独家原创:物业公司物业工作情况汇报

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物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。XX物业公司在XX的正确领导及开发商的亲切关怀和鼎力支持下，充分调动职工积极性，以安全文明服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，我们的各项物业管理工作取得了一定成绩。

一、管辖规模

目前我公司辖区占地总面积XX万平方米，其中建筑面积XX万平方米，绿化总面积XX万平方米；管理着XX个自然住宅小区，居民总户数为XX户。

二、物业管理状况：

（一）物业管理人员情况

我们XX物业公司成立于XX年，注册资金XX万元，资质等级XX级，是成立最早、影响较大的物业管理企业之一。

现有职工XX人，其中大专以上学历者XX人，经物业管理培训结业的XX人，政工师、工程师、经济师等各类具有中级职称的专业技术人员XX人。公司下设XX个机关部门、XX个物业站以及XX支专业化队伍。

（二）工作范围及工作措施

1、电梯维修及保养

电梯是一种使用相当频繁的设备，在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。

我们物业管理公司在对电梯进行维修保养时，自己成立一个专门的电梯维修保养队伍，并采取以下措施做好电梯维修及保养工作。

（1）严格按照有关规定，所有电梯维修工都取得了质量技术监督部门的资格审查。

（2）在维修保养及修理工程中严格执行电梯安全操作规程。

（3）电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。

（4）保养时间固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。

（5）因故障或计划修理电梯，因尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。

2、维护小区内公共设备和公共服务设施

我们物业公司注重做好物业区域内的设施设备的维护与管理工作，首先抓好事前控制，结合小区配套设施设备使用情况，制定详细、完备的计划；其次搞好事中控制，制定设施设备故障及突发事件处理程序，并根据需要不断调整、改进工作；第三，做好事后控制，完善维保记录，并不断总结经验及教训，以便持续改进服务。

3、停车管理

（1）健全停车管理制度。包括完善业主公约、停车协议等相关文件，并在其中明确各项费用的取费依据及用途。

（2）将企业相关制度在员工内做普及培训，使得每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确、统一的解释。

（3）充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中。

（4）严格正规管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检察并做好记录，控制非正常事件发生的机率。

（5）以优越的条件鼓励、倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，也可以在保险公司购买公共财产险、第三者责任险等相关险种，用来分担企业风险。

4、环境卫生

第一，对房屋外立面、内部结构、室内装修进行严格的管理和控制，维护环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积，保持优雅宁静的良好环境秩序。

第二，与保洁公司签订了园区内保洁服务合同，完成项目日常保洁服务。

第三，针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。

5安全管理

（1）消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此，我们采取了一系列的防范措施。

①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。建立起了“一条龙”的消防管理体制。

②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。

③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。

④定期对消防设备设施进行巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。

⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。并即将对保安、车场管理员，消防中控人员及相关部门人员。进行消防演习，培养处理突发事故的能力。

⑥组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。

⑦请专业人员对消防中控人员进行培训，并实地考察讲解，进行一对一的交流，取得了一定成效。

（2）治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作：

①聘请了一支训练有素的专业保安队伍，进行24小时巡逻警戒。

②加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对进、出小区人员进行严格管理，保证业主安全。

③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。

（3）内部管理

①对警卫人员进行了有针对性地培训工作。

②对警队工作失职，进行了处罚、并引以为戒、教育队员。

③给保安公司致函，解决警队问题、并对不称职班长及队员进行更换，保证园区内安全。

④关心、爱护、保安、进行“人情化”管理，配置电视、VCD丰富了业余文化生活，暑天、准备防暑降温药品、购置遮阳伞，以保证他们的基本工作环境。

（三）我物业公司主要收入来源

1、物业管理费收入：包括公共服务费、高层住宅电梯和水泵运行费、专项服务收费、委托服务收费等。

2、物业经营收入

3、多种经营收入：包括停车费收入、租赁费收入灯等。

三、存在问题

1、瞎管小区属不完善小区，噪音大，影响居民休息，整体绿化不完善，这些都影响物业费的收取。

2、小区大都属经常适用房，物业费定的低，510户农民回迁房又不交物业费，导致收入低，同时居民服务要求质量高，导致物业服务成本高，从而引起物业公司亏损。

3、由于区有关部门批复使用维修基金困难，导致电梯年久失修，安全隐患大。

四、改进物业管理的几点建议

（一）加强宣传，提高依法管理能力。加大《物业管理条例》的宣传力度，通过电视、报纸、杂志等新闻媒体开展宣传，使居民群众认识条例、熟悉条例。物业公司应在小区醒目位置设立宣传栏，公开服务内容和服务标准，明确双方的权利与义务，确保物业公司依法管理和服务，业主懂得如何依法维护自身权益。

（二）增强服务意识，消除拖拒现象。物业公司应公开维修受理电话及维修项目等内容，短时间内难以处理的，应列入专项维修计划；物业收费应明码标价，严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费标准收费，让业主觉得物有所值，消除拖欠、拒交物业管理费的现象。

（三）提高从业人员素质。面向社会公开招聘物业管理优秀人才，注重吸纳热心物业工作、懂政策、文化水平较高的人员进入物业管理服务队伍。加强岗位培训，更新服务理念，创新服务特色，提高从业人员的工作水平。

（四）加强领导监督，健全运作体系。业主委员会应自觉接受所在辖区街道办事处的领导和监督。物业公司应设立举报电话，自觉接受社会各界监督。建立业委会维权小组，组织辖区内具有专业知识和原意帮助小区维权的业主，建立常设机构，聘请专业律师，帮助业主依法维权，树立业委会在业主心中的良好形象。

（五）妥善处理遗留问题。业主、开发商、和物业公司应加强沟通，充分理解物业管理是房地产售后服务的延伸，达成“只有房地产、物业、业主三赢才是长远扩大销售量的最佳途径”的共识。对于无法或超出物业管理能力所及的服务务要求，物业公司要心平气和地与业主进行交流沟通，使业主理性地接受客观事实。