房产市场平稳发展调查报告

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近年来，我市认真贯彻落实国务院和省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的一系列政策措施，房地产业持续健康发展，人民群众的居住条件进一步改善。但是，由于房地产市场需求旺盛，居民投资性购房和投机性购房逐步增加，开发总量有效供给不足，开发建设成本提高等原因，导致房价仍非理性上涨。年3月我市出台了新建住房价格控制目标，切实将房价控制在合理水平。现将有关情况汇报如下：

一、当前房地产市场运行情况

年，我市认真贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔〕1号）文件精神，通过加大监管力度，制订配套措施，房地产增幅总体趋于平稳，但房价上涨过快的问题表现仍然比较突出。年元至10月新建商品房2200套26万平方米，同比增幅112%，新建商品住房销售均价3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房销售均价3180元/㎡，与去年年底相比涨幅9.3%，10月份新建商品住房销售均价3280元/㎡，与去年年底相比涨幅12.7%。

（一）房地产开发企业信心增强，投资及销售涨幅较大

截止年10月底，我市完成房地产开发投资达6.8亿元，商品房开发面积达65.35万㎡，开发投资额比年同期4亿元上升170%，显现投资额和开发面积均有较大增幅，主要是我市前几年开发量较小，每年年度规模控制在10万㎡，市场需求较为旺盛，加之由宜昌雅厦房地产开发有限责任公司和迅达集团枝江置业公司在成功开发北奥茗苑和领秀之江一期之后，分别通过招拍挂取得大宗土地使用权，新建中央山水和领秀之江二期2个楼盘，项目规模均达45万㎡，市场需求旺盛，开发企业投资信心明显增强。

（二）商品住房购销两旺，呈现供不应求的局面

据调查，近几年我市城区开发的楼盘已全部售完。年城区新开工建设的四个项目，建筑面积65.38万㎡，已超过前8年的总和，到目前为止年办理预售许可证的商品住房也已销售一空，出现了通宵排队争购商品住房的局面。年新开发的商品房符合预售条件的面积达26万㎡，尽管预售面积增大，但由于受前几年开发面积小的影响，供不应求的矛盾仍然存在。

（三）市场需求强劲，房价增长较快

由于商品住房供需矛盾突出，年城区商品住房均价从年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，涨幅达36.4%；年城区商品住房均价达到3280元/㎡，比年底上涨9.3%，近两年房价增幅呈直线上升趋势，极大刺激了消费者买涨不买跌的非理性购房欲望，加上一部分居民购房刚性需求和投资需求的释放，从而助推了房价的上涨，尽管全国大中城市房价从下半年开始下跌，但我市房价下跌目前还未出现，年总体房价仍呈上涨趋势。

（四）二手房市场日趋规范，交易市场十分活跃

由于广大居民以旧换新、以小换大、以次换好以及农村相当一部分回乡大学生在城区购房成家立业的需求增大，加之商品住房销售旺盛，价格攀升，有效带动了全市二手房市场，年办理房屋所有权转移登记1500多件，交易面积达18万㎡，均价达1960元/㎡。

（五）住房供应结构不尽合理，部分“新生代”购房压力增大

在商品住房供应量不断增加和二手房市场日益活跃的同时，中低价位普通商品住房和经济适用房供应明显不足。就我市而言，近几年新开发的商品住房户均建筑面积120㎡左右，90㎡以下几乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，从住房供应结构看，中小套型普通商品住房的供应量明显不足。经济适用住房除湖北化肥和61699部队解决职工住房困难投资建设外，政府2000年以后近十年没有投资建设一个经济适用房项目，导致部分中低收入住房困难家庭和“新生代”购房压力增大。按现行的市场价格，一个年轻的机关工作人员一年的总收入1.8万元左右，只能购7㎡的商品住房，房价收入比明显失调。

二、房价上涨的主要原因

（一）城区商品住房开发项目及销售价格情况

（二）房价上涨的原因分析

1、供给方面。一是土地供给偏少，住房供求矛盾突出。从年至年五年时间用于城区商品住房建设用地面积为129630㎡，共六个开发项目，规划建筑面积36.35万㎡，建设总套数为2624套，而五年的实际需求量为5000套以上，供不应求矛盾非常突出。二是住房供应结构不合理。从近几年的商品住房建设情况看，基本上是以中、高档、大户型商品住房为主，中小户型的普通商品住房和经济适用房供应量偏少，难于满足各收入层次的住房需求。在没有相关政策扶持的情况下，开发商不愿意承担经济适用房和中低价位普通商品房的建设。而政府由于“经营城市”的需要，大都希望将稀缺的城市建设用地，尽可能地用于中高档商品房的开发，以期做大土地出让收入，增强城市建设投资能力。在加大商品住房市场开发的同时，由于供应体系不完善，导致供求结构失衡。

2、需求方面。一是宏观政策的助推。随着国民经济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，在政府大力推进住房制度改革、加快房地产业发展、鼓励居民住房消费以及加快城镇化进程等政策作用下，居民住房消费保持了强劲的增长势头，由此推动了房价快速上涨。二是投资置业理念的变化。当前全球金融危机、银行利率较低、股市低迷且风险大，对中高收入群体来说，购置房产已成为一种保值增值的投资取向，进一步扩大了住房需求。三是城市发展的需要。近几年来为改善城市面貌，加快城市基础设施建设和旧城改造，拆迁规模越来越大，货币补偿和产权置换政策使相当一部分被拆迁户进入市场选购新房，由此引发被动型购房需求不断扩大。四是在大中城市投机炒作等因素的影响下，提高了居民对房价持续上涨的心理预期，进城农民工购房、部分居民为“新生代”购房成家做准备提前进入楼市消费，进一步加剧了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨。我市城区土地购置费用占房地产开发成本的比例已从过去的25%左右上升到目前的35%左右，特别是黄金地段的土地，价格越拍越高，最高达170万元/亩，当市场处于供不应求的时候，当期地价也转到楼盘价格上，由消费者买单，从而为开发商获取最大利润创造了条件。二是拆迁成本增大。以中心城区一类地段“北奥茗苑”房地产开发项目拆迁为例，拆迁补偿基准价格由起初1400元/㎡上调至2800元/㎡，而且拆迁工作难度是越来越大，不仅导致二手房交易价格急剧上涨，同时也影响到新建商品住房价格的大幅攀升。三是商品住房内在品质提升，规划设计、居住环境、配套设施等，均不同程度的增加了建设成本。由于建筑材料和建筑劳务工资涨价以及品质改善等因素，高层建筑的建筑安装费用已达到1400元/㎡左右。

4、市场预期。房地产价格的长期走势取决于市场供求，一定时期内，市场信心对其价格的影响也愈显明显。在经济和社会快速发展的关键时期，国家一系列宏观经济政策的出台，为房地产业发展提供了良好的预期。土地资源的稀缺导致地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种必然。而近几年房地产价格快速上升的事实，进一步强化了这种认识，极大地影响着消费者的心理预期，促使其购房消费，造成部分住房需求的提前释放。

三、落实房价调控目标的措施

年我市从以下八个方面落实调控措施，确保完成房价调控目标。一是合理控制房价，严格落实房价控制目标。枝江房价控制在全市国民生产总值增长幅度（16%）内，对开盘均价超过增长幅度的，会同市物价部门进行查处。二是严格执行商品房销售“一价清”制度。销售商品房除收取房款外，只能收取办证费、契税、公共维修基金及前期物管费用。三是严格落实商品房销售明码标价制度。在项目开盘时，实行一房一价，对开发商因市场原因需涨价实行报批制度。四是严格加强商品房预售管理。所有项目必须办理《商品房预售许可证》后才能出售，未办证前不能收取任何形式的订（定）金。同时，强化预售资金监管，对开发企业35%预售资金进行重点监管，实行专户储存，专款专用。五是严格执行商品房开发信息披露制度。从今年6月1日起在电视台开辟专栏一周一，同时公布投诉举报电话，强化群众监管。六是加强房地产市场秩序专项整治。对房地产市场违规的行为，加大了查处力度，确保整改到位。七是严格商品房公共维修资金归集使用管理。对公共维修资金缴交标准进行了调整，同时强化了征管措施。八是加快保障性住房建设步伐，切实解决低收入家庭住房困难。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下达我市保障性住房建设任务。新增廉租房500套，新增公共租赁住房800套，新增发放租赁补贴200户，新建经济适用房120套，城市棚户区改造800户。

四、抑制房价过快上涨的对策及建议

针对目前房地产市场存在的供求失衡、结构性矛盾等因素导致房价过快上涨，建议从供给、需求等方面入手，进一步加强调控，以确保房价基本稳定。

（一）科学谋划普通商品住房规模，加大保障性住房建设力度。要不断增加普通商品住房建设规模和供应量，切实满足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建设力度，使中低收入家庭能够购买经济适用房、承租廉租房和公租房。进一步发挥经济适用房“双控”（房价、地价）和普通商品房在平抑房价、改善供应结构中的作用，合理控制房价，严格落实房价控制目标。

（二）合理安排开发计划，增加房源有效供给。在优先满足经济适用房和公租房、廉租房等保障性住房建设用地的同时，根据市场需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量，增加普通商品房用地，控制高档房地产开发项目用地。切实加强对土地市场的监管，盘活存量土地，制止土地炒买炒卖行为，对房地产开发企业通过招拍挂方式取得的土地存在的囤积现象，相关部门要通过法律、税收、行政等手段予以调控，督促企业尽早开工。按照我市“十二五”房地产发展规划，落实年度开发计划，年度房地产开发总量控制在15万㎡左右，调控和把握开发的速度和节奏，防止不切实际开发造成的资源浪费和市场风险。

（三）建立多层次供应体系，切实解决不同收入群体住房困难问题。根据不同的住房需求，合理引导住房消费，采取多种形式、多种途径建立住房供应体系，切实解决不同收入层次城镇居民的住房问题。一是适当扩大廉租房受益范围，解决最低收入家庭中住房困难户和低收入家庭无房户的住房问题；二是适度规模的建设经济适用房，解决中低收入家庭的住房困难问题；三是加大普通商品住房的建设力度，采取单位团购或集资合作建房的方式，不断改善单位干职工住房条件，特别是解决新参加工作的大中专生的住房困难问题。四是加大公租房建设力度，落实公租房建设用地，采取多种形式建设公共租赁住房，解决中低收入城镇居民和农民工进城的住房问题。

（四）整顿和规范房地产市场秩序，优化房地产业发展环境。进一步加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处违反城市规划、越级开发、合同欺诈、虚假广告、面积缩水、捂盘惜售等房地产违法违规行为，加大曝光和处罚力度。严格商品房预售许可，强化预售资金监管，并将商品房预售资金的缴存和使用记入房地产开发企业的诚信档案，确保预售资金用于商品房项目建设，防止挪用预售资金导致乱尾楼。严格执行国家发改委《商品房销售明码标价规定》和商品房价格申报备案制，实行一房一价，对不实行明码标价或利用标价进行商品房销售价格欺诈等违法行为，将依法查处。

（五）加大舆论宣传力度，积极做好房价稳定工作。采用多种宣传形式，加强房地产政策宣传，建立房地产信息制度，适时披露有关信息，正确引导居民住房理性消费。强化房地产市场监管，全面准确地掌握市场运行情况，增加市场信息的透明度，努力实现房地产供需平衡，切实稳定房价，促进房地产市场健康有序发展。