法律方法论文范文

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伯尔曼在著作《法律与宗教》中论述到：依“不可杀人”的诫命建立刑法，依“不可偷盗”的诫命建立财产法，依“不可奸”的诫命建立家庭法，依“不可作假见证”和“不可贪恋”的诫命建立契约法和有关私犯的法律。[5]可见，“摩西十诫”已经转化为法律精神而对西方传统法律文化产生了深远影响。起初它作为一份人与神的契约存在于特定信仰群体中，而该群体不断发展壮大建立起信奉上帝的犹太民族，“十诫”则成为立国立教的法典被保留下来。伴随着中世纪教会法的权威统治，这十条训诫逐渐深入到西欧各封建王国，它所蕴含的宗教仪式和传统通过教会活动融入了世俗社会，最终成为影响西方传统法律文化的普遍性原理。从“摩西十诫”中我们可以发掘西方法律文化传统的发展与演变，进而归纳出西方法律文化的特点：

1.尊重契约和社会秩序从“十诫”的前四条看，它体现着“人神契约”的理念，即上帝和信奉他的子民订立契约，谁要毁约谁就要受到上帝的惩罚；同时人民也有“神不佑我，我即弃之”的权利。作为上帝，必须指引着逃难的犹太民族摆脱种种压迫和磨难回到他们向往的家乡——“迦南之地”（今巴勒斯坦地区）；反之，人类必须信仰上帝、尊重上帝，依照上帝的旨意生活、交往，维护这十条训诫的权威和完整。若人有违约，则会遭到神的惩罚；而神若毁约，则会失去灵性和被信仰的地位。“十诫”的订立，标志着神圣的上帝与世俗的民众双方签订了严格的道德契约，这些伦理道德教训成为以色列人民实践他们与天主所立盟约的具体表现。这就是西方法律文化传统的第一精神要素——信守契约。由此，发展出了教会契约法体系，它们调整着教会团体之间的经济往来和世俗社团的契约活动，这为后来商品经济的产生和资本主义的发展提供了必要的法律基础。另外，“摩西十诫”实质上就是向以色列人民确立一种秩序，虽然训诫的内容中并没有明确记载违反这种秩序的具体惩罚方式，但是它却在信徒的心中刻画了这样的秩序，即你应遵守秩序——这不仅仅是个人目的行为的需要，坚守这份秩序本身更是一种道德的责任和信仰的虔诚，这种秩序对西方法律传统乃至整个西方世界的文明都是影响深远的。从宗教教义上来看，“摩西十诫”组成了犹太教最基本的教规，指导着后世犹太法典的编纂，影响着西方的宗教传统；从世俗法律上来看，“摩西十诫”确立了一个非常重要的思想，那就是“契约平等、遵守秩序”，从而形成了西方法的价值根源。无论是世俗的人，还是精神上的神或上帝，都应该信守契约，尊重秩序。“摩西十诫”所反映的契约精神虽然不是建立在现代法律意义上的平等和合意的基础之上，但却从中发展出了西方法律文明信守契约的精神，为西方后世契约型社会结构的形成奠定了基础。

2.关注私法和个人权利从“摩西十诫”中影射出的另一个西方传统法律文化特点便是其法律生活中的“个人本位”思想以及关注私法文化的理念，通过明确相关权利和责任即人类受上帝保佑和庇护的权利以及遵守“十诫”内容的义务抑或是违反训诫所应受的惩罚，从而统一、明晰个人在社会活动和法律规范中的权利、义务、责任。基于此，“十诫”全面影响着西方法律制度和司法程序，让关注私法和个体权利与义务的理念沿袭至今。如，第8条“不可偷盗”和第10条“不可贪恋人的房屋，也不可贪恋人的妻子、仆婢、牛驴，并他一切所有的”。上述两条规定的精神被后世的教会法所继承，以至于十二世纪，教会法学家在诉讼程序的立法和解释中发展出了保护土地、财产及无形权利的原则。通过对私法领域权益的关注，使私有财产占有人获得了财、物所有权的法律保障，他们可以通过证明那些使用暴力或欺诈手段的剥夺和占有行为，来收回他们对原有财产的占有权，这也是近代以来关于占有权救济制度的传统根源。

总之，关于个人财产的神圣不可侵犯，最后成为西方《民商法》体系的基础，并为市场经济中“契约”为纽带的商品交易奠定了基础。这种关注私法、保护个人权利的制度对中世纪封建社会的发展极为重要，同时也感染着西方传统法律与社会，而重视私法文化、保护私有财产的理念也是欧美社会发展进程中最鲜明的特色之一。另外，在“十诫”中有关禁止做假证陷害他人的训令也向我们展现出：每个信仰神的人都是上帝眼中平等的人，也平等享有上帝的保护权。因为我们既然平等的受上帝所爱，所以“上帝也赋予了人一些基本权利，诸如人的生存、自由、追求幸福、拥有和放弃财产的权利等。这些权利，连同一些其他的权利，属於绝对的权利。”[9]同理，我们不能做假证陷害他人，使其丧失平等拥有这些权利的机会，所以“十诫”中的第9条被后世的立法者发扬光大。在当今司法诉讼程序中，禁止作伪证、禁止有罪推定、禁止刑讯等都是该条训令精神的最好体现。通过“摩西十诫”所表现出的明确个人权责之观念成为整个西方传统法律文化演进中的根本性原则，而以明晰的方式确立保障个人权益和私有财产是我们对西方法治社会最直观的感受，故有学者认为“西方社会的基本法或高级法是直接源自基督教的原则和价值观。”

二、“十诫”对西方法律文化传统的影响

“十诫”的精神实质深刻地影响着当代西方法律格局，虽然宗教与法律的联系不再像中世纪时期那样的紧密，精神世界与世俗世界也早已融为一体。表面上那些基本的教规教义已滞后于当今的社会发展，但是“十诫”的内涵通过数次的宗教改革和世俗化进程不断更新演变，而逐步嵌入西方法律文化传统之中。同时，西方对“十诫”的研究和关注远远超出了我们的想象，“十诫”潜移默化地影响着西方的法制，如《阿尔弗烈德法》的开篇就包括：《十诫》、对《摩西律法》的重述，对《使徒行述》的摘要以及对僧侣苦行赎罪规则和其他教会法的引述。

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关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性

一、房屋租赁权的定性

关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利，如“承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。”可以看出，租赁契约生效后，租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。

民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于“物权优于债权”，早期罗马法实行的是“买卖击破租赁”原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会纠纷，严格意义上的“买卖不破租赁”，其表述应当是“不动产租赁物所有权的转移不破租赁”，或者“不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权”。由此可以看出，“买卖不破租赁”是债权的一个特例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故“买卖不破租赁”原则并不违背“物权优于债权”的原则，作为一个特例，在市场经济下更有其重要意义和法律价值。

二、房屋租赁权性质返璞归真

如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。

（一）物权性

1、物权“掠影”

关于物权的概念，自德国立法首次出现 “物权”表述至今，主要有三种学说，即 “对物关系说”， “对人关系说”和 “折衷说”。现代民法多采 “折衷说”，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。

传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许 “一物一权”的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他力。三是物权的永久性。物权的永久性表明，只要物能持续存在，物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭权失。债权并非如此，债权基础一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。

以此权威观点考察租赁权，不难发现，租赁权具有物权基本概念所定义的内涵。租赁权体现对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之租赁物，无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益，以及特定条件下的转租权，即受限的处分权益。因此，对于租赁物，租赁权人是享有或多或少的、一定范围的支配权的。

2、租赁权及其物权性质

所谓物权的性质，并不必然能涵盖所有物权种类的特征，而物权性质在权威教材中有详细解读，故为了行为简练，只讨论与租赁权特征相同或相近的性质，进而确定租赁权性质事项，进而作为将其归入物权或债权的依据。首先，租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对房屋的使用，对房屋的转租即是体现。其次，租赁权是权利人直接支配特定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益，在于通过支配而获得物之利益，租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于他人之物的权利。再次，租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益物权之对抗效力，此点将详述于下文。总言之，租赁权具有物权所特有的诸多性质，因此，将其归入物权有其合理性和可行性。

（二）用益物权性

1、用益物权本质属性

用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用和收益的权利（《物权法》第117条）。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于：⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利，是有其特定内涵的权利，这是其区别于所有权的地方，一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权，虽同为定限物权，但目的不同，后者在于担保主债权的实现，目的在于担保，体现出物之交换价值，而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。

2、房屋租赁权之用益物权性

房屋租赁权符合用益物权的基本特征，符合用益物权的基本目的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权；是以使用或收益或二者兼有为目的的；是建立在他人所有之不动产之上的权利；使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。

用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权（或曰自物权）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。

承租人没有物的所有权，但又需要使用它；而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的。

参考文献：

[1]周枏：《罗马法原论》[M].北京：商务印书馆，1996年版。

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房屋质量投诉一直是社会关注的焦点，也是处理的难点，近年来投诉数量更是呈现出逐年递增的趋势。以扬州市区为例，2011年共调查、处理各类住宅质量投诉及咨询179起，2012年为193起，2013年截至到11月30日为173起，导致的群体性投诉事件也已涉及数个开发商业楼盘和拆迁安置小区。究其原因和特点，有以下几个方面。

1.1城市建设规模和基建投资

扩大2013年扬州市城建投资量超过180亿，新开工项目建筑面积572×104m2，累计在建工程已达1400×104m2，截至11月底竣工住宅面积433×104m2。随着建设工程量的逐年增长和房屋保有量的居高不下，投诉的绝对数量也“水涨船高”。

1.2房屋质量监管和维修保证体系有待进一步完善

现有的房屋监管体系中，法律法规对开发商违约行为的约束和处罚力度偏低，导致了质量投诉的发生。少量开发商违背合同约定，私下变更工程做法，擅自降低居住环境标准，导致购房业主不满，甚至直接引发群体性上访。工程交付后，作为工程质量第一责任人，部分建设单位不能有效组织和落实质量保修工作，对业主的合理诉求拖延、推诿，激化了当事双方的矛盾，而房屋质量的维修保证体系也有待进一步完善。江苏省新出台的89号省长令《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》，明确了开发企业缴纳质量保证金制度，但具体操作和管理细则尚未出台。对超过质保期的房屋质量问题，居民要动用房管部门的公共维修基金，申请周期相对较长，程序也有待简化。没有资金保障，质量问题得不到及时维修，自然加剧了质量投诉。

1.3投诉质量问题的范围不断扩大，重心有所转移

百姓投诉的质量问题不再局限于房屋结构安全、附属构件使用安全等问题，已涉及到使用功能、外观质量、环境质量问题；不再局限于土建范畴，已扩展到建筑节能、水电安装领域；不再局限于施工问题，已关注材料品质和追究设计缺陷；不再局限于房屋交付验房，已直接跟踪监督和举报建设过程中的参建单位质量行为不规范问题。近两年发生的业主投诉设计缺陷、群诉开发商违约取消中央空调、举证质疑设计技术核定单重号、资料归档不规范等问题，就充分证明了住户的房屋质量维权意识不断增强，查找质量问题更细致、更专业、更全面，范围更广，导致投诉量不断攀升。

1.4住宅质量通病客观存在，裂、空、漏等顽症，仍有待进一步加强控制

经过对近三年市区质量投诉的分析，经技术人员现场查勘（部分项目为专家鉴定），所反映的问题绝大多数属于质量通病，未发现影响结构安全的质量问题。但涉及“空、裂、漏、薄”等问题的质量投诉，占投诉总数的比例呈常年居高的态势。2011年占质量投诉总数的占45.8%，2012年占46.6%，2013年截止到11月份占52.6%。近年出现的业主群体投诉，也主要是反映房屋渗漏、墙面粉刷裂缝、抹灰层脱落、窗户损坏，质疑存在混凝土强度不足、砂浆强度不足、墙体保温材料质量不符合要求等质量问题。这其中有通病防治措施落实不力的问题，还有一些技术难题需要研究解决的原因（如热胀冷缩导致的混凝土构件、墙体裂缝，住宅同层排水等新设计做法和成品砂浆、自保温砌块、外保温板材等新材料应用带来的渗漏空鼓问题等等），也有缺乏优质优价政策激励创优的因素。

1.5部分业主以质量问题为“突破口”，实现经济诉求和其他目的

在处理投诉尤其是群体性投诉过程中，通过与投诉户沟通发现住户因房屋质量存在问题而进行投诉外，往往还伴有经济诉求和其他因素。有房屋销售价格下降的因素；有拆迁安置房屋分配矛盾的因素；还有小区环境、道路规划矛盾的因素。当前房地产行业面临国家政策调控，购房者十分关注房价的走势。随着调控的深入，市场上房价已经开始出现波动现象。外地个别城市由于楼盘二期房价低于一期房价，甚至出现了一期业主聚集打砸开发商售楼处的现象。正是业主与建设单位之间的这些矛盾得不到解决，要求得不到满足，投诉户们便转移了矛盾的焦点，寻找所购买或拆迁安置的房屋存在的质量问题，以此为“突破口”，查找建设单位的弱点争取主动，采取群体上访投诉寻求扩大影响力以期达到目的。

2处理质量投诉面临的困难

面对投诉总量的居高不下，以及较高的媒体关注度和较大的社会影响力，使得房屋质量投诉处理工作面临着严竣的考验。分析目前投诉处理面临的困难，有以下几个方面。

2.1法律法规支撑不足，现行办法滞后于现实发展

首先对建设、监理等责任单位应对业主投诉不力，法律法规没有相关处罚规定，缺乏约束力。目前参建单位处理质量投诉的责任意识不强，被动依赖质监部门的情况居多。尤其是作为第一责任人的建设方，与投诉户自行协商解决的概率偏低，主观态度不积极，大多数推交物业公司或施工单位解决，对质量保修既不组织实施，也不跟踪管理和回访，导致矛盾激化。对建设单位作为第一责任人但不切实履行质量职责的行为，《建设工程质量管理条例》、建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、江苏省239号文《江苏省建设工程质量投诉处理规定》、江苏省89号省长令《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》均无明确的处罚条款，城建监察部门对工程违规行为的处罚时效也仅为2年。带来投诉处理难度加大。其次，质量投诉中建设单位缺位（破产、注销、离扬）的情况逐步显现。近年来扬州已有数个商业楼盘的建设单位去外地开发，有的开发建设单位已注销。面临上述形势如何维护购房者包括质量保修在内的合法权益，法律法规和管理条文也无相应规定。第三，对投诉人的不合理要求和违法违规举动，法律法规也缺乏约束规定和规诫条款。目前，质量保修附带赔偿的诉求越来越普遍，且心里预期值较高，由于介入住宅市场的民间验房师良莠不齐，利用住户对其工程技术的依赖心里，夸大质量问题的危害程度，唆使住户向建设方索要高额经济补偿。个别甚至漫天要价，不切实际，已出现了索赔100万元的案例。很多保修范围内的非结构性问题，投诉人不同意进行质量维修，直接谈赔偿，对处理人员建议其采取司法途径解决经济争议的引导教育根本不予理睬，有些投诉人还采取了堵门、遗留老弱人员、威胁恐吓处理人员的言行。这些都增加了投诉协调处理的复杂性，并导致投诉立案数量明显增加。2013年扬州市区已立案和组织专家鉴定13起。组织专家鉴定和发出书面处理意见等必要程序，大大增加了经办人员的工作量，导致投诉处理工作不堪重负。

2.2质量监督和投诉处理资源不足

由于城市建设发展的需要，工程建设项目逐年递增。因建设行政部门和质监事业机构定员定编的原因，目前扬州市区质监人员人均监督工程已达100×104m2。在监督力量本已严重不足（2006年国家规定人均监督工程标准为3~5×104m2）的状况下，再腾出力量处理投诉，人手更显得捉襟见肘。有的业主由于未满足经济诉求或达成其他目的，多次、多处上访，造成个别投诉案件久拖不决，导致投诉处理公共资源被无限占用。

2.3网络、媒体等投诉渠道增多，处理人员面临很大的社会舆论压力和问责风险

仍以扬州市区工程为例，目前网上投诉的渠道主要有市委书记、市长信箱、纪委监察、等上级部门转发的网上投诉，扬州门户网站的“寄语市长”、“扬州论坛”栏目、12345热线、建设局网站的“留言板”“、投诉举报”栏目以及我站的“投诉咨询”栏目等上传的群众投诉，今年还出现了越级上访、省委书记批示、省建设厅转发等投诉案例。这些投诉均要求质监人员限时书面回复调查处理情况，增强了投诉处理的时限性和文字回复的缜密性要求。各新闻媒体介入质量投诉处理的案例也明显增加，社会舆论的压力很大。今年以来，质监机构已答复各类网上投诉75起，接待了4起投诉户直接带媒体记者、律师参与投诉。反映的问题经现场查勘和调查核实后，有的属于一般质量通病，有的与事实有一定出入，但网络的影响、媒体的采访和暗拍、录音都给投诉处理人员带来较大压力。

3克服困难的对策和建议

3.1强化法律法规的制定，破解当前遇到的难题

由于建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、江苏省239号文《江苏省建设工程质量投诉处理规定》等执行了10多年，一直沿用至今，部分条款已不适应当前建筑行业的形势和现状。目前处理质量投诉，对明确投诉范畴、规诫投诉人过激言行和遵守“5人代表”制度、引导投诉人司法解决经济争议、督促建设单位履行质量职责和执行投诉曝光、公示信用等制度、明确处罚条款增强威慑力度、明确责任单位缺位应对措施和落实质量保证金制度、以及联合职能部门会办、申请强制执行等事项，还缺乏具体的办法依据和操作细则，有的处于无据可依可行可罚的尴尬局面。亟需有针对性地加强政策研究，效仿广东、青海、常州、成都等地区、城市的做法，力争在国家、省市较高层面出台相应的法律法规和投诉处理细则及办法，破解当前投诉处理遇到的难题，减少投诉久拖不决、难以应对的现象。

3.2地方政府加强政策研究，出台措施办法

未来随着城镇化建设的不断发展，政府会面临大量的拆迁安置工作。为减少社会矛盾，结合以往的经验教训，政府对拆迁安置房、保障房建设可出台措施办法，尽量做到相邻地区的项目造价和建设标准相对一致，避免安置居民因建设标准或补贴标准落差产生心理失衡，导致群体性上访。另外，对超过质量保修期的质量问题，如屋面外墙渗漏、装饰抹灰脱落等，居民申报动用公共维修基金维修房屋，需要楼幢2/3以上业主居民的签字认可，可行性和操作性较难。质量问题难以维修也会激化矛盾，建议政府部门简化公共维修基金的申报手续，使居民有渠道有办法解决自已的房屋维修问题，有效缓解社会矛盾。

3.3加强质量监管，减少质量通病，实现质量投诉的“源头控制”

近年来，我市建设行政主管部门、质监机构对住宅工程有针对性地加强了质量监管，蓄水检验楼板裂缝使得今年板缝投诉量大大降低，对保障性住房采取的加大监督巡查频次、双倍复检实体质量等举措，取得了相当的成效，今年保障房仅发生了1起质量投诉，其质量已呈现出超越商品房的态势。2014年省建设厅对全省强化住宅工程质量通病防治工作也进行了部署，要求各省辖市有针对性地围绕质量通病开展防治工作，总结交流经验后未来几年在全省推广，分配给扬州市的目标任务是水电安装质量通病防治研究，目前该项工作正在紧锣密鼓地推进。另外，通过制定政策文件和奖励办法，积极营造和推行“优质优价”的市场氛围，引导鼓励参建单位主动创优，将是未来提升地区质量水平行之有效的管理手段和发展趋势。

3.4加强资源整合，推动信息共享，形成质量投诉处理执法合力

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关键词：文化景观；古城；旅游开发

中图分类号:f590.1 文献标识码:a 文章编号:1006-723x(2012)07-0114-03

一、 文化景观的方法论意义

首先，文化景观所涉及的“整体环境”，不仅仅是指实体的环境，更包括社会、经济、文化等非物质的环境。这就要求我们在一个更为广大的经济和社会背景下研究问题。第二，世界遗产文化景观的核心是“人和自然的共同作品”，其强调的价值在于文化和自然之间、在于人和环境之间深刻的长期的相互作用。在文化景观的视野下，人们创造场所的意识形态、日常的生活方式、传统，以及丰富的生活文化场景都是十分重要的。第三，世界遗产文化景观的第二个子类——有机进化的景观，表明文化景观是动态的、演变的、有文脉地脉的；第三个子类——关联性文化景观，则重点关注非物质性的，与自然因素相关，具有强烈的宗教、文化或艺术性质的价值。动态的、持续演进的概念为遗产地的保护与发展开辟了广阔的天地，优秀的历史遗产不应凝固，而应在发展中成为一部持续的活的生活史。非物质性价值的引入，则要求我们不能忽视人和自然之间独特的精神联系。

概括而言，文化景观方法论包括整体观、动态观、强调独特的人地关系等内容。在中国如火如荼的古城旅游开发中，文化景观方法论有着显著的启示意义。

二、 文化景观视野下我国古城旅游开发的再审视

(一)文化景观方法论于古城旅游开发

在性质上，古城与文化景观两者之间存在显然的可比性，古城是一种文化遗产，从某种意义上讲，更是一种文化景观，因为它正是受制于自然环境的物质性，由人类在持续的社会、经济和文化等条件下创造而成的，是“人和自然的共同作品”；在内容上，文化景观所关注的要素与古城旅游开发所需要考虑的因素有很大程度的重合，都涉及街市的肌理、建筑的形制、植栽的树种与方法、水系的形态与功能、生活方式、传统作业、活动的场景和意义等方面。可以说，在遗产保护与利用的领域中，文化景观的所有方法论要点在古城旅游的开发上都是适用的。

(二) 我国古城旅游开发存在的主要问题

1.整体观的失控——对古城价值的认识存在偏差

对于古城价值认识上的偏差是我国古城旅游开发存在的首要问题，对于实物遗存的片面关注导致了古城旅游开发在整体观上的失控。我国古城旅游开发实践中的“整体保护”，往往是指保持传统格局、历史风貌和空间尺度，不改变与其相互依存的自然景观和环境。古城的全部价值都被放在了具体的“实物遗存”上，相应地，这样的认知导致了在旅游开发中仅将建筑或格局一类的实体性要素作为旅游的吸引物，游客看到的古城变成了一种博物馆式的景观。文化景观方法论强调对非物质环境的关注，对应于古城的价值，非物质环境体现在居民的日常生活形态、风俗、信仰之中。对于非物质性价值的忽视，正是我国古城旅游开发对于古城价值认知的偏差所在。

2.“特色”的误读——旅游开发的着力点偏离了古城文化的核心

我国古城旅游开发已经开始自觉地寻求自身的特色，而在实际操作中，“特色”往往被等同于“新鲜”。新鲜的建筑细节、新鲜的风味小吃、新鲜的“原住民”服装，人们感受到的仅仅是没有内容的视觉特色罢了。

文化景观方法论强调独特的人地关系，同样的，不是环境，也不是人，而是人与环境之间的关系创造了古城深厚的文化价值。这种“关系”是古城文化的核心，是古城自身的特色所在。旅游开发抛开内在的文化核心而向外在的表现形式寻求“特色”，无疑是竹篮打水。

3.动态观的缺失——忽视了古城自身演进、变化的需求

文化景观强调遗产地的持续演进，认为古城的文化价值不应凝固不前，而应在不断演进的人地关系中传承下去。但在我国古城旅游开发的实践中，古城的价值似乎停止了累积，人们看到的永远是古城的“曾经”。这些“曾经”包含着的是古人聚落随时间演化而形成的场景，没有后继生活形态的叠加，古城在后世只会以木乃伊的姿态出现，没有灵魂和活力。古城不是化石，而是一部持续演进的生活

史，无视古城自身发展的旅游活动将成为断送古城未来的元凶。

三、 古城旅游开发的新思路

(一) 整体观

1.古城价值认知上的修正

在文化景观的视野下，古城不仅仅只是一座“城池”，更是特定文化族群在具体的社会、经济、文化环境下所创建的生活样式。古城的整体环境不仅仅涉及简单的物质维度，还涉及文化和社会的维度。对于物质维度上的古城价值已无需多加强调，因为对于“实物遗存”的保护观念早已深入人心；需要修正的是对文化和社会维度上古城价值的认知，非物质性价值必须被纳入到古城价值的范畴里。这些非物质性价值包括古城居民的生活方式、驱动人们创造场所的意识形态以及体现人类与环境之间关系的场所精神。

2.旅游开发中的整体观

其一，在规划的层面上应当重视原住民的话语权，让原住民参与到规划的决策中来。在旅游开发中，原住民的加入能使本土形态最大程度地呈现，同时也让古城的非物质性价值更容易识别，从而在一定程度上保证了开发的完整性。其二，在旅游产品的设计上，要尽可能地挖掘与古城文化相关联的价值，使完整的古城价值在旅游活动中被发挥或解说得更好。此外，旅游产品应当覆盖观光、休闲、娱乐等不同门类的活动，并贯穿于“食”、“住”、“行”、“游”、“购”、“娱”六大旅游基本环节中。

(二) 强调人地关系

强调人地关系是文化景观方法论最为重要的主张之一，在古城旅游开发上，需要被重点关注。特定的人地关系是古城区别于其他地域的关键因素，亦是古城的“特色”所在，这种“特色”可以借由场所精神和地方认同感在旅游开发中凸显出来。 神的准确展现

人地关系形成于具体文化族群与环境之间长期的相互塑造过程中，包含了许多的价值，这些价值最终凝结成了场所精神。场所精神只有被主体所感知，其意义才会被放大。在古城旅游开发中，要使游客能感知到特定的场所精神，其前提是场所精神能被准确地展现出来。一方面，场所精神的准确展现有赖于对古城价值的承载要素作出准确的判断，明确旅游开发需要突出的价值应该放在哪些要素上。明晰相关要素的重要程度，对于我们理性地决定哪些要素需给予重点关注，哪些要素需要给予一般关注，以及哪些要素在某些特殊情况下会被牺牲掉，是关键的。另一方面，为了使需要展现的场所精神更能打动人心，旅游开发应突出大众的、日常的整体关联场景。

2.建立地方认同感

地方的认同感由物质形态、可见的活动和功能、符号和象征意义三个相关因素构成，缺一不可[注：relph e. place and placelessness［m］.london: pion,1976.]。首先，物质形态方面，原真性将被不可避免地被提及。原真性应当是多维的，包括区位和环境、形式、材料和设计、使用和功能以及“无形的”或本质的特性。第二，可见的活动和功能与高品质的游憩体验息息相关。费勒认为文化景观必须让人们说得出“体验”、“回忆”和“观点”(如“科学之集大成”，“充满回忆”，“令人向往的目的地”等)[注：fowler p. cultural landscape: great concept, pity about the phrase［m］//the cultural landscapes: planning for sustainable partnership between people and place. london:icomos-uk,2001.]。同样的，没有体验，古城的文化意义就无法建立，游客对古城的认同感也就无从谈起。“体验”体现的是一种互动的关系，古城旅游开发应着力打造体验性旅游产品，使游客在互动的过程中，逐步建立对于古城的认同感。最后，符号和象征意义则涉及到了文化层面的可读性，即文化体验的有效性。为了让普通游客更直观地感受到古城的文化，在景观和旅游产品的设计上，一些显性的处理是必要的。

(三) 动态观

古城旅游开发中的动态观，就是要随着社会的发展引导旅游活动融入古城生活形态，赋予古城以与其场所精神一脉相承的活力，实现古城的持续演进，而不是将其原封不动地存放以供展览。

1.破除游客与原住民之间的二元对立

风景游憩地规划与管理的lac理论（limits of acceptable change）认为只要有游憩使用，就有游憩冲击的存在，就会产生环境的改变和社会的改变,关键是这种改变达到什么样的程度是可以被接受的。lac理论的观点于我国古城旅游开发的实践中已经有所体现，一般认为，旅游的介入必然使古城的资源发生改变，而旅游开发要做的便是将这些

改变控制在“可以被接受”的范围内。这种观点有一个潜在的认定，那就是认定旅游活动与古城的“常态”之间在本质上是不相容的。于是在古城旅游开发的问题上，游客和原住民被放到了对立面上。

然而以文化景观方法论来看，“改变”是古城自身发展固有的性质，作为一种文化遗产它是在动态演进之中的，来自于历史的和现时的具体文化族群将共同完成古城的动态演进。随着社会的发展，古城原有的生活方式、生活形态可能已经不再适应现代人的需求，一方面古城的原住民有权选择自己的生活方式，另一方面古城自身也需要不断演进、变化。旅游开发和古城自身的发展之间不存在天然的排斥，游客与原住民之间也没有天然的对立。在如今的时代背景下，游客可以成为演绎古城生活形态的主角。原住民和游客是古城演进过程中现时的具体文化族群，在特定自然环境、经济、社会、文化条件的制约下，二者将共同创建属于这一时代的古城聚落生活样式，旅游开发的职责就是引导这种生活样式不偏离古城自身的场所精神。

2.提供富于生活性的旅游体验

游客到古城旅游，无非是想体验一种有别于惯常生活的生活形态，因而旅游活动的生活性是至关重要的。旅游活动生活性的发挥需要“浸入”式的深度体验，丽江古城的旅游活动就是一个很好的例子。在丽江古城，许多游客住在民宿四合院之内，游走于各式公共空间之中；他们向原住民打探丽江的性格，与素不相识的“游友”相谈甚欢；他们忘记了自己原来的生活节奏，仿佛自己就是这座古城的主人。泡吧、参加火塘音乐会、觅友结伴同游等行为并不是丽江古城固有的生活形态，但这些活动有一些共同的特点，即慢节奏、近人的尺度、生动的人际交流。这些特点与丽江的场所精神是一脉相承的，传承精神的同时，新的人地关系悄然出现，古城的文脉获得了连续感和时间感。

在丽江的例子中，游客已经成为古城演进过程中现时的具体文化族群之一，这正是笔者所提倡的。为了使游客能够加入到创建古城生活样式的共同体中来，旅游开发中必须要大力发展度假体验游，引导旅游活动从走马观花式的“过把瘾”观光向细水长流式的休闲度假转变。在度假体验游的设计上，要有意识地加重生活性旅游产品的比重，将游客的注意力吸引到情景度假上来，进而引导游客的活动融入古城的生活形态中去。鼓励家庭旅馆、私房菜餐厅的发展，增加公共交流场所的配置，培植创意民俗节庆活动等都不失为很好的举措。

古城旅游的开发必须实现“保护”和“发展”的双赢，并传承古城的文脉地脉，文化景观方法论是实现上述目的的一座灯塔。整体观、强调独特的人地关系、动态观的观念应当贯穿于古城旅游开发的各个层面之中。当然，我们借助的只是文化景观这个概念的视野和方法，在古城旅游开发的实践中，具体工具的使用还需要不断地探索和推敲。

tourism development of historic town in terms of cultural landscape methodology

zhuang lu

（college of architecture and urban planning, tongji university, shanghai,200092, china）

篇5

旅游业是低消耗、低污染、多关联、可持续、投入少产出高的优秀产业。有关资料显示，旅游业的投入产出比为1：4．6；旅游收入每增加1元，相关产业可增加收入10～20元；每增加1个旅游从业人员，可增加相关就业人数5人以上。旅游产业的发展能带动区域经济的群体增长，旅游事业构筑了一个向外界展示地区风情风貌、资源配置情况、经济建设状况的平台，通过游客的流动展现地区的整体形象，提高知名度，进而推动经济的发展。基于以上原因，各级政府都非常重视旅游事业的发展，通过各种途径和措施来促进旅游事业的繁荣。以浙江省金华市为例，在2003年9～10月份，就举办了形式多样的节会活动，其中规模较大、效果较好的有：永康中国五金博览会、义乌国际小商品博览会、东阳横店农民旅游节、金华黄大仙文化旅游节。通过各种节会的举办，营造旅游品牌，开拓客源市场，提升旅游事业。同时向外界充分展示了金华市范围内的产业结构状况及其优势，形成强势产业群体，吸引资金和人才，推动经济的发展。不仅如此，金华市委市政府为了促进本地旅游事业的发展，会同有关部门多次组织团队前往香港、上海、南京、杭州、温州等地举办各种展示会，展开各种宣传，做大做强金华的旅游产业。

旅游事业的发展，关键在于旅游资源的开发。旅游资源是旅游者参观游览的目的，也是旅游业存在和发展的必备条件。通过充分挖掘和开发旅游资源，使其具有独特的吸引力，才能招徕众多的游客，促使旅游事业可持续发展。旅游资源的开发并非凭空臆想而为，需要通过搜集相关的信息，进行综合分析，才能开发出具有高档次、高品味的旅游产品。承担着"保存文化遗产，传递科学知识"职能的图书馆，有着丰富的信息资源和深厚的文化积淀，在支持旅游资源开发方面有着独特的优势，在旅游资源开发中能够发挥重要的作用。

1图书馆支持旅游资源的开发

旅游资源可分为3类：一是以山水风貌为主体的自然资源，二是以历史遗迹和人文景观为主的人文资源，三是包含民俗风情、民间曲艺在内的文化资源。旅游资源的开发就是针对这3类资源的开发。无论是人文资源还是文化资源，都需要充分的考证、挖掘，才能得到开发利用。即使是怡情怡性的以名山大川为主的自然风貌，也只有注入文化内涵后，才能显示其魅力。图书馆长期收藏积累的文献信息资源中蕴含有丰富的旅游资源信息，能很好地支援旅游资源的开发。

1．1图书馆支持旅游景点的建设。

旅游资源开发中最重要的一环就是旅游景点的建设，只有建好旅游景点，才能凝聚人气，开拓市场，获得经济效益。旅游景点的建设主要包括：一是对古寺名刹、文物遗址的重建和修复，如杭州西湖景区重建雷峰塔、修复净兹寺。二是依照景区的有关历史事件和人物传说增建相关景点，如金华双龙洞景区黄大仙故宫的建设。三是主题公园的开发，如绍兴柯岩风景区"鲁镇"的建设。旅游景点的建设都必须通过规划、设计和实施三步实行。在进行旅游资源建设的过程中，必须利用相关的信息进行查全、考证，才能建设成蕴含文化内涵的景点，重现景点的历史和文化风貌，才能构成人无我有的吸引力。图书馆应运用信息资源和人才的优势，积极参与旅游景点的建设，为景点的规划、设计提供相关的图片、资料等有关信息，帮助相关部门快、好、省地建设旅游景点。金华市鉴于黄大仙（原名黄初平，东晋时浙江金华人，传说于金华赤松山修炼成仙）在港澳及东南亚一带的影响力，决定在黄大仙修炼得道之所--赤松山修建黄大仙故宫，以吸引港澳及外资的投入。金华市图书馆闻讯而动，搜集、整理有关黄大仙的资料以及浙中一带道观建筑风格的图片，提供给相关部门，使黄大仙故宫在短时间内就建成，并对外开放。并通过今年的黄大仙文化旅游节的举办，取得了旅游事业发展和经济建设双重丰收的效果。

1．2注入文化内涵，深化文化旅游。

旅游者是因为了解异质文化的需要才产生旅游动机，实施旅游活动的。现时，城市人喜欢到农村旅游，农民以到过大城市为荣，吸引双方互动的原因就是农村简朴的生活、淳厚的民风和城市的繁华所体现的文化本质。文化是旅游活动的本质属性，旅游景区都包含有丰富的文化内涵：古寺名刹记录着各自不同的宗教文化；文物遗迹跳动着历史的脉搏；名山大川则诉说着各种传说、朗诵着古诗名赋。缺少文化内涵的旅游景区，只能短暂地吸引游客的目光，无法震撼游客的心灵，缺少生命力和竞争力，最终会在旅游市场的竞争中被淘汰。发掘旅游景区的文化内涵，是旅游资源开发的重中之重。图书馆丰富的文献，记录着历史长河中点滴事迹，积淀着各种文化。图书馆应结合各地的文化背景，有针对性地提供相关信息，为旅游景区注入文化内涵，增添景区的文化魅力。东阳横店影视城里建有各种古致而宏伟的建筑，如秦王宫（仿秦阿房宫而建）、清明上河图，初听其名，令人神往。可走进秦王宫一览，里面只见亭台楼阁，水池和回廊环绕其中，而楼阁廊柱间却是空白一片。如果在建设秦王宫时，有图书馆的参与，通过查找相关历史图谱及相关资料，各幢建筑分别给予宫名，在各处门口或廊柱间配上对联，使游客置身其中，或赏联玩味，或触景联想，在游玩的过程中定能增添许多乐趣，也将吸引更多的客源。

1．3挖掘民间曲艺，充实旅游内容。旅游景区吸引游客的不仅仅是景区的景色和相关的文化内涵，各地的民俗风情、民间曲艺更具吸引力。笔者在北京游览民族公园时，就被其中的民族节庆活动和歌舞的表演所吸引而流连忘返。图书馆收藏的地方文献中，详细地记载着各地民俗风情和民间曲艺。图书馆应积极配合相关职能部门，充分挖掘这份财富，通过编排，在旅游景区内进行表演，定能增强景区的竞争力。浙江永康的"十八蝴蝶"和"九狮图"就是挖掘出来的民间曲艺节目，它们相继在法国桑特民间艺术节和中国上海国际艺术节走红。如能通过缩编，在永康方岩刚开发出来的南岩广场上进行表演，不但充实了方岩景区的旅游内容，而且能提高景区的影响力，取得市场竞争优势。

2旅游资源的开发，促进图书馆事业的发展

2．1促进了图书馆特色馆藏的建设。在现代信息环境下，各类网络信息服务系统风涌而起，冲击着图书馆在信息服务市场中的主导地位，造成了信息服务体系的重组。图书馆只有具备自己特色的馆藏资源，提供特色服务，才能显示其存在的价值和必要性，在信息服务的竞争中处于有利的位置。地方文献是图书馆最显自身特色的馆藏资源。某一地区的地方文献是当地的社会、文化、经济发展的缩影，它包括记载着与某一地区有关的人、事、物的所有文献资料。旅游资源的开发也是针对地区的人、事、物进行综合的基础上进行的。这正是地方文献与旅游资源开发的契合点。由于各地的关联性和人物的流动性，地方文献中有很多重要的资源流传于本地区之外。图书馆在支持旅游资源的开发过程中，仅仅借助于现有的文献信息资源是不够的，必须通过各种途径搜集与旅游资源开发相关的完整的文献信息，比如通过网络查寻、走访外地的名人或者名人后代、馆际互借，等等；挖掘流传于民间的传闻、传说及其相关的曲艺节目等。通过搜集、整理，不断完善本馆的地方文献资源体系，促进图书馆的特色文献建设。杭州西湖景区的主要景点环湖而设，在南线有西湖十景中的"南屏晚钟"、"柳浪闻莺"，更有与北线的岳坟齐名的于谦墓。"赖有岳于双少保，人间始觉重西湖"，说明了当时环湖景区的风光。不知何时起，南线景点逐渐冷落，游客渐稀。对面的岳坟却是热闹胜过往昔。为了重振南线旅游风光，杭州市有关部门决定从重塑于谦形象而起。"于谦史迹万里寻踪"就是在此背景下由杭州市委宣传部和市政协牵头，由相关部门实施的旅游资源开发的行动，于2003年9月9日启动。图书馆应跟踪而行，为有关单位提供于谦生活的足迹，以便更好地实现"寻踪行"的目的，并在"寻踪行"的过程中求得相关文献信息，充实馆藏资源。

2．2促使地方文献科学地开发利用。图书馆收藏文献信息资源的最终目的是被用户所利用。现代信息环境下，图书馆为用户提供文献单元的服务已满足不了用户的需求，只有通过对文献信息中包含的知识的开发、提炼，提供知识服务，才能满足用户的需要。图书馆在参与旅游资源的开发中，应主动介入旅游资源开发的全过程，通过分析旅游资源开发过程中的现时情况，充分发挥图书馆工作人员的信息能力，分析综合地方文献，抽取文献中与当前旅游资源开发相关的信息内容，通过整合、组织，及时地提供给相关部门，为相关部门在旅游资源的开发中节约时间和金钱，加快旅游资源开发的速度。通过开发利用地方文献，进一步认识到地方文献的价值所在。图书馆应结合当地经济建设和文化建设状况，主动地、科学地开发利用地方文献，为地方经济建设和文化建设服务，为地方的两个文明建设服务。如：通过分析名人录以及相关媒体的人物报导，将有关地方名人的情况提供给相关部门，为引进资金、技术和人才做好前期准备工作；挖掘地方文献中的传统文化，与有关部门或者社区配合，为社区文化建设和精神文明建设提供文化原料。

2．3体现了图书馆的价值。图书馆长期以来深处闺中，只是被看作是收集文献资料和借还图书的场所，其价值不能被人所认识，这种境况严重地制约了图书馆事业的发展。图书馆支持旅游资源开发，展示了图书馆工作多元性及其价值；通过开发地方文献为旅游资源服务，支持了地方经济的发展，展现了图书馆文献信息的作用。所以，图书馆应全力参与地方经济建设和文化建设，同时加强宣传，促使人们重新审视图书馆，了解图书馆的价值和功用，营造优良的环境和氛围，促进图书馆事业的繁荣和发展。

图书馆经历漫长的历程，在今天依然保持着昌盛的局面，正是不停地紧跟历史潮流，不断地深化着内涵的结果。图书馆支持旅游资源的开发又是一种与时俱进、提高服务层次的具体表现。图书馆在参与旅游资源开发的过程中不但加快了旅游资源开发的速度，提高了旅游景点的品位，其自身也深有得益：通过支持旅游资源开发的实践，丰富充实了馆藏特色资源，完善了图书馆的服务体系，提升了图书馆的社会地位，加强了图书馆在信息服务市场竞争中的生命力和竞争力。

参考文献：

1刘华．论图书馆对《道藏》的开发与利用．中国图书馆学报，2002（2）

2刘莉．对西北地区地方文献开发的思考．甘肃高师学报，2002（3）

篇6

【关键词】 小产权房；市场；法律问题；建议

【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小产权房概念和类型分析

近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。

我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：

1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。

1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。

1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。

1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。

小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。

2 小产权房涉及的法律问题

2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。

小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。

因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。

根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。

出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。

《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。

因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。

政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。

据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]

“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。

《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。

法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。

由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。

对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。

2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。

由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。

北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。

2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。

如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。

2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。

1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”

从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。

3 对小产权房合理制度安排的建议

3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。

长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。

我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。

2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。

现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。

3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）

3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转

3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！

参考文献

1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007

2 第一财经日报，2008

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论文摘要 凭单放货是海上货物运输中的基本原则。然而，在现代航运条件下，货物在较短的时间内就能到达卸货港，而提单仍处于流转状态，这意味着货物可能早于提单到达卸货港，从而导致无单放货需求的增加。同时，在现代航运实践中，大多数情况下承运人交付货物都是由其人即船舶人代承运人进行的，因此船舶人也陷入了无单放货的责任风险中。本文旨在通过分析船舶人无单放货的情形、无单放货的责任承担以及给我国的立法启示等方面，挖掘《海商法》中仍然空白的船舶人无单放货的法律问题研究。

论文关键词 船舶人 无单放货 法律责任 免责 立法启示

一、船舶人

（一） 船舶人的概念

在实际的客货运输过程中，常常会出现这样的尴尬，即当船舶停靠在非船舶所有人或船舶营运人可控制的港口时，船舶所有人或船舶经营人无法亲自照管或者亲自处理有关船舶营运的业务，这就促进了船舶人的产生和发展。

船舶人，是指接受船舶经营人或船舶所有人的委托，为他们的在港船舶办理各项业务和手续的人。与一般相似的是，船舶关系的建立需要经过被人，即船公司的授权委托，经人，即船舶机构或人的同意而最终确定关系的成立。

（二）船舶人的身份

船舶人的身份地位，既具有民法下一般人的共性，又具有船舶人的特殊性。船舶人身份的特殊性主要体现在《海商法》第58条第二款，即承运人的受雇人或人可在受雇或受委托的范围内，援引关于承运人的抗辩理由和限制赔偿责任的规定，这与民法中的普通并不相同。

二、船舶人无单放货的情形

（一）提单的功能

提单，作为国际海上货物运输中一种最重要的单证，是指用以证明海上货物运输合同和货物已经由承运人接收或者装船，以及承运人保证据以交付货物的单证。提单的重要功能主要表现为以下四项：提单是海上货物运输合同成立的证明；提单是证明承运人已接管货物和货物已装船的货物收据；对于提单究竟是物权凭证还是债权凭证这个问题，学界始终有争议。笔者认为在我国《海商法》之下，将提单的效力认定为债权凭证更为妥当。根据《海商法》第78条的规定：“承运人同收货人、提单持有人之间的权利义务关系，依据提单的规定确定，收货人、提单持有人不承担在装货港发生的滞期费、亏仓费和其他与装货有关的费用， 但是提单中明确载明上述费用由收货人、提单持有人承担的除外。”

（二） 无单放货的情形

船舶营运周期与提单流转速度的矛盾，刺激了无单放货的需求。在运输实践中，常常出现货已到达目的港，而提单却迟迟未到达的现象，因此逐渐出现了无单放货的情形。

1. 以是否经承运人授权为标准，分为经承运人授权的无单放货和未经承运人授权的无单放货船舶人在受到承运人指示并经过承运人授权的情况下，属于有权，根据民法的基本原理，应当由承运人承担无单放货相应的法律责任；而当船舶人未经承运人授权，私自无单放货时，则构成无权，无单放货的责任应由船舶人承担。

2. 以提货人是否实际控制货物为标准，分为已完成的无单放货和未完成的无单放货已完成的无单放货是指货物已经脱离了承运人或者船舶人的控制，为提货人所控制。未完成的无单放货是指货物尚未脱离承运人或者船舶人的控制，在此种情况下，判断船舶人是否承担无单放货的责任，需要考虑是否给提单持有人造成了实际损失。如果船舶人因其无单放货的行为，致使无法最终交付货物给提单持有人并给提单持有人造成一定的损失，则需承担相应的法律责任。

三、船舶人无单放货的责任及其构成

（一）无单放货的行为性质

探究船舶人无单放货的责任，首先要确定无单放货行为的性质。无单放货行为到底属于侵权行为还是违约行为，常常是争议的焦点。根据上文所述，笔者认为提单应当视为一种债权凭证，提单持有人与承运人之间建立的是债权债务关系，与之相应的，无单放货行为自然应归属于违约行为。然而，反对的观点则认为无单放货的行为应列为侵权行为。根据民法的原理，合同应当仅对签订合同的双方当事人产生约束力，而不能对抗合同之外的第三人。提单处于不断流转的过程中，最后的提单持有人并非合同当事人，与船舶人之间也就不存在相应的债权关系，也就不存在所谓的违约责任。然而，船舶人无单放货的行为事实上侵犯了提单持有人对货物的享有。因此，船舶人无单放货的行为性质应归为侵权行为。

笔者认为，无单放货的行为兼具违约行为和侵权行为的性质，船舶人无单放货的责任性质则构成了违约责任和侵权责任的竞合。

（二） 无单放货的责任构成

责任竞合是指同一行为虽符合多种民事责任的构成要件，可成立多种民事责任，但受害人只能其一而为请求。根据我国《合同法》第122条规定：“因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”则提单持有人在理论上可选择违约与侵权之中的一项起诉。然而在实践当中，法院更倾向于当承运人无单放货，提单持有人起诉承运人时，将其认定为违约责任。

四、船舶人无单放货的免责

虽然在由于无单放货给提单持有人造成一定损失的情况下，船舶人应当承担相应的法律责任。但是各国立法都规定了一些例外情形，即在特定的情况下可免除承运人及其人无单放货的责任。

我国《海商法》第86条规定：“在卸货港无人提取货物或者收货人迟延、拒绝提货的，船长可以将货物卸在仓库营业人或者其他适当场所，由此产生的费用和风险由收货人承担。”由这条可以看出，承运人及其人可以将在卸货港无人提取或者收货人拒绝提取的货物卸下船舶，存入仓库或者其他适当场所。有所争议的是，承运人及其人将无人提取的货物存入仓库或其他适当场所的行为是否应视为完成了交货义务？是否还需承担无单放货的法律责任？

根据《海商法》第86条的措辞，“由此产生的费用和风险由收货人承担”这一句颇受争议。有学者认为，《海商法》第86条既已规定“由此产生的一切费用和风险由收货人承担”，则由此产生的一切责任也应当由收货人承担，也即，承运人凭单交货的义务已经解除，承运人或其人应当免除无单放货的责任。然而，也有学者持反对的观点。反对的学者提出即便已经将无人提取的货物存入仓库或其他场所，承运人凭单放货的义务仍不消灭，提单持有人仍可凭提单要求承运人交付货物。此时，仓库仅仅是代管货物，承运人凭单放货的义务并未实际履行，提单权利也没有消失，《海商法》第86条所规定的“风险”并不包括责任在内，而仅指一般的商业风险，如意外事故导致货物损失，而并不包含解除船舶人人交付货物的责任。

笔者支持第一种观点。根据《海商法》第86条的文义解释，在卸货港无人提取货物或者收货人迟延、拒绝提货的情况下，收货人应当自担风险，即免除了承运人及其人凭单放货的义务。

船舶人无单放货得以免责的第二种情形是当货物运抵目的港一定时间后，超过进口报关的最后期限仍无人报关，货物被海关依法查处，由此造成的损失并不应该由承运人或其人承担，毕竟货物因被海关查处所造成的损失与船舶人无单放货的行为不存在因果关系。

船舶人无单放货可以免责的第三种情形是基于卸货港的强制性法律规定或习惯，到港的货物不能直接由收货人领取，而应通过当地有权机关转交收货人的方式才能获取，此种情形下，承运人及其人得以免责。

五、给我国的立法启示

（一）立法现状

我国立法关于无单放货问题的规定，主要集中在 《中华人民共和国海商法》与 2009 年出台的专门司法解释《最高人民法院关于审理无正本提单交付货物案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）。《中华人民共和国海商法》并未对船舶人无单放货的责任作出具体明确的规定， 导致了实践中对船舶人无单放货的法律责任认识的混乱，使得船舶人不能很好的保护自己的利益。

2009年《规定》体现了对《鹿特丹规则》改革方向的学习和借鉴，从对无单放货的界定、对无单放货责任的定性等方面做出规定，通过“按当事人的指示”使无单放货在一定条件下合法化，弱化提单物权凭证功能。

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1.浅论两种法律硕士并轨培养的可行性

2.职业化视角下法律硕士培养模式的构建

3.医学院校法律硕士专业学位研究生培养模式的构建

4.法律硕士职业技能培养的实践路径

5.法律硕士专业学位研究生培养实习实践环节模式设计探析

6.法律硕士研究生实践教学设计研究

7.全日制法律硕士实践教学体系构建

8.从负动机角度探讨法律硕士学位教育中的英语教学

9.诊所式教学法在法律硕士课程中的应用

10.法律硕士“双导师”培养模式研究

11.法律硕士（法学）专业研究生培养模式的问题与对策

12.论法律硕士教育与职业资格考试衔接机制

13.案例教学法在法律硕士教育中实践分析

14.“法律硕士学位论文工作坊”实验计划总结

15.浅析广东省法律硕士特色教育培养研究

16.广东外语外贸大学法律硕士特色教育优势与发展探析

17.法律硕士专业学位研究生培养机制改革初探

18.论法律硕士实践性教学基地建设

19.我国法律硕士教育的现状及其改革研究

20.关于提升法律硕士学位论文写作质量的研究报告

21.“双导师制”在法律硕士教学与培养中的完善与推广

22.知识产权法律硕士培养模式探讨

23.法律硕士教育改革的困境与出路

24.法学法律硕士培养模式之完善

25.法律硕士(法学)的培养模式研究

26.研究生教育转型发展与西部高校法律硕士培养模式改革

27.资源环境特色法律硕士培养目标初探

28.法律硕士学科教学(英语)议论文写作模式之问题探究

29.资源环境特色法律硕士教育的思考

30.贵州大学法律硕士教育方法改革初探

31.研究生教育转型发展背景下法律硕士教育改革思考

32.资源环境特色法律硕士实践基地教学研究

33.法律硕士状告母校无需尴尬

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合同的效力是法律对合同的价值评判。合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、无从确定、违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别规定外，均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违背《合同法》52条的禁止性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否做到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。房屋所有权的转移亦不是房屋买卖合同生效要件的观点也广为学界和实务界认可。基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法观念，不因先后而异其效力。［2］就此意义而言，出卖人—房数卖的行为不能当然否认前后买卖合同的效力。《解释》第8条也规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以请求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然否定后位买卖合同的效力。由此可推断《解释》认可后位买卖合同效力的意旨。

在出卖人已将房屋所有权移转至前买受人后，又将房屋出卖第三人的，出卖人的行为是一种出卖他人之物的无权处分行为，对无权处分行为的效力，学界通说及《合同法》第51条均认为应采效力待定说，合同并不当然无效。置换一个角度考虑，出卖人出卖他人之物的行为在后买受人不知情的情况下，也是一种欺诈行为，依《合同法》第31条规定，后买受人享有撤销该合同的权利。《解释》第9条也规定：在出卖人已将房屋卖于他人并已履行的，后买受人可以请求撤销买卖合同，并主张惩罚性赔偿金。

二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平

房屋买卖以转移房屋所有权为合同目的，同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买卖合同的特色所在，亦是诸多买受人权利冲突的集中体现。准确界定商品房多重买卖中的物权变动，是保护各方权益的前提条件。

（一）房屋所有权已先行转移于前买受人时的物权变动

出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后，又将该房屋卖于他人，先买受人取得房屋所有权当无疑义。不动产以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属登记中发现出卖人非真权利人，从而放弃交易。若其仍愿意与出卖人继续交易，则应视为接受了权利不能实现的风险，自然无法取得房屋所有权。为惩戒出卖人的恶意欺诈，依《解释》第9条三项规定，后买受人就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性赔偿金。

（二）出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价

1.物权行为理论之辩析

欲清楚解析物权变动的内涵，必先厘清物权行为的概念。物权行为是指要发生物权变动，须独立于债权契约之外，以直接发生物权变动为目的设立新的法律行为。债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，仍可发生所有权变动的效果，此即为物权行为的独立性、无因性。［3］浏览域外法典，关于物权变动大致有四种立法模式。其一，债权意思主义模式，以法国为例，不承认独立于债权行为的物权行为概念，买卖合同成立时物之所有权即行移转。其二，登记对抗主义，如日本立法模式，买卖合同一经成立，物之所有权即行移转，但非经登记不能对抗第三人。其三，登记要件主义，又为区分原则。典型代表为瑞士，即认可物权行为与债权行为的区别，但又不承认物权行为的独立性和无因性。单纯的合同行为不会发生物权变动的效果，还应履行登记等公示行为，方有物权变动之效。其四，物权意思主义，以德国为例，我国台湾民法亦采此说。该学说由德国历史法学派创始人萨维尼所创，主张物权行为的独立性和无因性，即使买卖合同无效或被撤销，所有权依然发生转移。依该说，在商品房多重买卖中即便出卖人损害先买受人利益再次出卖房屋，但若出卖人与后买受人履行了物权变动手续，后买受人仍可当然取得物之所有权。

2.我国物权变动之立法选择

我国民法学界及实务界对物权变动模式的选择亦是众说纷云。主流观点是不接受法国的债权意思主义模式和德国的物权行为独立性、无因性理论，而应沿用我国惯以用之的公示要件主义瑞士模式，同时坚持区分原则，注意合同效力和所有权转移的分离和差异。物权行为的独立性、无因性堪称严谨慎密的逻辑演练体系，固然具有维护绝对交易安全的价值取向，对后位买卖人提供了最完备的权利保障，但因其过于技术性、抽象性，且恶意买卖人亦可一视同仁地获得物之所有权，实与诚实信用的善良风俗背道而驰，公众的道德观、价值观难以认同。物权无因性理论一定程度上是为法律生活形式之安定而牺牲了法律生活实质之社会正当性，无异于削足适履。［4］事实上物权公示公信原则及善意取得制度同样可起到维护交易安全之职，盲目崇尚物权独立性、无因性原则实无必要。我国《物权法》草案，在区分原因行为与物权行为的同时，也否认了物权行为的独立性、无因性。［5］《解释》第8、9条的规定非常明确地表明了商品房买卖合同中，对于出卖人再处分具有限制或拘束的思想。可以说，司法解释在此根本没有涉及物权交易行为的独立，更不用说无因性原则在法律设置和法律交易上的正当性。因此，该规定应是对物权交易抽象原则即无因原则的间接否定。［6］3.《解释》中的物权变动原则及对出卖人、先买受人、后买卖人之利益调整

《解释》第8条和第10条，针对原因行为的不同，在考量后位受让人善意与否的基础上，对房屋所有权变动作了不同的规定。

《解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人有权请求解除买卖合同，要求出卖人承担不超过已付房款一倍之内的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿责任突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念，源于英美法系国家，最早主要适用于侵权责任，后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。《解释》继消法49条、合同法113条之后，作了新的创新，将赔偿性赔偿责任界定在已购房款的一倍以内，既有利于有遏制多重买卖之类违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立，又能达致各方利益的平衡，保证建筑业的健康发展。但仔细解读《解释》第8条，会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中，而无权要求解除后位买卖合同，更无权主张房屋所有权。对此应理解为是后位受让人主观为善意时，对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。先买受人之所以无主张房屋所有权之权利，缘于善意第三人受到了公示公信原则的保护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。［7］公示公信原则彰显了保护信赖利益的精髓，而信赖利益往往又是交易安全的基础。在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真权利人，后买受人基于对不动产登记的合理信赖，而与之交易，自应获得房屋所有权，否则将是对无辜、善良的后买受人的非难，有悖于公平正义之法则。

先买受人可否通过对后位房屋买卖合同行使撤销权而实现其合同权利，进而获得房屋所有权，值得商榷。多重买卖合同中行使撤销权的法律后果是后位买卖合同自始无效，后买受人自始未取得物之所有权，前买受人得向后买受人请求返还标的物之占有于出卖人。现一种观点认为只要出卖人与后买受人达成房屋买卖协议，在房屋交付或登记时，先买受人即可就后位房屋买卖合同行使撤销权；另一种观点认为若债务人行为虽致财产减少，但仍有能力清偿其债务时，于债权即无损害，债权人应无撤销权可言。［8］台湾学者史尚宽先生亦认为，出卖人尚有赔偿因不履行所生损害之资力时，应解释先买卖人不得行使撤销权。［9］笔者同意第二种观点，第一种观点脱离了《合同法》设立撤销权制度的宗旨，有扩大泛化之虞。依学界通说，撤销权的效力在于保护全体债权人利益，若仅因个别债权问题，而无限制地允许特定物给付行为的撤销，显然逾越撤销权制度的原有机能。［10］《解释》对先买受人就后位房屋买卖合同能否主张撤销权无明文规定，实践中可参照《合同法》74条处理。

《解释》第10条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。此条解释是对后买受人主观为恶意情况下的特殊规范。即使后买受人已取得房屋所有权，先买受人仍可径直主张合同无效，并依合同无效的法律效果使后买受人丧失房屋的所有权能。该条是对物权行为无因性理论的直接否定，不是从注重保护后买受人的利益，进而保护实际交易的流通效率与安全考虑；而是从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。对出卖人与后买受人违背诚实信誉的行为科以了宣告合同无效这一最严厉的处罚，并辅之以不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，体现了司法者明确的价值取向。

应该说《解释》第10条对“恶意串通”的注解较为模糊，实践操作有一定的困惑。“恶意串通”标准的掌握是实践中亟待解决的问题。笔者以为“恶意串通”应作合理的扩张性解释，不仅包括明显的双方恶意通谋，损害第三人利益的情形，亦包括出卖人与后买受人均有恶意，但未共谋的状态。在双方未共谋的情况下，虽无意思联络，但双方的过错及恶意不容回避，而且这种过错通过房屋买卖合同这一载体客观结合后，就会对先买受人带来损害。从保护善意先买受人的立场出发，应承认该行为亦是“恶意串通”的一种客观表现形式。“恶意串通”既是主观语境中的概念，又现之于客观领域。就主观而言，若后买受人明知前位买卖合同的存在，并预见到后位买卖合同的订立会对先买受人利益带来损害，仍与出卖人合谋订立新约，其主观为恶意不言自明。就客观而言，意味着某种串通行为，强调当事人实施具体行为的恶意通谋性。这种串通行为不但包括积极的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后买受人引诱出卖人一物数卖等。［11］在相当多的情况中，因出卖人仍为物权登记中的所有权人，后买受人在知晓前位买卖合同存在的前提下，能否以物权登记的公示公信效力为证明其主观善意的抗辩理由。一种观点认为，物权登记的公信力是确定的，既然物权登记中出卖人为所有人，便有占有、支配、使用、处分的权能，即便后受让人知道该房屋已卖于他人，也应推定其是无过失的，仍可以公示公信为由对抗先买受人；另一种观点认为，受让人明知或应知前位买卖合同的存在而买受该房屋，主观上有过失，已有违善意，与诚信原则相悖，不应受到法律保护。笔者赞同第二种观点，原因在于：1第一种观点对公示公信原则的理解流于形式，显得僵化、偏颇。公示公信原则的指向是对信赖利益的保护，既然后受让人知情，就无信赖利益可言，法律自无保护之必要。2从所有权属登记公示公信到后买受人善意的逻辑推理过程是一种法律上的推定。对于推定，只要充分举证予以驳斥，使其失去立论的理论根源，是可以的。因此，只要有证据证明后买受人知情，则主观为善意的推定将不能成立。

4.商品房多重买卖责任形式之扩展

囿于传统民法理论中的合同相对性原则，前买受人对主观有恶意的后买受人缺乏主张权利的途径。但后买受人的过错实不可忽略，试想若仅由出卖人承担责任，似对后买受人有放纵之嫌，不能达致衡平各方利益之效。更为重要的是，在出卖人欠缺偿付能力的情况，前买受人的权利往往难以得到真正的保护。因此有必要在《解释》之外探讨主观为恶意的后买受人对前买受人承担责任的形式。台湾民法认为后买受人与出卖人合谋订立买卖契约，受让标的物之所有权，系出于“故意以背于善良风俗之方法加损害”于前买受人者，应负侵权行为损害赔偿责任。［12］依我国民法传统观点，侵权行为的对象仅限于绝对权。债权乃相对权，能否作为侵权行为的侵害对象，素来争议颇多。我国学界在充分认识到侵害债权制度在有效弥补合同请求权之不足，保障债权人利益及实现交易安全与秩序方面的重要价值后，已对其趋于认可。

拙见以为，在多重买卖中，后买受人明知前买受人的存在，而又与出卖人订约，主观上存在恶意，客观造成了出卖人的履行不能或是加害给付，已构成了第三人侵害债权行为。所谓第三人侵害债权，即合同关系以外的第三人由于主观上的过错而实施了侵害债权的行为，致使债权不能实现或不能全部实现。后买受人侵害先买受人债权，会损害先买受人对合同标的物的期待利益，亦可能增加其额外支出，故后买受人的赔偿范围应在期待利益和所受损害范围之内，并应受到可预见性原则的制约。

在后买受人侵害债权承担责任的方式上，应分情况而论。在后买受人与出卖人存在明显的恶意通谋，直接以损害先买受人利益为订约目的的情况下，后买受人应与出卖人承担连带责任。连带责任一般基于共同原因则产生，如合同约定或是共同侵权，后买受人的侵权行为与出卖人的违约行为并非出于共同原因，就此而言似不应适用连带责任。但连带责任的另一大特征是行为人的共同过错，这种共同过错使行为人的行为构成了一个整体。出卖人与后买受人的恶意通谋，明显具有共同的意思联络及过错，正是这种共同过错使他们应对先买受人承担连带责任。因此共同过错才是出卖人与后买受人负连带责任的基础，若二者均有过错，但无共同过错，同不应负连带责任。［13］在出卖人与后买受人无意思联络和共同过错，但均有偶合过错的情况下，如后买受人引诱出卖人一物数卖，出卖人本可拒绝，但仍受其引诱将房屋再卖或后买受人以明示、默示方式认可出卖人的多重买卖行为等等，则应适用不真正连带债务理论解决出卖人与后买受人的责任承担问题。不真正连带债务，是指发生原因不同，纯属偶然结合之债务。债权人对债务人之一部或全体，可同时或分别请求全部或部分履行债务。［14］任一债务人的履行可使债务消灭，并对终局责任人有追偿权。出卖人的行为系违反房屋买卖合同的违约行为，后买受人的行为系侵害先买受人债权的侵权行为，两者发生原因各异，主观亦无通谋，符合不真正连带债务的法律特征。依该学说，先买受人可择出卖人与后买受人之一或全体主张权利。出卖人或后买受人清偿后，若认为自己不是最终责任人，可向对方追偿。应当指出是，先买受人对出卖人的违约之诉与对后买受人的侵权之诉所获得的补偿以足以赔偿其全部损失为限，不应获得重复赔偿。诚如前述，不真正连带债务理论拓展了先买受人实现权利的空间，特别是在出卖人无财产履行能力时，准许先买受人向有过错的后买受人求偿，有利于权利的实现。

篇10

（一）房地产证券化的含义和性质

以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。[4]

因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：

有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。

实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。

房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。

与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。

房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。

房地产投资权益的证券化又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。

（二）房地产证券化的特征

1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。

2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。

3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。

4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。

5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。

6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府机构-联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。

2、海外房地产证券化的立法体例

海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。

（一）分散立法型国家的法律规定。

1、美国关于房地产证券化的法律规定。

美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。1940年《投资公司法》。在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT.[5]

2、英国关于房地产证券化的法律规定。

英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。

3.采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。

（二）统一立法型国家的法律规定。

1、日本关于房地产证券化的法律规定。

日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。

2、韩国关于房地产证券化的法律规定。

韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。

3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。

3、我国推行房地产证券化的必要性和可行性

（一）我国房地产证券化的发展现状

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。[6]

1、房地产抵押债权证券化的发展现状

房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：（1）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。

2、房地产投资权益证券化的发展现状

我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：（1）房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；（2）房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

（二）我国推行房地产证券化的可行性和必要性

1、房地产证券化的必要性

（1）有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产证券化有利于释放由此产生的金融风险。

（2）有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。目前，我国商品房空置量已超过7000万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过2000亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要3500亿元的巨额资金。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。

（3）有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。

2、房地产证券化的可行性

（1）我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。

（2）我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。

（3）我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。

4。我国房地产证券化的立法体例探讨

众所周知，金本位体制崩溃以后的金融体系，完全建立在法律的基础之上，因而完全可以这样断言，没有法律，也就没有整个金融体系。从这个意义上说，法律对于金融创新的积极作用是主要的，也是重要关键的。[7]

我国关于房地产证券化的实践十分少见，新华信托推出的住房贷款项目的资金信托，颇有点房地产贷款证券化（MBS）与房地产投资信托（REIT）相结合的特点。2003年国内第一支住宅产业基金，“精瑞”房地产信托基金的启动无疑又是一大开拓。从目前的趋势以及必要性考虑，房地产证券化在不久的将来必然会成为我国资本市场的一种重要融资方式，因此这方面的立法应当先行。在立法体例方面，是将房地产证券化的各个环节集中起来统一立法还是将各个环节提出来分散立法？目前学界还存在着争议。笔者认为，我国应当仔细考察国际上两种立法体例后面的深层因素。

采用分散型立法体例的国家和地区中，美国最早从事房地产证券化，其目的是为了解决银行住房贷款资金不足的问题，由于它是一个全新的课题，只能通过“摸石头过河”的方式，出现一个问题就出台或修改一个规则，最终通过不同的法律形成了对房地产证券化的规制，因此不存在统一立法。而且美国是一个崇尚金融创新的国家，统一立法可能会给房地产证券化产品的创新设置太多条条框框，分散立法以及美国的衡平法传统更注重的是事后评价，因此可以给金融创新创造条件。英国则是典型的英美法系国家，成文法在其法律体系中处于次要地位，所以它们更多地是判例法或者至多是单个成文法对房地产证券化进行规范。澳大利亚和我国香港的立法传统受英国的影响很深，分散立法就是一个表现。至于德国、法国等传统的大陆法系国家，由于证券市场并不十分发达，特别是德国，银行属于“全能银行”，银行流动性问题并不是很严重，因此没有进行房地产贷款证券化（MBS）的动力；至于房地产投资信托（REIT），由于大陆法系没有信托的传统，对信托缺乏具体规定，因此这方面的规定基本空白。可以说，房地产证券化在这两个国家只是一个配角地位，统一立法的成本要大于效益。

采用统一立法体例的国家和地区中，我们可以发现一个共同的特点，即这些国家和地区都处于亚洲，立法的时间都发生在1997年亚洲金融危机之后，尽管在这之前，一些国家也曾从事过房地产证券化的实践，但真正促使这些国家下定决定统一立法的，还是由于金融危机暴露了金融机构的流动性风险，为了巩固国家的金融安全，大力发展资产证券化势在必然，而制定统一的资产证券化法案，对于房地产证券化的操作和规范运行是必要的。[8]

由此可以得出我国房地产证券化的立法体例：统一立法型。理由在于：

1.我国有大力发展资产证券化的客观要求。我国金融机构的处境并不乐观，一是银行不良贷款的比例很高，二是银行的资本充足率太低，不符合《巴塞尔协议》8%的要求，应当说，我国没有出现类似于亚洲其他国家的金融危机，很大程度上是由于政府信用的存在，但随着市场化运作的日益深入，如果银行的处境再没改观的话，爆发金融危机的可能性非常大。因此发展资产证券化是大势所趋，而进行统一立法我们就不会碰到法、德存在的立法尴尬。

2.统一立法有利于参与者更好地操作。房地产证券化是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使房地产证券化的过程一目了然，便利于实践中的操作。

3.分散立法实际上成本更高。房地产证券化的环节非常繁杂，涉及到的法律部门很多，如果对原有法律部门进行一一修订，那花费的立法成本肯定很高。衡量之下，不如把这些环节集中在一起统一立法。

4.统一立法，我国有后发优势。前面提到了很多统一立法型的国家和地区，它们的立法能够给我国借鉴，当前我们关键的是如何把这些规定同我国的具体实践结合起来，实现法律的本土化。须指出，统一立法并不否定其他一些法律对房地产证券化的规制，毕竟统一的法律不可能也没有必要涵盖房地产证券化的所有过程，所以我们可以看到，无论是日本还是我国台湾地区，在其资产证券化法案的一些条文中，都明确指出可以适用某某法，这种规定可以避免重复立法，保持立法的简洁性，值得我国借鉴。

参阅资料及网站：

1.《证券法律评论》，法律出版社2002年12月第一版。

2.《金融创新与法律变革》梁慧星主编，陆泽峰著，法律出版社2000年1月版。

3.何小锋刘永强《资产证券化：中国的一个早期案例》，载于《资本市场杂志》1999年第3期。

4.华伟孙蔡明《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载于《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期。

5.中国资产证券化网：。

6.焦点房地产网：。

7.中国律师同盟网：。

8.中国房地产律师网：。

[注释]

[1]“121”好文件只中国人民银行发出通知要求加强房地产信贷业务管理，参见：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》载于焦点房地产网。

[2]参见：《亚洲的资产证券化发展与原因剖析》秦启岭资料来源：中国资产证券化网：。

[3]参见：《我国资产证券化的运作方案与政策设计》载于《证券法律评论》P487，法律出版社2002年12月第一版。

[4]参见：<房地产证券化概述及法律特征>，上海市清华律师事务所载于中国资产证券化网：。

[5]参见<海外房地产证券化法律规定面面观>载于中国律师同盟网，。

[6]参见<我国进行房地产证券化的必要性可行性论证>载于中国资产证券化网。