房产抵押合同范文10篇

抵押权人：________________________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

抵押人：________________________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

林木管护承包合同1

发包方：村委会（以下简称甲方）

承包方：（以下简称乙方）

为了发展林业生产，不断提升村生态绿化水平，提高村民收入，调动村民参与林业建设。甲方同意将坐落在地段通道已种植好的___________亩杨树发包给乙方承包管护。经甲、乙双方充分协商、现就有关承包管护事项达成如下合同条款：

一、承包期限

承包期限为贰拾年，即从月日起至年月日止。

抵押人（借款人）：

地址：

抵押权人（贷款人）：交通银行分行

地址：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通

银行有关业务办法的规定，抵押人和抵押权人在年月日双方签订的《

摘要:根据当前我国商业银行运营发展情况来看，个人经营贷款身为商业银行大力推广的一项金融业务，提高了银行金融业务灵活性的同时，对于整个社会经济发展也有着积极的促进作用。但是根据个人经营贷款这一金融业务的实践活动来看，夫妻双方经常会出现一方将房屋等物作为抵押申请贷款，但是另一方却毫不知情的事情。在另一方签字为虚假的情况下，抵押合同是否有效，这一问题在司法实践中存在较大分歧。本文以法律案件为例，分析了有关商业银行个人经营贷款案件，希望能为我国商业银行妥善处理个人经营贷款纠纷案件有所参考。

关键词:商业银行;个人贷款;法律分析

根据当前商业银行个人经营贷款这一金融业务的实践活动来看，出现了多项经济纠纷现象，常见问题便是夫妻双方擅自一人抵押共同所属物，导致抵押合同的有效性存在分歧。本文主要内容通过一项个人经营贷款案件，分析了有关个人经营贷款案件中的合同争议，该案例的最终判决结果对于我国商业银行处理个人经营贷款案件法律纠纷具有十分积极的意义，能够有效防控相关法律风险，促使社会经济不断发展。

一、商业银行个人经营贷款案件

在本次个人经营贷款案件中，郭某本人在2001年期间购买了一套住宅房屋，在四年之后拿到了该房屋的产权所有证。随后在2007年与黄某相识结婚，两人在婚后拥有一个公司，郭某是公司的法定代表。在2012年，黄某与一个自称郭某的男子前往了A银行，用房屋产权办理了相关抵押贷款业务。在此过程中，黄某以借款人的身份向银行提供了《个人经营贷款申请表》，并且提供了一系列个人材料，申请贷款额度为180万。随后，黄某、郭某与某银行签订了有关贷款的《个人授信协议》这一文件，与黄某一起来的自称郭某的男子与银行签订了《最高抵押合同》，在合同中约定了某房地产抵押给银行，最高债券为180万。上述所有签订的协议都印有亲见本人签字的印章。完成上述工作后，在三日后，黄某带着公证之后的授权委托书到相关方管部门办理了房屋抵押手续，并且在《个人授信项下贷款申请表》这份文件中，存在郭某签名。在抵押合同中，抵押人签名为黄某。在完成上述工作之后，黄某与A银行还继续签订了有关《个人授信项下贷款申请表》等文件。在抵押贷款合同中明确规定了贷款金额为180万，提供产品的公司为B公司，在黄某的委托下，银行直接将贷款转给了B公司。在所有协议上都存在郭某与黄某的签名。此外，黄某还提供了一份有关产品的《买卖合同》，在合同中明确显示A公司向B公司购买了价值222万元的钢琴。直到2014年，郭某向法院提起诉讼，诉讼目的是为了让法院判定抵押合同无效，因为郭某说自己对房屋抵押贷款情况完全不知情，所有合同上涉及到的签名都不是郭某本人，因此所有贷款资料都涉嫌造假现象。根据一审情况来看，鉴定机构在确定了协议上的签名与合同不是本人，指纹也不是本人的情况下，判定《最高抵押合同》无效。判决结果出来之后，银行方不服从判决，再次上诉。在二审中法院认为，郭某与黄某之间的婚姻关系成立，并且在签订合同时持有郭某的户口本原件、身份证原件，虽然相关协议后来确定为假，但是在当时签订合同时，银行方有理由相信签名男子就是郭某，银行方在此次贷款业务中已经履行了应尽的义务，因此为善意相对方，不存在任何过错。郭某与黄某在婚姻关系期间，贷款拥有公司A向公司B购买钢琴，而郭某作为公司A的法定代表人对此毫无知情与常理相悖，因此在二审判决中，决定撤销一审判决，驳回郭某的诉求[1]。

二、商业银行个人经营贷款案件的法律分析

《上海个人抵押住房综合保险条款》（下文中简称《保险条款》）经中国保监会批准于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保险涉及购房借款人、保险公司、贷款银行和房产开发商等不同利益主体，全面正确认识理解相关的法律问题，有助于抵押住房保险的顺利实施，有助于当事各方在实践中依法维护自身的合法权益，对促进房地产交易健康发展具有重要意义。

一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。

对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些购房借款人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。

的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。

实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式，例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。

需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。

一、规范商品房预售管理。房地产开发企业向市住房保障和房产管理部门申请商品房预售许可时，对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应当出具抵押权人同意预售的书面证明材料。房地产开发企业与购买人签订购房合同后，应按规定及时备案并及时办理已预售商品房的抵押还贷手续，由市住房保障和房产管理部门依据金融机构抵押还贷网络信息和书面证明材料办理相关部分抵押权注销登记和商品房转移登记手续。购房人申请预购商品房预告登记的，房地产开发企业必须在预告登记前办理相关部分抵押权的注销登记。

二、完善预售审批项目公示制度。批准已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房项目预售时，应对土地抵押和在建工程抵押情况予以公示和告知。市住房保障和房产管理部门要在《商品房预售许可证》上注明土地使用权或在建工程抵押事项、预售资金监管人名称和监管资金账号等内容。

三、完善商品房预售合同内容。对商品房预售合同示范文本进行修改，房地产开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应当注明所售房产的抵押情况、约定抵押注销时限和预告登记条件及期限、预售资金监管人、监管账号等内容，并明确在房地产开发企业办理抵押注销登记后，由购房人办理所购房屋预告登记和所有权登记。

四、整合商品房预售管理资源。建立商品房预售管理网络系统，对市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业的相关业务进行一体化管理，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押权注销等业务全部纳入平台统一管理，实现市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，达到房地产抵押贷款信息资源的对称、共享和有效利用，进一步增强预售资金的安全性，为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台。

五、强化商品房预售资金监管。由市住房保障和房产管理部门、金融管理部门根据建设部与中国人民银行关于加强商品房预售资金监管的有关规定，联合制定《*市商品房预售资金监管办法》，规范商品房预售资金监管行为，有效避免商品房预售中的交易风险。房地产开发企业应保证土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房预售资金监管人是该项目的抵押权人，向市住房保障和房产管理部门申请商品房预售许可前，应与预售资金监管人签订商品房预售资金监管协议。对多家金融机构办理同一项目按揭贷款业务的，房地产开发企业必须保证其他金融机构拨付的购房人按揭贷款资金、购房人交付的首付款、分期付款及全额购房款全部汇入该项目监管资金账号，对预售购房款实行严格的统一监管。

六、规范房地产市场秩序。进一步加大对房地产市场违法违规行为整治力度，严厉查处未经许可向社会销售、认购、虚假按揭、变相预售、募集资金、违规房地产广告等违规预售行为。进一步完善房地产信用档案体系，健全房地产交易诚信机制，房地产开发企业的经营业绩和守法诚信情况要及时记入诚信档案，并实行动态管理，向社会公示，增强企业的守法经营意识，促进房地产市场健康发展。

贷款人（抵押权人）：分行

法定地址：电话

法定代表：电话

借款人（抵押人）电话

住址：

本人有效身份证编号：

【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。

内容摘要：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国物权法尚未出台，在现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

一、房地产抵押的概念：

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

二、房地产抵押的法律原则

这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则。

1、房与地的相依性原则：

第一章总则

第一条为规范住房公积金个人贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内住房公积金的贷款管理，应遵循本办法。

住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性贷款。自住住房包括商品住房、经济适用住房、二手房、集资建造住房、房改房。

第三条住房公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保和自愿的原则。

第四条*住房公积金管理中心为*地区个人住房公积金贷款的管理机构。