楼合同范文

导语：如何才能写好一篇售楼合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

买受方（简称乙方）________________

甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：

一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：

1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。

2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。

3.车位（库）______号，建筑面积______平方米。

二、上述房屋的价格

1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。（买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元）

2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。

3.车位：人民币每间（位）______元，合计人民币：______元。

以上______项合计人民币：______元（大写）______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。

三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整（其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元）甲方另开《收款收据》。

四、乙方选择的付款方式

1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款（已付的定金抵作价款）

2.分期付款：

（1）首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。（已付的定金抵作首期付款）

（2）第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。

（3）第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。

（4）第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。

3.银行按揭（商品房个人按揭贷款）

（1）乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。

（2）乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款（已付的定金抵作首期付款），计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。（买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。）

（3）按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。

五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。

六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。

七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：

（1）个人购房的，须持本人身份证及本协议书；

（2）委托他人代购房产的，人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证；

（3）单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。

八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。

九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。

十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。

十一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。

十二、本协议书自双方签字（盖章）后生效。

十三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。

甲方：____________ 乙方：____________

（盖章） （盖章）

电话：____________ 联系电话：________

经办人：__________ 通讯地址：________

审核人：__________

篇2

[关键词] 肛瘘；LIFT术式；肛瘘传统手术方式

[中图分类号] R657.1 [文献标识码] B [文章编号] 1673-9701（2014）11-0117-03

[Abstract] Objective To evaluate the clinical curative effect of traditional surgery way and LIFT in the surgical treatment offistula. Methods Sixty patients in our hospital withfistula were randomly divided into observation group of 30 cases and control group of 30 cases， with traditionalfistula and LIFT for treatment. Results There was no difference in clinical therapeutic effect of two groups. Membranous closure function good rate of obserration group was 86.66%， the control group was 70.00%（P < 0.05）. Observation group of anorectal resting pressure，canal closed biggest improvement than the control group significantly （P < 0.05）. Total recurrence rate of observation group was 6.67%， control group was 13.33%（P < 0.05）. Conclusion Membranous closure function and anorectal resting pressure，canal maximum systolic blood pressure improved effect of observation group is better than traditional surgery， and the recurrence rate is lower， can be used as clinical treatment offistula.

[Key words] Anal fistula； LIFT operation； Anal fistula resection

肛瘘是疾病中较为常见的一种，男性为该病的高危人群，0～40岁年龄高发[1]。肛瘘的临床治疗中，肛瘘切开切除术以其较高的治愈率成为肛瘘临床治疗中经典的手术方法之一[2]。然而，在长期的临床实践中，肛瘘切开切除术治疗时间长，易损伤括约肌功能及易引起漏气、漏液并发症等弊端日渐暴露，疗效不甚满意[3]。2007年，泰国医生Rojanasakul介绍了一种新的保留括约肌手术，即括约肌间瘘管结扎术（ligation of the intersphincteric fistula tract，LIFT），并推荐其作为治疗复杂性肛瘘保留括约肌手术的一线选择[4]。为对比分析二者的临床疗效，本文以我院2012年11月～2013年11月期间收治的60例肛瘘患者为研究对象，其中30例患者行LIFT术治疗，另30例患者行传统手术治疗，对比分析两种手术的临床治疗效果，现报道如下。

1 对象与方法

1.1 研究对象

选择我院2012年11月～2013年6月期间收治的60例肛瘘患者为研究对象，所有患者均知情同意并签署知情同意书。其中男44例，女16例；年龄18～65岁，平均（38.25±3.52）岁；病程5个月～10年，平均（6.23±2.55）年。病例入选标准[5]：①内口位于肛隐窝附近；②有一个或多个外口；③直肠内B超、探针检查或瘘道造影可探明瘘道走向及直肠与内口的位置关系。排除标准：①合并有心脑血管、造血系统、肝、肾等严重疾病者；②肛周发生皮肤病如湿疹及腹泻者；③特异性肛瘘者。随机将60例患者分为两组，各30例。两组患者的性别、年龄、病情、瘘管分型、病程以及体征等一般资料比较，差异均无显著性（P0.05），具有可比性。

1.2治疗方法

两组均按统一标准完成临床诊疗，术前排除炎性肠病及结核性肛瘘，恒康正清2盒口服。手术均由主持设计本项目医师进行，麻醉采用腰麻。对照组肛瘘患者低位行肛瘘切开术或切除术，高位肛瘘行挂线术，观察组患者均采用LIFT术治疗。主要手术步骤包括：①经内外括约肌间沟入路。患者行腰麻或全麻后，常规消毒，取左侧位，通过探针探查瘘管走向。经瘘管上方于探针引导下沿肛缘括约肌间沟作一大小约为1.5～2.0 cm的弧形切口。②外口注水辨别内口。经外口注入生理盐水，以此来辨别内口。③止血钳挑起括约肌间瘘道。经切口处沿内外括约肌间将瘘管分离，止血钳将完整分离的瘘管挑起[6]。④结扎缝合括约肌间瘘在内括约肌处的内口；经瘘管进入内括约肌下缘，以3-0可吸收缝线贯穿缝扎括约肌间瘘在内括约肌处的内口[7]。⑤搔刮瘘道。用刮匙彻底将内外括约肌间的和瘘道内的坏死组织搜刮干净。⑥探察见瘘管走形明确；⑦缝合外括约肌处的缺损。

1.3观察指标

1.3.1临床治疗效果 依照国家卫生部颁布的肛瘘疗效判定标准分别对两组患者的临床治疗效果进行评价，评价标准[6]：痊愈：临床症状及体征完全消失，创口完全愈合；好转：临床症状及体征减轻，创口未完全愈合；无效：治疗后临床症状及体征无变化甚至加重。临床治疗总有效率=痊愈率+好转率。

1.3.2括约功能 参照括约功能评价Williams标准[8]分别对两组患者治疗后的括约功能进行评价，评价标准分为5级：A级：固体、液体、气体控制良好； B级：固体、液体控制良好，气体失禁。C级：偶尔少量污染衣裤，固体控制良好，偶尔液体失禁；D级：污染衣裤，经常液体失禁； E级：经常固体、液体失禁。其中，A、B级为功能良好。

1.3.3手术前、后肛管直肠测压试验 两组患者手术治疗前后进行肛管直肠测压试验，分别检测两组患者肛管直肠的静息压和肛管最大收缩压。

1.3.4复发率 患者治疗后，分别对两组患者进行3～6个月的随访，观察并统计两组患者治疗后的复发率。

1.4统计学方法

采用SPSS18.0软件包对所得数据进行统计学分析，计量资料用（x±s）表示，组间比较采用t检验，计数资料用率表示，采用χ2检验，检验标准α=0.05，P< α则差异具有统计学意义。

2结果

2.1 两组患者临床治疗效果

治疗后观察组患者临床治疗的总有效率为93.33%，对照组为90.00%，两组比较差异无统计学意义（χ2=0.25，P>0.05）。见表1。

3讨论

肛瘘的临床主要表现为瘘口破溃、流脓、部灼热不适，排粪时有疼痛感，瘙痒，对患者的生活质量造成严重影响[9]。目前，肛瘘的临床治疗仍以手术治疗为主，在手术方式上主要包括肛瘘切开术、肛瘘切除术、肛瘘挂线术等传统方法。其中，肛瘘切开切除术治愈率较高，为经典的手术方法之一[10]。然而，在长期的临床实践中，肛瘘切开切除术治疗时间长，易损伤括约肌功能及易引起漏气、漏液并发症等弊端日渐暴露，疗效不甚满意。鉴于此，探寻治疗肛瘘更为安全、有效的手术方案成为广大临床医学工作者的重要课题。LIFT术式是近年来治疗肛瘘的新术式，其主要优点在于[2-12]：①微创安全。手术整个过程在电脑精密控制中，术中、术后微创、安全、可靠；②精确度高。采用数字化视觉精确定位病灶，辅助手术顺利进行；③痛苦小。手术过程中对病灶局部或完全麻醉，患者痛苦小；④恢复更快。住院时间短，术后伤口恢复快，且不影响正常功能。⑤并发症低：已使千例患者成功恢复健康，观察及随访过程中发现病灶并发症的概率极低，总体上具有伤口小、功能损伤小的优点，成为临床医学领域关注的热点[13]。本研究中， 对照组患者行传统肛瘘手术治疗， 观察组患者行LIFT术治疗。结果显示，观察组患者临床治疗的总有效率为93.33%，对照组为90.00%，两组疗效差异不大。但观察组患者括约功能的良好率为86.66%，对照组为70.00%，表明观察组患者治疗后括约功能优于对照组。同时，相较于对照组，治疗后观察组患者肛管直肠的静息压和肛管最大收缩压的改善程度更为显著。观察组患者治疗后的复发率低于对照组。

因此，传统手术方式和LIFT术式治疗肛瘘均能取得较高的临床治愈率，但LIFT术式治疗后患者的括约功能及肛管直肠的静息压、肛管最大收缩压的改善效果优于传统手术，且复发率低，可作为肛瘘临床治疗的一线方案。

[参考文献]

[1] 薄彪，杨凌洪， 凌光烈. 括约肌间瘘管结扎术治疗复杂性肛瘘的疗效观察与评价[J]. 中华普外科手术学杂志，2012，3（2）：123-125.

[2] 张少军， 杨巍. 经括约肌间瘘管结扎术治疗肛瘘的临床现状[J]. 华西医学，2013，6（2）：342-343.

[3] 李春雨，张丹丹，王军，等. 二种手术方式治疗高位复杂性肛瘘的疗效比较[J]. 山西医药杂志，2008，8（1）：425-426.

[4] 丁义江，丁曙晴，孙明明，等. 功能评估在高位复杂性肛瘘治疗中的价值[J]. 临床外科杂志， 2007，8（2）：146-148.

[5] 王芳， 吴闯， 金炜，等. 括约肌间瘘管结扎术治疗肛瘘的研究进展[J]. 结直肠外科，2012，8（6）：67-69.

[6] 杜培欣，汪庆明.改良LIFT术治疗肛瘘的临床观察（附30例临床报告）[J]. 结直肠外科，2011，7（5）：45-47.

[7] 张辉，闵丽，张少军. 括约肌间瘘结扎术（LIFT）治疗肛瘘临床现状及展望[J]. 结直肠外科， 2013，9（1）：152-154.

[8] 陈敏，张涛，龚旭晨. LIFT术在肛瘘治疗中的应用[J]. 医学综述， 2012，7（23）：417-419.

[9] 蒋守龙，曹俊，朱俊飞，等. LIFT技术治疗低位肛瘘、脓肿疗效观察[J]. 结直肠外科， 2012，8（4）：1231-1233.

[10] 王振军. 肛瘘治疗新手术：LIFT-Plug术[J]. 中国临床医生， 2011，8（8）：332-334.

[11] 孙薛亮，林秋，杨柏霖. 复杂性肛瘘保留括约肌手术的治疗进展[J]. 世界华人消化杂志， 2011，6（18）：382-384.

[12] 苗军.肛瘘切除Ⅰ期缝合术在低位单纯性肛瘘中应用的临床疗效观察[J]. 当代医学，2011，18（36）：812-814.

篇3

签订购房合同需要注意哪些问题?

1、注意广告陷阱

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

2、注意销售陷阱

其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。

其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。

在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。

其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

3、注意“五证”陷阱

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

篇4

本月7日，记者全程跟踪报道了本市第一个实行商品房销售合同网上备案登记交易案例。日前，记者回访了网上备案登记“试验田”中星海上华庭售楼处，了解到这一新制度在实行过程中遇到的尴尬问题。

尴尬一

购房者爽约，定金合同难解除

“是王先生吧？这里是中星海上华庭售楼处，您什么时候来这里签订合同？”在售楼处现场，售楼员秦小姐正在电话中催促着已经签订了定金合同的购房者尽早来签销售合同。

据售楼处经理陆维辉介绍，该楼盘开始实行销售合同网上备案以来，首先遇到的问题就是，有的购房者签订了定金合同以后，由于各种原因，没有在规定的3天之内来售楼处签订预售合同或者是销售合同。“按照定金合同约定，购房者没有在约定的时间内来签预、销售合同的话，我们可以单方面解除定金合同，这是我们的权利。但是现在由于有了密码保护，我们只能一再寻找、催促购房者了！”陆维辉说，“签了定金合同，我们的房子就在网上变成了粉红色，即使有人要买，我们也不能卖了。”举例来说，某楼盘现有的尾盘20套都签订了定金合同，也就是说已经卖完了。但是如果有5个购房者不来签销售合同，那么这5套就会成为看似售出、实际仍未卖出的“中转房”。

据介绍，网上备案的销售合同双方设置密码，就是为了保护合同不被单方面改动、解除，进而保护购房者的利益。但是定金合同中也约定，如果购房者违约，开发商可以单方面解除合同，这就产生了一个矛盾。他介绍，同样的问题也存在于签订预售合同之后。

尴尬二

开发商违约，销售合同难解除

实行网上备案登记之后，如果开发商违约，购房也不能单方面解除合同，这又显然和预售合同中的条款相悖。网上备案专用的《上海市商品房预售合同》中的11、12条约定：开发商在约定的时间内交房。逾期交房的，开发商应该缴纳违约金。逾期超过一定时间的，购房者有权单方面解除预售合同。

“现在因为有了密码保护，很明显我们不能单方面解除了。”一位购房者对记者说，有的开发商延期交房了，我们只能要违约金了，这样预售合同中的第12条也就形同虚设了！他认为，设置密码可以保护购房者的权益，开发商不能随意更改合同条款或者撤销合同了。但同时，也限制了购房者的一些应该有的权利。他建议，是否可以设定一个密码保护的有效期，开发商违约如果超过了这个期限，密码保护自动取消，不需要双方都输入密码，购房者就可以取消该合同。

尴尬三

买受人信息前后不一致

篇5

它们不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给公司。公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。

不要相信沙盘

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。”

用于输电和变电的开关站虽然会按照要求画在沙盘上，可是却并不是按照实际比例来缩小的。实际的开关站体积要庞大许多，有15米的辐射半径，要尽量远离它。为了使开关站的威力显得不那么可怕，在制作沙盘时，开发商会刻意把它做得小一点。而沙盘附近也写了一行小小的字“沙盘仅供参考，实际楼盘以实物为准。”

样板间里有很多小手脚

有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。

一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被‘做了手脚’。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”

而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房最后会出售给‘关系户’，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”

它们可能会把好房子藏起来

“尤其是在早年房地产市场还很热时，存在开发商‘捂盘惜售’的情况。它们经常制造房源供不应求的假象，以此抬高房价，”一位有十多年经验的房产营销总监说，“但是现在政策规定‘一次开盘不少于3万平方米’，这种伎俩并不适用了。”

但是从营销的角度来讲，为了保证价格呈现上扬的趋势，开发商还是会先开盘那些地段和房型或是其他条件没那么优的房产。”于是就有了所谓的“好房子都被藏起来”的说法。因为如果先开盘那些很好的房源，之后那些差一点的房子理论上价格就会逐步走低，让先买房的人觉得之前的购房是一笔失败的投资，很容易与开发商起纠纷，甚至要求退房。人们习惯了房价只涨不跌，房价的突然下跌必然引起消费者的心理不平衡，去年的楼市下跌就引起了许多退房纠纷。

“内部认购”只是个马虎眼

“你选的这套房子已经被内部认购了”，“我帮你争取一下员工内部认购的折扣”，这些只是不想卖给你房子的借口。

“哪有那么多楼给员工啊，每个楼盘只会给开发商、商的高层留出几套房子以应对各种不得不照顾的关系。”上海市杨浦区一个正在建设中的楼盘的销售经理说。按照一次性出售3万平方米住房的标准，如果每套房子的平均面积为100平方米，每一次开盘，你至少可以在300套房源里进行选择。不过现实中你通常的选择范围不过一两栋楼或几个单元。真正的原因是，开发商的开盘面积没有那么大，或者建好的房子囤着等涨价，它们不过是用“因为有内部认购，所以房子已售罄”来敷衍你。

其实你有更多房型可以选择

基于两种情况，售楼处可能会告诉你现在只有几套房子可以买了。第一种是销售们为了制造楼市紧俏的气氛，当然这种“逼订”的情况只发生在房地产市场还很热的时候。第二种情况比较普遍，售楼处的销售们为了减少自己的工作量，在了解客户的大致需求后会为他着重推荐几套房屋，“有的客户过于纠结，下不了决心到底买哪一套，于是经验老道的销售可能就会告诉他只有这几套可以选。”一位销售人员说。

在售楼处存在一本叫做“控销表”的本子，上面记载了所有房屋的户型、面积、总价以及是否预订和售出的相关信息，根据规定，控销表应该张贴公示。不过，也有售楼处在控销表上作假。所以，如果售楼处的人说某套房子没有了，销控表也显示没有了，但你坚决地跟他们说我只要某某户型的房子，通常都会有的，当然也包括折扣。

你可以不通过它们办理贷款

当购房者确定买房准备向银行申请贷款时，往往会被售楼处的销售们告知“必须”去某一家银行做按揭。其实你签署的合同里并没有任何一条会规定你必须去某家银行贷款。你享有任意选择的权力。

“开发商在前期开发土地、建造房子时需要大量融资，而要从银行那里拿到开发贷款也需要付出一定代价，那就是开发商的客户都要去这家指定银行做按揭。”一位大型地产公司的销售人员说。另一位地产公司售楼处的销售说：“买房者选择去指定银行贷款在手续上能省下不少麻烦，因为大批量做购房贷款，比较容易获得审批，有时候指定银行还为买房者提供折扣优惠。”但如果你愿意自己找比如跟工资卡信用卡挂钩的银行，可能会省了好多年的麻烦。

你可以在补充条款里争取权益

一位曾任职于大型房产公司的销售总监说：“虽然我们在对销售做培训时都会要求他们对客户解释清楚合同，但大多在签订合同时也就是点到为止，而且客户基本也没有更改合同的权力。被外包出去的售楼处没有权力对合同做任何更改，而开发商自己的销售部门可能会在合同的补充条款中增加许多保护自己利益的条目。”之前我们曾经介绍过买房预售合同前面属于格式合同，而后面的补充条款的法律效力其实是大于前面的格式合同的。在楼市不景气的当下，消费者可以在补充条款中增加有利于自己的条款来争取与开发商谈判的机会，维护自己的切身利益。例如可以在补充条款中明确公摊面积的数字和具置，不让开发商钻空子。

每个销售的谈判筹码都不同

开发商在定价的时候就想到了你肯定会砍价，所以大多数售楼处都准备了不同幅度的折扣空间分布在不同层级的销售人员掌握。假如整个售楼处可以控制5％的折扣，通常销售员会被告知有2％的议价空间，经理们会拥有4％的打折权力，总监级别的管理人员掌握5％。

因此，与你谈判的层级决定你能争取到多少折扣空间。一般来说如果你想要更低的折扣，可以要求售楼员去请他的上一级出面协商。另外，对于初次看房或购买意愿不强的顾客，他们不会轻易透露底线。换句话说，不要选择太年轻的销售员，多跑几趟售楼处再坐下来谈价格，谈判中坚持逐层会见，可以得到更优惠的价格。

篇6

1、客户上门：接客，售楼员询问是否初次到访；

2、拉近关系：售楼员介绍自己的名字，闲扯话题，意在问出看房人的信息与想法；

3、沙盘讲解（户型介绍）项目整体与局部的一个介绍，推荐多款户型参考，如有样板间可带去参观，如客户强烈要求，也可以去看现场；

4、杀价：和客户谈价格、不要轻易给出折扣；

5、签合约交定金/电话回访，初次到访，不可能马上满意或是交钱，客户回家后，售楼员要没事给客户打电话逼定。

篇7

引子 “我这个岁数的人不行了，做事生怕踩死蚂蚁。”四川华隆实业集团公司经理周雨顺临窗感慨。与他的办公室斜对，一幢公寓楼粉饰簇新。之前这幢楼是公司名下的办公楼，被拍卖出去几个月后，“两个小女娃子”将它改建为“东成西就”小户型电梯公寓销售一空。被周雨顺称为“小女娃子”的是谈惜春与梁云，年龄相加仅与他相当。

与此同时，“东成西就”74户业主疑问重重-他们除发现所购房屋面积“缩水”外，还委托律师查出，业主拿到的房产证与按揭贷款，竟是“两个小女娃子”涉嫌伪造购房合同办理的。17日，业主们从成都市房地产管理局产权监理处执法中队拿到各自的房屋面积测量结果，实际面积与产权证上的面积相比，“缩水”最高的达6平方米。而这，仅是“东成西就”系列疑云中，被业主最先察觉出的端倪。

疑点一

房屋面积与合同不符

成都二环路北一段227号，“东成西就”售楼部已经空无一人，尘土蒙盖了残剩的纸片。就在一年前，购房的业主一趟趟朝这里跑，门庭若市。

去年7月中旬，“东成西就”售房广告出现在成都某报上，投资商是“成都凯业安居房屋置换有限责任公司”，并承诺“首付1万余元，月供400余元”，即可入住小户型电梯公寓。同时，广告注明银行提供“8成20年按揭”。

“当时我正需要一套小户型，看了样板房90％的人都觉得满意！”陈霞用“抢购”形容当初的场面，她几经周折才买下其中一套。

今年3月，陈霞拿到房屋钥匙，尚未入住却发现实际面积与购房合同中的57.49平方米不符。在众多购房者中，她率先对房屋面积提出质疑。

面积缩水的问题陆续被其他业主发现。在谢雪购买的小户型中，“房子里竟然立了两根水泥梁柱，四四方方的，一根在厨房，一根在卧室”。今年5月，谢雪入住后测量卧室，“一头宽度超过3.7米，另一头不足3.5米。”她说，“我的房间是梯形！”

疑点二

一售楼小姐坠楼身亡

“东成西就”的业主大多是生平第一次买房，“我不懂这里面有太多窍门。”陈霞说。起初大家想到找“凯业公司”解决问题。在整个购房过程中，与业主接触最多的只是一名叫兰楠的工作人员。但对同样的质疑，不同业主从兰楠口中得到不同解释。一次协商中，谢雪用手机录下另一名工作人员的承诺，至今保留。工作人员说，等办理产权时相关部门要对房屋面积整体测量，到时给予答复。

承诺尚未兑现，“东成西就”售楼部就人去楼空，售楼部里的两部电话也停机弃用。业主惟一掌握的也只有兰楠的小灵通号码，但电话大多数时间处于“限制呼入”。

售楼部搬空后，两名售楼小姐一人不知所踪，另一名税姓售楼小姐搬到“东成西就”4楼居住。两个月前，一名年轻女子从“东成西就”4楼坠下身亡，业主辨认出该女子正是这名税姓售楼小姐。“房子卖完她就住在这里，业主有怨气还常找她理论。”谢雪说，税姓售楼小姐为许多业主办理过房屋买卖合同，不过大家至今不知她坠楼原因。

疑点三

律师找不到卖房公司

今年5月，业主李某无奈之下，直接将“凯业公司”推上被告席。这次貌似平常的权益之争，使业主看清“‘东成西就’存在的问题远远超出想象”。

李某至今握有谈惜春开具的欠条，日期为今年2月18日。这是他察觉房间套内面积“远没达到购房合同面积”，与对方交涉时拿到的。欠条中承诺赔偿“32000元现金”，并约定3月内全部付清。“刚拿到欠条我觉得很踏实。”李说，但此后谈惜春一直要求宽限付款时间，追急了干脆不再露面。

没有等到成都市仲裁委开庭，李某聘请的四川得邦律师事务所律师姚金庭调查发现，“凯业公司”竟然是一家神龙见首不见尾的公司。

“在成都市高新区工商局查出，公司法人代表是谈惜春，注册资金只有10万元。”姚金庭说，“凯业公司”的注册时间为2002年11月21日，公司注册地址在高新区芳草东路64号。但按照这一地址，姚金庭没能找到“凯业公司”的踪影。

这一结果使李某起诉该公司的决心开始动摇。姚金庭分析说，最终结果很可能是“赢了官司输了钱”。在律师建议下，李某撤销起诉。

疑点四

卖房方变成个女娃子

姚金庭针对“凯业公司”的调查仍未结束。在成都市房地产管理局，姚金庭查出业主所购买的“东成西就”房屋，却是由一名叫梁云的人私人卖出，并非广告所称的投资商“凯业公司”。

梁云是谁？众多业主都表示从来没有见过。从律师取得的身份证复印件上，大家得知梁云现年28岁，性别女，家住营门口营和巷52号。同时，姚金庭查出，梁云在“东成西就”还拥有一套面积为55.24平方米的住房。那么谈惜春又是谁？业主仅知“她很年轻，是‘凯业公司’法人代表”。官司进展中，姚金庭能了解到的谈惜春个人信息，也仅限于“24岁，梓潼县文昌镇人”。

今年7月，李某重新向金牛区法院提起诉讼，起诉对象由“凯业公司”更改为梁云、谈惜春。而对方律师以管辖权异议延期举证为由，使庭审拖延至今无法进行。

李所盼望的庭审未能如期举行，“东成西就”业主佐锐却被谈惜春诉至成都市仲裁委。“因为房屋面积争议没有结果，我们只付了1万元首付款而没有办按揭。”业主的父亲佐泰元说，谈惜春请求收回房屋。

几天之后，佐锐向成都仲裁委反诉谈惜春，仲裁在8月24日进行。开庭这天，“东成西就”众多业主丢下工作，集体前往。谈惜春没有参加仲裁，仅委托律师到庭。

“每个人都在想办法，都在查寻，就想讨回我们的利益。”谢雪说。与此同时，一些围绕着“东成西就”匪夷所思的现象，也被完全公开。

业主分析

对方偷刻私章伪造合同

前不久，部分业主收到工行盐市口支行委托四方达律师事务所发来的催缴按揭款的律师函才知道，自己向银行签订的按揭合同里面多借出了一部分钱。

今年1月4日，“东成西就”部分业主随谈惜春和梁云，到工行盐市口支行办理房屋按揭贷款手续。“我们都带了购房合同书，但是银行的人说不需要看。”有业主说，大家觉得奇怪，却没有追问具体原因。

随后在签订按揭贷款的时候，业主们发现贷款总金额比他们实际支付的要多出一部分，业主们对此提出异议。“但对方说可以先签按揭协议，只要暂时不放款就可以了。保险公司的工作人员也说，‘多了还不好啊，还可以多卖点钱’”。于是，业主们在“房地产抵押合同”上签字，办下购房按揭贷款，并由四川中大公证处公证。

事后，姚金庭从工行盐市口支行调出一份购房合同，签有当事业主姓名。合同中，这名业主购房总价从原来的14.9865万元变成为17.4770万元。同时调出的还有一张首付款收条，金额也从原有的3.0865万元变为5.2770万元。

业主否认保存在银行里的购房合同为自己所签订。谜底尚未揭开，其他业主也相继查到类似的购房合同与首付款收条。耿进华说，女儿毛露购买了“东成西就”一套面积为57.49平方米的住房，但是从购房图纸上看出房子的实际面积却只有40.95平方米。毛露一直在广州工作，在成都的所有事宜均委托给母亲耿进华全权负责。2004年2月，“凯业公司”通知毛露办理按揭贷款，当时耿进华出示了购房合同原件及复印件。而后来从银行里面调出了一份购房合同，上面却有毛露的“亲笔签名”。“她当时还在香港啊，哪里钻出来的签名？”耿进华吃惊不小。

业主回想起，去年12月，兰楠曾经通知业主要么把自己的私章交给他们，要么就交10元钱找人给业主刻私章，并告知办理房屋按揭的时候要用。除两名业主外，其余业主拒绝交出私章。

篇8

售楼小姐“贴身”卖房，一个做戏一个当真

2005年3月2日，由安徽省某房地产公司开发的晴园阁小区一期正式开盘，热热闹闹一个月后，销售情况并不理想。4月7日，一位中年男人走进了售楼大厅，在售楼小姐于珊面前坐了下来。24岁的于珊高挑，美丽，看上去特别养眼，从安徽一所高校毕业后，于珊做了一名售楼小姐，中年男子是她今天接待的第一个客人。

见有客户来了，于珊赶紧热情地介绍着，并小心观察着他的反应。男人名叫叶天明，是安徽一所大学的教授，是来为岳父岳母找一套一楼的房子的。因为该楼盘一楼的房子都已卖完，于珊连忙改变了策略，“我们这个楼盘其实特别适合像您这样有文化品味的人，它娴静优雅……”

“这样呀，那我回去跟我太太商量商量再说！”见没有自己需要的房子，叶天明准备离开。见客户就要流失，于珊情急之下一把拉住了他。“叶先生，不管您买不买，我陪您先去看看房子吧。其实到我们这来买房子的，很多都是像您这样的成功人士。他们买房子不全是自己住。有的是为了度假，有的是为了在家外安个家……”于珊说到这，忽然住了嘴，不好意思地冲叶天明笑了笑。叶天明看了看于珊，开玩笑地说：“我要是遇到了像于小姐这样的人，我也愿意在家外安个家，可惜我还没有遇到。”

于珊尴尬地笑了笑：“像您这样的，谁遇上是谁的福气。”说这话时，于珊感到脸在发烧，为了能卖一套房，自己真的是豁出去了，不惜和客户打情骂俏。于珊之所以这么卖力推荐房子，是因为每卖一套房子，就能拿到很高的提成。于珊来公司快两个月了，只卖了两套房子，销售业绩一直不太好。今天好不容易抓到了一个有意愿买房子的人，她说什么也不愿放弃。

于珊的话让叶天明一愣，随后，他表示去看看六楼的房子。来到房子内，叶天明一番视察之后对房子比较满意。于珊走到阳台上说：“您看，这房子的视野多好啊！晚上吃过了饭，和心爱的人坐在这里吹吹风，是多么惬意的一件事啊！”听完于珊的描述，叶天明有意无意地把手放在了于珊的肩上，仿佛陷入无限的遐想中：“是啊，那该有多美好啊！”

于珊感觉到自己的脸已经红了，她想移开身体，可又担心破坏了对方美好的感受。临走的时候，叶天明表示回去一定好好考虑。于珊故意暧昧地说了一句：“我希望听到你的好消息哦！”

假戏真做变身情人，卖房卖成了房主

叶天明回家后对妻子谢小丽说看中的那幢楼一楼已经没有了，让妻子换别家看看。第二天一早，叶天明就收到了于珊发来的短信：“我能听到您的好消息吗？”叶天明回复道：“你昨天已经打动我了，哪天有空，我们再详谈。”一连几天，他们都是用短信在联系。慢慢地短信的内容就变了味，但两人都心照不宣。

4月12日，叶天明给于珊发了短信说：“你说夜晚在阳台上看风景很美，我觉得要是身边有像于小姐这么漂亮的人陪着，就更美。”收到短信后的于珊为了网住叶天明的心，暧昧地回道：“叶先生，你没体会过怎么知道啊！把房子买了，亲自体验一下不就知道了吗？”收到短信后，叶天明便打电话约于珊一起喝茶。于珊把自己打扮得漂漂亮亮去赴约，叶天明对于珊的美貌大加赞赏，于珊故意说：“长得漂亮有什么用？还不是受穷的命！天天卖房子给别人，也不知哪年才能住上属于自己的房子。”“于小姐这么漂亮，还愁没房子住？就怕有人送房子给你，你不要。”“傻瓜才不要呢！”于珊故意朝叶天明暧昧地看了一眼。

喝完茶，叶天明坚持要送于珊，于珊没有拒绝，她大方地把手伸给叶天明，叶天明受宠若惊地挽着她的胳膊钻进出租车。下车时，于珊反复叮嘱叶天明，明天到公司来签合同。

第二天，叶天明背着妻子来到售楼大厅，不仅签了合同，还一次齐了房款。于珊这才松了口气，这些天的努力总算没白费，可是她没想到，叶天明已把她的假戏当了真。

拿着钥匙，叶天明要求于珊再次陪自己去看看房子。在阳台上，叶天明注视着于珊：“于小姐，我一直记着你说过的话，现在我房子已经买了，就看你愿不愿意陪我看夜景了。”于珊明白叶天明话中的意思。她很紧张地说：“像叶先生这么成功的人，想找人陪你看夜景还怕找不到啊！我怎么有那个福气呢？”说完就打算离开阳台。没想到她刚挪动脚步，就被叶天明拉了回来，按着于珊的手说：“这房子就是为你买的。”于珊低着头，手僵持在那里。要是靠自己挣钱买的话，可能一辈子也买不起，现在只要自己点头，就能住进这漂亮的房子里，想到这，于珊再也没有拒绝的勇气……当天晚上，在酒店的房间里，于珊献出了自己的第一次。

原配怒讨说法：买房还要附送情人?

叶天明拿出了4万块钱给于珊，让她把房子装修一下，真正过起了家外有家的日子。于珊却打起了算盘：虽然住进了漂亮的房子，可这房子并不在自己的名下。一天晚上，一番柔情之后，于珊装作生气地对叶天明说：“你说房子是为我买的，可是房产证上并不是我的名字啊。”见叶天明不吭声，于珊撒娇地说：“明天你就跟我去公司，你只要在变更房屋买卖合同上签字，就可以了。”

叶天明支支吾吾地不知说什么好，他从没想过把房子送给于珊。叶天明为难的表情激怒了于珊：“原来你真的是玩玩而已，我跟了你，是因为爱你，你怎么能这样对待我啊？”说完就大哭了起来。于珊一哭，叶天明只好敷衍地说：“好，我明天跟你去。”一听叶天明终于答应了，于珊高兴地抱住了他：“你不用去了，别人看到不好，明晚我把合同带回来。”

第二天晚上，于珊真把合同带了回来，因为客户的房产证一般都由卖方代办，所有资料都由售楼小姐准备。看着面前的合同，叶天明只好在上面签了字。

2006年5月18日，晴园阁二期开盘，谢小丽决定再去看看有没有合适父母住的房子。刚一坐下来，接待她的售楼小姐就非常热情地对她说：“小姐，不知道上次您买的房子住得怎么样啊！这次买房子打算作为一种投资还是为别人买的啊？”售楼小姐的话让谢小丽一下子傻了，这才知道原来丈夫背着她买了房。没多久，谢小丽就调查清楚：丈夫在外面有了一个时间长达一年之久的情人，而且情人就是晴园阁的售楼小姐，丈夫还大方地送了她一套房子。

2006年7月8日，谢小丽敲开了于珊的家门。没等于珊说话，谢小丽就给了她一个耳光：“我今天来是告诉你，你不要太得意忘形，你最好马上离开这个房子，因为它不属于你。”

“这房子现在是我的，我不可能搬出去。不管你怎么恨我，在房子的问题上我不可能退让。”于珊的态度很强硬，谢小丽没想到于珊还这么理直气壮，气愤的她不仅砸碎了于珊和叶天明的合照，还把于珊家里一些易碎的东西都打碎了。这次事情过后，谢小丽经常去纠缠于珊，自知理亏的于珊只能任由她闹，就是不肯让出房子。

2006年7月23日，谢小丽找到了晴园阁地产开发公司的销售部经理，销售部经理表示这件事是于珊的个人行为，是私事与公司无关。听销售部经理的话，愤怒的谢小丽不知该怎么发泄自己的怨气。一气之下，她拿起凳子朝电脑砸去，“砰”的一声，电脑的显示器被砸坏了。谢小丽觉得还不解气，冲到售楼大厅，揪住于珊的衣领就给了她几巴掌。

有一位工作人员要报警，被销售部经理拦住了，他不希望这件事影响公司的声誉。于珊捂着脸在一旁流泪，自己为了卖出一套房子，付出了那么多，现在颜面扫地，只剩下了房子，更是无论如何也不愿撒手。此时，看热闹的人越聚越多，其中包括准备在晴园阁小区购房的客户。谢小丽大声地说道：“房地产公司变更房地产买卖合同，应该通知夫妻双方到场，于珊利用售楼小姐的特殊身份全权包办，将房子直接过户到了自己的名下，这样的楼盘还有人敢买吗？如果于珊拒不退还房子，我就向法院于珊和地产公司，我要让所有的人都知道，买晴园阁的房子还会附送一个情人！”

经过谢小丽的一番吵闹，一时间，许多人都知道了发生在晴园阁小区的新闻，该公司怕事情闹大影响销售，一方面要求于珊做出让步，一方面主动派法律顾问找谢小丽协商解决，并告诉谢小丽，在这件事情上，叶天明应承担主要责任，他在变更合同上签字，是真实意愿的表达，应视为赠予行为。

篇9

夫妻“捡宝”，

签约名校学区房

在上海工作多年的赵刚，自2008年与陈梅结婚后，一直住在公租房内。2013年年初，眼看儿子即将上幼儿园，赵刚夫妇愁眉紧锁。陈梅提议说：“干脆就买套学区房吧。”

2013年2月28日晚，赵刚夫妇忙完家务后看电视，上海教育电视台《今日房产》栏目正推介上海佳明房产经营公司（以下简称佳明公司）在上海市闵行区某科技园区新开发的楼盘。在主持人的询问下，置业顾问侃侃而谈：“佳明公司看中科技园区版块的三大特点――教育、科技和生态。关于教育，我们这边有闵行大学城，其中包括上海交通大学和华东师范大学闵行校区等全国重点大学。我们项目的西侧就是华东师范大学附属幼儿园、小学、初中和高中……”

这期专题片，让赵刚和陈梅看得心花怒放。他们想，轮流帮忙照看孩子的双方父母都已年迈，很不方便。如果能买上靠近名校的学区房，不仅接送孩子十分便利，还坐拥优质教育资源。

第二天一早，他们就迫不及待地赶往售楼现场。让他们惊喜的是，房屋起步单价每平方米仅1.4万元，而相距不足一公里的另一家楼盘，每平方米是3.5万元。售楼小姐笑盈盈地递上了宣传书，只见封面上“全阶段精英教育，足不出园读名校”的字样格外醒目。内页上的“让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学……”等一系列描述，更让他俩乐开了怀。赵刚和陈梅一致认为这处楼盘是闵行区重点示范性学校的学区房。

3月16日，赵刚夫妇与佳明公司签订了上海市商品房预售合同，购买了一套102平方米的三居室，首付38万元，并办理按揭贷款，总价款149万多元。该合同特别注明了广告宣传不列为合同的附件或组成部分的条款。但这没有引起赵刚夫妇的质疑，同时，合同中也没有明确违约责任。

业主惊愕，

开发商涉嫌虚假宣传

签订完房屋合同，赵刚夫妇一面静候房屋落成的佳音，一面到教育部门打听学校配套情况。上海市闵行区教育局明确答复，尚未对该小区进行教育资源配置，更没有开发商所宣传的“名校附属学校”这一说法。尽管如此，赵刚夫妇考虑，学校配套是迟早的事，这处楼盘价格也确实便宜，就没有向佳明公司提出异议。

12月26日，赵刚夫妇终于拿到了新房钥匙。2014年1月，上海市闵行区教育局发文明确，该小区对口幼儿园、小学不是电视节目和宣传书中所称的名校附属幼儿园和小学。赵刚立即找来了佳明公司售楼处，质问管理人员：“电视上明明说的是名校附属学校，为什么偷梁换柱？”经理耸了耸肩：“教育资源的配置，公司说了不算，最终是由政府来定，你懂的。”经理还指着售楼宣传书最后一页一行小字说：“你看，这里写着‘宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’，而咱们签订的合同中并没有说名校配套呀！”

赵刚十分恼火，便建立了QQ群，与其他业主抱团维权。但是，经过几个月的努力，开发商并没有给出说法。紧接着，赵刚和其他业主向上海市工商行政管理局闵行分局投诉。该局经过查处认定，佳明公司的确存在虚假宣传的情况。

8月24日，上海市工商行政管理局闵行分局对佳明公司作出处罚决定，其主要内容为：佳明公司违反了我国《广告法》第四条的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传的行为。为此，该局根据《房地产广告暂行规定》第三条规定，决定对对佳明公司罚款20万元。

不甘被欺骗，

业主维权

工商行政处罚决定生效后，佳明公司并未对给赵刚等业主说法。陈梅愤愤不平，劝说赵刚：“咱们买这套房子本来就是为了能让孩子上好学校，并方便接送。现在却泡汤了，开发商不应该赔偿咱们吗？”赵刚虽然心中没底，但决定再找佳明公司讨说法。

从2015年3月起，赵刚联合其他业主与佳明公司交涉。公司每次都敷衍回应，说需要等待高层研究。8月底，公司召开业主见面会，一名副总经理振振有词地说：“请大家看清楚，售楼宣传书上白纸黑字写着‘解释权归开发商’，现在我们的解释是，售楼宣传书、电视节目不是购房合同的一部分。”闻此，赵刚等人立刻宣布：“我们法庭见！”

9月15日，在与其他业主商量后，赵刚夫妇率先共同具名将佳明公司告到了上海市闵行区人民法院，要求佳明公司赔偿合同违约金10万元。

在法院开庭审理过程中，佳明公司声称，赵刚和陈梅是基于价格的差异才选择与售楼处签订的合同，其在购房前完全可以对学校的配套问题自行向教育部门核实。而上海教育电视台《今日房产》栏目里投放的广告，是主持人询问，而非销售人员自主陈述，且合同中注明广告宣传不作为附件，故公司不存在任何违约的行为，不同意原告的请求。

2016年4月28日，上海市闵行区人民法院依照我国《合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条的规定，作出佳明公司支付赵刚、陈梅违约金1万元的判决。

赵刚、陈梅不服判决上诉后，6月29日，上海市第一中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。

（文中人物均为化名）

律师点评

本案的争议焦点是：开发商在电视广告和宣传书上的名校学区房宣传是否属于合同要约？开发商需要对其虚假宣传行为承担违约责任吗？对此，我的分析是：

首先，佳明公司的宣传内容应当视为合同要约。我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，佳明公司在电视台的栏目广告及宣传书的宣传中，关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对赵刚夫妇购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，该行为符合要约的基本特征。

其次，佳明公司的虚假宣传行为构成合同的根本违约。佳明公司就其对口学校的宣传，经行政处罚决定书中认定，构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，且教育部门最终确定的对口学校也非其宣传材料的学校。故佳明公司的虚假宣传构成对合同的违约。同时，《解释》第三条也规定：“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”虽然佳明公司商品房预售合同中载明广告宣传不列为合同的附件或组成部分，但系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，是无效条款。

篇10

销售文秘岗位职责一第一条负责公司各项营销文件资料会议纪要的管理归类整理建档和保管工作；

第二条负责各类销售指标的日报周报月报年度统计报表和报告的制作编写，并随时答复领导对销售动态情况的质询；

第三条建立并及时更新的销售台账数据库，随时为销售部提供准确的房源，并及时准确地将销售情况反映在销售状况一览表；

第四条负责收集整理归纳市场行情价格，以及新产品替代品客源等信息资料，提出分析报告，为部门业务人员领导决策提供参考；

第五条负责营销中心考勤监督与统计，将每月考勤报人力资源部；

第六条负责新进员工的入职人员晋升离职手续的办理；

第七条做好销售部与公司其他部门的沟通协调工作；

第八条负责客户的投诉记录，协助销售经理妥善处理；

第九条协助销售经理做好部内内务各种部内会议的记录等工作；

第十条逐步推广使用电脑信息系统处理营销资料，妥善保管电脑资料，不泄露销售秘密；

第十一条应收账款统计：销售回款欠款催缴，与财务核对销售数据，制作每月的结算佣金统计表；

第十二条负责各类文件的分类呈送，请相关领导阅批并转有关部门处理；

第十三条负责各类申请文件通知公函的拟写，经确认批准后传达相关部门或人员；

第十四条协助销售经理主管做好特殊客户的来访接待工作；在销售经理主管不在时，及时通知转告；

第十五条项目结案期，业主资料归档与物业管理对接；

第十六条及时向领导汇报各项工作的进展情况，并完成上级临时下达的其他任务。

销售文秘岗位职责二1、日常事务管理

公司制度的传达、执行、监督；做好考勤管理，记录销售现场的考勤情况；每周每月按时提交排班表和考勤统计表现场办公设备的保管、使用、维护、保养，出现问题报修及时；办公用品领用管理，做好与各对接部门的良好沟通突发事件的及时上报并有效处理，协助销售经理做好相关日常管理工作，按时完成销售经理下达的各项任务并且保质保量

2、数据管理

统计销售、回款数据，编制销售报表，按时提交日、周、月、年报

3、培训管理

统一礼仪规范的贯彻与做好现场监督，专业培训的辅助组织培训情况反馈汇总及时上报

4、文档管理

5、售楼处日常行文格式正确，文件齐全、内容完整，登记及时各类报表及相关文件分类、编号正确，存档及时、准确、完善文件交接、传送或借阅手续完备，有详细交接记录

6、收款管理

根据公司要求，及时与甲方进行对账，为结款提供依据。

销售文秘岗位职责三1、协助项目经理监督项目内部顺畅执行公司制定的各种规章制度和流程。

2、负责整理项目日报、周报、月报并上报相关部门及总经理。

3、每周、每月的项目销售分析报告，每月工作述职报告。

4、协助项目经理完成对置业顾问的绩效和晋升考核工作。

5、每月按时详实制作全体销售人员的业绩报表并上交公司财务。

6、负责客服工作。

7、协助置业顾问谈判的后勤工作：客户到来时，积极达成置业顾问与客户之间的沟通；在置业顾问的谈判过程中，配合谈判进度与程度，适时地提供谈判所需资料，并协助制造销售气氛。

8、积极、认真、负责地做好销售代表的成绩、业绩统计工作，使销售代表能够以信任、放心的心理状态全力以赴做好项目的销售宣传工作。

9、根据前一天置业顾问的工作状态和组员归属关系安排置业顾问当天的见客次序。

10、接听来访电话，通过简洁明快的电话交流获取客户的需求意向、基本资料，并努力邀请客户上门拜访。

11、预约客户：对销售代表留下的客户电话要确认其有效性并邀约上门；回访客户打进的咨询电话，再次邀请看房。

12、负责全体销售人员的晨会签到，严明工作纪律。

13、每天总结售楼处的运转概况：记录当天客户的来访情况，并按照客户信息来源进行分类处理；记录置业顾问的谈判进度；销售代表的工作效果与工作状态。

14、协助开发商与客户的房屋交接：客户入住之前，做好钥匙的交接登记并陪同客户验收水电、配套及房屋主体质量，若有损坏，及时找物业管理进行维修处理。

15、协同项目经理审查售房合同：每一份售房合同的签订都要求认真审查，保证合同条款准确无误，确保开发商、客户和公司三方利益能得到公平合理的体现。

16、管理售楼处的日常财务和办公物用：每天整理客户房款的缴进、退出及售楼处的日常开支并及时入账；按照公司与开发商的约定及时将房款交接到开发商财务；管理和合理使用支配案场基金；管理和分配公司配发到项目现场的各种办公物用、促销礼品、宣传资料。

17、准备、整理、装放销售资料夹。打印、复印各种销售资料。

18、案场繁忙且置业顾问人手不足的情况下，代替置业顾问接待客户并在随后交接给置业顾问。