房屋购买合同范文
时间：2023-03-26 16:25:38
导语：如何才能写好一篇房屋购买合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
受托方：___________________________（以下简称乙方）
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务_________________________________
第二条 房屋状况：___________________________________________________
甲方对购买房屋的基本要求是：__________________________________
坐落范围：______________________
户型：__________________________
面积：__________________
交付日期：______________________
其他：________________________________________________________
第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写__________________元，￥_________元。
其他要求：____________________________________________________________.
第四条 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第五条 现场看房
乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。
第六条 甲方义务
（一）应出示身份证或_________等真实有效的身份资格证明；
（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；
（三）不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。
（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。
第七条 乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；
（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；
（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。
第八条 佣金
佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。
当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_____日内，甲方应按照房屋成交价格的______%向乙方支付佣金。
第九条 违约责任
（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元；
（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。
第十条 合同争议的解决办法
本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第______种方式解决（以下两种方式只能选择一种）
（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院。
第十一条 其他约定事项：_______________________________________________
第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。
甲方（公章）：_________
乙方（公章）：_________
住所：_________________
住所：_________________
身份证号码：___________
法定代表人：___________
委托人：___________
委托人：___________
电话：_________________
电话：_________________
_________年____月____日
篇2
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同小编为大家整理的相关2020货物_购房买卖合同范文资料，提供参考，欢迎阅读。
合同一
甲方(出售方)：________________
乙方(购买方)：________________
甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：
第一条、甲方自愿将其座落于吉林省长春市 街 小区 号楼 室，建筑面积 平方米，出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。
第二条 甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币 元整大写：人民币 万元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式为银行转帐。
第三条 甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。
第四条 所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。
第五条 在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户。
第六条 物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理：
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日。
2、协议签定之日后由乙方负责。
第七条 协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、购房协议等全部资料原件乙交乙方保存。
第八条 甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。
第九条 违约责任
如甲方违约:
甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的5%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料;
如乙方违约:
乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。
第十条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十一条 甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，可提交吉林省长春市仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。
第十二条 该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同二
甲方：________________
地址：________________
电话：________________
乙方：________________
地址：________________
电话：________________
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同(一式两份，双方各执一份)立即生效。具体内容如下：
1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，购买 商品。乙方采用 形式支付甲方人民币 元。
2、甲乙双方共同遵守并约定：乙方自购买商品之日起计算满一年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价80%现金结算。其中20%甲方作为商行成本计算，不予退还。
3、乙方自购买商品之日起计算满二年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价90%现金结算。其中10%甲方作为商行成本计算，不予退还。
4、 乙方自购买商品之日起计算满三年或超过三年以上的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时全付乙方购买商品原价100%现金结算。如果乙方所购商品增值，甲乙双方另行商议。
5、甲方保证向乙方所销售商品品质和质量。甲乙双方在签定购销合同前无异议，合同立即生效。
6、本合同自甲方( )开业之日起正式施行，无时间限制。
7、本合同未尽事宜，双方共同协商解决。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同三
合同 CONTRACT
日期：合同号码：
Date: Contract No.:
买 方：(The Buyers) 卖方：(The Sellers)
兹经买卖双方同意按照以下条款由买方购进，卖方售出以下商品：
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) 商品名称:
Name of Commodity：
(2) 数 量：
Quantity:
(3) 单 价：
Unit Price:
(4) 总 值：
Total Value:
(5) 包 装：
Packing:
(6) 生产国别：
Country of Origin :
(7) 支付条款：
Terms of Payment:
(8) 保 险：
Insurance:
(9) 装运期限：
Time of Shipment:
(10) 起 运 港：
Port of Loading:
(11) 目 的 港：
Port of Destination:
(12)索赔：在货到目的口岸45天内如发现货物品质，规格和数量与合同不符，除属保险公司或船方责任外，买方有权凭中国商检出具的检验证书或有关文件向卖方索赔换货或赔款。
Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，发生在制造、装载或运输的过程中导致卖方延期交货或不能交货者，卖方可免除责任。在不可抗力发生后，卖方须立即电告买方及在14天内以空邮方式向买方提供事故发生的证明文件，在上述情况下，卖方仍须负责采取措施尽快发货。
Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
(14)仲裁：凡有关执行合同所发生的一切争议应通过友好协商解决，如协商不能解决，则将分歧提交中国国际贸易促进委员会按有关仲裁程序进行仲裁，仲裁将是终局的，双方均受其约束，仲裁费用由败诉方承担。
Arbitration:
All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.
买方：卖方:
篇3
内容摘要：《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，从表面上看，对房屋承租人的优先购买权没有限制，但是，笔者发现在实际生活中，房屋承租人的优先购买权受到诸多限制。这种限制基于《合同法》的规定，或者基于其他法律及政策的特殊规定，主要表现在三方面：出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系定法律事实的存在和《合同法》第230条本身的规定。
关键词：房屋 租赁合同 优先购买权
房屋承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖用于租赁的房屋时，在同等条件下优先于他人而购买房屋的权利。目前，规范承租人优先购买权的法律主要是《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条。但是任何权利都不是绝对的，房屋承租人的优先购买权也是如此，通过考察其他相关法律，笔者发现承租人的优先购买权主要受到以下几方面的限制。
出租人出卖用于租赁的房屋类型会限制承租人的优先购买权
据笔者考察，目前，我国房屋的类型主要有建设在宅基地使用权基础上的农村房屋、建设在国有划拨土地使用权基础上的经济适用房、建设在国有出让土地使用权基础上的房屋以及既可能建设在划拨也可能建设在出让土地基础上的单位集资房。一般而言，房屋类型不同，房屋所有权人处分房屋的权利不同，房屋转让时的限制也不同，因此当房屋所有权人作为出租人出卖房屋时，并不是所有的承租人都具有购买资格。
（一）城镇居民租赁农民房屋不能享有承租人优先购买权
虽然《合同法》第230条对享有优先购买权的承租人没有任何身份限制，但其他法律或者国家政策对其有一定限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）从抑制宅基地需求的角度，强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（[2007]71号）则把抑制宅基地及农民住宅的供求两个方面结合起来，强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。由于物权法、合同法、民法通则等法律都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此农村房屋的买卖行为需要遵守国家政策。根据以上国家政策，城镇居民购买农村房屋合同是无效的，但这并不能说明城镇居民不能租赁农村房屋。因此，虽然城镇居民可以租赁农村房屋，但是当农民出卖用于租赁的房屋时，由于农村房屋只能转让给同集体经济组织的成员，于是城镇居民作为农村房屋的承租人所享有的优先购买权就受到了限制。
（二）承租人租赁单位集资房时优先购买权受到一定限制
近年来，我国商品房市场发展迅速，房价的涨幅远远超过了居民收入的涨幅。于是，有些单位在政策允许的范围内，为解决本单位职工的住房需求，通过向职工集资然后以一定的优惠价格卖给职工。这些房屋大部分建设在国有划拨土地使用权上面，也有少部分建设在国有出让土地使用权基础上。职工购买单位集资房后，由于工作变动不在原单位上班了，该职工将房屋出租，房屋承租人是否享有优先购买权？笔者认为，应该区别情况对待，首先看当年购买单位集资房的合同书是否有对职工转让该房的限制性约定以及单位是否享有更优先购买的权利，如果有约定，只要此约定不违反法律的强制性规定都应承认其效力，尊重当事人的意思自治；如果没有相关约定，划拨土地的房屋承租人只有转变成单位职工才享有优先购买权，而出让土地的房屋承租人应该享有充分的、不受限制的优先购买权。
考察这类房屋承租人优先购买权受限制的原因，笔者发现不管是农村房屋、单位集资房还是经济适用房都具有以下三个特点：其一，福利性。这类房屋或者享受到了国家税收的减免优惠，或者房屋购买人由于特殊身份享受到了一定的价格优惠。其二，具有较强的人身依附性。这类房屋的购买人需要具备一定的组织成员身份或者具备由国家认定的中低收入家庭身份，并且这种身份具有不可转让性。其三，具有较强的政策性。这类房屋的存在反映了特定时期国家为了解决城乡人民住房问题而作出的暂时性政策安排。
房屋租赁法律关系定法律事实存在限制承租人优先购买权
存在合法转租的情况下，原承租人和次承租人的优先购买权受到相互制约。一般而言，承租人作为优先购买权的主体并无争议，但是现实中经常发生承租人经出租人同意后又将房屋转租给次承租人的行为。于是，当房屋出租人出卖租赁的房屋时，可能会发生原承租人和次承租人之间的优先购买权冲突。笔者认为解决冲突的原则是：首先，由双方协商解决由谁行使优先购买权，以充分尊重双方的意愿；其次，在双方协商不成时，应考察谁向租赁的房屋中安装了更多的不可移动或移动可能损害房屋价值的固定资产，此添附行为增添了房屋价值或者增加了房屋的舒适度；再次，以上两个原则仍不能解决优先购买权的冲突，应尊重出租人对交易对象的选择；最后，当出租人不愿表达意愿而得罪双方，可以考虑由原承租人和次承租人采取抓阄的办法。
存在多个承租人分别对房屋进行局部租赁而出租人将房屋整体出卖时，各个承租人对房屋整体都没有优先购买权。出租人是自己利益的最佳判断者，当出租人认为房屋整体出卖更能增加其利益时，片面强调局部承租人对其承租部位享有优先购买权，就可能损害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整体房屋的优先购买权，因为法律规定出租人单独出卖承租人的承租部分时承租人对此享有优先购买权，而对其他部分没有优先购买权，承租人行使优先购买权不能超出权利范围。设立承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于不动产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人享有不动产整体的优先购买权，若众多承租人同时主张权利必然会出现诸多矛盾。其二，当房屋整体出卖时，局部承租人也不享有其承租部分的优先购买权。在出租人整体出卖房屋的情形下，该房屋整体应视为交易的对象，承租人若主张其承租部分的优先购买权，无异于将一物分割出卖，“把不适于分割房子零碎的卖给各租户，甚至超越了各人所租的范围，既损于房东的利益，又形成了新的多数房东将来无法避免的纠纷，所以法院就不能片面的去看房户一面的利益，去保护房户优先购买权”。况且“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批复，在今天看来仍然具有指导意义。
房屋租赁合同是否备案可能会限制房屋承租人优先购买权的行使。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”登记备案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及税收等方面的考虑，并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，在这种情况下，承租人优先购买权所具有的对抗效力，主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权以及合法转租关系中租赁合同备案的承租人优于租赁合同没有备案的承租人行使优先购买权。
《合同法》既赋予房屋承租人优先购买权也限制该权利行使
（一）只能在出租人“出卖”租赁的房屋时的合理期限内享有
1.房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提。房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提，合法租赁关系又以出租人对房屋有权处分为前提，而出租人是否有处分权以法律或者合同为依据。目前我国房地产市场的结构比较复杂，房屋的所有权人基本可以分为完全产权人和有限产权人。完全产权人对房屋的权能最全面，当然可以出租，因为出租是所有人行使处分权的一种表现。《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”由此可见，经济适用房购房人是典型的有限产权人。如果经济适用房的所有权人在没有取得完全产权的情况下把房屋出租给他人，这种租赁合同是无效的，承租人不仅不能基于此行使优先购买权，而且经济适用房购房人的出租行为还是一种违法行为，可能受到相关行政机关的处罚。但是，当经济适用房的购房人具备一定条件时，可以把有限产权转为完全产权，此后所有权人就可以转让出租等任意处分该房屋。根据《经济适用住房管理办法》的规定，有限产权转为完全产权的条件是：购买经济适用房满5年，并向政府交纳一定比例的土地收益等相关价款。
2.如何理解“出卖”。笔者认为应联系买卖合同的“出卖”一词来理解租赁合同的“出卖”，不能随意对出卖做扩大解释。《合同法》130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”出卖租赁的房屋就是出卖人（出租人）将租赁给承租人的房屋出卖，以获取相应的价款为目的，价款常常表现为货币。因此，出租人以房屋所有权作为出资份额转移到合伙企业、有限责任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通过出让房屋所有权取得货币，故不应视为出卖房屋，承租人此时不应行使优先购买权。
3.如何理解合理期限。把合理期限界定为三个月，最早见于1983年颁布的、现已失效的《城市私有房屋管理条例》第11条的规定。随后该期限又被《意见》第118条所采用。但是时过境迁，1999年与1983年和1988年的房地产一级市场和二级市场及其房屋租赁市场相比都有了很大的改观，于是1999年实施的《合同法》并没有沿用原来的“三个月”期限，而是改用更科学、更合理的“出卖之前的合理期限内通知”。笔者认为，该合理期限最长为三个月，具体何谓合理期限应该根据特定案件而由人民法院确定，但应考虑以下几个因素：其一，出租人出卖房屋的急迫性及需要货币的急迫性；其二，承租人另外寻觅房屋居住的机会；其三，出租人和承租人之间沟通联系的机会；最后，房屋所在地的房屋租赁市场及其房地产市场状况。
（二）仅仅相对于其他潜在购买人在同等条件下才享有
“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件，主要包括三个方面：一是价格条件，二是价款支付条件，三是其他条件。
购买人对房屋的报价关系到出卖人的核心利益，一般情况下，出卖人会选择报价较高者与之交易。因此，在相同报价下房屋承租人的优先购买权应受到尊重。
但是，理性的出卖人除考虑价格外，还会考虑获得较大利益时的风险因素。因此，出卖人还会关注购买人的价款支付方式和支付条件，例如购买人是否为支付价款设定了种种对出卖人不利的限定条件或者购买人是否为此项付款设定了担保，又如购买人是一次性付款还是分期付款，如果分期付款，购买人的后续支付能力是否有保证等。很明显，如果其他条件相同，一次性付款的其他购买人会优于分期付款的房屋承租人，此时，房屋承租人就无法行使优先购买权。
当然，出卖人也是一个普通人，不可避免在交易过程中掺杂主观评价因素，这就是笔者所说的其他条件。换句话说，如果在租赁期间，承租人给出租人以不良评价，即使房屋承租人报出同等价格，但低于其他购买人的信誉，仍然可能无法行使优先购买权，因为法律无法强制出卖人将房屋必须出卖给特定人。
参考文献：
篇4
关键词：优先购买权 保护
引言
我国民商法上优先购买权有承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、股东的优先购买权、合伙人的优先购买权。国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条有相同的司法解释。《合同法》第二百三十条也规定了房屋承租人对出租的房屋有优先购买的权利。这是承租人优先购买权的法律依据。《民法通则》第78条第3款和最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》的司法解释第92条规定了共有人的购买权，适用于按份共有，对于共同共有，只有在共同共有财产分割后，且财产属于一个整体事配套使用时，共有人出售财产时，其他共有人才有优先购买权。这是因为，共同共有关系存续期间，共同共有人不能在共有财产中确定自己的份额，不能转让自己的权利，因此也就不存在优先购买权。股东的优先购买权分为有限责任公司的股东在转让出资时其他股东的优先购买权；公司新增资本时，原有股东的优先购买权；以及中外合资经营企业，合营一方转让其全部或部分出资时，合营他方的优先购买权。《合伙企业法》第20条规定合伙企业进行清算前，合伙人不得请求分割合伙财产，而且合伙人在经过其他合伙人一致同意的情况下，可以向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或部分财产份额，因此其他合伙人的优先购买权不能按共有人的优先购买权来对待，是一种独立的优先购买权形态。这些优先购买权主要是依照法律直接规定而不是根据当事人之间合同产生的，主要属于法定优先购买权。但是有关法律均未明确法定优先购买权的法律性质及法律效力，学术上对其法律性质说法不一，对法律效力研究也很少。法律规定的疏漏及理论上的模糊，给现实中优先购买权的行使及保护带来了困难。本文主要以承租人的优先购买权为出发点来展开讨论。
请看下面一个案例：
原告邱XX租用被告XX县饮食服务公司房屋，约定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告来经通知原告，与第三人俞X订立房屋买卖合同，将原告租用的房屋以10万元价格出卖给第三人，并办理了房屋所有权转移登记。原告诉至法院主张被告侵害其优先购买权，要求确认被告与第三人之间房屋买卖合同无效，而他对该房屋具有优先购买权。法院认为，被告未经通知原告即将该房屋出卖给第三人，侵害了原告的优先购买权，其与第三人房屋买卖合同应当无效。因原、被告房屋租赁合同尚未到期，应当继续履行，当被告出卖该房屋时，原告在同等条件下享有优先购买权。法院作出判决，一、被告与第三人签订的房屋买卖合同无效；二、原告在租赁合同有效期间对租赁房屋在同等条件下享有优先购买的权利。判决生效后，原告向法院申请执行。法院在能否执行和如何执行两问题上都存在分歧意见，主导意见是只有被告向第三人出卖房屋，原告才能主张同等条件下优先购买权，现被告与第三人房屋买卖合同已经无效，被告没有再向第三人出卖房屋，法院又不能强制被告卖房，所以，本案不能强制执行。
一、关于优先购买权法律效力的理解
（一）从规范意旨出发把握优先购买权法律效力
从所供讨论案例看，法院对优先购买权法律性质和法律效力的理解是，原告行使优先购买权，只能使被告与第三人房屋买卖合同无效，原告与被告间并不因此成立买卖合同关系，当然原告不能依据根本不成立的合同要求被告向其转移房屋所有权。法院的这种理解让人困惑，照此办理，权利人行使优先购买权能得到什么利益？被告不愿再次出卖房屋又奈他何？即使被告再次出卖房屋，权利人再次行使优先购买权，结果与这一次又能有什么不同，还不是一样不能实现？在本案法院看来，法律关于优先购买权的规定实际上无法实现因而没有意义。然而法定优先购买权当然不是没有意义，它不仅应当得到实现，而且在适用中正确运用法学方法也当然能够实现，而象本案法院这种认识却不折不扣地导致权利不能实现。
按社会一般人即有学者所谓的“中人”角度来理解，主张优先购买权也不应当只能使出卖人与第三人间合同无效，而应当是能优先于其他人向出卖人支付价款并取得标的物所有权。要更准确把握优先购买权法律性质和效力，应从规范意旨角度来考虑。法律规定按份共有人优先购买权主要是为了稳定共有关系；保护共有财产的完整与安全；减少共有人数量，增强物的利用效率。规定房屋承租人优先购买权主要目的，一是与“买卖不破租赁”规则目的一致，是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁房屋产权转让仓猝间无房可住；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同一，也增强房屋利用效率。可见，按份共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权都是为了保障权利人优先取得物的所有权。而本案法院的理解和实践，则使法定优先购买权的规范意旨无法实现。因为合同尚不能成立，还谈什么“购买”和取得，当然更谈不上“优先”了。
（二）否定“出卖人与第三人合同效力”之质疑
无论从社会一般人角度，还是从规范意旨角度看，优先购买权都应该具有三项主要法律效力，首先要能成立买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；第二合同权利要能优先实现，这是“优先”应有之义；第三要能实际取得物权，这是权利所蕴利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。形成效力，即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及请求权，而相对人则受到拘束，必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，并产生债权请求权。优先效力，一般认为，是指物权优先于债权的效力，债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定，按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权，与第三人对出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其债权。追及效力主要体现是，如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效，使物权回复至该物权变动行为之前的状态。追及效力涉及第三人利益保护的问题，应受到善意取得制度限制。但房屋作为不动产不适用善意取得，而且房屋租赁合同依法要向房管机关备案，具有公示效力，如果租赁合同未经登记备案，则不能对抗第三人，追及效力就不能实现。优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力可以有效地实现法律关于优先购买权的规范意旨。本案法院否定了优先购买权的形成效力，认为原告行使优先购买权并不能导致其依同等条件与被告形成买卖合同关系；对优先效力理解也很片面，认为只是能使被告与第三人买卖合同无效；没有提到追及效力，对被告将房屋产权过户给第三人的问题置之不理。这样处理，原告具有优先购买权依法应享有的利益当然无法实现，法律的规范意旨落空。
二、法定优先购买权的行使
（一）行使时间
有观点认为，提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利，本案法院也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同，是优先购买权行使的条件之一。
（二）权利及具体化
据以研究的案例中，原告向被告主张优先购买权，是行使权利的行为，向法院起诉，是要求法院以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看，原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据，法院事实上也以判决支持了原告的请求，为什么原告优先购买权还不能实现呢？首先因为法院对优先购买权法律性质和效力的理解问题，己如上述，第二个重要原因就是原告的诉讼请求和法院的判决都未能将“优先购买权”具体化。
（三）诉讼请求
原告可以向法院起诉要求被告履行依优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权。对这项诉讼请求，法院应当首先作出确认之诉的处理，确认原告与被告间己形成买卖合同关系，并确定合同的具体条款，在此基础上，依合同法规定，确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。如果被告主张不安抗辩权得到支持而原告不提供担保，或被告主张同时履行抗辩权得到支持而原告不履行付款义务的，法院应当驳回原告的诉讼请求。这种情况原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵，而是因为被告合同履行抗辩权的有效行使。否则，法院应当作出强制被告履行合同义务的判决。
三、法院对优先购买权案件的处理
（一）确定具体的权利义务
优先购买权只是一个抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律关系的具体内容，法律均未明确规定，当事人行使权利和法院予以司法保护都要就个案对之进行具体化，具体到一项项紧密联系个别的时间、地点、人和事的权利义务关系。而本案当事人和法院口口声声的“优先购买权”却都只是抽象的法律概念，没有具体的权利义务关系，大而无当，这样的诉讼请求和判决实际上都没有意义。本案原告的诉讼请求和法院的判决都有两项主张，一是被告和第三人的买卖合同无效，二是原告具有优先购买权。原告和法院都是将被告和第三人间合同无效作为原告优先购买权的效力来主张的，因第二项主张没有具体化，实质上成了第一项主张的前提，如果第一项主张成立，第二项主张则当然而且在先成立。两项主张同时主张，很类似种属概念并举，就象判断某物是钢笔又同时判断它是笔一样，第二项主张实际上没有意义。可以推断，原告第二个请求是想达到另外具体目的的，他后来申请执行也表明他内心并非仅要求确认自己具有抽象的权利，而是要求具体的并可以强制实现的利益，但他并没有具体地表达出来，只是主张一个抽象的“优先购买权”，而法院又将皮球踢了回去，判给他同样一个“虚名”，没有任何实际意义。
（二）有关情况的处理
1、对优先购买权放弃的判定
有一种观点认为，出卖人提前通知承租人或共有人，并提出出卖条件，如果承租人、共有人不同意按此条件购买，即表明放弃优先购买权，出卖人可以更高价格卖给他人。这是对优先购买权的错误理解。提前通知只是为了给权利人决定是否行使优先购买权并作有关准备，而不是要权利人当即购买。至于向承租人，共有人提出出卖条件，这只是一般买卖中的要约或要约邀请问题，而不涉及优先购买权。如果在提前通知期间，承租人和共有人明确表示不主张优先购买权，这是放弃权利，自然不再享有优先购买权；如果对出卖人的要约同意，则成立一般买卖关系，而非优先购买权的行使；如果对出卖人要约不同意，或者不作任何意思表示，亦只表示一般买卖不成立而已，并不表明放弃优先购买权，如果出卖人以与要约同等条件出卖给第三人，也应视为权利人放弃在此条件下的优先购买权。如果出卖人以较高价格或其他更苛刻的条件出卖财物，则承租人或其他共有人也不得再主张优先购买权，这类似所谓“举轻以明重”，低价尚且不买，何况高价呢？这是基于被告和第三人信赖利益的考虑，也是禁反言规则效力的体现。而如果出卖人以较低价格或其他更宽松条件出售，则承租人和其他共有人仍可主张优先购买权。
2、优先购买权冲突的处理
如果多个具有优先购买权的人都主张优先购买，应如何处理，我国民商法律没有明确规定。国外立法可供我们参与和借鉴。例如，《法国民法典》第815条第14项规定：“如数个共有人行使其先买权，除有相反约定外，该数个共有人被视为按各自在共有财产中所占的比例取得出卖部分。”但如果按份共有人的财产属于一个整体或配套使用，以及共同共有属于一个整体或配套使用的财产分割后，其中一共有人出售财产时，数个共有人都主张优先购买权，就不宜按各自在共有财产所占的比例取得出卖部分。因为财产属于一个整体或配套使用，难以分割或分割后会损耗，在这种情况下，如果没有约定的，只能由与转让财产有最密切联系的共有人购买，或者确定由一人购买。至于确定的方式，可按程序来设计，比如抽签。
如果承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权发生冲突时，何者更为优先呢？在两种利益发生冲突时，应当紧密结合个案的具体情况，进行具体的利益判断和衡量。但在一般情况下，应该确认共有人的优先购买权更为优先。按份共有优先购买权保护的是物权，承租人优先购买权保护的是债权。尽管进入20世纪以来，各国民法大都对租赁权加以物权化，并采取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护，但租赁关系从本质上说仍是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。债权是所有权实现的结果，债权的发生必须以物权为基础。房屋承租人的优先购买权虽然有保护承租人生存条件的目的，但这是建立在所有权人向另外他人出售房屋前提下的。财产所有权人并无保障他人人身、财产权益的积极义务，所以法律不能要求所有权人为他人的人身、财产权益承担义务。因为保障所有权的最根本目的也是为了保障所有权人生存条件。对于房屋，无论是按份共有还是共同共有，一旦当有的共有人出卖时，其他共有人均有优先购买权。因为房屋通常是在结构上相连的一间或几间，是不易分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人优先购买共有的房屋那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明确权利归属，双方对不易分割的部分又必然形成新的共有关系。在这种复杂的区别所有和共有的情况下，势必容易引起矛盾和纠纷。所以从法律效力上看和社会效果上看，共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。
3、优先购买权于拍卖、强制执行和破产情况下的适用
有一种观点认为优先购买权不能适用于拍卖情形。理由是拍卖虽然是买卖的一种形式，但拍卖目的在于更精确、更公平地确定标的物价格以成立买卖关系，如果优先购买权能够适用，通常情况下应买之人数势必锐减，卖价难免偏低，极不利于债权人和物之所有人，这对债权人和物权人极不公平，而且也有损拍卖的效力。所以应对优先购买权规定中的“出卖于第三人”的“出卖”作目的性限缩，即将拍卖方式排除在规范之外，优先购买权不适用于拍卖情形。据此观点，在强制执行和对破产财产处置中，如果适用拍卖方式处理财产，优先购买权同样不能适用。本文认为，优先购买权在拍卖、强制执行和对破产财产处置过程中都应适用。首先在强制执行和对破产财产处置中，如果不适用拍卖程序，则与一般财产权转移并无二致，没有不适用优先购买权的理由。第二，在拍卖程序中注重通知和告知义务，适用优先购买权并非不能使各方利益尽量平衡。这里有一个利益衡量问题，不应为了债权人和物权人的利益，而完全抛弃优先购买权人的利益。可以说我国当前的法律制度中已明确确立了拍卖优先原则，在拍卖被执行人财产过程中，案外人对被执行财产可能存在着一定的优先购买权，如何保护案外人的优先购买权，法院必须考虑。执行法院在根据申请执行人的申请，启动强制执行程序后，应当通知对被执行人财产享有优先购买权的案外人，行使优先购买权。在拍卖程序中，执行法院应告知拍卖机构，案外人对被执行人财产上存在案外人优先购买权的情况，并在拍卖前三日前书面通知优先购买权人到场参加拍卖。拍卖时优先购买权人在场的，于最高出价时，优先购买权人可以表示以此最高价接受，则卖给优先购买权人。如果在最高出价时，优先购买权人不予表示，则拍卖归最高出价者。拍卖时优先购买权人不在场时，在确定最高出价后，通知优先购买权人，要求其在指定期限内表示是否优先购买。如过期不为表示，视为放弃优先购买权，如果表示优先购买，则优先购买权人在此最高价位上购买。多个优先购买权人同时表示接受的，则在其间可再进行竞价。如多个优先购买权人表示不可协商确定购买人时，则认定为拍卖无结果。由各优先购买权人互负连带责任，承担拍卖损失，并重新拍卖。重新拍卖时，各优先购买权人不得再主张优先购买权。案外人对被执行人所有的财产享有的优先购买权，是根据法律规定或当事人约定而产生的一种民事权利，人民法院在强制执行过程中，必须对案外人的优先购买权予以充分地保护，以维护各当事人的合法权益。
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关键词：买卖不破租赁 优先购买权 租赁登记备案 债权物权化
随着人们对社会经济协作以及资源整合的多种模式的进一步认识，物在使用价值上的意义往往超过了它的归属义意。而租赁也成了缓解各类资源短缺，有效利用生产生活资料的常用方式。由于立法的赋予，基于租赁合同而产生的租赁权具备了几项原则和特质：“买卖不破租赁”原则、“承租人优先购买权”、“租赁登记备案制度”等。而这几项原则和特质被不少学者认为是“债权物权化”的体现，是对“债权物权化”大趋势有力印证，更有学者用这几点作为论据，并展开来分析论证租赁权的用益物权性质。对此，笔者有不同看法。
1.“买卖不破租赁”的“不破”的权力划分
我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同纠纷解释”）第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是著名的“买卖不破租赁”原则，简释其义就是：若所有权基于买卖合同转移后不影响已经存在的租赁关系，租赁合同继续有效，新的所有权人与原承租人之间仍保持租赁关系。不少学者认为，该原则使作为请求权的租赁权已经具备了可以对抗物权―所有权的特征，根据“物权优先”的理论，这个特征即是典型的“债权物权化”趋势的代表。细致分析一下“租赁合同所产生的法律关系”以及“租赁关系存续期间发生所有权转移的整个过程”，就不难发现，上述观点是一种误解，根本就没有发生“债权的物权化”。
首先，“可以通过一个‘债权’获得一个‘物权’”。比如，签订一个买卖合同，获得了一个标的物，那么买卖合同中，买、卖双方的权利是是债权。买卖双方在合同履行前后对于标的物所享有的所有权是物权。同理，通过签订一个租赁合同，获得了一个租赁物的使用权以及收益权，“租赁合同”体现的是债权，租赁物的使用收益权是物权。依法律规定，如果在一个租赁合同履行期间，租赁物的所有权发生了改变，新的所有权人不得向承租人要求“交出租赁物”，也就是说“承租人的使用收益权”是以可对抗“新出租人的所有权”的，这个时候，是“承租人的物权”在对抗“出租人的物权”，而这个“物权”一直都是“承租人对于租赁物的使用收益权”，一直都是“物权”，并不是“债权化了的物权”。这也完全符合同物权法律体系中，“先成立的物权优先于后成立的物权”的一般原理。
其次，通过所有权变更，新所有权人与承租人形成的还是租赁合同关系，两者还是债权人与债务人的关系，且承租人对于新所有权人所拥有的权利并没有大于对于原所有权人的权利，并没有获得更多的支配权。承租人依然是“未经出租人同意，不得转租”、依然是“擅自改变租赁物用途应征得出租人同意”，其权利仍然是由出租人设定的。显然，此时的租赁权仍然是债权，而不是物权。
可以这样理解“买卖不破租赁”原则中的“不破”指的是“通过买卖而获得的所有权”不能对抗“通过租赁而获得的使用收益权”，是一种限制物权“不破”所有权，是一种物权“不破”另一种物权。
2.承租人优先购买权的性质
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等优先购买的权利”。法律在此赋予了租承人一种“优先权”，而这种“优先权”不是物权，也不是“租赁权用益物权特征的一种体现”。
早在《物权法》出台之前，“承租人优先购买权”这个概念早已形成，而在较晚颁布的《物权法》中并没有“承租人优先购买权”的相关规定，该部法律的形成在我国也是经历过比较长的时间讨论和权衡，未将“承租人优先购买权”作为物权载入，应不是立法的疏漏，那么根据“物权法定原则”，这项权利应不属于物权。
除了《合同法》的表述，我国司法解释《房屋租赁合同纠纷解释》第21条明确规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。此条可见，法律重在强调“承租人优先购买权”对于“出租人”的效力，并没有承认其对于“第三人”的效力，仅把“违反优先购买权的惩罚”限于承租人与出租人之间，也就是说当出租人在房屋租赁合同存续期间未顾及承租人优先购买权出卖房屋侵害其利益时，应对承租人承担赔偿。由此可见，“承租人优先购买权”应是一项债权。
再如《房屋租赁合同纠纷解释》第24条，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……”，其中“情形之一”即“（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，这里明确表达了，只要不是第三人明知并故意与出租人串通，侵害承租人优先购买权的，并且办理了必要手续，他们的购房交易都是有效的。很显然，这项“优先购买权”还没有大到足以对抗“物权”，它还是一项债权性质的权利。
基于物权强大的对抗效力，想与之对抗，就需要公示制度，而我国法律并未对承租人的优先购买权公示作出规定，它规定了另一项公示制度，那么看一下这一项公示制度的效力及影响如何呢，它是否真正实现了“债权的物权化”呢？
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[关键词]房屋的优先购买权；权利的行使；法律效力
[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0082-03
一、房屋承租人优先购买权的基本理论
（一）房屋承租人优先购买权的概念理解
优先购买权是我国立法中的概念，在我国台湾地区以及德国、法国的民法典中通常称之为先买权，但其本质含义并无实质差别。所谓的优先购买权就是在法律的保障下，当出卖的人在出卖某种物品，而出现了第三方购买人时，这样的条件下购买的权利却高于第三方购买人的权利。我国法律下的房屋承租人优先购买权，是指房屋承租人在租赁合同有效期内，当出租人出卖租赁房屋时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁房屋的权利。
（二）房屋承租人优先购买权的特征
就中国房屋买卖以及租赁的现状而言其具有以下四个标志性的特征：
1.法定性
对于房屋的承租人所具有的这一项权利是受法律的保护的，是合法的一种民事的权利，所以买卖双方不得擅自的进行约定。
2.专属性
合同有相对性，房屋承租人的这一项权利只能是在房屋的租户与房主的合同的规定期限内所拥有的一种权利，并且这种权利不能转让给其他人的，更不可以以其他方式转移到他人的身上。
3.特定性
目前的中国国内房屋承租人优先购买权只适用于购买房屋时方可使用，除房屋以外的其他物品都不在这一权限的使用范围之内。
4.限制性
承租人必须是在租赁合同的使用期限之内，才能使用该权限，并且必须有第三方的买家出现，与其有同等的条件，才可以拥有这一优先权。
二、房屋承租人优先购买权的行使
行使优先购买权是承租者拥有这项权利的主要部分。
（一）前提条件
1.出租人在出租合同上所写的规定时间内对于房屋进行出售
假设租户与房主之间租赁的合同到期日为2015年4月1日，那么承租人的这一权利只能在4月1日之前使用。
2.出租人对于这一相关的房产必须以买卖方式出售房屋
如果在法律允许的条件内，房主对于房屋进行赠予或者进行遗产分割等情况的话，承租人就不可以使用这一权利的，这一权益是没有效益的。
3.出租人已与第三方签订具有法律效益的房屋买卖合同
优先购买权是相对于第三方而言的，所以只有出现了第三方购买人，才能行使这一权利，若没有出现第三方，那么此权利也不存在，不得使用。
（二）时间条件：该权利的使用时间之内使用这一权利才算有效
承租人在收到房主的房屋即将买卖的通知后，如果承租人选择购买，则可以在这一期间进行购买，如果超过日期，那么承租人则没有了优先购买的权利，这一权利就失效。这一时间的规定，在我国现行的法律中对于这一时间的规定却没有明确的一种说法，相对来说是有漏洞的。在其他国家会有这样的类似的规定，如《瑞士民法典》中对于这一时间期限的规定为三个月的时间。
（三）实质条件：“同等条件”
设置“同等条件”的目的是为了维护买卖双方的利益，这也是对于拥有优先购买权的承租人的一种合法的制约，避免对于这一权利的私自乱用，造成不必要的民事纠纷。目前我国学界和司法界对“同等条件”的理解有不同的观点，主要有绝对同等说、同等价格说、价格条件和支付条件同等说等等。
笔者认为理解“同等条件”应在充分考虑当今时代特征的前提下，本着不损害出租人的实体权利并有利于交易的原则。因此首先把价格条件作为最核心的要素，就符合“效率至上，资本高速流通”的时代特点，此外价格的客观、公正，也使得“同等条件”在现实中具有可操作性。其次还应综合考虑履行期限、付款方式、定金等其他交易条件，因为任何绝对的同一，都是不符合当今社会多元化的发展趋势的。就付款的相应方式来说，如果第三方出现时选择一种付款方式，而承租人也同样使用这样的付款方式的话，此时就要对出卖人提供担保。
三、房屋承租人优先购买权制度在我国的发展状况
（一）立法现状
国务院1983年第一次关于购买优先权颁布了《城市私有房屋管理条例》，其中明确地指出：“房屋主人在出售该房屋时，必须在出售之前的三个月就要通知承租人，承租人与第三方购买方之间是一样的购买的权利。”经过实际的使用过程中的不断改进1988年颁布的《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》中规定：“房屋主人在出售该房屋时，必须在出售之前的三个月就要通知承租人，承租人与第三方购买方有同等条件的购买的权利。”，根据实际的使用，此条已经废除，不再使用。到了1999年颁布的《合同法》中的新的规定，房主在卖房产时，应当在出卖之前的规定时间内告知承租人，此时承租者则具有了与第三方一样的买卖条件，不仅如此还享有优先购买的权利。如辽宁省颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》则指出：“出租人转让租赁期限未满的房屋应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权，给承租人造成经济损失由出租人赔偿承租人的损失。”
（二）司法现状
从表面来看我国对房屋承租人优先购买权已经有多部法律法规来进行合理的控制，但是事实上，这些相关的条例大都十分抽象，在实际的房屋买卖交易过程中往往会产生很多的问题，经常会出现这些法律之外的现象，从而造成了法律的漏洞。
1.出租人与第三方购买方没有通过法律就私自签署“明暗两份合同”
这种明暗两份的合同主要区别在于价格上的不同，一份价格高的，另一份价格是低的，在实际行使时使用的与在承租人面前展示的是不同的两份合同，给承租人看的是价格低那份合同，实际买卖用的则是价格高的那份合同了。
2.假赠与
赠予的行为是受法律保护的，而出租人为了达到某种目的，假装赠予第三方，实际上暗箱操作进行买卖。
3.承租人恶意阻拦
承租人因为某些个人的原因或者个人的嫉妒心理等原因刻意的进行恶意拖延，以消耗第三方购买房屋的耐心，最终往往迫使第三方妥协。
4.同案不同判
比较《民通意见》和《合同法》中对优先购买权的说法，可以发现，《合同法》删除了《民通意见》中对于承租人行使优先购买权可以产生宣告房屋买卖无效的后果。但是在司法实践中，对于适用这两部法律的情形十分混乱。
四、房屋承租人优先购买权相关法规的完善
（一）明确房屋承租人优先购买权的行使主体
我国的立法中对于承租人的这一权利有明确的说明，但是司法实践中次房屋承租人、承租人的继承人能否主张优先购买权的争议却屡见不鲜。那么笔者认为不管租赁人的租赁性质是怎样的，为了维护其起码的生存权益的前提下，都应该保护其相应的优先购买权，只有这样的保护，才能促进社会的和谐发展。承租人这时是可以选择使用或者不使用优先购买权的，所以使用了优先购买权的话就不受“长期租赁的或者六个月以上的租赁”的制约了。
（二）明确房屋承租人优先购买权的行使期限
《合同法》中对于出租者要在规定的时间内告知承租人买卖的消息但是并没有明确时间，现有的管理条例里面对这一时间的规定为三个月的时间，这一时间的规定往往是被认为是合理的。但是事实上这种理解是错误的，因为承租人优先购买权的行使主体是承租人，其期限自然也是用来约束承租人的，但是仔细分析上述条文，不难发现所谓的“三个月”期限约束的主体却是出租人。笔者认为是否定的，因为三个月的时间过于太长，影响了实际的效益。如果承租人有意愿购买此房的话，最佳的通知时间应该是一个月之内，而不是三个月。
（三）重构出租人、承租人、第三人间的法律效力
1.优先购买权对出租人的效力
房主与第三方确认购买房屋后必须在规定的时间内以通过书面的表述明确并真实的告知承租人。
2.优先购买权对承租人的效力
如果承租人在规定的期间内没有购买意向，那么要及时的告知房主没有购买的意向，并且要明确说明，说明之后代表承租人主动放弃了优先购买权。若房主与第三方合同失效，又产生新的第三方时，承租人会出现新的购买优先权。
3.优先购买权对第三人的效力
如果承租人在合同期限的时间内与房主之间签订了购买的合同，而第三方的买家也与房主签订了合同，那么这二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此时出租人应向谁先为给付那？是由出租人选择？还是先向承租人先为履行？笔者认为应选择后者。虽然债权具有平等性，但是立法的实质目的在于保护当承租人满足法定的条件时，享有对出卖房屋优先买到的权利。如果由出租人白行选择向谁履行时，则承租人很有可能因为“落选”，而无法获得该房屋，只能获得违约赔偿，优先购买权被架空，与立法实质相悖。笔者的观点是肯定的。最高法院几年前就已经做出了公告，将《民通意见》第118条进行废除不再使用，原因就是其条例的规定与《物权法》之间存在一定的矛盾性”。《物权法》中对于这一方面有相关的规定，根据该规定的分析就是第三方的购买方成为了善意的第三方。分析如下：
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论文关键词 婚前购房 产权归属 个人财产 夫妻共同财产
由于签订房屋买卖合同和取得房屋产权证存在较大的时间差、按揭贷款合同的履行期限较长等，往往出现在婚前购买的房屋在婚后取得房屋产权证或支付完房款；另外由于出资人不同，对婚前购买并登记在一方名下的房产也不能简单均认定为婚前的个人财产，因此在离婚案件中对婚前购买房屋的权属认定往往成为财产分割的难点。本文认为对婚前购买并登记在一方名下的房屋的权属应根据不同的情形应作出不同的认定，不能一概而论。
一、一方婚前签订房屋买卖合同，由一方婚前付清房款、取得房屋产权证，产权登记在一方名下的，应认定为一方的婚前财产
四、婚前签订房屋买卖合同，由双方一次性付清房款或双方支付首付款、婚后共同还贷，产权登记在一方名下的，该房屋的权属应认定为夫妻共同财产
这种情形在现实生活中比较普遍，一是因为我国房地产价格较高，一般情况下一个人难以承担一套房屋的房款；二是双方为了可以享受政策优惠等多种因素，双方同意共同出全资或首期款购买房屋，以一方的名义签订购房合同及办理贷款手续，婚后共同偿还贷款，之后办理结婚登记手续。但由于恋爱时关系很好，往往在婚前双方没有签订任何书面协议。离婚时，由于双方感情已破裂，产权登记一方往往认为另一方的出资是借款或赠与，或者不承认另一方已出资。对于该房屋是个人财产还是夫妻共同财产，现实践中存在两种不同的观点。
1.一种观点认为，根据物权法所确立的物权公示原则和公信原则，房屋产权登记在一方名下，且房屋买卖合同是在婚前签订的，离婚时该房屋应认定产权登记方的个人财产，对于另一方已出资的部分和共同还贷部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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一、 书面合同的必要性
根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。
因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
二、 合同无效的认定
在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。
在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。
三、 租赁期限的确定
根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋装饰装修的处理
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：
1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。
我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
五、 房屋扩建的处理
《房屋租赁解释》在对待房屋扩建问题上同样依据房屋扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续适用不同的规则：
1．承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2．承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
因此，承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人同意并办理合法建设手续，同时在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。
六、 同意转租的推定
为了最大限度地保持法律状态的稳定，《房屋租赁解释》规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。
因此，出租人如知道承租人未经同意转租，应当及时行使权利。
七、 租金的诉讼时效
实践中，我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。另一方面，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是错误的。
租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。
八、 优先购买权的行使与限制
优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人能否请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，甚至以第三人的购买价格购买租赁房屋？
《房屋租赁解释》对此作了明确规定，承租人不能因此请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，当然更不可能以第三人的购买价格购买租赁房屋，而只能向出租人主张赔偿损失。同时，《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
篇9
所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。在此我们可以看出，房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，这同等条件主要指出价条件，包括价格、交付房款期限、方式等。我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。
所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高兑价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。因此，有一种观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。
笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑，但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，应以法条规定的精神来衡量决定。首先应当有优先购买权作为形成权的所附条件—租赁房屋被所有权人出卖这一法律事实的出现，其次是承租人依法主张优先购买权，这是与拍卖场合、拍卖方式无关的问题。拍卖方式本身并不能决定优先购买权可否行使。要否定承租人的优先购买权，必须有一种法律规定较之更优越的优先权的出现，比如房屋共有人基于物权取得的优先购买权就大于房屋承租人基于租赁合同的债权取得的优先购买权。而拍卖尽管是一种特殊的买卖方式，究其本质来说仍是一种买卖，而承租人的优先购买权正是在买卖中相对于作为第三人的其他竞买人实现的。
在实务中是否可以既使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权呢？笔者认为有一种方式是可行的：首先房屋出卖人应当在将房屋将付拍卖之前的合理期限内通知承租人，承租人应当在合理期限届满前主张优先购买权。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第118条均把提前通知的期限规定为三个月，因此，拍卖前的合理通知期限也应定为三个月为宜。其次，由于房屋需交由拍卖，承租人为实现优先购买权，应当于拍卖之前，在拍卖底价以上出价承诺购买，但这是个附条件的合同。最后，拍卖应当以行使优先购买权的承租人的承诺出价为拍卖底价。承租人可不参加拍卖，若在该底价无人应拍，则承租人应当以该承诺出价购买该房屋，若有人出价，承租人则丧失购买该房屋的机会。承租人亦可参加拍卖，视现场情况灵活增加出价以争取购得该房屋，但此时他享有与其他竞买人相同的权利，以价高者得为原则，不再享有优先购买权。此方式既可避免价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得权利的冲突，有利于出卖人和优先购买权人的利益保护，又可防止出现债务人为对抗其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份出现的情况发生。但必须明确的是，如果出卖人在房屋交由拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。这一方式同样适用于保护房屋共有人在拍卖中的优先购买权。
篇10
1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果是单位，到工商局看它的档案资料;如果卖方有人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
范本二
卖方：(以下简称甲方)，身份证号： 买房： (以下简称乙方)，身份证号： 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
甲方所售房屋位于白云区麦架乡下堰村阴阳寨皂角旁(刘家门口)，房屋占地面积约为211.2平方米，院子占地面积约为100平方米，房屋为三屋楼，一楼为4个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为700平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;
第二条 房屋价格及其他费用：
甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币壹佰壹拾万元整(￥1100000);
第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清;
第四条 特别约定：
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;
第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;
第十条 本合同附二、三楼平面图;
第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;
甲 方(签印)：_________ ___ 住 址(工作单位)： 联 系 电 话：_____ ___________ 乙 方(签印)：__________ ______________________ ____________________ 联 系 电 话：_____ ____ _______ 签 订 日 期：__ __年_____月_____日
篇二：
委托人：________________
受托人：________________
双方经协商一致，就委托事宜达成如下协议：
一、委托事项
二、委托人授权________办理有关购买商品房 ________套的各项事宜。
1.购买的商品房共________套，总面积在________平方米之内;
2.商品房的购入价应掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之间;
3.商品房所在位置，可在________市________区________路以东，________路以西，________路以南，________路以北范围之内选购;
4.其他_____________________________________。
三、委托报酬
受托人如完成委托事宜，委托人给付报酬________元;如果在委托期限内未能完成委托事宜，给付劳务费________元。
四、完成委托事项所需费用
根据实际需要，按支出凭据向委托人报销。
五、各项费用的支付方式和期限
委托酬金在合同签订后________日之内，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他费用先由受托人垫付，每季度未结算一次。
所有经费往来均通过银行结算。
六、委托授权期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、双方当事人的权利与义务
1.委托人在合同生效之后，对授予托人在授权范围内的活动，不能任意干涉，双方遇有问题可随时研究协商;
2.受托人应认真负责行使委托人授予的权利，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，欺骗委托人;
3.________________________________。
八、 争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第 ________种方式解决：
1.提交________________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
九、双方议定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(签章)_______________
地址：_________________________
邮政编码：_____________________
法定代表人：(签字)___________
委托人：(签字)___________
开户银行：_____________________
银行帐号：_____________________
受托人：(签章)_______________
地址：_________________________
邮政编码：_____________________
法定代表人：(签字)___________
委托人：(签字)___________
开户银行：_____________________
银行帐号：_____________________
