绿洲管理部第二季度工作汇报

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尊敬的各位业主/住户：

今年第二季度，是我管理部按照年初确定的“内抓管理，外抓服务，用行动提升形象”工作思路抓落实的关键时期，管理部全体员工以对业主、对小区、对公司认真负责的工作态度，扎实做好每一项工作。91天中，物业前台接待业主来电来访4088人次，受理重大投诉18件，安排工程维修2693单，维修公共区域316处。上半年接到业主赠送锦旗5面，收到表扬信21封，很多业主都在不同场合对今年物业工作的新变化给予了肯定和积极评价。

一、下大力解决历史遗留问题

由于种种主客观原因，绿洲有很多历史遗留问题。今年一季度，在公司领导的直接参与下，我们将所有历史问题梳理归类，确定了“先易后难、先急后缓”的工作思路，从四月份起，对照“账单”逐一解决、清理。

（一）工程类

1、按照“逐栋恢复，步步为营”的解决办法，先后修复了6#、1#、7#、8#、9#楼门禁系统，使这些楼宇的安全系数有了一定程度的提高；

2、修复1#---17#楼电梯厅脱落的墙砖；

3、重新粉刷了小区四周围栏和通道护栏；

4、完成了2#、5#楼无障碍通道改造；

5、重新制作并安装了“珠江绿洲文化广场”大幅牌匾；

6、修复了小区部分破损路面，完成了1#楼、超市后侧、15#---17#楼前甬道改造；

7、重新安装、修复了小区围墙灯、柱头灯，改善了小区夜间照明条件。

（二）安全类

1、车辆管理：

（1）取消了15#楼前5个固定车位；

（2）加强了对小区内停车管理，取消了所有长期占道停放的车辆；

（3）对20#楼前停车场实行规范管理，划线后按标识停放，正在调查车辆情况，实行发证管理，为最终实现收费管理创造条件。在最大限度利用现有场地的原则下，保证车辆能进得来，开得出；

（4）为方便购买小件物品业主运送东西，购置了一批小推车；

（5）选定了2处自行车停车场，建设用料正在车间加工，近期开工建设，15日内建设完成；

2、安全管理：

对引起新闻媒体热议、政府部门关注的地下室出租问题、群租问题，通过加强消防检查、摸清租住人员底数、签订安全协议、进行法制宣传等办法进行管理，最大限度地消除隐患。

3、清理违规饲养的大型犬：

在政府部门特别是公安机关的帮助下，6月28日，对小区内不按规定养犬户进行了清理，没收违规犬2只。

（三）绿化类：

1、与项目公司协商，根据现场情况和合同要求移栽、补种了树木和毁损的草坪，解决了四期绿化补种问题；

2、已向法院提起诉讼，寻求解决业主占用绿地而引发的纠纷，法院已经受理，在等待开庭。

二、努力解决影响业主生活的现实问题

物业工作，不是轰轰烈烈的工作，没有惊天的雷声，但它却紧连着业主的生活，影响着业主的心情。物业服务工作做得好，会象如丝般的细雨于无声中滋润着业主的心田。正是基于这种认识，今年以来，我们努力做好服务工作，于平凡之中体现精神。

1、注意做好保洁和绿化工作，为业主营造良好的生活环境。

（1）在全球防控甲型H1N1流感的大背景下，本着对广大业主负责的态度，先后两次召开保洁专项会议，对做好小区公共区域消毒杀菌工作提出具体要求；小区出现1例确诊病例后，负责任地向业主通报准确情况，做好宣传解释和安抚工作；

（2）高质量地做好路面清洁、大堂结晶和日常保洁工作；

（3）于5月份，安排专业人员先后3次对园区喷洒药物，消灭蚊蝇滋生地；

（4）在1#楼前水池放水养鱼，恢复小区景观；

2、做好防火知识宣传和消防工作，保证业主生命财产安全。

（1）不定期通知、温馨提示，向业主普及消防意识；

（2）定期对楼宇消防器材进行检查，使消防设备处于良好状态；

（3）今年6月2日，我小区5#楼发生一起因业主在床上吸烟导致的火灾后，我们及时向广大业主通报情况，告知业主增强防火意识；

（4）加大对地下室、群租户消防检查力度，签订“消防责任书”。

3、与居委会、派出所一起，通过出通知、发提示、个别谈话等方式，做好按规定养犬、文明养犬的宣传解释工作。

4、在市疾控中心、市卫生局先后2次对小区水质突击检测时给予配合，检测合格后及时将情况反馈给业主，消除部分业主对水质问题的担忧。

5、想方设法，按规定检测和维护设备设施，及时排除障碍，保证小区水、电、气正常供应。

6、以积极、主动、负责的态度，认真解决业主户内问题。人工费一律减免，材料费能免则免，全力保证业主生活不受影响，业主真切感受到了物业工作的新变化，多次写信表扬和称赞。

三、努力提升小区的品质和形象

物业工作，说到底是代表广大业主完成一家一户无法完成的工作，既有代表业主对小区的公共设施设备进行管理的职责，也有为需要的业主提供服务和帮助的义务。物业工作做得好，完全可以让业主的房产保值增值。在这方面，二季度我们做了以下几项工作：

1、主动与三间房政府、社区党委和居委会、公安、消防、城管、人防等部门取得联系，汇报我们的工作，扩大绿洲的知名度；

2、支持、配合中国传媒大学学生在绿洲小区组织的向四川灾区儿童捐赠玩具、图书、衣物的活动。发动物业员工今年先后2次向灾区捐款2000余元；

3、在“五•一”、“六•一”期间，组织“与业主同乐”趣味赛，联手有关单位共同举办“右脑开发，提高记忆”讲座和“亲子活动”；

4、为有效解决小区南侧出行受阻问题，主动加派安全员到南桥头疏导交通。

5、为确保幼儿上学和放学期间的安全，加派保安员到幼儿园门口引导过往行人和车辆，受到了家长和幼儿园的赞扬。

四、进一步密切与业主之间的沟通和联系

沟通非常重要，可以增进了解，加深理解，促进友谊、和谐。今年，在做好物业与业主相互之间了解上，我们主动采取了一系列措施：

1、在新浪网上，开办“珠江绿洲物业经理”博客，通过博文“评论”和“留言”与业主进行交流；

2、从5月份开始，建立“经理接待日”制度，当班经理、高级主任在前台接待并解答业主提出的问题，安排有关部门跟进处理；

3、有针对性地对一些业主进行家访，主动帮助业主解决困难和问题；

4、以“珠江绿洲管家”身份，主动在论坛上解答、回复业主的意见或建议，增强工作的有效性；

5、与居委会建立定期交流情况的“联席会”制度，对业主提出的问题主动办理；

6、在一些重要场合，物业人员主动与业主沟通联系，听取意见等等。

五、继续加强团队建设

1、请示三间房地区工委批准，在物业部成立党支部，主动接受居委会党委领导，积极参加党组织活动，确保物业工作的正确发展

方向。

2、大力宣传员工队伍中涌现出来的工作主动、积极负责、热心为业主服务，受到业主表扬的须建中、杨林、张文彪、王伟、王福军、刘善林、王燕等员工，严肃批评工作责任心不强，工作进展缓慢的个别物业助理和维修队人员，树立队伍建设上的正气。

3、抓好培训。一是对工程技工进行法纪教育。二是按计划落实“首问责任制”、“节约能源”、“服务礼仪”等系列培训。三是认真组织员工参加公司举办的大型培训，接受物业管理的先进理念。

4、利用有效途径，增强团队凝聚力、吸引力，如每月举办一次“庆生会”，利用周末组织员工到奥运村、郊区旅游等等。

5、相互交流，取长补短，组织主任以上管理骨干到骏景参观学习。

六、我们坦言问题

实事求是地说，刚刚过去的第二季度我们做了大量工作，不管是员工的精神面貌还是小区面貌都发生了显著改变，一切都在向好的方向发展，但是，同样坦诚地说，我们的工作与优秀小区比，与广大业主的期望和要求比，与我们自己既定的目标比，还有一定差距，主要有：

一是员工队伍整体能力水平还不适应小区发展的需要，亟需抓紧培训，努力赶上；

二是有的工作进展受制于人员、经费等条件所限进度不够理想；

三是仍有一些历史遗留问题没有解决或没有解决完。如封闭管理、临电改造、一些楼宇的门禁系统等等还需要一定时间才能彻底解决；

四是个别员工的服务意识还不到位，责任心还不够强。对待业主的根本态度还不够端正等等。

七、下一步主要工作

1、继续按照“逐栋恢复，步步为营”的策略，解决2、5号楼，10--20号楼的门禁问题；

2、根据需要和可能，对小区实施封闭管理，通过上述工作，提高小区技防能力；

3、加强夏季安全管理，通过调整岗位人数，增加巡查次数等办法，保证小区夏季安全。及时解决突发事件，继续加强对地下室、群租户消防和安全管理；

4、抓紧与项目公司沟通，做好东区临电改造。采取得力措施，保证夏季用水、用电安全；

5、继续做好卫生防疫工作，坚决防止甲型H1N1流感在小区蔓延，一旦出现疫情，及时向业主通报准确情况，防止恐慌情绪；

6、以认真负责的态度，解决业主的报修和投诉；

7、加强团队建设，通过培训、参观学习等办法提升员工队伍特别是管理骨干的素质；

8、配合政府部门，做好政府要求的各项工作；

9、象爱护眼睛一样爱护绿洲家园，扩大珠江绿洲的品牌和影响，树立正面形象。

八、需业主配合的工作

1、随着小区管理和建设逐步走上正轨，为了提升小区的品质，扩大小区知名度，物业牵头组织的活动会逐渐增多，望业主朋友积极参与；

2、做好小区服务和管理工作，离不开业主的参与，请大家以对小区负责，对物业负责，对自己负责的态度，对我们的工作多提意见或建议，我们非常欢迎；

3、小区是我家，管理靠大家。请大家爱护小区的环境和设施，爱护小区的一草一木；

4、讲文明，讲卫生，尊重保洁员的劳动成果，按规定地点倾倒垃圾，不随地吐痰，不乱扔杂物；

5、按规定养犬，文明养犬，自带清洁工具，自觉清除溜犬过程中犬的粪便；

6、不要往户门以外的公共区域放置花木、鞋柜、脚垫、自行车等任何杂物；

7、千万不要高空抛物；

8、主动配合保安员的车辆引导、管理工作，配合保安员落实“物品放行条”制度和查验证工作；

9、物业和业主的根本利益是一致的，请利用适当的时机和场合，宣传绿洲业主、绿洲小区和绿洲物业工作的新面貌；

10、关于交纳物业费。我们十分高兴地告诉大家，由于今年绿洲物业工作的积极变化，物业收费工作出现了前所未有的好局面。截止6月30日，收费率和收费额都创造了历史同期最好水平，我们对积极支持物业工作的广大业主表示衷心感谢！同时大家也清楚，由于历史原因，绿洲物业费欠费较多，对有些问题的解决带来了直接影响。所以，我们真诚的希望未交费的业主能够从小区建设的大局出发按时交费，让小区良性循环起来。如果您家确有实际问题，您可以与物业人员谈，我们会本着务实、负责的态度进行处理。小区每天都在消耗大量经费，按时交费是每个业主应尽的义务和责任，这是尊重物业工作的体现，更是尊重自己、尊重交费业主的具体行动！

最后，再一次感谢大家对绿洲物业的理解、支持和关爱！

谢谢大家！