房地产综合管理范文10篇

一、前言

北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29418人，教职工3370人。

二、建设目标

随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。

房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。

该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用B／S结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。

[摘要]房地产行业在经济建设中占有极为重要的地位，房地产项目建设之后，需要展开经济管理工作，以确保房地产项目能够更为稳定地创收经济效益。虽然当前房地产项目经济管理措施已经发展得相对比较成熟，但在实际实施经济管理过程中，还需要处理风险问题。基于房地产项目，探讨经济管理环节中形成的主要风险，并提供解决风险问题的有效措施。

[关键词]房地产项目；经济管理；风险

近几年，国家经济转型给房地产行业带来诸多影响，降成本、去杠杆、去库存、去产能等供给侧结构性改革活动给房地产行业创造全新发展条件。由于房地产项目的开发往往需要较长的时间，受到项目时间的影响，内部存在诸多不可预估的问题，而且房地产项目还存在不可重复性与一次性的建设特点，这给项目管理工作带来许多难度较高的挑战，实施经济管理时，需要应对很多风险。现就探讨房地产项目实施经济管理时面对的主要风险与解决对策。

1房地产项目实施经济管理的重要性

房地产项目实施经济管理具有重要意义，具体而言，主要体现在以下几个方面：首先，通过加强经济管理，可以实现房地产项目管理水平的提高，推进管理工作的有序开展，取得预期的经济管理成效。其次，经济管理的实施便于施工成本的有效控制，使得房地产项目经济效益增加，推进房地产项目的快速落成，同时促进我国房地产事业的健康发展。由此可见，房地产项目实施经济管理极为必要。

2房地产实施经济管理的主要风险

随着我国社会经济的发展，城市化进程加快，房地产项目投资对整个社会经济发展会产生重要的影响。房地产项目投资的科学性、合理性、可行性等方面的问题越来越得到社会各界的关注。当前房地产行业需要步入平稳健康稳定的发展轨道，因此房地产项目投资需要和国家相关政策紧密结合在一起，提升房地产项目投资的科学化水平。房地产项目投资需要进行经济决策分析，通过对项目的经济投资估算进行综合分析，同时需要对涉及到项目销售收入、投资成本、项目销售税金、附加值、项目不确定因素进行综合分析和研究，提升房地产项目的投资价值。房地产开发具有较广的经济活动特征，因此房地产项目投资过程中如果能够得到良好的经济效果，项目负责人需要对其实施的可行性进行全面的分析。可行性研究需要根据房地产项目投资的基本模式进行，通过对其进行经济性分析，可以拥有更多的投资方案供参考。比如运作方式、经济风险等。房地产投资决策需要以市场为重要根据，需要对其进行经济性研究。

1房地产项目经济分析的基本内涵

（1）房地产项目经济分析基本概念界定房地产项目经济分析需要根据国家相关的财税政策，按照相关的制度法规，分析项目的可行性，保证项目投资能够更好的符合社会经济发展的需要。房地产项目投资过程中还需要研究投资、收益等方面的问题，最终能够更好的项目投资者提供更好的决策，为项目投资实现科学运作奠定重要的基础。经济分析需要在一定的条件下进行，根据对项目相关的影响因素进行科学合理的判断。当前社会经济在不断的变化发展，经济分析需要对各种环境进行综合判断，提升经济分析的科学性、实效性。

（2）房地产项目经济分析的基本步骤房地产项目投资过程中需要综合分析投资效益，分析人员需要对房地产项目进行经济策略分析，具体实施过程中需要以提供有效的决策为根本目标，项目实施的财务状况进行全面评价。具体实施过程中需要收集并且挖掘足够的基础数据。经济性分析过程中主要是对数据进行全面研究，通过数据与信息的比对，可以更好的为房地产行业投资提供更好的决策，为企业的健康稳定发展奠定重要的基础。房地产投资项目估算过程中数据信息收集是至关重要的。其次需要编制科学合理的财务报表，同时形成财务评价指标，通过评价和计算相关数据，为企业发展提供重要的支撑。房地产项目投资过程中需要以基本财务数据为基础，对相关的方案进行不确定性经济分析，其主要包括房地产项目实施过程中遇到的各种风险与项目抗风险的基本能力。

2房地产项目投资估算问题分析

（1）房地产项目投资估算成本问题分析房地产项目投资过程中对资金的需求较大，因此项目投资估算过程中需要对成本进行综合分析。房地产项目投资估算过程中需要对投资成本进行综合分析和研究，具体实施过程中需要对房地产的土地开发费用进行综合分析。土地开发费主要包括土地转让费、出让金额、附件费用等。同时还需要对管理人员的开销费用和工资进行综合预算。房地产项目投资过程中与土地具有紧密的联系，土地费用对房地产投资会产生最直接的影响。土地转让费用及其各种附件费用都要进行综合考虑，从而保证房地产项目投资能够得到顺利实施。房地产项目投资过程中还需要综合考虑管理人员的工资。其次项目投资过程中还需要对公共配置设施费用进行估算。公共设施配置费用主要是指房地产项目建设过程中，建设一些并不是直接用于经营的公共设施费用。同时房地产项目实施过程中还需要与市政工程项目结合在一起，对于产生的费用同样需要综合考虑。总之，房地产投资项目是否科学合理，估算模式是否正确直接关系到项目投资的回收，同时也对投资利润产生很大的影响。

摘要：财务动态管理是新时期下对企业财务管理提出的新要求，国企房地产企业作为我国社会主义建设和发展的重要产业，实现国有企业房地产动态管理是时展的必然要求，为此本文在阐述财务动态管理概念的基础上，探究国企房地产财务动态管理实施途径，推动国企房地产健康发展。

关键词：国企房地产；财务管理；动态发展；实践途径

随着我国社会主义市场经济体制的改革和发展，传统的企业管理制度已经无法适应市场经济发展，面对竞争日益激烈的市场环境，企业只有树立创新意识和创新精神，才能提高企业自身核心竞争力，财务管理作为企业发展的核心部门，实施动态的财务管理方式有助于提高和加强企业的稳定性，在国企房地产行业中实施财务动态管理，是新时期下国企房地产发展的必然要求。

一、财务动态管理的概念及优势

财务动态管理是指结合企业不同时期的财务现状和经营方式，对未来财务走势进行科学的预测，及时发现影响财务管理的各种因素，并将其作为企业规划制定的重要依据，具有很强的灵活性和动态性。在国企房地产中实施财务动态管理，能够准确的分析国企房地产整体工作进度是否达到预期的目标，从而帮助国企房地产正确认识自身发展的优势和不足，和传统财务管理模式相比，财务动态管理主要具有以下几方面的优势：一方面财务动态管理有效的弥补了传统财务管理的局限性和弊端，推动财务管理科学发展，规范企业财务管理工作流程；另一方面，财务动态管理能够有效整合财务管理资源，提高财务管理效率，为企业创造更多的经济效益。为此建立财务动态管理模式，是实现企业可持续发展的重要因素。

二、国企房地产财务动态管理现状

1高校房地产管理信息网络化建设的重要性

1.1有利于提高高校房地产科学管理工作效率

高校房地产管理信息网络化建设之后，可以为广大教职工提供房地产信息查询、信息交流平台，学校领导可以实时查询学校房地产资源的基本情况，制定出合适的管理方法和措施，高校各二级单位与房地产管理部门可以随时互通信息，为房地产管理部门的日常工作提供了更为便捷的工作程序，变被动管理为主动管理，使管理逐步规范化，可以有效提高房地产管理的工作效率。

1.2有利于高校房地产资源服务质量的进一步提高

房地产管理信息网络化建设之后，可以更好地开展房地产规划建设工作，充分利用校园内的土地、基础设施资源，做好房地产资源的规划、建设、分配等工作，从整体上把握学校的房地产资源，再根据学校师生的教学、生活的基本情况，合理分配房地产资源，最大限度地服务教学科研和广大师生，为房地产管理部门实现由“静态服务向动态服务，被动服务向主动服务”转变提供了全新的途径。如可在校园网上建立房地产管理主页，公布房地产有关非涉密信息、政府和学校的各种房地产管理制度、房产分配和调配信息、房地产档案、职工公积金及住房补贴、房地产项目建设招标信息等。教职工可以很便捷地查阅到自己权限范围内所要查看的档案资料，为提高服务质量起到积极作用。

1.3有利于提高房地产管理中档案建设的标准化和规范化程度

摘要:房地产行业作为我国的支柱产业，其健康发展是我国经济稳定发展的基石，同样也关乎每一位购房者的切身利益。如何保障房地产行业的健康发展是当前行业思考的重点问题，就当前房地产公司的现状来看，要想做好公司管理工作，就要从房地产公司财务会计管理入手，文章主要探讨房地产财务会计存在的主要问题有哪些，并提出切实可行的解决策略，以期为行业发展提供有效参考。

关键词:房地产公司;财务会计;问题;解决策略

随着我国经济水平的提高，我国房地产发展也越来越迅速，其经济效益也日益增长，经济的快速增长使得财务会计的地位愈发凸显出来，财务会计在整个房地产公司中的重要性不言而喻，做好财务会计工作同样是房地产公司安全稳定运营的基础。因此，重视财务会计工作是必要的，当前房地产公司的财务会计仍存在问题，文章就结合现实存在问题提出相应的解决对策，在提升房地产公司财务工作质量和效率的同时促进经济效益的提升。

一、房地产公司财务会计简述

房地产公司的资金流动量大，相比其他企业，对财务会计工作的相关要求也更高，房地产公司财务会计的工作也相对比较复杂，其职能也比较多，需要具备以下特点:①房地产企业的资金流量大，但资金占用时间长，资金的消耗量也相对较大，房地产企业的财务会计人员的标准更加严格;②由于资金周期长、资金大等特点，房地产公司财务会计工作面临的风险因素也比较多，对财务人员的综合素质及专业技能的要求也很高;③房地产企业和购房者、税务部门等都存在业务往来，相互之间的资金流向需要进行管理，除此之外，多方之间的交流也需要财务人员妥善处理，否则势必会对房地产公司的运营产生影响。

二、房地产公司财务会计存在的主要问题

摘要:分析了房地产工程成本控制中影响控制效果的问题因素，总结出以下3点，分别为：房地产工程成本控制意识淡薄、房地产工程成本控制方法落后以及房地产工程成本控制体系不健全。与之相应，提出应对策略，分别为：增强房地产工程成本控制意识、优化房地产工程成本控制方法以及健全房地产工程成本控制体系。

关键词：房地产工程；成本控制；多维度

为房地产工程能够获取利益，因此，就需要成本控制的配合，保证房地产工程实际支出成本不超过预期。但在现实控制过程中存在一定的问题，影响控制效果，基于此，通过分析存在问题，并提出应对策略，保证控制有效性。

1房地产工程成本控制存在的问题

本文从三个角度出发，分析房地产工程成本控制中影响控制效果的问题因素。针对房地产工程成本控制中的问题因素，将其汇总，绘制框架图，如图1所示。结合图1所示，本文针对上述3点问题加以详细分析，具体内容，如下文所述。1.1房地产工程成本控制意识淡薄。在以往的房地产工程成本控制过程中，大部分成本造价人员存在成本控制意识淡薄的问题，而产生此种问题的原因在于大部分工程施工人员的职业道德素养较差[1]。综合房地产行业的相关市场调研数据可知，截止目前仅有较少数量的房地产开发商可在施工过程中关注到与成本控制相关的内容，其中的大部分开发商认为进行成本控制工作属于施工方应管辖的内容，房地产工程开发商仅提供商业施工材料即可。而综合目前房地产工程的实施现状可知，产业在市场的发展空间是极为广阔的，但房地产工程开发商在市场运营中却没有准确的抓住这一认知点，使得产业的发展偏离了工程建设轨道，致使开发中无用的支出成本较多，而目前此种现象已严重影响到产业在市场的可持续发展与建设。1.2房地产工程成本控制方法落后。除上述提出的问题，在市场进行此方面调研工作时，还发现从导致房地产工程经营落后的主要问题是：当下大多数房地产开发商尚未能关注到技术在成本控制方面的重要性。因此导致成本控制工作的实施与市场实际需求相差较大，致使在企业单位控制成本行为执行过程中，难以发其施工中潜在的问题，以此导致开发商即便实施了控制行为，也未能将行为落到成本控制实处，最终造成成本核算体系的价值不能全面发挥，影响产业在市场的可持续建设。1.3房地产工程成本控制体系不健全。在当下仍有较多的房地产工程管理者在执行员工工作行为管控或成本支出过程中，沿用产业传统粗放式管理模式，尽管此种模式仍可满足产业的发展现状，但基于社会经济宏观发展层面分析，此种方式在产业建设中的相对价值较低，即便可按照规范执行了制度，但制度内容在员工中并未完全落到实处，极易造成产业在市场的发展面临风险，最终对工程项目的实施造成严重的成本损失。综上所述，造成房地产成本控制的原因是多重的，因此在后期管理过程中，也需要从多维度对此展开研究。

2房地产工程成本控制存在的问题应对策略

一、统计分析方法

统计分析方法是指使用统计方法对要分析的对象进行定性和定量分析，从而得出想要的数据。统计分析方法具有目的性、数据性以及时效性等特点，即统计分析必然会有一定的目的并且涉及到大量的数据信息，这些信息具有一定的时间限制，而统计分析就是要对这些数据信息进行整理和综合。常用的统计分析方法有两种，一是逻辑分析方法，二是数量关系分析方法。逻辑分析方法有一定层次，比如从简单到复杂、从表面到内部等，所以在对研究对象进行分析时使分析结果更加客观和可靠。数量关系分析法是指应用统计学的方法根据经济情况对研究对象进行分析，常用的方法包括对比分析法、综合评价分析法、平衡分析法、因素分析法和相关分析法等。

二、构建房地产开发水平的不同指标

构建房地产开发水平的不同指标包括房地产开发的总体评价体系和评价指标的选择原则两方面。（一）房地产开发的总体评价体系。房地产开发的总体评价体系有很多典型的指标，其中包括规模性指标、潜在性指标和盈利性指标等。规模性指标包括房地产开发企业的数量、从业人数、开发企业的总资产、开发企业的投资总额、企业的年营业收入和销售总面积等六个方面。潜在性指标包括未竣工的房屋总面积、开发企业的土地储备面积、住宅的出售价值、年均销售增长率和年经营收入增长率等五个方面。盈利性指标包括房地产开发的净利润、总利润、总资产回报率和净利润率等四个方面。这些指标都是对房地产开发水平的总体评价的重要依据，对于统计分析的进行也有着重要意义。（二）评价指标的选择原则。评价指标的选择应该满足以下原则，评价体系的科学性、系统性、可比性、及时性、灵敏性以及可操作性。每个原则的具体内容都不一样，但是都非常重要，评价指标的选择应该严格按照这些原则进行选择，这样构建起来的评价体系才会更加完善。1.评价体系的科学性。由于房地产产业综合评价指标数量太多，有些指标反映同一方面，房地产开发部门要想构建科学的评价体系，就要对各种各样的指标进行筛选，保证留下的指标的完整和全面。每个指标所代表的意义都不相同，房地产开发部门应该明确每个指标的意义，使用适当的方法测定方法来获取相应的数据信息，保证数据信息的正确性。做到真实地反映我国各个地区的房地产开发水平。科学的评价体系不仅能很好地对房地产开发水平进行综合评价还能对房地产产业以后的开发具有一定的参考价值。2.评价体系的系统性。房地产开发部门要想构建比较系统的评价体系，就要使各个部门之间要有层次感，比如从小的产业慢慢发展壮大，层层递进，使部门有序的运行。争取做到使每个指标既能独立地反映一定的情况又能相互之间产生联系进而反应整体的情况，使之共同作用从而成为一个系统的整体。由于各个指标的量纲单位不同，所以无法进行直接的评价，需要先消除量纲单位对评价的影响，将原始数据标准化。3.评价体系的可比性。房地产开发部门构建房地产开发水平评价体系就是为了比较我国不同地区房地产开发水平的差异，从而分析出各个地区房地产开发过程中遇到的问题。房地产开发部门根据所遇到的问题结合房地产开发的实际情况提出一系列的解决办法，并且为产业未来的发展制定一系列的政策，加快产业的发展进步。因此，房地产开发水平评价体系应该具有可比性。4.评价体系的及时性、灵敏性。房地产开发部门要想构建及时灵敏的房地产开发水平评价体系，就要人员及时的反映指标数据的改变并且不断进行数据的更新，否则陈旧的数据不但不能反映出房地产开发水平还会对房地产产业未来的发展方向产生不好的影响。及时的评价体系对未来信息有一定的预测、估计作用，而且对各指标对综合评价的反映都比较灵敏。如果不能及时的更新数据，那么房地产产业对未来一段时间的预测、估计作用都会产生偏差，更不用说各个指标对综合评价的灵敏度也会大幅度降低。5.评价体系的可操作性。房地产开发部门要想构建可操作的房地产开发水平评价体系，就要使有关的操作尽可能的简单明了，并且与房地产开发的相关数据都要尽可能的准确、获取途径也要尽可能的容易。房地产开发的有关产业也要学会利用已有的数据使操作尽可能的简单一些。房地产产业的可操作性相比其他几个原则来说要容易很多，因此，实施起来也会更加的便捷、快速。

三、房地产开发的水平的综合评价指数

房地产开发的水平的综合评价指数包括综合评价数据的选择和计算综合评价指数两方面。（一）综合评价数据的选择。不同的地区房地产开发水平不同，通过统计学的方法来计算得出综合评价指数，综合评价指数能清晰地反映出房地产综发水合开平的不同。想要计算综合评价指数就要先学会选择综合评价数据，而房地产产业所需要的数据必须能够清晰明了的显示出房地产产业所要的信息，数据齐全了才能进一步计算综合评价指数。所以综合评价数据的选择对于房地产产业的发展进步也是非常重要的。而且综合评价指数能够从不同的角度、不同的方面对房地产开发的水平进行总的评价。因此，能用综合评价指数来判断房地产开发水平的高低。（二）计算综合评价指数。综合评价指数的计算方法有很多种，其中最简洁明了的就是加权线性合法，一般是使用加权线性合法结合统计学软件系统对数据信息进行计算整合后得出相应的结果。在综合评价时当指标之间相关系数都很大时加权就不起什么作用了，各种不同的加权实际上没什么区别，但是当有些指标之间的相关系数不是很大时就需要进行加权求和。因此，就可以看出加权线性合法不适用所有的综合评价指数的计算，在计算综合评价指数之前要选对方法对于计算综合评价指数是非常必要的。

一、前言

需要重视房地产行业的风险管理，避免造成房地产行业造成重大的损失。尤其在房地产财务管理的金融市场风险管理方面，对房地产的财务管理人员有着较高的要求，要求房地产财务管理人员的综合素质水平需要提高，需要培养复合型的房地产行业财务管理人才。要求房地产财务风险管控人员不仅需要具备财务管理方面的专业知识还需要具备金融领域和房地产领域方面的专业知识。

二、房地产行业风险管理存在的困难

房地产行业的风险管理还存在较多的问题，需要结合房地产行业的实际情况，对房地产行业进行分析:(一)财务管理人员的素质水平不够高。传统的银行财务人员综合素质水平不够高，并且财务人员掌握的专业领域知识不够丰富。缺乏掌握多个领域的专业知识，往往财务管理人员对房地产行业方面的专业知识不够了解，对金融行业领域的专业知识也不够了解，难免造成房地产行业中存在许多困难。不仅如此，财务管理人员的业务能力不够高，对公司财务的决策不够完善，风险处理能力较低。除此之外，由于财务工作人员的综合素养水平不高，往往对工作中的财务数据和收支数据没有进行整合和分析，对财务工作也不够重视，导致财务工作的效率降低。(二)房地产财务工作缺乏精准管理。对房地产的财务工作缺乏精准的管理并且对房地产公司财务工作的重视程度还仍然不够，对财务工作的各个环节都缺乏有效监管。此外，在房地产财务工作管理的过程中没有对市场进行深入了解，没有建立起专业的考察部门对房地产行业的数据进行分析和调查研究，也缺乏设立专业的市场调研人员了解房地产行业的需求。其次，缺乏对房地产财务工作的精准控制和监管，对财务工作中出现的纰漏缺乏审核。不仅如此，缺乏有效的内部审计机制也缺乏外部监管机制，没有及时纠正财务工作中的纰漏。(三)房地产的财务工作体系不够完善。房地产的财务工作体系不够完善，审核和监管方面都存在较大问题。一方面，在房地产行业的财务工作审核方面，房地产的财务资金的结构较为不合理。尤其是企业的储备资金、利润资金以及外借资金的资金结构和成分不够合理。另一方面，在财务工作的监管方面，房地产财务工作的内部监管缺乏建立房地产财务工作的内部监管机制，对信息的了解程度仍然不够高。对风险的控制缺乏一定的认知和完善的措施，没有建立起信息监管部门，尤其缺乏对外借资金的控制和一些内部资金流向的管控，常常负债累累。(四)房地产的预算工作不到位。房地产的预算管理工作还不够完善，房地产的工程预算缺乏针对性。没有对工程预算的项目进行专业的沟通和了解，对待工作不够认真。不仅如此，工程的信息收集速度较为缓慢，难以收集到一手的建筑材料。在预算工作资金的准备过程中，常常会发现资金预算工作和财务管理不够明确和清晰。不仅如此，工程的预算中出现的一些问题，会导致部分的建筑资金的去向不明，最终会影响到建筑工程的财务收支，很可能会降低建筑工程的质量。除此之外，由于房地产的财务工作缺乏对数据进行深层次的分析，往往忽视了数据的价值性，也常常导致工作中出现纰漏。(五)房地产的资金来源渠道少。房地产的资金来源渠道较少，大多数都是以靠借贷为主的资金来源，常常导致房地产行业的负债过于严重。并且房地产行业不注重房地产的金融市场，不注重基金与股票的投资，导致房地产公司的资金周转速度较慢。并且资金运转的周期过长，房地产行业的发展压力较大。导致房地产行业在发展的过程中，在资金的筹集、运作、协调方面都缺乏详细的资金周转规划，难以平衡负债与收益的比例。尤其是中小房地产公司常常会因为负债过于严重，公司不能够长远发展。

三、解决房地产行业风险管理困难的建议

针对上述房地产行业风险管理中存在的困难，总结房地产行业风险管理的经验，提出以下建议:(一)提高财务管理人员的素质水平。需要提高传统的银行财务人员综合素质水平，并且丰富银行财务人员掌握的专业领域知识。需要掌握多个领域的专业知识，往往需要财务人员对房地产的行业方面的专业知识，需要加深了解并且也需要对金融行业领域的专业知识加深了解，避免造成房地产行业中的困难。不仅如此，提高财务人员的业务能力，加强对公司财务的决策能力，提高公司的风险处理能力。除此之外，还需要提高财务工作人员的综合素养水平，需要对工作中的财务数据和收支数据进行整合和分析，也需要对财务工作更加重视提高财务工作的效率。(二)精准管理房地产的财务工作。需要对房地产的财务工作进行精准的管理并且提高对财务工作对房地产财务工作的重视程度。尤其需要对财务工作的各个环节都需要多进行有效监管。此外，在房地产财务工作管理的过程中需要对房地产市场进行深入了解，并且需要建立起专业的考察部门对房地产行业的数据进行分析和调查研究，也需要设立专业的市场调研人员了解房地产行业的市场需求。其次，需要对房地产财务工作进行精准控制和监管，避免财务工作中出现纰漏需要进行审核。不仅如此，需要建立起完善的内部审计机制和严格的外部监管机制，也需要对财务工作中的纰漏及时进行修正。(三)完善房地产的财务工作体系。需要完善房地产行业的财务工作体系，避免审核和监管存在较大的问题。一方面，在房地产行业的财务审核工作方面，需要调整房地产的财务资金的结构，使财务资金的结构更加合理。不仅是企业的储备资金、利润资金以及企业的外借资金的结构和成分都要更加合理；另一方面，在财务的监管方面，财务工作的监管方面需要对房地产行业的财务工作中的内部监管，需要加深对信息的了解程度。建立起完善的房地产财务工作的内部监管机制，对房地产行业的风险的控制需要有一定的认知和完善的措施，并且建立起信息监管部门。尤其需要对外借资金进行控制，加强内部资金流向的管控，避免负债累累。(四)加强房地产的预算管理工作。需要加强房地产行业的预算管理工作，房地产的工程预算也需要更加具有针对性。要对工程预算的项目进行专业的沟通和了解，对待工作也需要更加认真。不仅如此，工程的信息收集速度较未也需要提高，并需要收集到一手的建筑材料。在预算工作资金的准备过程中，需要注意明确资金预算工作和财务管理工作，不仅如此，也需要避免工程预算中出现的问题，避免部分的建筑资金的去向不明也避免影响到建筑工程的财务收支。这样一来，就不会影响到建筑工程的质量。除此之外，对房地产的财务工作中的数据需要进行深层次的分析，不能够忽视数据的价值性，避免财务工作中出现纰漏。(五)拓宽房地产的资金来源渠道。需要拓宽房地产行业的资金来源渠道，避免大多数的资金来源以借贷为主，需要避免房地产行业的负债过于严重。不仅如此，房地产行业需要更加注重房地产的金融市场，注重金融市场的基金与股票的投资，在房地产公司的资金运转过程中提高房地产公司的资金周转速度。避免资金的运转周期过长，缓解房地产行业的发展压力。除此之外，还需要在房地产行业发展的过程中，在资金筹集、运作、协调方面，都需要进行详细的资金周转规划，才能够平衡负债与收益的比例。尤其需要避免中小房地产公司由于负债过于严重，公司才能够长远发展。

摘要：城市的综合开发更注重规划与建设全过程的相互配合与协同发展，购物与休闲、生态、教育等多方面相结合的“体验式消费”已成为一种全新的消费理念，促进了城市综合体(HOPSCA)依然成为保持城市中心繁荣和活力的需求的载体。在其开发融资创新中，房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）可以成为城市综合体开发经营方面有效的金融工具。

关键词：城市综合体；房地产投资信托基金；适用性

一、城市综合体的价值主张

（一）城市综合体简述。法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体HOPSCA模式的起源。城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。丹麦建筑师奥托•冯•施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。（二）城市综合体特征。1.功能的综合性和模糊性。在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.舒适的空间环境和景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。4.高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。（三）城市综合体价值主张。城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市综合体实现客户价值主张。城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。2.城市综合体各业态之间相互增值。城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。3.城市综合体实现利益相关者的价值主张。城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了“一站式”消费体验和全新的经营环境。作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。

二、体验经济下的城市综合体发展思考

在体验经济时代，以“购物公园”、“生活休闲中心”等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从“以商业为中心”转变为“以人为中心”，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。日本福冈县的博多水城（CanalCity）是融酒店、办公、居住、娱乐和购物等多功能于一体的体验型综合体的代表之一。它已经成为当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城提出了“先让人感动，再让人消费”，“消费时间，然后消费商品”的全新经营理念和消费理念，超越普通一站式消费的设计。实现不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来附加消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费快乐体验商业。