公司租赁合同范文10篇

甲方：(出租方)身份证号：

乙方：(承租方)陕西南湖物业管理有限责任公司人：

根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定经甲、乙双方自愿协商，达成以下租房协议，此协议具有法律效力。

一、甲方自愿将座落在西安市曲江雁南五路雁鸣住宅小区11号楼二单元一层西户的住房一套出租给乙方。

二、租期暂定为陆个月（2009年2月20至2009年8月20日），月租金壹仟零贰拾元整(￥：1020元)，半年租金共计陆仟壹佰贰拾元整（￥：6120元），凭合法有效票据一次付清。自2009年2月20日起计算房费。

三、乙方有下列情形之一者，甲方有权终止合同，收回房屋不退租金及押金。

一、融资租赁合同主体的法律问题

传统租赁是以实物流转为主要特征的,而融资租赁是以实物、技术流转为前置继而进行货币流转为主要特征的。因此,按照我国金融机构管理规定,从事以融资金融手段进行租赁经营业务的企业为非银行金融机构。此类企业在取得工商注册登记后必需取得《经营金融业务许可证》,如果以外汇从事融资租赁经营活动的,还要取得《经营外汇业务许可证》。中国人民银行于1984年10月17日颁布的《关于金融机构设置或撤并管理的暂行规定》中即明确规定,租赁公司属于金融机构,应当取得《经营金融业务许可证》;1991年2月21日中国人民银行和国家工商行政管理局联合颁布《关于金融机构办理年检和重新登记注册问题的通知》【银发(1991)38号】中又明确规定,金融租赁公司经验收合格给予换发《经营金融业务许可证》,经营外汇业务的换发《经营外汇业务许可证》;1994年8月5日中国人民银行颁布《金融机构管理规定》第三条规定:融资租赁公司属于金融机构;第四条规定:金融租赁属于金融业务;第六条规定:法人型金融机构要取得《金融法人许可证》,未取得许可证者一律不得经营金融业务;第二十一条规定:经批准开业的金融机构,凭工商营业执照领取《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》,经营外汇业务的另按规定申领《经济外汇业务许可证》,办妥以上手续始得营业;2000年6月30日中国人民银行颁布《金融租赁公司管理办法》,对从事融资租赁业务的公司作了专门规定,上述的规定中始终体现我国对作为非银行金融机构的融资租赁公司采取法律上严格管制措施,对其主体资格作了严格的限定,其特征之一就是许可证资格准入制。

我国允许从事融资租赁业务始于上个世纪80年代初,宗旨为利用外资通过融资租赁的方式引进先进的技术和设备。到80年代中期,我国形成了中外合资融资租赁公司(至今为止约近50家)为主体,从事以国际货物买卖为前置的国际融资租赁业务,国内银行也设置了专门从事国内融资租赁业务的机构,形成了一定的行业规模,但由于行政部门之间政策上的协调和沟通不够,管理上的衔接性和统一性不足,出现了政出多门,各执一端的现象。加上立法上的滞后,导致融资租赁合同出现争议后,司法机关不能形成整体和统一的司法评价。例如,中外合资融资租赁公司由国家外经贸部批准成立,批准成立后既持批准证书到工商行政管理机关领取工商营业执照,规避了中国人民银行的监管,在未取得《经营金融业务许可证》的情况下,从事金融租赁业务,在未取得《经营外汇业务许可证》的情况下,从事外汇金融租赁业务,对这类企业,发生融资租赁合同纠纷而诉讼人民法院时,必然要涉及主体资格被审查的情形。如认定其主体资格合法,就否定了中国人民银行的管理职能,否定了中国人民银行的监管权力。如认定其主体资格不合法,又否定了工商行政管理机关的管理职能,否定了工商行政管理机关认定企业经营主体资格的权力,在司法评价上处于两难境地,其本质体现出维护国家法律的整体性、统一性、权威性上的无奈。所以,对中外合资融资租赁公司在未取得《经营金融业务许可证》和《经营外汇业务许可证》的情况下,即取得从事经营融资租赁业务的工商营业执照,其主体资格合法性的认定,在司法实践中出现了否定说、肯定说和折衷说。这些争论还在继续,在一定程度上影响了融资租赁合同签订、履行和争议的解决,笔者认为融资租赁合同主体资格认定的法律问题是应当重视和解决的法律问题。

二、回租赁形式的融资租赁合同的法律问题

按照国际租赁契约统一规则和我国《金融租赁公司管理办法》第十八条规定,融资租赁合同分四种并列方式,既直接租赁、回租赁、转租赁、委托租赁。直接租赁是以国际货物买卖或国内杂物买卖为前提的融资租赁业务。转租赁是以国际货物租赁或国内货物租赁为前提的融资租赁业务。这两种租赁方式是以具有先进生产要素为特征的物资(技术、设备)形态的运动为前提,继而进行货币形态(租金)的运动,这种以金融为手段把工业、金融、贸易集于一体,引进先进的技术和设备,以先进的生产要素实现企事业单位技术进步,可以直接和显见地体现我国对融资租赁业的产业要求,体现我国对外开放的宗旨和立法目的。委托租赁是从事融资租赁业务的居间服务,是融资租赁业务的延伸。回租赁业务是将承租人享有所有权的设备买入,再租给承租人收取租金,回租赁合同履行终结时,再将设备所有权回转于承租人。这种租赁业务设备的物资运动形态仅有观念上的运动,涉及实际上的运动是以货币形态的运动为主要特征。本质上体现的是资金市场的融资和物的担保。回租赁业务如不在立法上和行政管理上严格规范,极易造成我国关于融资租赁业利用外资引进国际上先进的技术和设备,促进国内企业贸易发展,实现企事业单位科技进步的产业政策发生冲突,也极易规避我国对金融行业的严格管理和外汇严格管制的法律规定。例如,有些回租赁合同的当事人为了规避企业间不得相互借贷的法律规定,利用回租赁合同与借贷合同极为相似的特征,达到既为“承租人”解决资金,又为“出租人”牟取高于贷款利息租金利润的目的,而订立形式要件为融资租赁合同,实质要件为借款合同,这是融资租赁合同争议纠纷中常见的规避法律的行为。由于回租赁合同与借款合同有较多相似之处,加上实施操作不规范,故二者在实践中比较难以区分和认定。由于回租赁合同与借款合同在主体、形式要件和实质要件、标的物流转方式等方面的极为相似,将此类问题全部归于司法环节中解决难度极大。笔者认为,第一,在立法上要明确和具体地规定从事融资租赁业务的公司从事回租赁业务的资格,并且应当严格限制,实行回租赁业务的特别准人制度;第二,有关行政管理机关要对回租赁业务的资格实行严格的审查制度和监管制度;第三,融资租赁行业要建立自律制度,在回租赁业务自律方面应更加严格。回租赁业务并不体现进口技术和设备的租赁业务的主要宗旨,仅是租赁业务的补充形式。回租赁业务规避法律的行为,客观上已经严重地影响了国家金融管理秩序和国家外汇管理秩序,在一定时期和一定程度上成为扰乱国家正常金融的祸源之一,应当是国家在经济活动中重点治理和整顿的对象。笔者认为,回租赁业务在我国当前的经济活动中应当限制其发展,实施严格的管理措施,对以合法形式掩盖非法目的的以回租赁业务方式实施融资租赁的合同行为,应当进行严格的治理和制裁。

三、融资租赁合同履行过程中承租人破产的法律问题

基本案情]

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。

被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。

第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。

摘要：随着市场经济的进一步深化和发展，融资租赁已然发展成为世界上的第二大金融工具，其交易量仅次于银行信贷，而且融资租赁作为一项综合性服务产业涉及的领域十分广泛。例如，经济管理、金融、公证、法律等多个领域。因此，我国有关融资租赁的制度也不尽完善，这就导致我国融资租赁活动进行过程中存在一些风险，本文就从公证职能方面探讨如何防范融资租赁的风险。

关键词：融资租赁；公证；融资租赁风险；风险防范

一、我国的融资租赁

融资租赁是既“融资”又“融物”，企业可以通过融资租赁的方式获得生产所需的设备，这样，企业就有更多的闲置资金用于进行企业的其他经营活动。不仅如此，融资租赁形式还具有灵活性、多种多样，需要融资租赁的企业完全能够根据自己企业的需求，有针对性地选择融资租赁方式，减少企业的财务风险，同时可以降低企业因设备陈旧而淘汰设备的损失［1］。由于我国融资租赁业务起步较晚，大众认知度不高，国家制度欠缺，这些导致融资租赁业务的发展比较缓慢。市场的不成熟以及市场规则的不完善导致我国从事融资租赁业务的相关企业风险较大，也没有可以借鉴的经验，许多从事融资租赁业务的公司由于缺少专业的人才，导致公司经营不善、入不敷出、亏损严重，最终导致从事融资租赁业务的公司停业、倒闭［2］。

二、我国融资租赁各方面存在的风险

融资租赁业务中存在的风险有以下几点：

基本案情]

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。

被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。

第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。

跨境租赁贸易是指境外出租人(Lessor)直接将租赁物件租给境内的有进出口贸易资质的企业或租赁公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留购或复出口租赁物件。亦指境内有进出口贸易资质的出租人直接将租赁物件租给境外企业或租赁公司，以收取租金，承租人可以留购或复出口租赁物件。?眼1?演租赁物件主要限定在机械设备､交通工具和仪器仪表等，它是服务贸易的一种。随着对外经济贸易的日益开放，跨境租赁贸易呈现较快的发展，但与之相适应的外汇管理等监管措施却不是很完善，使得这种跨境贸易方式在运作过程中存在监管漏洞。本文从国家外汇管理局扬州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租赁贸易中存在的风险，并提出完善对策。

一､案例基本情况

国家外汇管理局扬州市中心支局在日常开展的国际收支数据非现场核查中发现某外国公司(以下简称A公司)自2005年下半年以来以“租赁”和“安装调试费”等名义于2005年9月，2006年3月､5月累计向境外母公司(以下简称B公司)支付12.4万美元租赁设备项下费用。

据调查了解，A公司在办理租赁项下租金对外付汇时，向银行提供的是一份其于2005年3月与境外母公司签订的资产租赁合同，租金每年24万美元，租期五年，累计120万美元，由出租方负责采购､安装､调试､维修和服务。该成套设备的商业发票显示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月从韩国进口的，当时采购价值843万美元，在被租赁前是B公司的固定资产(具体流程见图1)。除此以外，该公司在办理租金项下付汇时还向银行提供了付汇申请书､租金的商业发票和完税凭证。而在事后查阅该套租赁设备的进口货物报关单发现其贸易方式是“外资设备物品(2225)”，与租赁贸易应该对应的贸易方式(“租赁不满一年”､“租赁贸易”和“租赁征税”)不一致。

二､跨境租赁贸易中可能存在的管理风险分析

在上述案例中，银行在仅审核了该公司提交的付汇申请书､租赁合同､租金的商业发票和完税凭证等资料后，即以《国家外汇管理局关于现行法规中没有明确规定的非贸易项目售付汇有关问题的通知》(汇发〔2003〕35号)为依据办理了租金的对外售付汇业务。笔者认为如仅仅以未明确规定的非贸易名义办理跨境租赁项下售付汇业务是一种简单化的､不严谨的操作行为，并不符合当初该文件的立法本意，且存在不少管理风险和漏洞让企业有机可乘。

根据集[2014]22号《关于加强企业资产出租管理的通知》及集团公司董事长、总经理的工作精神，为强化企业出租资产的监督管理，确保国有资产保值增值，我部专门抽调内审人员，分批分次派出检查小组深入基层，开展出租资产检查，现出租资产检查工作结束，有关检查工作情况汇报如下：

一、基本情况

我部按照“是否有相应制度建立、是否有欠租、是否有免租”的出租资产总体检查要求，重点从“企业内控制度建设、租赁合同管理、租赁收入会计核算”等三个方面，对各子公司全部出租资产进行认真、细致、全面的检查，基本情况较好。自2014年2月以来，各子公司通过加强出租资产管理，规范工作程序，使得出租资产管理工作走向制度化、程序化、规范化，管理水平明显提高。集[2014]22号文公布实施以后，各子公司出台相应出租资产管理制度的家、未建立制度家；共签定租赁合同份，其中续签份，内部公开招标份、委托拍卖公司份；租金的收款按《租赁合同》履行份、未履行份共欠租万元；租赁期限三年以下份、三至五年份、五年以上份，其中超过三年以上未上报审批份；年度出租资产情况在单位进行公示家子公司、未公示家子公司。

二、采取主要措施

各子公司主要采取以下几方面措施，加强出租资产管理，规范工作程序，确保了国有资产保值增值，取得了一定成绩。

1、建章立制，规范管理。自加强资产出租管理办法实施以来，各子公司认真学习资产出租管理办法，深刻领会资产出租管理办法的精神，结合本单位的实际情况，相继出台了出租资产管理办法，使得资产出租更透明化、更公开化、更公正化，出租资产管理更加规范和有序，逐步提高和完善了出租资产管理工作。

［摘要］继2016年1月国际报告新租赁准则（IFRS16）发布后，我国财政部也于2018年12月发布了新租赁准则，新租赁准则在租赁定义和识别、承租人会计处理方面做了较大修改。本文比较了现有准则、IFRS16、USGAAP及我国新租赁准则的异同，分析实施新租赁准则可能带来的影响，并进一步探究了承租人的会计处理模型及新准则应用中的难点。

［关键词］企业会计准则；租赁；新租赁会计准则

2018年12月7日，财政部修订发布了新租赁准则。新准则取消了承租人关于经营租赁和融资租赁的划分，要求对所有租赁采用相同方法进行处理。即单独确认使用权资产，同时资产负债表另一侧确认租赁负债。而对出租人而言，新租赁准则主要对信息披露做出更详细和严格的要求，具体到会计处理方法上则变化不大。

1新租赁准则修订的主要内容

（1）新租赁准则明确了租赁的定义，规范了识别模型，对租赁合同的拆分与合并、合同对价的分摊进行了详细分析，并针对特殊事项（售后租回、转租赁等）做出了具体指引。（2）采用单一会计处理模型，不论是经营租赁还是融资租赁，承租人均需要确认资产和负债，即所有租赁均需“上表”。（3）完善承租人后续计量，对选择权重估和租赁变更等事项进行了详细分析；同时规范了售后租回交易与收入准则的区别和衔接。（4）披露的要求更为严格。企业不仅需要披露租赁涉及的影响财务报表的定量信息，还需要披露与租赁安排相关的定性信息，例如租赁合同对主体施加的限制、对租赁资产的风险管理战略及租赁期间需要满足的条件等，以方便使用者理解财务报表。新租赁准则是在借鉴国际会计准则的基础上，结合我国实际修订形成的，保持了与国际财务报告准则持续全面趋同，但并不是照搬。新旧租赁准则及国际会计准则、美国会计准则的简要对比如表1所示。

2新租赁准则实施的影响及挑战

基本案情]

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。

被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。

第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。

本文作者：张立坤徐野工作单位：哈尔滨工程大学人文学院

众所周知，租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（租金）。现今，不断发展的租赁活动市场扩展了人们经济活动的范围，成为完善市场经济的一个重要组成部分。租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中，当事人之间的权利义务也就存在不平衡，以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规，施行的都是实物性住房分配制度。

1998年之后进行了货币性住房分配改革，才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求，房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部：1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分，司法解释一条，即2009年7月30日最高人民法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。刘言浩先生提到：“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利，无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体，和地上权、土地使用权一样，为对物的支配权，即物权，而非请求权。龙翼飞主编的《新编合同法》中，将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出：“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响，使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用，以发挥财产的最大功用和社会效益，同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人，免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本，避免了资源浪费。

我国《合同法》第229条也规定“:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度，房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权，因为承租人在具备了法律规定条件的情况下，只须自己一方的意思表示，即可形成与出租人（出卖人）之间的买卖关系，而无须征得出租人（出卖人）的同意，当然，如果将“同等条件”视为条件，则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。在美国，房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期，城市人口迅速扩张，住宅渐渐供不应求，为了解决这个矛盾，租赁住宅数量不断增加，填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下，租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议，承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款，法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。

在解释此条款时，法院认为，如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为，那么就侵害了承租人的平静受益权，这就构成推定驱逐，承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如：适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为：“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化，受到了类似物权的保护，但其仍不是物权，拉伦茨称其为相对的支配权，债权性的支配权。可见，大陆法系国家多采用债权说的说法。相对我国的租赁制度来说，有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距，维护出租人和承租人之间的利益平衡。在美国的租赁法中，有“买卖不破租赁”的规定，但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度：英美法系国家的优先购买权制度，主要体现在公司法的规定中，其先买权制度主要是指公司股东转让股份时，其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济，首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失；其次在被推定驱逐情况下，有权终止租约；第三，可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值，最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。

因此，总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则，针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距，维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度，规范现行房屋租赁市场，平衡当事人之间的利益有一定的意义。