房贷调查报告范文10篇

一、我国房地产金融存在的法律风险

1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

摘要:采用2010～2017年30个省份的面板数据，基于面板格兰杰因果检验分析信贷对房地产市场波动的影响，进而分析对商业银行资产风险的影响及相应采取的应对措施。通过对房地产市场的反思，从信贷的维度来分析对房地产市场波动的影响，进而分析对银行系统乃至整个金融体系稳定性的影响，并从多个方面提出有针对性的建议，以期为我国房地产市场平稳运行提供有益启示。

关键词:信贷;房价波动;商业银行资产风险管理

一、我国房地产行业现状与银行信贷关系

我国房价经历了近二十年的快速增长，房地产行业逐渐成为国民经济的支柱产业，对国内投资的推动和GDP的提升起到重要的促进作用。近二十年来，不同城市房地产市场逐渐产生分化，以房价指数为衡量标准，截止到2017年年底，(如图1)70个大中城市整体上呈现上涨趋势，其中北上广深4个一线城市房价有所回落，31个二线城市和35个三线城市房价上涨幅度高于一线城市。一方面，房地产是一切生产部门的物质空间基础，尤其是在城市现代化进程的背景之下;另一方面，房地产上下游产业链长，对多个相关产业有着举足轻重的影响。据测算，从2007年至2017年这十年间，房地产投资占全社会固定资产投资的比重一直保持在五分之一以上，若把房地产相关产业计算在内，则占比近四分之一。随着资本市场的繁荣发展，绝大多数金融危机都或多或少与房地产市场有着密切关系。资产价格的波动影响着信贷市场的稳定，并催生了危机的形成。在我国，银行作为整个金融体系的主体，银行对风险的把控是影响金融体系稳定的最重要因素。与此同时，伴随着房地产市场过热，银行作为直接的金融中介，在房地产市场中的业务量不断加大，房地产贷款占银行贷款比重稳步上升，由于住房作为抵押物，房价波动将波及到银行系统，并影响到整个金融体系的稳定。相对于多数发达国家而言，我国金融体系仍十分脆弱，金融市场不够健全。自1998年住房货币化改革以来，房地产市场的非理性繁荣催生了泡沫的产生。在我国融资渠道较为单一的情况下，房地产投融资倾向于银行，这种高度的依赖性使得银行和房地产市场的联系最为紧密。因此，若要维护银行系统的稳定，最大的前提就是保持房地产市场平稳运行。对于房地产市场与银行信贷的关系问题，大多数学者认为两者相互影响，互相作用。马勇和吴雪妍(2018)［1］基于银行信贷的角度发现对房价的影响呈现显著的非线性的不对称效应，即区域房贷规模越高，信贷影响房价越显著。祝继高(2017)［2］考察了商业银行贷款损失准备与房价的关系，发现房价增幅越高的城市，该地区商业银行需要计提更高额度的贷款损失准备金。刘颜和邓若冰(2017)［3］则基于金融集聚度的角度，全面考察了对房价的作用效果，金融集聚度提升显著促进了房价上涨，尤其是银行业的集聚对房价的作用效果最为显著。秦岭和姚一旻(2012)［4］、陈健等(2013)［5］、罗知和张川川(2015)［6］、潘海峰和张定胜(2018)［7］也基本得出银行信贷和房价存在同向正相关的结论，房地产价格的波动对银行金融风险存在巨大影响。实证研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中国35个大中城市的面板数据，以个人购房按揭贷款刻画信贷因素，分析了对房价的作用机制，研究结果表明第一、二、三类城市房地产开发贷款对房价均有显著的正向影响。曾祥月(2015)［9］采用我国除西藏、港澳台以外的30个省市2000～2015年的面板数据考察了银行信贷对房价波动的作用，分地区的回归结果表明，银行信贷对三个地区的房价波动均有推动作用，但这种作用强度在不同地区有所差别，对中部地区的推动尤为显著。

二、模型设定和数据来源

根据房价与银行信贷的相关关系，设定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房价，T代表信贷因素，i代表省份，t代表时间，i代表个体异质效应，μit代表均值为0、服从独立同分布的随机干扰项。本文采用来自国内的房地产开发贷款来刻画信贷因素，由于房地产市场是资金密集型市场，自2010～2017年，每年的房地产贷款年末余额占该年各项贷款年末总和的比值均超过20%，可见房地产商主要从国内银行获取房地产开发建设贷款用于中长期项目。为了实证检验信贷对房价是否存在因果关系，下文采用面板格兰杰(Granger)因果检验考察这两个变量的关系。考虑到数据的可获得性，统计地区不包括西藏以及港澳台。从2010～2017年，商品房平均销售价格、来自国内的房地产开发贷款、CPI指数来源于WIND数据库，剔除了价格因素对变量的影响，将变量除以以2010年为基期的CPI价格指数得到换算指标，变量描述性统计结果如表1所示。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

摘要：不良贷款给国家造成的损失十分严重，深究起来，个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱应是其根本原因。针对这一问题，本文从个人信用制度的定义、个人信用体系薄弱的原因、加强个人信用体系建设的必要性以及建立和完善个人信用体系的对策等方面论述了如何加强个人信用体系建设。

关键词：个人信贷业务个人信用制度体系守信意识

近几年，中国经济持续高速增长，其中商业银行个人信贷业务的推动作用不容忽视，个贷业务在刺激需求、稳定经济等方面逐渐扮演着越来越重要的角色.。作为一名信贷工作者，每当想起不良贷款给国家造成的损失都十分痛心，深究其中的种种原因，诚然有银行产品设计不合理、抵押屋贬值等原因，但这都不是主要因素——个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱才是根本原因，笔者就此谈一下如何加强个人信用体系建设。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

【摘要】土地增值税是房地产企业的主要税种之一,由于其纳税机制的特殊性,能否进行合理有效的税收筹划成为了房地产开发企业发展的重要问题之一。文章从扣除项目金额、不同增值率的房产和如何对房产合理定价三个方面,结合具体案例论述土地增值税的税收筹划。

【关键词】房地产开发企业;土地增值税;税收筹划

2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划分析

土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。

(一)增加扣除项目金额

摘要：不良贷款给国家造成的损失十分严重，深究起来，个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱应是其根本原因。针对这一问题，本文从个人信用制度的定义、个人信用体系薄弱的原因、加强个人信用体系建设的必要性以及建立和完善个人信用体系的对策等方面论述了如何加强个人信用体系建设。

关键词：个人信贷业务个人信用制度体系守信意识

近几年，中国经济持续高速增长，其中商业银行个人信贷业务的推动作用不容忽视，个贷业务在刺激需求、稳定经济等方面逐渐扮演着越来越重要的角色.。作为一名信贷工作者，每当想起不良贷款给国家造成的损失都十分痛心，深究其中的种种原因，诚然有银行产品设计不合理、抵押屋贬值等原因，但这都不是主要因素——个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱才是根本原因，笔者就此谈一下如何加强个人信用体系建设。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

摘要：高等教育大众化以来，高校青年教师生存状态问题逐渐成为社会各界关注的热点。相关的文献研究表明，高校青年教师在工作、生活等方面面临很多压力。改善高校青年教师的生存状态，不仅要创造关爱他们的社会环境和制度，更要从收入分配、学术评价等方面提供充分保障，拓宽青年教师的成长空间，帮助他们从容面对生活。

关键词：高校；青年教师；生存状态；研究综述

高等教育大众化以来，我国高校教师队伍不断发展壮大，青年教师逐渐成为高校教师队伍的主力军。据有关方面统计，我国现有青年教师90万人左右，占全国高校教师总比例60％以上［1］。高校青年教师生存状态成为社会各界关注的热点，知名媒体对高校青年教师的生存状态进行了充分的调查性报道，学界采取多种抽样调查方法，对高校青年教师的生存状态进行了研究探讨。本文综合媒体的调查性报道和学界的研究现状，分析高校青年教师的生存状态问题。

一、经济收入相对较低

在日常生活中，人们常常把经济收入作为衡量一个人的社会地位高低与生存状态好坏的重要标准。改革开放以来，我国高校教师的收入在逐步增长的同时，出现明显的分化现象。2014年中国高等教育学会薪酬管理研究分会课题组的一项调查显示，高校教师年收入10万元以下的占47．7％，年收入在15万元以下的占到总人数的85．9％。这份调查涉及全国84所高校教师，超过13万个样本。相对于这样一个知识密集型和人力资本高投入型群体，高校教师现有收入非常缺乏竞争力。多数高校青年教师都是月光族，每月能有结余的只占31．3％，23．7％的人收不抵支，11．8％的高校青年教师工作前几年主要靠父母和配偶支持。由于生活压力大，不少高校青年教师不得不从事各种兼职，以代课、培训、承揽项目等方式贴补家用，甚至有14．2％受访者以兼职收入为主要经济来源。有研究表明，对生活的满意度方面，青年教师在收入水平方面认为比较满意的为11．11％，认为非常满意的为0，认为不太满意的和非常不满意的共有48．89％［2］。不仅如此，高校青年教师还存在收入分化现象，学术地位高职称高的青年教师与低职称的青年教师之间差距在不断拉大；不同学科专业背景的青年教师的收入也存在差距，自然科学学科专业背景的青年教师的收入一般比人文社会科学背景的教师收入高。其原因在于：各高校相继实施岗位津贴制度，教师的收入与职称、工龄、教学科研工作量等指标挂钩。获取同级别项目课题，自然科学研究经费及其学校奖励配套远大于人文社会科学等。北京工业大学“北京社会建设分析报告”课题组在对北京市高校引进人才“就职原因”的调查发现，引进人才选择高校工作的原因，排在前三位的原因分别是“研究条件”“教师地位”“发展空间”，而在十几个选项中排在最后一位的是“工资收入”，由此可见教师群体最不看重的是经济收入。但耐人寻味的是，在对“离职原因”的调查中，“收入太低”又成为高校教师离职的第一原因。可以得出这样一个矛盾的结论，高校教师最不满意的是收入，但最不看重的也是收入。有学者指出，高校青年教师面临巨大的生活压力，青年教师疲于奔命，从而大大降低了生活满意感，必然会影响学校的教学水平和科研水准，最终也会妨碍到学生的成长发展［3］。

二、住房困难