政府物业管理审议报告

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主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人民政府委托，向市人大常委会报告“规范物业管理，营造良好生活环境”议案办理情况暨《物业管理条例》执行情况审议意见的落实情况。20*年10月30日，市十二届人大常委会第三十九次会议审议了市政府“规范物业管理，营造良好生活环境”议案办理暨《物业管理条例》执行情况的报告，提出了审议意见，主要包括：健全物业管理体制和工作机制，进一步加强对住宅区物业服务的指导和管理；加大监管力度，规范物业企业行为，培育和完善物业服务市场；加强整顿和管理，妥善解决开发建设遗留问题；积极探索建立适合老旧小区的长效管理机制；尽快出台物业管理政府规章，为物业服务行业的健康有序发展提供法制保障。针对审议意见，市政府高度重视，责成市相关部门及各区(县)政府专项落实，拟定了《关于“规范物业管理，营造良好生活环境”议案办理暨<物业管理条例>执行情况审议意见书落实工作责任分工》，制定了《20*年度平安物业行动纲要》。市各有关部门和区(县)政府按照部署，采取措施全面整改。现就有关情况报告如下：

一、健全物业管理体制和工作机制，加强对住宅区物业服务的监督和管理

市政府各有关部门深入研究完善物业管理的各项制度，从健全物业管理体制和工作机制入手，大力规范物业管理活动，努力推动和谐社区建设，促进首都社会稳定。

(一)完善市、区两级物业管理综合协调工作机制。充分发挥全市物业管理工作联席会议机制的作用，统一研究和部署物业管理工作，协调处理重大问题。各区(县)政府也建立了本区(县)物业管理工作联席会议制度，积极做好辖区内物业管理的组织协调工作。在研究制定业主大会成立和业主委员会指导规则过程中，联席会议发挥了重要作用。

20*年4月，市建委专门成立物业管理专家顾问组，顾问组由人大代表、政协委员以及法官、律师、学者、物业企业代表等25位专家组成，为*的物业管理提供专业研究和法律咨询服务。在物业服务合同、业主临时管理规约等文件研究论证过程中发挥了积极作用，集中开会9次，参与专家150余人次。

(二)推进物业管理纳入社区建设。加强街道办事处、社区居委会对物业管理的监督指导，将业主自我管理与社区居民自治有机衔接。2月22日，市法制办、市社会办、市建委等部门专题研究居住区物业管理中的主要问题和解决思路；6月11日，市社会办和市建委组织有关部门召开座谈会，进一步研究社区的物业管理以及业主大会运作问题。市社会办起草了《*市社区建设工作办法(试行)》，将物业管理纳入社区建设范畴，该办法已经市委常委会和市政府专题会审议通过，即将印发。另外，市社会办、市建委等部门拟定了《关于加强住宅区物业管理工作的指导意见》。这些规定出台后将为规范物业管理、推进和谐社区建设提供政策支持。

(三)建立物业管理纠纷人民调解机制，有效化解物业管理矛盾纠纷。20*年，市司法局、市建委联合制定了《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》，明确建立市、区(县)、街(乡)、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制。目前，全市建立了18个区(县)及亦庄开发区的物业管理纠纷指导和调解委员会，招聘专职调解员32名，律师66名，专业人员91名，组建了一支高水平的调解队伍。同时还建立了135个街道层面的人民调解委员会，共有调解员1064名，其中包括律师87名、专家学者66名、专职调解员294名。在规模较大社区也建立调委会，其他小区设立调解信息员，社区层面的调委会有4*个，调解员总数达5413名，信息员4698名。一年来，各级物业管理纠纷人民调解组织共受理矛盾纠纷6863件，调解成功5147件，成功率达75%。在调解过程中，涌现出30个先进集体、30个先进个人和70个优秀案例。通过开展物业管理纠纷人民调解工作，法院受理的纠纷数量有所下降，同比减少491件，取得了明显的社会效果。

(四)深入研究房屋管理体制，充实物业管理力量。市编办对本市房屋管理体制进行了深入调研，在此基础上，20*年3月，了《关于完善区县住房保障管理体制的通知》(京编办发〔20*〕10号)，要求结合各区县实际，区分不同情况，允许区县逐步探索符合当地实际的改革路子；城八区没有设置房屋管理局的可根据实际工作需要，在机构限额内，组建区房屋管理局，负责本区住房保障、物业管理等房屋行政管理和住房制度改革工作，完善了管理体制。同时，市建委主动转变职能，强化服务。经市编办批准，将原“*市居住小区管理办公室”调整为“*市物业服务指导中心”，强化对物业管理具体活动的指导与监督职能，加大对区(县)物业管理具体活动和事项的指导力度，进一步理顺了市、区物业管理的工作职责。

(五)充分发挥物业管理协会职能。本市正在整合*市物业管理协会和*物业管理商会，组建成立一个行业协会，相关工作正在稳步推进过程中。海淀、东城等部分区(县)已经成立了物业管理协会或物业管理分会。

二、加大工作力度，规范物业管理秩序

(一)规范物业企业行为。市工商局、市建委从20*年开始着手制订物业服务合同等示范文本，广泛征集社会各界的意见和建议，在“首都之窗”征求意见页面浏览量达到2万余次。经过一年多的调研、论证，于20*年4月了《*市前期物业服务合同》、《*市物业服务合同》示范文本，从5月1日起在全市范围内推行使用。合同示范文本明确规定了前期和后期物业服务中的服务范围、服务标准、合同期限、服务费用等事项。

(二)引导业主规范自我管理行为。20*年3月，经过反复修改和论证，市建委制定了《临时管理规约》示范文本，自5月1日起推行使用。管理规约是业主自我管理的重要文件，对前期物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务、责任等事项依法做出约定，进一步引导业主依法有序自我决策、自我约束、自我监督，促进业主增强参与物业管理意识，提高规范物业管理的能力。

(三)建立物业服务标准体系，促进物业服务质价相符、公开透明。20*年6月至8月，市建委在西城区、石景山区和房山区开展了住宅物业服务一级标准的试点，产生了17个示范小区。以此为基础，20*年11月，了《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》，随后又于20*年1月出台了《住宅物业服务等级规范(二、三级)(试行)》，并从之日起开始施行。其中一级标准是住宅项目物业服务的基本规范，具有强制性；二、三级标准则作为指导性标准，供业主和物业服务企业选择使用。规范的实施将使物业服务逐步实现“菜单式”服务。

20*年，全市开展了住宅物业服务标准化活动，要求各物业服务项目要按规定实现达标；不达标的，限期整改，对拒不整改的，要给予严肃处理。4月，制定工作方案并召开了全市的动员大会。目前正在由企业进行自查和整改，从10月份开始，将在全市范围内开展大检查。

(四)加强资质管理，加大处罚力度。20*年，市、区建委、房管局加强了对物业服务企业的资质管理。同时，定期深入项目，增大对物业服务的检查频次。对存在问题的项目及时下发整改通知，对违规企业及时进行处罚。5月，注销了*润丰嘉诚等53家不符合条件的物业服务企业的资质。

(五)全面落实“平安奥运行动”，确保安全稳定。加大物业管理矛盾纠纷排查调处工作力度，从20*年年初开始在全市开展物业管理隐患排查整改工作，排查8次；做好住宅小区外来人口、地下空间、二次供水、自备水源卫生、集中空调通风系统清洗以及奥运场馆等重点地区周边自行车管理等项工作；全力做好国家体育场奥运期间的物业服务应急支援工作，奥运期间物业服务运行情况良好。

三、加强管理，从源头上解决开发建设遗留问题

目前，市建委正在对全市的开发遗留问题进行调查摸底，结合近两年工作，已经通过开发代征地清理整治、临时用电改造等逐步解决开发遗留问题。

(一)从源头抓起，避免出现新的开发遗留问题。贯彻落实市建委、规划、国土等部门的《*市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，采取措施加强开发过程监管：一是完善项目开发手册制度，并要求房地产开发企业编制项目建设方案，在办理施工招标投标手续前向项目所在地区(县)建委备案，由市建委在*建设网上公示；二是修订了房屋买卖交易合同，增加了房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施需达到的条件，规范预售商品住宅交接前房屋的查验事宜；三是在全市范围内开展住宅分户验收工作，由施工单位编制分户验收方案，建设单位组织分户验收；四是在土地一级开发中，拟开展由政府主导建设相关配套设施的试点工作。

(二)实施重点地区开发代征地清理整治。市“*环办”牵头组织有关区县对影响奥运环境的重点地区22处空闲土地(含代征地)进行清理整治。对不按要求整治的个别房地产开发企业，采取了暂停新项目审批和限制网上签约等处理措施。通过开发闲置土地及代征地的清理，清理了一批开发遗留问题，美化了涉奥重点地区的环境。

(三)解决部分房地产开发项目“临时代永久”问题。为解决居民用电安全隐患问题，市建委对33个供电存在“临时代永久”的房地产开发项目进行调查清理，其中“临时代永久”问题基本得到解决的有6个，占18.2%；正在供电部门办理报装手续的有11个，占33.3%；存在资金问题的有9个，占27.3%；其他情况7个，占21.2%。对用电改造资金不到位的开发企业发出书面责令整改通知，督促其年内必须启动用电改造工程。

四、加大老旧小区整治力度，探索建立适合老旧小区的长效管理机制

(一)全面落实城镇房屋解危工作，实现“五无”目标。经过房屋安全鉴定，全市共有危房4049户、7672间、12.1万平方米。截至7月底，已完成10.95万平方米、3650户，6934间，分别占总规模、总户数、总间数的90.5%、90.1%、90.4%。目前已有东城、海淀、石景山、门头沟、昌平、通州、平谷、房山区及密云、延庆县等十个区(县)提前完成了“无城镇危房户”工作目标。

(二)实施历史风貌保护区修缮整治计划。按照《关于落实20*年奥运会前旧城内历史风貌保护区整治工作的指导意见》提出的“修缮、改善、疏散”原则，采取政府主导、财政投入、居民自愿、专家指导、社会监督的实施方式，市建委组织有关区县全面推进历史风貌保护区整治工作。截至6月底，共计改造完成44条胡同，1954个院落，1.06万户居民，解除了危险，改善了居住条件，并保护了古都风貌。

(三)改善老旧小区的居住环境，开展老旧小区、城中村、边角地环境整治。将老旧小区环境整治工作，列入市政府实事工程和折子工程。在20*年完成整治200个的基础上，20*年全市计划整治老旧小区300个。市市政管委、市建委牵头，组织有关区县积极推进此项工作，上半年已完成251个。共粉饰楼体1400万平方米，修复甬路177万平方米，绿化补建118万平方米，安装路灯4229盏。

(四)健全老旧小区长效管理机制。从老旧小区的实际情况出发，充分尊重居民意愿，因地制宜地建立起符合老旧小区特点和居民基本需求的长效管理机制，提高老旧小区的居住质量。根据试点小区情况来看，目前老旧小区主要有单位自管、物业企业管理和居委会管理三种模式。根据老旧小区的管理现状，市政府有关部门将总结经验，建立规则，把老旧小区管理作为物业管理的一种形式纳入地方规章予以规范，逐步实现老旧小区管理的良性循环。

五、完善政策法规，为物业管理发展提供法制保障

(一)研究起草*市的物业管理政府规章。《物业管理条例》出台后，为了规范*市的物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，在总结经验、不断创新的基础上，已起草*市物业管理的政府规章，内容包括业主大会的成立与运作、物业服务与维护、前期物业管理以及物业管理区域划分等，目前正在进一步修改完善。

(二)研究制定业主大会和业主委员会的指导规则。针对当前矛盾比较突出、社会反映强烈的业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以监督等问题，市社会办、市建委研究制定了《*市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，其主要内容包括区(县)建委、房管局、街道、乡镇、社区的职责分工，业主大会和业主委员会的成立、运作以及指导监督等。旨在推进业主大会成立和规范运作，支持、帮助业主参与物业管理，提高自律意识，促进社区和谐。

(三)完善物业服务收费政策。按照《*市物业服务收费管理办法(试行)》规定，对经济适用住房和危改小区物业服务收费实行政府指导价。20*年，市发改委对本市32个经济适用住房(危改房)小区的2004年至2006年度的物业服务成本进行了调查，重新核定了经济适用住房物业服务收费标准。

(四)进一步加强住宅专项维修资金管理。截至目前，全市已累计归集商品住宅专项维修资金176.3亿元，使用2168.6万元；累计归集房改维修资金55亿元，使用6亿元。同时，从以下三个方面进一步加强监督和管理：一是实施统一管理。维修资金的日常管理工作将划归市住房资金中心，实施专业化的统一管理；二是增加维修资金监督的透明度。自20*年元月起，在全市范围内向已交纳商品住宅维修资金的业主发放查询卡，发卡前首先向社会进行公告，目前领卡告知率达95%，已发卡45万张；三是修订完善住宅专项维修资金交存标准。20*年6月，了《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》。

六、关注民生，推进物业管理健康发展

物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，当前处于向市场化物业管理转轨时期，相关的法律制度还有待逐步完善，业主的消费意识和自我管理能力尚需增强，物业服务市场仍需加大规范力度。虽然本市在规范物业管理方面取得了积极进展，但是物业管理的发展和完善还需要一个长期的过程，潜在的问题仍然不少，与各位代表的期望、居民的要求相比还有不小的差距。下一步，我们将按照市人大常委会的要求，从保障居民合法权益、维护首都社会和谐稳定的大局出发，进一步完善法规政策体系，理顺物业管理与社会管理、物业服务与公共服务之间的关系，规范物业服务市场秩序，努力化解物业管理矛盾纠纷，促进宜居城市建设。

(一)加强立法与政策调研。针对目前物业管理存在的问题，不断加强立法与政策调研，适时出台相关的法规政策，强化解决此类问题的处理手段，从法律层面杜绝出现新的问题。

(二)加大行业治理力度，建立物业服务企业动态资质管理体系，规范物业服务行为，加大执法力度。同时，发挥街道、社区作用，指导监督业主委员会，引导业主有序管理。

(三)完善住宅维修资金管理，加强维修资金使用监管，研究制定*市的实施细则，解决当前面临的使用、续筹等问题。

(四)制定规划，采取措施，逐步解决开发遗留问题。在调查摸底的基础上，通过分类汇总，区分不同类别、不同情况确定解决方法，制定年度计划，采取有针对性的措施，逐步解决一批建设项目遗留的开发问题。

(五)加强宣传，引导规范物业管理和谐发展。通过电视、网络等多种形式广泛开展宣传，引导业主委员会依法活动，促进业主依法履责和维权；加大物业服务企业先进典型宣传力度，发挥示范和带动作用。同时，曝光服务质量低下企业，促进优胜劣汰。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

审议意见书对规范物业管理，营造良好生活环境方面提出了宝贵的意见和建议，促进了本市物业管理工作，非常感谢各位委员的支持和帮助。同时，希望委员们继续关注、支持物业管理，让我们共同努力，扎实工作，有序推进，为首都居民营造良好的生活环境。

以上报告，提请市人大常委会审议。