校法学专业个人实践

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参与了案件审理的全过程，实习期间我主要对关于与市经贸有限公司、市、市及买卖合同纠纷一案进行了深入的研究。并被特许参与合议庭评议。案件具体情况如下：

想向所有为我实习提供协助和指导的市中级人民法院的工作人员和我指导老师致谢感谢你为我顺利实习所作的协助和努力。首先。

第二专业法学领域获得了实际的工作经验，实习是由大学法律系和市中院共同布置的通过实习。巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对局部参与案件提出了自己的想法。此期间，进一步学习了民法及民事诉讼法对顺序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来。工作得到实习单位充沛的肯定和较好的评价。

一、案件的由来和审理经过

与经贸有限公司、、及买卖合同纠纷一案由市人民法院年月日作出（）四西民二初字第号民事判决。宣判后，不服，提出上诉，市中院于年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人、委托人，被上诉人市经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人，被上诉人市（以下简称建筑公司）委托人，被上诉人市（以下简称开发公司）委托人，被上诉人、委托人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审原告）：

委托人：

被上诉人（原审被告）：

法定代表人：

委托人：

被上诉人（原审被告）：

法定代表人：

委托人：，

被上诉人（原审被告）：

法定代表人：

委托人：，

被上诉人（原审第三人），

委托人：

三、原判要点和上诉的主要内容

原告诉称：年月日原告与被告市签订商品房出售协议书，将二期工程⑥⑦，轴约平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款万元。但被告市经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告市卖给第三人，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告市经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告市经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告市与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与市所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。

被告市（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与市签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。

被告市（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。

第三人诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。

原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告市与第三人签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告市与原告签订的合同无效，被告市于本判决发生法律效力之日起立即返还原告购房款万元，并给予房款万元一倍的赔偿损失，两项合计万元。被告市经贸有限公司承担连带责任。

上诉人请求撤销原审法院判决，依法重新判决与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于年月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。买房是年月日，重复买该房合同是二年后的年月，同算帐“换据是年月，均在经贸公司年月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。

被上诉人辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而的合法权益应受到保护。

四、对事实和证据的分析及认定

年月市计划委员会批准开发建设座落于市英雄大街号：的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于年月开工。

年月日与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），购买在建二期工程一层商网⑥⑦，轴，建筑面积约平方米，交付房款万元，同年月日、月日又交增面积款万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。

年月日与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，购买在建二期工程一层商网⑥⑦，，轴建筑面积平方米，按合同约定交付房款万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。

年月日，在律师事务所律师（经贸公司法律顾问）的见证下，由企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。年月日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与签订的购房协议再一次进行确认。年月日开发公司以无权出售商网房屋为由，向送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因强行占有了合同约定房屋，年月日向法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。

证据：

⒈与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。

⒉与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。

⒊批发市场新建楼所有权确认书。

⒋商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。

⒌开发公司给送达的通知。

⒍经贸公司确认书。

⒎国有土地使用证。

⒏产权确认书及移交收据。

⒐施巍证言材料。

⒑王金荣的证言材料。

⒈其它相关证据材料。

五、解决纠纷的意见和理由

根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：与建筑公司签订的房屋买卖协议书和与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。

经二审开庭审理合议庭评议认为：

⒈与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的