房产评估机构改制情况报告

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房地产价格评估机构与行政管理机关彻底脱钩，成为市场上独立的企业法人，既是建立社会主义市场经济体制的必然要求，又是中央对行政机构和事业单位改革的要求。从去年月份到今年月底，我局根据市政府的安排布置，结合建设部的有关会议精神在全市房地产价格评估机构开展了脱钩改制工作。目前这一工作已经完成，现将有关情况汇报如下：

一、脱钩改制前后我市房地产价格评估机构的基本情况：

从一九九二年我市设立第一家房价评估所到去年8月，我局陆续审批设立了48个房价评估机构。几年来，我局根据《城市房地产管理法》的规定和建设部的有关要求，对全市房价评估机构进行了卓有成效的管理。一是严格资质审批。设立房价评估机构，均严格按照建设部规定的条件，经局长办公会集体研究决定，任何个人无权审批。二是积极组织房地产估价师的培训和考试，以及注册登记、转所变更登记等工作，目前全市有房地产估价师近400名。三是九八年、九九年都进行了年检和等级评定工作，对部分内部管理不善、违规执业、经营业绩较差的评估机构分别给予了警告、限期整改直至注销其评估资格的处罚。四是成立了重庆市房地产估价协会，理事会成员全部从各评估所推荐的人员中选举产生，并将年审、估价师的培训和后续教育、转所登记等工作交协会具体实施。五是加强监督管理，制订了一系列对机构及人员的管理规定。通过上述工作，使得我局对房地产价格评估机构的管理比较规范和有序。

去年八月，重庆市政府安排部署全市各类房产、土地、国有资产、乡镇企业资产、商标、物价等评估机构进行脱钩改制，要求各评估机构必须在人员、财务、职能和名称四个方面同原主管部门或挂靠单位彻底脱钩，不脱钩的不得再从事评估业务；脱钩以后，按照《公司法》或《合伙企业法》的要求，改制组建以注册评估出资设立的合伙制或有限责任制的评估机构。脱钩改制以后，各类评估机构的设立和资质等级，由市政府组成的以分管副市长为主任的评估机构资格评审委员会审批，各专业主管部门只负责初审。

近几年来，我市48家房价评估机构中，因年检不合格或者其他原因注销了9个评估机构的资格，因此，脱钩改制前只有39个机构，其中，既有属于重庆市建委、市财政局、市乡镇企业局及国有商业银行系统的机构，又有私营机构。隶属于房管系统的单位只有9个，我局直属的重庆市房产价格评估事务所（以下简称“市房价评估所”）还在各区县设立有21个分所，这次均纳入了脱钩改制范围。

经过近一年的脱钩改制，在39家房价评估机构中有9家未能完成脱钩改制被注销评估资格，其中房管系统撤销了5家。另外，市工商银行和市建委所属的两家房价评估机构因未能完成脱钩改制也被注销。我局直属的市房价评估所改制分设为两个评估机构；原21个分所，只有1个县房价评估分所经脱钩改制成为独立的企业法人，其余20个分所撤消。

二、我局开展评估机构脱钩改制的主要做法：

在评估机构脱钩改制过程中，我局既要指导、监督全市的房地产评估机构，又要具体指导所属的市房价评估所。为了搞好这两方面的工作，我局主要采取了以下作法：

一是加强领导、建立班子。市政府部署评估机构脱钩改制工作后，我局党组极为重视，专题开会研究贯彻落实这一工作，并成立了以局长为组长、分管副局长为副组长、有关处长为成员的脱钩改制领导小组。

二是全面布置，突出重点。我们专门召开了全市房地产评估机构脱钩改制工作会议，全面部署了脱钩改制的各项工作任务。对原管辖的社会上和各区县房管系统的评估机构主要是提出要求，经常联系，敦促其改制。对我局直属的市房价评估所作为重点进行具体指导。

三是明确政策，确保稳定。对房管系统的评估机构我局专门下发了文件，规定了脱钩改制的原则、范围、时限；并明确规定今后有关公益性和政策性房地产评估业务，由各级房地产行政机关委托有相应资质的评估机构承担。

四是确保重点，精心指导。为搞好市房价评估所的脱钩改制，我们采取了以下措施：

1、确定整体脱钩、依法循例、平衡过渡、有利发展的脱钩改制原则。经局党组研究决定，原市房价评估所要在人员、职能、财务、名称四个方面彻底与局机关脱钩；29名在编在岗职工必须全部参加脱钩改制；脱钩以后组建合伙制或股份制企业由职工通过表决方式自行选择。

2、制定脱钩改制方案。从去年11月到今年4月，原市房价评估所先后制定了四套脱钩改制方案，均因职工意见不统一而未能实施。主要是一部分职工要求脱钩以后分设为两个所。在这种情况下，我局另制定了一套指导性方案，经请示房地产业司，并与具体负责全市评估机构改制工作的重庆市国资局及市有关部门协商一致后，再由原所职工表决，最后同意原市房价评估所改制分设为两个所。

3、成立帮促指导小组。为推进脱钩改制的实施，在局脱钩改制领导小组之下又成立了由局市场处、人事处、组织处、财务处、纪检处等有关处室负责人组成的市房价评估所脱钩改制帮促指导小组，帮助和督促市房价评估所落实脱钩改制中的每一项具体工作，并及时协助解决有关问题。

4、清算资产，落实资产处置和人员安置。对原所的资产（流动资金、固定资产、债权债务等）先聘请一家会计师事务所进行清算。清算以后，局里根据国家和重庆市的有关文件规定提出处置意见，争取市有关部门原则同意后，再与原所改制小组协商，取得一致意见后，局领导与新机构法人代表签定资产处置协议。同时，对人员的安置补偿，由局根据有关文件规定提一个总的额度，商市有关部门同意后交原所改制小组根据职工工龄、所龄、职务、职称等因素提出分类设分意见，经职工表决后进行计分，计算出每个人的安置补偿费，然后再由原所领导与职工签定人员安置协议。

在局和所双方共同努力下，脱钩改制已全部完成。原市房价评估所一分为二，分设为重庆协同房地产评估有限责任公司和重庆正源房地产评估有限责任公司；原所29名职工（包括四名处级干部）的人事档案已全部移交给市人才交流中心管理；人员安置费按1999年人均工资的3.5倍计算；补偿费按人均3万元计算；流动资金和债权债务局里全部收回，奖励基金和一部分执业风险金留给两个新公司，固定资产（汽车、办公用房及电脑、空调等办公用品）分别按清算评估值打折租赁给两个新公司使用；原所的办公桌、椅、文件柜、保险柜及低值易耗品均赠送给两个新公司。原所的党、团、工会等组织关系，经请示暂由我局代管。两个新公司全体职工均为股东，股权设置比例为董事会成员高于估价师，估价师高于一般职工。其中协同公司董事会成员的股权占42.94％，七名估价师占60.7％，正源公司董事会成员的股权占31.3％，七名估价师占61.7％。

三、搞好房地产评估机构脱钩改制的几点体会：

（一）要认清形势，明确目标

我们认为：房地产估价机构及整个中介机构脱钩改制的主题，是创新主体，迎接挑战。创新主体，就是使房地产中介机构真正成为市场经济的主体。长期以来，我们的房地产中介机构并非真正的自主经营、自负盈亏的企业法人，在很大程度上还有一些政府的职能、管理的职能。因此，脱钩改制就是要剥离中介机构的政府职能、管理职能，改革产权制度，使其成为真正的企业法人、合格的市场主体。迎接挑战，即指积极迎接我国加入WTO后，我们所面临的挑战。中国加入WTO，国外成熟、发达的房地产中介服务机构会大量涌入，并将会按国际上通行的市场规划运作、竞争；在这种情况下，我们的中介服务机构不能继续拥有“运动员”与“裁判员”合二为一的身份。同时，面对市场经济如何尽快培养、强化、提高我国房地产中介服务业的竞争水平，成为重要课题。因此无论是近在眼前的加入WTO，还是建立我国社会主义市场经济体制，政、事、企分开都已是必然之势。作为政府主管部门则应该认清这种形势，尽快地实现房地产估价机构及整个中介服务机构的脱钩改制，使之尽快成为产权清晰、责权明确、管理科学、独立承担民事责任的市场主体，尽早地投身市场实践，提高其在市场经济中的竞争力。

（二）要加强引导，促进转变

在长期计划经济的模式下，我们下属的企事业单位的干部、职工，形成了一些固有的观念及思想，这些观念、思想对其脱钩改制、走向市场是一种严重的障碍。因此，上级主管部门必须加以引导：宣传、教育、灌输，促进其转变观念，从“要我改”变为“我要改”。近几年，我们经常对下属单位讲改革的意义、分析当前的形势、指出为什么改、应该怎样改。市房价评估所进入脱钩改制的实施阶段后，我们深入单位，直接听取所领导和职工的意见，分层次、面对面地解答疑难问题、解除他们思想上的疑虑，努力创造一种大多数干部职工接受并愿意进行脱钩改制的氛围，使他们由不愿意改，转化为认识到必须改、应尽早改。

我们认为：脱钩改制工作尽管是大势所趋、不得不为的事情，但简单的“命令主义”并不可取，只有获得大多数职工的理解及支持，这项工作才能得到健康顺利的发展。

（三）要精心指导，积极支持

脱钩改制工作，是关系企业和整个中介行业发展的重要工作，与企业职工的利益和前途密切相关。因此，作为上级主管部门，应加强对这项工作的精心指导。一是应全面、深入地掌握职工普遍关心的问题，要认真、细致地进行调查研究，掌握第一手资料，做到对改制企业的情况心中有数。二是要认真研究有关脱钩改制的政策，紧密结合改制企业的实际情况，提出脱钩改制的具体思路、方案。由于这是一项全新的工作，许多方面的政策规定不完善或滞后，这就要求我们按照国家有关的法律和政策，联系企业的实际情况，创造性地提出具体的政策建议并加强与有关部门的研讨、协商，求得共识和支持。

精心指导的同时，更应该积极支持。用一句通俗的话讲，就是在条件允许（不直接与法律政策相抵触）的情况下，给他们的嫁妆应尽量丰厚一些。具体讲，就是应该为改制企业，创造一个尽量好的条件，应该对一些关系企业发展及职工利益的问题，寻求较好的解决办法。比如在安置费用标准的确定上，我们并不拘泥于现行规定，而是从原所社会、经济效益一直很好的实际出发，争取有关部门支持，适当提高了标准。在对每个职工确定安置费时，不是简单地把工龄作为计算的依据，而是综合考虑所龄、职称、职务、贡献等各方面的因素，确定相应的系数，做到尊重历史、承认差别、妥善解决。在资产的处置上，在划清各自责任的前提下，清产核资，减去不良资产后，合理划分；对企业现有的房产、汽车、设备等，适当给予折扣优惠。对股权的设置及董事会、企业领导的产生等问题，一是依法办事，二要结合实际。比如对出资人资格的问题，按照市政府的有关规定必须是估价师。而我们考虑到企业的实际情况，争取市政府同意，允许了两个所全体职工出资，但要求估价师资格的职工出资持股总比例不得低于60％。

总之，在房地产估价机构脱钩改制的工作中，我们认为：这些企业并非新设立的企业，它存在着许多历史和现实的情况。因此，在改革过程中，应该充分考虑这些因素。只有这样，这项改革才能公正、客观，才会得以顺利进行。