独家原创:社区古城学习考察报告

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社区全体人大代表和妇女代表共30人组成考察团赴楚雄彝人古镇、大理古城进行了历时3天的学习考察。针对我们社区打算建集资房、饮食城的计划。对两者的各个方面进行考察。

一、大理古城

古代

一千多年前，茶马古道就是汉藏民族之间进行商贸往来的重要通道，而大理就位于茶马古道的核心位置，是西南少数民族地区的政治、经济、文化中心。唐代的南诏国、宋代的大理国均建都于此，那时的大理就已经是中国同东南亚诸国进行文化交流、通商贸易的重要门户，商业繁盛、脉搏强劲。

近代

清代的大理古城，最有名的便是西门外的“三月街”，也是大理延续千年的商品交易会，每年农历三月十五日举行，会期七至十天，结棚为市，万商云集。“三月街”起源于唐代南诏国时期，到宋代大理国时期，段誉的儿子段正兴将三月街发展成为当时中国南方最大的马匹、药材交易市场。到了清代，有诗云：“昔时繁盛几春秋，百万金钱似水流，川广苏杭精巧货，买卖商场冠亚洲。”足见其繁荣景象。

现代

再往后，大理古城的商业脉搏缓慢起来。一方面，茶马古道早已被新兴的交通运输方式所替代，大理“对外贸易”的黄金地理位置被忽略掉了，“三月街”骡马市场的繁荣不再。另一方面，20世纪80年代的大理，将烟草业作为了当时的骨干产业，当时的区域经济发展主要来自现代烟草业的带动。当时大理古城商业消费更多的是“内部消化”而非“对外贸易”，城小人少，古城商业脉搏一度低迷。90年代初，大理政府认识到将烟草业作为骨干产业，并非长久之计，开始培养可持续发展的旅游业。1995年，政府规划，大理古城的建筑将统一建造在3层以下，其中大部分将以2层为主。到1999年，大理旅游业已初具产业规模，古城的业态构成也从这一时期开始发生转变。由于游客到古城，一般都是从南门进入的，因此从南门进入，沿复兴路，一路向北，卖生活用品的商店不断被卖旅游产品的店铺所替换。

到了21世纪，旅游业正式成为大理的六大支柱产业之一，并通过《天龙八部》、《蝴蝶之梦》等品牌大力宣传，突出了古城的文化氛围，使古城游客快速增长，也带动了古城商业脉搏高速跳动。2002—2005年，是古城商业发展最迅速的4年。昆明世博会后的4年间，古城复兴路临街1层的门面，销售价格一路由20—30万元/间暴涨到50—100万元/间，每平方米售价也从几千元暴涨到2—5万元不等，门面租金也从30—50元/m2/月涨到现在的100—200元/m2/月。古城的商业业态，零售以银器、玉器、茶叶、民族文化商品（披肩、蜡染、羊皮画、牛皮制品）为主，休闲以酒吧为主。在古城投资的，多为当地人，也有一部分老外。

现在

到2006—2007年，古城的租金略有下降，原因是商业气氛太浓。民族+商业，洋人+酒吧，古城商业被这两种形式所左右，旅游观光业没有跟上旅游商业的脚步。人们到大理古城，大多把这只当作一个去丽江的中转站，逛街、走人，最多到洋人街再小泡一会，仅此而已。

用行内人的观点，大理古城现在的商业份额已经接近饱和，或者说，当前主流业态已经接近饱和，缺乏高端的、精品的、时尚的商业元素，过度重复的商业业态让所有参与的人都失去了竞争力，整个市场显得疲态有加、后劲不足。

二、楚雄彝人古镇

楚雄地处“彝族文化大走廊”的中心部位，是“滇西旅游黄金线”上的门户，具有“一州连三市”（昆明、大理、攀枝花市）的区位优势，是全国两个“彝族自治州”之一。

彝族，是中国少数民族中有文字、历法和独特传统文化的民族之一。彝族主要分布在滇、川、黔、桂四省（区），人口多达820多万。彝族历史人文资源十分丰富、博大、精深。在语言和文字方面的种类就有十种之多，用彝族文字写下的文献浩如烟海，内容涉及政治、经济、宗教、天文、历法、历史、地理、医学、艺术等。十月太阳历、虎宇宙观、万物雌雄观、尊左尚黑、火崇拜、毕摩画、毕摩经、史诗《梅葛》等对人类的科学史、思维史产生过重大影响。彝族支系多达50多个，每个支系的建筑文化、宗教文化、服饰文化、歌舞文化、民俗文化、节日文化的内容十分丰富。但因开发滞后，缺少一个展示平台，致使这么丰富的民族人文资源，处在中国著名的“滇西黄金旅游线”上而不为游客所认知，是一片未开垦的处女地。

响应省、州市政府关于加强发展旅游文化产业的需求，建设“中国彝族文化大观园”的构想，于2004年底实施开发，在开发区原（宋）大理国“德江城”旧址上，率先拓建“彝人古镇”旅游文化地产项目。

一、彝人古镇的定位

彝人古镇位于云南楚雄市经济技术开发区永安大道以北、太阳历公园以西、龙川江以东、楚大高速公路以南。占地约1740亩，总建筑面积100万平方米，总投资25亿元，集商业、居住和文化旅游为一体的文化旅游地产项目，是可旅游、可商住、可经营、可买可卖、可赚钱的地产。彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。该项目整体设计，分期实施，互为依托，分为前期（1、2期），已在2006年底建成并投入使用；后期（3、4、5、6、7期）的开发于2007年春动工，预计于2011年底全部竣工。“彝人古镇”总体规划设计要达到的效果：

1、展示彝族的人文文化。

2、展示彝族的建筑文化。

3、满足旅游和居住的需要。

4、成为中国彝族文化大观园的核心景区。

5、打造成一个中国西部影视城（拍摄基地）。

二、彝人古镇居住要素

1、彝人古镇西边靠龙川江部分规划为高挡别墅区，布置了云南民居半颗印、一颗印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一进院、北京四合院两进院等，每户面积230-900平方米。另外还布置了联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，每户面积230-300平方米。共有三十多种户型供客户选择。

2、彝人古镇东边靠太阳历公园部分规划为高挡多层住宅区，每户面积80-150平方米，有四十多种户型供客户选择。

三、彝人古镇前期（1、2期）的旅游文化要素

彝人古镇前期（即1、2期）占地243亩，总投资3.2亿元，于2005年初动工已于2006年底如期开发成功，获得了一致好评，成为楚雄旅游文化的新亮点。其旅游文化特色主要有：

1、水源广场：水是生命之源，景因水活，广场展示了彝族水的文化；

2、梅葛广场：通过雕塑形式，再现了彝族创世史诗《梅葛》的精髓以及彝族先民太阳历文化；

3、桃花溪：溪水碧流贯穿古镇（1、2期）中部，通过溪上各式石桥、栏杆、水景设施等展示了彝族历史上重要的史实和对歌习俗。

4、望江楼：是（宋）大理国“德江城”的标志性建筑，荟萃楹联文化及书画艺术，还可登高远眺；

5、火塘会广场：彝族是一个“尊左、尚黑”，崇拜火的民族，主要展示了彝族的火文化，是彝家兄弟踏歌娱乐的最好去处；

6、古戏台：又名“彝风园”，主要用来展示彝族原生态的歌舞、毕摩特技及饮食文化；

7、德运广场：通过“德运石”、《德运碑》等表述了（宋）大理国高氏相国的功绩，突出了以德治国的理念，也号召世人不忘祖训，以德为人，同时，为后期开发德江城找到了历史依据；

8、咪依鲁广场：通过雕塑讲述了《咪依鲁》的传说，展现了彝族人民勇敢、机智、不畏强暴的精神；

9、整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化。

四、彝人古镇后期（3、4、5、6、7期）的旅游文化要素（品质）

由于“彝人古镇”是一项大型的文化旅游地产项目，3、4、5、6、7期旅游文化要素主要展示为：

1、彝文化主题园（彝人部落）：

（1）、展示彝族原生态建筑文化：如瓦房、土展房、垛木房、闪片房、毛草房等彝族民居建筑。

（2）、展示彝族原生态市井文化：在正大门入口规划一条市井商业街展示彝族原生态市井文化，布置酒铺（酿酒（白酒、米酒）工艺展示、彝族酒具展示、游客品酒活动）；豆腐房（豆腐制作工艺展示及其它特色食品制作。刺绣房（织布、染布、刺绣工艺展示）；木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示；药铺（制药、看病）展示彝族的医药文化；茶铺（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化等。

（3）、展示彝族原生态生活文化：在市井商业街北面规划一个原生态村落，布置民居、打谷场、姑娘房、婚房、土主庙、村社广场等生活环境，并通过碾米、磨面、纺织、刺绣、婚礼等活动展示彝族原生态生活文化。

（4）展示彝族历史文化：采用雕塑的形式展示彝族历史文化，如用一组从猿进化到人雕塑展示楚雄是东方人类发源地的历史；用一组六祖雕塑展示彝族六祖分支的传说历史；用一组马邦雕塑展示楚雄是盐马古道和茶马古道的历史等；

2、威楚楼（彝王宫）：用于展示彝族大型的歌舞文化和服饰文化，与之配套的还有户外火塘会广场的原生态的歌舞，这将是中国彝文化歌舞艺术的精华所在。

3、毕摩文化广场：即大型“火塘会广场”。广场设立毕摩文化长廊，广场将集民俗文化和园林为一体，主要用于展示彝族的各种节庆活动。

4、土司府：土司是历代封建王朝用于少数民族地方统治机构，也是上层文化较为集中之地，用于展示彝族的土司文化，是电影基地室内戏拍摄的场所。

5、德江城：为（宋）大理国名门望族相国高明量封地，在修建威楚城时，在西北二里建的德江城（外城），后成为“俨如山中宰相，后理国的政治中心”，现恢复“德江城”的风貌，展示（唐）南诏、（宋）大理国宫廷和民俗文化。

6、高氏相府：为二进院布置建筑，前院展示高家的相府文化和宗祠文化，后院用作婚宴馆。

7、祖庙：彝族、有“六祖分支”、“九隆神话”之说，彝族民间有“土主崇拜”的习俗，设“六祖庙”用于彝族民众对先民、对祖先崇拜，成为广大彝族同胞寻根祭祖的场所。。

8、庙会广场：广场东边是祖庙，西边是高氏相府，广场边设有戏台，该广场是室外戏曲和歌舞活动场所。也是庙会活动场所。

9、清明河：河宽8-12米，可划船，水较深流速较慢，主要展现江南水乡风韵。

10、茶花溪：溪宽2-2.5米，水较浅流速较快，主要展现西部古镇水乡风韵。

11、游客酒店住宿接待区：在“彝人古镇”中规划一个酒店住宿区，该酒店区规划五星级会务酒店300个标间、三星级产权式酒店300个标间。另外三期和四期德江城中布置古色古香的四合院式、客栈式40院，每院客栈式“会员酒店”标间25-30间，共计1100个标间。加上一、二期已建成的400多标间，建成后的彝人古镇每天将能够接待4000多游客住宿。

12、大型彝族特色饮食区：在三期规划一个大型饮食接待区，布置古色古香的四合院式餐馆8院、独栋式餐馆三至五家，主要接待旅游团队。另外德江城内每隔一定距离布置一家中小型餐馆，接待旅游散客。

13、旅游商品集散地：彝人古镇的部分街区将打造成云南最大的旅游商品集散地。古镇的部分街区建成后，将集旅游商品加工、批发、直销、零售于一体，每年在该区域举行二至三次全国性的旅游商品展销会，成为今后云南乃至全国旅游商品交易的最佳区域。

14、各种文化雕塑：彝族民间的很多生活情趣及很多民间传说故事用雕塑的形式来展示。

15、其他旅游要素：饮食文化街、古镇水系、水系两边的酒吧、茶室、小吃街、洋人街、民族手工艺品街、旅游商品街、彝人竞技馆、彝人水疗馆、彝家婚宴（可在高氏相府考虑）、彝族医药一条街等旅游元素都要在彝人古镇中体现。

五、彝人古镇总体建成后的前景

1、彝文化唯一性：古镇建成后随着时间的推移，其展示的人文文化会让游客流连忘返。人文旅游资源与自然风光旅游资源不一样，人文旅游资源对游客的吸引具有重复性，而自然景观景点对游客的吸引具有单一性。“彝人古镇”要突出彝文化并在古镇荟萃与展示，让商住和游客体验博大精深的彝文化，集中体现在全国乃至世界的唯一性，彝人古镇必成为“游云南必到之地”。

2、彝人古镇的无限魅力：随着时间的推移，旅游资源会象矿产资源一样的紧俏。特别是人文旅游资源具有不可再生性。据经济学家考据，随着国民经济的不断发展，人均GDP（中国2005年的人均GDP已达到1740美金）的不断提高，有专家预测中国的游客在未来6至8年内将由现在总人口的17%增至30%（2011年中国人均GDP将达到3000美金），可想而知，就目前的旅游资源远远不能满足游客增长的需要，彝人古镇的建设具有超前性。

3、区位优势：昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。目前，这条旅游线上的旅客已达到1000万人次，按目前的增长态势，到2010年，该黄金旅游线上的游客将达到1800---2000万人次。

4、符合党和政府的大政方针：古镇建设响应了省委、省政府、州委、州政府正在大力推广文化旅游产业的发展。“彝人古镇”建成后，每年游客可达到200万人次，“彝人古镇”旅游文化与商住相结合的“高尔夫球场”开发模式，将为云南文化产业的发展起很好推动与示范作用。

综上所述，我认为楚雄彝人古镇更具有商业价值。各方面环境比较适合我们的投资。