地产合同管理范文10篇

摘要：成本控制与管理是房地产开发项目管理的要点，而合同的有效管理对项目成本管理起到至关重要的作用。随着国家经济发展和国民收入的提高，商业项目开发将会是未来地产开发的一个重要方向，如何通过有效合同管理对其成本进行控制也成为一个重要议题。文章通过借鉴国内一些案例做法，总结分析了商业项目地产开发过程中合同管理的要点，以此为商业项目争取合理利润提供参考方式与研究重点。

关键词：合同管理；成本控制；商业项目

开发商业项目目前在国内呈现出蓬勃发展的趋势，各类商业项目开发也是如雨后春笋。相比于住宅项目，商业项目还是有诸多不同之处，商业项目的合同管理也与住宅项目有所不同。特别是对于许多第一次进行商业项目开发的公司来说，项目的发展定位和开发难度都没有经验可以借鉴。因此，从项目定位开始，到项目开业，从施工到开业的各个阶段，项目的成本控制均受到巨大的考验，如何通过合理的合同、合约管理工作，使得项目的成本得到有效控制，并实现预期的各项功能及性能指标，是商业项目合同管理的要点。文章借鉴国内一些好的商业项目开发经验，对商业项目合同管理要点进行分析。

1合同管理要点分析

商业项目因为分包工程多，成本控制难度较大。通过对国内多个知名地产公司商业项目合同管理一些资料的分析，以及项目的成本过程管理的研究，文章对商业项目的合同管理优秀做法进行了以下总结和分析。

2提前进行合约策划，做到未雨绸缪

摘要：合同管理在房地产开发过程中有着非常重要的作用，不仅能够保障房地产企业的经济效益，还能够有效规避风险，确保房地产的顺利施工和应用。由于房地产建设是一个长期、复杂的过程，合同管理的内容也较为庞大、复杂，需要我们建立并完善合同管理体系，以保障房地产企业的效益。在本文中，我们将对合同管理的特点进行分析，并探索进行科学进行合同管理的有效方法。

关键词：房地产企业；合同管理体系；建立；完善；风险防范

合同管理渗透在房地产开发和施工的全过程中，能够有效保障房地产建设项目的成本、进度、安全和质量，使建设过程中的风险显著降低。随着建筑行业的不断发展，合同管理的重要性也逐步被人们重视，并试图希望通过科学方法进行合同管理，从而保障房地产建设项目的经济效益和社会效益。

一、合同管理的特点

1.具有长期性

房地产开发是一个长期的过程，包含着非常复杂的流程，既要对房地产开发的可行性进行分析、，对施工规模、地点和图纸进行规划和设计、，对施工中所需要的材料、人员、设备等进行准备，还要对施工中的各种要素进行科学控制和管理，。大部分房地产建设项目都需要数年才能够完成，因此其中的合同管理也具有长期、连续的特点。

摘要：合同管理工作在房地产企业提升经营风险防范工作力度以及提升成本控制工作力度的过程中起到的作用是较为重要的，在房地产项目开发全过程控制工作施行的过程中占据的地位是较为重要的，房地产企业经营水平高低和合同管理工作之间呈现出来的相互关系是较为密切的，在房地产项目开发整个流程中占据的地位是较为重要的，和房地产企业获得的经济效益之间有着较为密切的相互关系，笔者主要针对提升房地产企业合同管理工作的力度进行分析，并提出提升房地产企业合同管理工作力度的过程中应当使用的措施，以期今后相关的工作人员对这个问题进行研究的时候起到一定程度的借鉴作用，最终在我国社会经济发展向前推进的过程中做出一定的贡献。

关键词：房地产企业；合同管理；成本控制

合同管理指代的是企业将自身当成是当事人依法开展相关的合同订立、履行以及转让等一系列工作的统称。房地产开发企业和合作企业之间施行的经济往来措施，一般情况之下使用到的是签订合同的措施。房地产项目开发工作是一项复杂性和系统性比较强的工程。

一、对合同管理在房地产企业中起到的作用进行分析

1.可以为企业经营目标的实现做出一定程度的保证

合同隶属于契约包含的范围之内，是当事人之间依法确定、变更以及终止民事权利和义务关系的过程中需要使用到的一项协议，合同是房地产项目任务委托以及承接工作进行的过程中需要使用到的法律依据，在施行的过程中是合同双方需要遵循的最高行为准则，在合同当中是对双方应当享有的权利以及应当承担起来的义务做出的规定，对合同双方都起到了较为重要的制约、督促以及保障作用，在房地产项目施行的过程中，涉及的所有活动都是需要依据合同中的规定办事的，在此基础之上才可以保证实现经营目标。

判断一个国家的发展水平高低主要取决于这个国家人民的生活水平，生活水平越高表示国家的发展越好。要想实现这一目标，促进国家进步和人民生活水平提高，必须要借助社会各界的力量来实现[1]。随着我国城市化建设脚步的加快，越来越多的乡镇朝着城市的方向稳步发展，人们的生活水平得到了显著的改善。我国是一个人口基数大国，即便城市化发展的速度加快，但仍有很多房地产没有得到合理的开发，出现成本过高等问题，因此需要得到有关部门的重视。政府要管理好房地产开发商，使其合理控制好项目成本，积极采取手段满足社会和人民的需求，将开发项目和成本设计合理的结合到一起，将有效作用发挥到最大[2]。

一、我国建筑行业现状

目前我国建筑市场中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，为我国建筑行业的发展打下了坚实的基础，使我国的建筑行业与世界先进水平相接近。面对建筑行业发展的新形势，我国政府也给予了高度的支持和补贴，培养了许多先进的人才满足市场需求，我国的建筑行业形势可观，前景良好[3]。但值得一提的是，我国在房地产开发项目中出现了项目成本过高的问题，阻碍了我国建筑行业的发展。以深圳国际会馆中心为例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用寿命长，强度高，防腐性好，唯一存在的问题就是项目成本之高远远超出了预算成本，造成了成本超支，这一问题得到了我国相关领域的重视[4]。

二、房地产合约规划

在最初，房地产项目工程的实施主要依靠合同，所有的步骤和人员设定均依据合同的内容来完成。在我国，房地产行业发展的比较晚，尚处于落后地位，因此我国政府为了弥补，一直在努力建设投入房地产行业[5]。在不断努力之下，我国房地产行业终于迎来了新的发展阶段，同时也遇到了很多的问题，经历了一些错误，而行业内人员也借此了解到了合约规划来进行新工程的管理与标准的重要性。(一)合约规划编制准则。合约规划的目的是为了约束合同双方的行为，实现共同利益，控制成本，实现双方利益的最大化。合约规划的核心就是分析项目实现的情况和投资利益，按照价格质量和经验对项目中的经费进行预算和管理，最终将成本控制在一定的范畴内。若不能做到细化成本，则需要将其分类整理，以便于更好的整理项目资金[6]。很多经费无法通过语言来进行说明，包括施工中的突发意外或特殊灾害等，这就需要设立专门的款项，对此进行简单的记录。针对这样的情况，可以将合同内容人性化，不需要一成不变，需要保留一定的空白，便于满足不同的需求。最重要的是合同能够有效的实施，实现合同的价值，若建立的合同不符合实际，缺乏合理性，则就没有存在的意义，因此，要给予合同建设足够的重视。(二)合同规划的重要性。合同属于双方约定的一个凭证，具有法律效力，合同能控制项目成本，具有极其重要的价值。首先，合同涵盖着十分广泛的内容，如成本控制、项目流程、项目设计、项目管理和承包商等等，这些内容都对施工和收益产生最直接的影响，因此，一个项目的实施必然离不开合同。合同表明了合约方之间的关系，是工程合法进行的有效依据，能够作为连接和纽带约束合同双方的关系，直到双方完成合作。合同有助于施工在预期内完成竣工，工人能够按时收到工资，实现所有相关人员的合法利益，这也是国家长时间以来遵守的行为准则。合同成立后具有法律效力，能约束企业和施工方的行为，因此健全的合同是项目实施的重要凭证。政府和国家要加强对合同内容的规范，按照程序依法签订合同，双方在证明人的见证下签订合同并实施，合同双方要对建筑市场有一定的了解，同时明确合同上的内容，将合同的内容发挥出来，促进国家经济的发展。

三、促进房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

项目合同管理是房地产开发活动中的至善重要的一个环节。由于在房地产开开发活动中涉及到许多的参与者，许多的手续，必然要通过合同来确保主体之间的的权利义务关系。只有通过权利义务关系的确定化，才能保证各方在开发行为为尽职尽责，共同推动开发行为的前进。许多开发商、承包商或者是其它单位就是因为没有主意到这方面的问题，事先没有通过合同管理的方式规避、防范风险，而在出了问题的时候造成了巨大的经济损失和其它方面间接的损失。因此，作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性及其目的。

一般来说，房地产开发项目合同管理的主要目的是：

建立现代企业制度的需要

建立现代企业制度，无论是对于国有企业还是对于非国有企业，都是一个不可回避的深刻而严峻的话题。建立现代企业制度，是社会化大生产和市场经济的必然要求，是市场改革的方向。现代企业制度的建立，对公司提出了新的要求，企业应当严格按照《公司法》有关建立现代企业制度的规定，坚持“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的原则，更多地考虑到市场需要的变化，采用先进的管理模式和技术经验，认真向国际和国内同行学习，提升自己的业务水平。

项目合同，是主体企业进入市场的重要制度，是进行工程施工、监理、验收的重要依据，关系到开发参加单位的根本利益。因此，加强对项目合同的管理，已经成为建立现代企业制度的重要内容。

规范市场交易行为

摘要：高速公路项目业主的合同管理涉及众多的合同主体，且合同履行的时间较长，项目业主的合同管理需对履行结果进行核查，同时还需对履行的全过程加以关注。文章主要对高速公路项目业主的“三全”合同管理进行分析。

关键词：高速公路；项目业主；合同管理

高速公路合同管理的作用在于在一定资源约束前提下满足大流量、快捷的公路交通运输，项目的建设受多方面因素的影响。近几年，我国绝大部分高速项目业主的合同管理仍引用以往的合同管理模式，该管理模式的特点是：管理虽是分阶段进行，但并未联系各个阶段的合同管理，对合约部分过分依赖，忽视全员参与，该管理并不适用于高速公路项目业主的合同管理。为此，高速公路项目业主的合同管理应是全面、全过程、全员的。

1全面合同管理

高速公路项目业主的合同管理内容主要包括：质量、安全、材料供应、监理、环境保护等方面，合同管理需遵守相关法律法规较多，一般包括：公路法、建筑法、合同法及土地管理法、环境保护法等。在对合同文本进行拟定时，相关人员必须对合同的合法性加以全面考虑，避免所拟订合同不符合相关法律法规的标准，导致合同不具备有效性，让业主承受了较大程度的法律风险。所以，审查合同过程中应做到以下几点：①确定拟定的合同条款的完备性，在具体的合同管理中，要检查极易忽视的部分咨询合同中项目成果以及质量评价标准的相关条款，杜绝争议情形发生；②签订合同流程过程中确保有效与完备，所拟合同需经严格审批，应该进行必要的登记手续流程；③充分考虑合同对方主体，由于国家严格限制建设工程管理的资质，因此在对合同对方主体的合法性进行审查外，及对合同对方主体在承揽业务资质情况的审查，只有具备了承揽业务资质，才能够拟定合同；同时在合同管理中应重视合同对方主体的抗风险能力，这主要是由于若自然人与小公司未具备较强的抗风险能力比较低，一旦发生不可抗力或质量事故或安全事故，两者将没有能力承担这些事故所造成的后果，虽可以借助合同条款对这些风险进行转移，但被转移者并没有能力承担这些转移来的风险，这就给被转移者带来巨量损失，其风险需由转移者（业主）承担。此外，在合同签订过程中，要明确双方身份证证件号码，以规避不必要的争议。

2全过程的合同管理

【文章摘要】

我国房地产行业竞争日趋激烈，成本控制已成为房地产企业占领y场制高点的重要手段。本文从房地产项目成本控制的意义出发，对房地产项目成本控制的土要问题及其对策进行探讨。

【关键词】

房地产企业；项目成本；控制；对策。

近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。

一、房地产企业加强项目成本控制的意义。

一、房地产企业财务精细化管理的必要性分析

房地产企业推行财务精细化管理，主要基于以下考虑：1．适应政府宏观调控的需要。在政府的限购、限价、限贷大环境下，土地红利降低，资产负债率升高。中央层面房地产调控的主基调未有放松迹象，行业利润逐步压缩。为了提升企业的市场竞争力，企业只能将更多的精力、资金投入到调整产品结构、做好营销创新和成本控制上去。2．适应企业稳健持续发展的需要。近十年来房地产开发企业得到了快速发展。但是，随着规模增加、项目增多、激进扩张，企业面临巨大的经营压力。同时，规模发展、周转速度和品质利润也出现前所未有的矛盾。房地产企业在一二线城市发展所遭遇的瓶颈也正向三四线城市扩展，企业发展面临激烈的竞争。3．提高管理层决策质量的需要。受经验、能力限制，企业决策层必须在全面了解财务状况、竞争情况、剩余市场、重要趋势的基础上才能对市场做出准确判断。通过财务精细化管理，可以帮助职业经理人、策划、营销等专业人员加强企业基础管理、成本管理，便于设立责任制和开展绩效考核。4．应对企业现金流危机的需要。如果销售做得不好、资金回笼慢，受信贷紧张、筹资困难、信托公司违约等因素的影响，加上企业管理水平低下、资金使用效率不高、成本费用控制不好房地产企业很容易出现现金流危机。为降低现金流中断的风险，客观要求企业加强财务精细化管理，灵活融资，布置好产品结构、做好营销创新和成本控制。对于资金宽裕的企业，在合适的时点可以进行套利性并购；对于资金比较紧张的企业，应积极实施以利润率换周转率的价格策略；对于资金更紧张的一些企业，可以考虑土地层面的转换，甚至是股权层面的出让。

二、房地产企业财务精细化管理的内容及流程

房地产企业财务精细化管理主要包括：财务预算精细化、投资融资精细化、会计核算精细化、税务管理精细化、财务报告精细化和内部控制精细化。为了做好各环节精细化管理，需建立一套财务精细化管理的工作制度和流程，具体包括：（1）建立和健全经营业务的财务管理流程；（2）根据流程特征制订管理规范和制度；（3）确定具体实施方案和步骤，设计具体的账表并且提出要求和规范；（4）进行精细化管理工作的具体分工，同时建立责任制，通过过程的组织协调和结果的考核等等措施切实加以落实。总之，通过财务精细化管理，改变房地产企业对资金的过度依赖，形成更加稳健的财务战略，推动回款加速、销售目标的达成，提高资金使用效率。同时，建立预警机制，通过经营分析做好全程税务筹划加强成本控制，进而提升房地企业的盈利水平。

三、房地产企业财务精细化管理的具体举措

推进房地产企业财务精细化管理，可从以下方面着手：1．对每一项经营活动做好预算与分析。具体表现为：完善预算流程、设计管理工具，改变过高的估值水平，对现金流和收益模式重新组合；为获得长期、稳定收益，商业地产可采取以售养租、鼓励银行等其他机构长期持有物业等方式；定期分析会计与预算执行差异，协调改变外部考核模式。其次，企业内部要重视财务数据，强化科学决策和考核落实，注重改善经营的激励；做好团购预测、调价测算、建立年度回款测算模型；做好意向客户分析，如限购措施、受限购、社保、公积金、分期情况影响的分析；审核营销推广方案、对比市场情况，及时调整每月回款、签约和责任制预测；对已签约折扣进行分析；跟踪已签约回款情况、分析按揭异常情况；分析按揭政策、分期政策；年度推广合同管理，注重评估实际效果；做好开盘筹备和支持，开发售楼软件报表，提高执行率；全程跟踪招标谈价人员，事前控制费用支出；通过付款审查，补充方案和流程，彻底解决隐藏的真实问题；协调物业配合费用结算，合并不必要岗位减少开支，尾盘清理可移交物业公司，提出提高去货率为导向的考核指标等。2．提高每个细节的资金使用效率。具体表现为：投入人力、物力促进回款；应收账款催收；把控分期政策、预测回款进度；做好销售配合、执行好供应商购房扣款；测算好资金占用、机会成本；分析融资成本、拓展新的银行、按揭和融资渠道；定期召开会议检讨计划与支付差异（包括资金成本结构、支付利息计划、营运利润）；推进动态现金流预测与管理；推进降成本、减少各类付款；参与降成本工作，做好预测；寻求供应商谅解，谈判、沟通延期还债；培养招标谈价的职业杀手；做好工程合同、营销推广合同管理；定时清理备用金及借款；清理闲置资产、推进工程物资再利用等。3．为每项经营活动细节提供税务筹划支持。具体表现为：利用税务筹划手段设置销售方案，将筹划收益回馈给购买客户，扩大公司销售渠道；改“买房送车”、“买房送空调”为赠送现金，或直接将相应价值款项作为折扣冲抵房款，这样既达到宣传效果，又减少了车、空调视同销售缴纳增值税的可能，减少过户手续，最终降低了房地产企业的相关销售税金支出；明确营销合同报价税金，降低营销费用支出；合理利用自产自销并安装材料不用缴纳营业税的税收政策；规范涉外设计合同签订，改不含税合同改为含税合同，避免公司代付的税金无法税前列支等。4．加快财务各模块的融合。具体表现为：（1）加快信息化建设、成本管理和资金管理的融合。目前有相当部分房地产企业成本管理水平低下，尚未成体系；在每个环节缺少有效管理方法，旧项目成本对新项目指导意义不大；欠缺有设计、造价、营销、财务等综合能力的成本管理人员；成本控制不透明、不规范；财务要定期清查、核对、补录成本系统。鉴于此，需明确目标成本是项目成本控制的上限，应以市场为导向，确保项目目标利润的实现；制定成本拆分与归集原则的制度指引，通过拆分与归集，得到已发生成本；定期对存在异常成本进行调整，最终得到项目的动态成本；财务应跟踪分析，哪些成本发生了异常以及造成异常的原因，使成本控制透明化、规范化。（2）加强合同管理，控制合同变更。主要因为：大合同签订跨分期、跨科目，成本拆分难且易出错；变更难以及时测算；变更做了成本就增大，不做工期就可能会延迟；付款周期长，内部付款计划和节奏有问题。同时，为避免合同变更，需对前期设计缺陷、施工现场条件变化、产品定位变化等原因进行深入分析。（3）加强合同结算监督。结算可委托造价咨询机构进行施工图造价审定，咨询费采用造价核减额的方式计取，测算出来的造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额方式，以此相互监督。5．强化资金管理。主要因为：很多公司只有成本测算，没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用。当进度计划发生调整，就无法滚动修订资金计划。因此，财务部门需参与降低成本的工作，做好财务费用预测、盈利预测；加强应付进度款审核、减少合同付款比例，保证施工顺利的同时避免资金占用负担高额利息；做好月度资金计划，汇总各部门、各项目的资金计划，在各项目间平衡后再由总部统一调配；利用系统建立现金流模型；将合同管理与销售系统、成本系统有机结合，实现预算与执行保持高度一致，加强业务系统中的流程控制，保证数据准确、及时。

摘要:工程造价管理是房地产开发项目管理的重要组成部分,贯穿于项目管理全过程,对开发项目起着关键性的作用。因此,房地产开发企业应进行有效的工程造价控制,降低开发建设成本,以提高自身的工程造价管理水平和经济效益,降低企业运营风险。本文以工程造价管理在房地产开发项目中的作用展开论述,为房地产公司优化造价过程管理、提升其造价管理水平提供理论参考。

关键词:工程造价管理；房地产开发项目；全过程管理

随着国内房地产市场体系的不断完善,企业管理越来越精细化,其中工程造价管理尤为重要。工程造价管理的特点是,影响因素复杂,在具体应用过程中存在很多问题。为了对其进行合理有效管理,房地产开发企业应将造价管理工作前移,从项目的设计阶段入手,深入穿透合同管理阶段、图纸会审阶段、计量计价及支付阶段、竣工结算阶段,提高工程造价管理工作的连续性、准确性、科学性,从而更好地管理企业,向着高质量管理、高效益方向发展。

1工程造价管理在房地产开发全过程中的作用

1.1在设计阶段,工程造价管理对项目优化设计和成本预测控制起着重要的作用

目前,工程造价管理工作的范围得到极大延伸。近年来的项目管理情况表明,项目前期的设计方案及图纸优化已经成为建设单位控制成本的一个新方向。开发企业也越来越重视和支持造价人员参与项目建设的前期阶段管理。（1）造价管理人员应辅助设计单位进行方案测算与优化,并针对造价管理中的疑难问题与设计人员进行充分交流,从而更好地优化工程设计方案。（2）工程造价管理与设计方案相融合,能够将经济与技术结合起来,这样不仅可以实现经济控制的目的,而且能优化项目投资金额,实现企业效益最大化。（3）造价管理人员应将市场造价信息提供给设计人员,以便设计人员在设计过程中综合考量相关造价指标,节约成本。（4）设计图中的管路通常是直线走向,实际施工时的拐弯情况并未包含其中。根据工程造价经验,如果设计人员能在图纸上用弯线标出管道走向,并给出具体的弯道数量,那么其工程造价的结算结果将既准确又科学。（5）由于安全责任制度、自身专业限制等影响,设计人员更多地关注建筑使用的安全性,而对工程造价考虑得较少。这时就需要专业素质过硬、工作经验丰富的造价人员参与其中,与设计人员紧密配合,及时完成设计阶段的成本优化工作。总之,设计阶段的经济控制是整个工程建设成本控制的重点。工程造价管理与设计的融合可以最大限度地实现工程的限额设计。造价管理人员协助设计单位优化设计方案,有利于促进项目全面造价管理的实施,提高项目的投资效益。

摘要：分析了房地产企业财务管理普遍存在的问题，提出了建设有效房地产企业财务管理体系的几点建议。

关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。