售后公房收费调研报告

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物业服务行业是随着我国住房制度改革而派生出来的现代服务行业，作为一个行业，迄今已被广大消费者所认可。随着物业服务分等收费，菜单式服务的推行，使物业管理服务趋于标准化和规范化方向的发展，提升了物业的服务水平。然而，物业发展阶段遗留下的售后公房问题又制约了物业整体管理水平的上升，其过低的服务收费标准，不但阻碍了物业管理企业的发展，而且成为其生存的瓶颈。为之，尽快调整售后公房收费标准为当务之急。

一、售后公房和服务收费的现状：

现有居住物业约2600万平方米（其中：售后房建筑面积约900余万平方米），782个住宅小区（其中：商品房小区343个，售后房及直管公房小区439个），在我区注册的物业管理企业共有223家（其中：一级资质1家，二级资质18家，三级以下资质204家），已组建业主委员会539个。

以服务收费而言，对售后公房目前依然执行1996年政府部门规定的收费标准。其收费项目主要为：管理费、保洁费、保安费，合称“三项费用”，高层另加电梯水泵运行费。其中：电梯运行费为每平方米建筑面积0.55元/月，业主实际支付0.15元，其余0.40元从业主缴纳的房屋维修基金中列支。

据调查，在实际执行中，一般多层住宅一室半或一室一厅每月10.5～12元/户；二室户（含二室半或二室一厅）每月13～15元/户；三室户以上（含三室半或三室一厅）每月16～19.5元/户。

二、现行售后公房收费标准存在问题及成因分析：

1、企业运营成本居高不下，原标准已不适应社会发展的要求

自1994年开始实施公有住房出售政策。作为一种公房出售的配套政策，当初对售后房收费标准的定价有其合理性，但售后公房收费标准自1996年调整后执行至今已十多年，依然维持原有标准，就突现其不合理。在这期间，物价的上涨、劳动力成本的上升，企业人员工资增加，管理运行成本的累年提高已是物业服务企业不堪重负。让我们看一些数据，就足以说明问题。

职工最低工资标准从1995年270元调整至年的750元（目前已调整为840元），按照国家规定提取的福利费也由年38％调整为43％，年增幅达到292％（见表三）。与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费，已形成周期性调整态势，且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至年的每立方1.03元，涨幅达到4.7倍;电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.61元,涨幅达到2.9倍;煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元，涨幅达到4.3倍（见表四）。

％、医疗保险12％、失业保险2％、生育保险0.5％、工伤保险0.5％、住房公积金：7％

36％包括：养老金按管理人员年平均工资总额的25％计提、医疗保险、住房公积金等费用按11％计提。（沪价房[96]第157号）

而目前售后公房物业管理费平均每平方米只有0.23元，仅为商品房平均物业收费0.8元的28.8%。企业职工工资的调整、管理费用的不断上升，企业运营成本居高不下。使原本捉襟见肘的物业公司背上了沉重的包袱。物业公司的经营管理举步维艰。

2、后公房管理费入不敷出，导致管理服务上的缺位：

售后公房管理费低，而物业人员的收入、办公费用等则在提高，加上物业行风建设、实事工程、旧住房综合整治等额外项目的增多，物业公司管理费入不敷出的矛盾十分突出，只能通过多种经营所得的利润，来弥补管理费的不足。不少物业公司几年前还能靠收取停车费、出租非居住房屋等多种经营收入来弥补经费不足，而从去年开始，单靠打“擦边球”获取的收入已很难抵充亏损，售后公房小区普遍出现了收不抵支，而且缺口越来越大。

我们先以《市一九九六年度商品房物业管理公共服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径》表测算作为参考，以五万平方米住宅为核算单位（一般情况下达不到上述面积）为依据，管理的成本大致在为平方米每月0.36元，而售后住宅以平均每套6元，再加保洁保安费为每套10元计，也以五万平方米住宅为核算单位（一般情况下售后住宅达不到上述面积）为依据，平均每套45平方米为单位，其每平方米每月0.36元左右，与十一年前公布的商品房收费标准基本持平。

如以全国物业管理行业出版的年某物业公司的费用测算分析，结合的实际情况，年也依据上例五万平方米住宅为核算单位，管理该小区的实际费用如下（表五）：

即十一年后管理费用是原来标准的2.81倍，（与市政府最低保障工资线增幅基本持平）。

从上述表格可以看出，十几年来物业管理的成本已大幅度上升，以60.80万元年收入管理5万平方米小区为单位平均分摊，每平方米建筑面积管理成本要达到1元，若扣除保洁保安费12元/月，以45平方米建筑面积为一单元，则售后公房的管理费要平均达到每月每户33元，与现在的每月6元相比相差甚远。

3、管理费收缴难度增大，在物业管理上难有实质性突破

由于售后公房的收费标准长期来游离于市场水平之外，低廉的收费与业主日益高涨的服务要求严重背离，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，导致管理费的收缴率逐年下降，有的小区甚至不到50%。低收费标准和低收缴率严重影响企业的生存和发展。况且这些售后房小区大都建造年代较久，房屋及设备设施老化，在维修养护方面每年要投入大量的资金，这对企业来说是个沉重的负担。

企业为了提升竞争能力，适应越来越激烈的市场竞争，必然要摔“包袱”，要调整产业结构，进行资源整合。这种长期处于亏损经营的小区，迟早要被调整，企业必将退出小区的管理服务。一旦企业退出小区的管理服务，使小区处于“真空”状态，不但使小区的住户和业主受损，还将影响到我们的社会稳定与和谐发展。

三、探寻问题的根结

1、物业管理政策的滞后性，落后于物业发展的需求

在物业管理行业发展的短短20多年里，随着房产业的发展日趋市场化、社会化，而政策法规的不完善，影响了物业服务企业的规范发展。现行的售后公房物业收费标准为十年前所制定，多年来一成不变，相悖市场规律。尽管政府有关部门对此也作过多次酝酿，但悬而未决已使过低的售后公房收费标准成为突现的瓶颈问题，这一问题的长年沉积，不仅对我们的经济发展不利，而且对我们的社会稳定与和谐发展带来隐患。

2、物业管理的商品消费观念尚未建立

居民的思想观念有待进一步转变。在计划经济体制下，职工的住房由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责。这种传统的模式在人们的观念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少业主尚未建立物业服务的商品消费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后公房收费标准。作为一个小区的业主，只意识到住房是自己的，谋求最小的支出得到最好的服务，而未意识自己是小区共有的一分子。当然，这从中也存在个别业主的经济承受能力问题。但这种传统的观念使不少物业服务企业亏本运行，且管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地阻碍了物业行业的发展。

四、对策与建议

近年来房地产行业的迅速发展，为物业行业的发展提供了广阔的空间，物业市场越来越趋于成熟。但现行的售后公房管理服务价格体系，已经严重损害了企业和业主的利益。应该尽快建立与物业市场发展相适应的收费标准，并充分发挥市场化价格管理对物业市场的调节作用。

最近，市政府通过了《市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的通知指出“要加强公房和售后公房管理”，“明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房‘菜单式’分等收费管理模式，借此契机，针对目前售后公房收费过低的现状，拟着力以几方面为抓手：

1、应尽快调整售后公房物业服务收费标准

售后公房物业收费严重偏离市场标准，与形势发展、居民居住需求不相适应。任其自流，负面效应会更大。如以上述测算标准，建议以45平方米建筑面积为一单元，售后公房的服务费调整为33元，实行分部到位，第一年调整33元的60%，第二年再调整40%，以后每三年根据CPI指数，劳动力成本等微幅调整一次，从而改变售后公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状，使售后公房物业服务收费标准走上良性轨道，推动物业管理水平的整体上升。

2、售后公房服务分等收费标准可现行试点

《市加强住宅小区综合管理三年行动计划）》已明确“逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式”，这是标准化、规范化的发展方向。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，居民对物业管理要求也越来越高。我们可遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。尽快制订售后公房服务分等收费办法。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。

建议：先行试点，逐步推广。试点的关键是物业管理标准与物业管理质量相一致。可先确定一些条件比较好的小区，进行物业管理费的调整，确保这些小区的物业管理水平上一个档次，使其发挥先发效应。政府也可予以在税收上适当优惠与倾斜或无息贷款，让物业公司改善小区硬件设施，提高软件上的服务质量，使居民直接感受到调整收费后，物业管理明显的带来的不同。可现行试点3至5家，以点带面，发挥联动效应。当然，还需要充分估计困难，比如，业委会成立的小区对小区提升服务、提高收费标准业主大会不通过怎么办？包括解决混合型小区同等服务不同收费标准的问题，这同样需要有规划措施。

3、要充分考虑业主和企业双方的承受能力。

物业收费涉及千家万户，社会影响大，虽然物业服务收费日趋规范，但由于业主层次、素质不同、经济收入的参差不齐，直接会影响到小区的服务与管理。只有充分考虑社会承受能力，同时制定相关的政策，才能使措施的落实恰到好处，这需要区政府、街道的参与。在制定收费标准时，基于原来售后公房收费较低，应针对不同对象加以细分，作一些政策规定。对于那些对革命做出重大贡献的老干部，可采取津贴式（补贴式）；对月收入低于本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且符合特困条件的家庭，一是减免其部分物业收费；二是政府有关部门按月对其发放适当的物业补贴或由街道政府或由相关部门直接拨款物业服务企业为特定人员支付。从现实情况看，面积大的售后公房小区，每年上百万资金的注入维持，也只能是国有企业所为。如此暗贴不如明补。这对调整售后公房服务收费标准，推动售后公房服务发展想必会减少阻力。

4、加强售后公房政策出台的宣传

售后公房的服务企业步履艰难，见于报端的难有一见。坦率说，呼吁一多，且难以解决，自然负面影响更大。然而，不宣传，为以后的政策出台同样不利。所以，还是需要让百姓了解目前售后公房服务企业的困境，还是需要不断地加以宣传，让百姓有个逐渐接受的过程。随着人们生活水平的不断提高，业主对物业服务的要求同样在增强。

建造一个温馨的居住环境、优质服务的生活小区，对我们构建和谐社会相得益彰。