关于加快城市大建设的思考

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近年来，区的城市建设呈现起点高、规模大、速度快的大发展喜人局面，城市面貌日新月异，城市功能日趋完善，城市经济逐年攀升，城市形象不断提高，正朝着融入主城区、建设核心城区、打造经济经济强区的目标挺进。

一、发展现状

1、基本情况。区城区面积42.8平方公里，现城区人口10.6万人，城市交通主干道21条，道路里程62.8公里，城区桥梁12座，城市公园2个，公共绿地157.6万平方米，开设公交线路10条，公共停车位384个，铺设自来水管网516千米，污水管网306.6千米，高压输电网434.6千米，天然气管网232千米，城市化水平达到87%。

2、规划编制。市里统一编制了区50年远景规划、20年总体规划及“十二五”详规，完成了城市土地、道路、绿化、防洪、消防等专业规划，编制了城区主街道、学校、医院、公园、公交的详细规划，目前全区总规覆盖率达到100%，详规覆盖率达到80%，为区城市发展奠定了基础。

3、城市管理。因市政府对区未下放或完全下放城区管理权限，在区形成市、区多个部门管理城区的局面。一是市直部门负责，例如：城区自来水管网建设由市水务公司负责、天然气管道建设由市深燃天然气公司负责，十里片区主城区污水处理由八里湖污水处理厂集中收集进行处理排放；二是区负责，例如城区环卫保洁，噪声扰民、油烟治理、污水排放等方面的管理工作；三是市、区部门工作交叉，例如：城区房地产、商业开发由市国土、房产部门负责，建筑安全质量监督由市建设局负责，城市主干道的绿化与市政工程维护由市市政、园林绿化部门负责，主城区商业门楼广告、公益广告、摆摊设点、乱停乱放、违法建筑等由市执法局负责，而边街小巷、居民区的维护管理又是区负责；四是管理体制不明，例如近两年新建城区城市管理。

4、城市建设。由于区属市辖区，城区规划区内没有独立规划建设权，经过区委区政府积极争取，市委市政府同意在中心城区规划区内采取项目包装的办法，委托区进行城区开发建设，目前项目开发建设模式主要有三种：一是“综合包干，融资代建”模式，如南山公园项目建设；二是“市场化运作”模式，如北门项目建设；三是“封闭式运行”模式，如城市客厅项目和旧城改造建设。

区按照“一街、三中心、四组团”的发展定位，2011年全区开工建设的城建项目17个(2个公园、2个服务中心、2个安置小区、1个地下人防工程、2所学校、8条道路),总投资18.8亿元，征迁房屋面积102万平方米，其中由市级投资委托区代建项目6个，投资额7.2亿元。目前已完工项目4个，今年续建项目13个，完成投资达80%，计划年底17个项目全部完工。今年我区新建续建城建项目44个，总投资达80.5亿元，其中市级投资项目29个，投资52.3亿元。目前已启动房屋征收面积约60万平方米。

二、存在问题

1、规划编制滞后。区整个城区控制性规划和土地利用总体规划，市政府没有按照区发展的形势及时进行修编，规划跟不上建设步伐，规划的指导性不强，致使区在城市建设上缺乏主动权。建设用地指标少，2011年区项目用地3000亩，其中城区建设用地1391.3亩，市里去年下达给我区总的用地指标为800亩，无法满足城市建设的需要。

2、基础设施配套不到位。片区范围内供水、供电、供气等管网建设速度滞后，组团片区道路交通、市政管网、污水处理等基础设施尚为空白，影响城市向南、向东方向发展速度和城市居民生活。

3、建设资金短缺。区城建项目多、投入大，区政府采取积极政策，千方百计拓展融资领域，去年融资5.8亿元，有效支持了区城市建设发展，但是资金瓶颈问题一直存在，出现项目建设资金、项目征地拆迁资金不能及时足额到位现象。去年由市政府在我区投资的重点城建项目有的只拨付了启动资金、征地款、拆迁补偿等费用，尚有8个亿的拆迁户过渡安置费、1∶1还房建设资金没有按照建设进度及时给予拨付，影响项目建设的速度和拆迁户安置，区、乡两级政府解决资金问题压力非常大。城区维护成本加大，区每年在城市维护管理方面的投入高达2000万元，其中市容环卫投入1200万元，老城区（长虹小区）污水管网改造投入800万元，由区财政全部承担。

4、安置政策急需调整。项目建设的征地拆迁面积大，还建房面积数量庞大，特别农房还建，还建成本远远超过农房货币还房评估标准，由于货币还房评估价格低，农房拆迁全部是按1∶1实物还房，增加了建设资金，更为突出的是增加了建设用地面积和用地指标。征用集体土地预留5%土地由村集体开发政策尚未落实，失地农民就业及保障是摆在政府面前一项迫切需要解决的问题。

5、项目报建、城市管理体制需进一步完善。由市政府委托区建设项目和项目区，虽然市政府以文件形式已经明确建设模式和运作模式，但市政府相关职能部门一直未出台可供操作的实施方案和办法，项目报建、土地招拍挂、资金运作往往还要市直部门审批同意，造成报建手续办理繁复，效率低下，影响项目开工和工程进度。建设、市政、园林、市容、执法等方面的工作市、区部门交叉重叠，不利于城市管理。

6、城区商业不发达，优质公共资源布点不合理，对外缺乏吸引力和辐射力。目前市的优质教育、医疗卫生、大型商贸资源主要分布在浔阳区，并逐步向开发区、八里湖新区转移，在区布点很少。区城区内居民就学、就医与浔阳区、开发区政策不同，影响城区整体发展水平和城市形象，区从融入主城区到变为主城区还有一个较长的过程。

三、对策建议

1、科学编制城市规划，给予政策支持。

加快区城区建设，关键是市委市政府要高度重视，将区列入市城市建设的主战场，给予区更多优惠政策。市直相关部门要组织专门力量对区城市建设进行一次深入调研、科学论证，及时修编调整详规，根据区发展实际精心布局城建项目，统筹规划拆迁居民安置点建设，合理分布市级优质教育、医疗卫生、综合商业资源，提高区发展品质、后劲和潜力。根据区的发展需要和项目建设实际，每年应调剂增加区1000亩建设用地指标。城市客厅教育片区道路用地指标列为市本级用地指标计划予以解决。市里应尽快启动组团土地利用规划修编工作，进行土地盘整收储，明确运作模式，提高区土地融资能力，增加在区的房地产开发项目和开发面积指标，拓展区级财源，有效解决区城市建设资金不足问题。

2、加大基础设施投入，理顺管理体制。

加快区城区基础设施的配套建设力度，健全完善城市功能。由市政府统一协调调度供水、供电、供气管网规划与建设，重点推进“城市客厅”和“组团”片区道路管网建设，满足区城市发展需要。整合城市管理资源，市政、园林绿化、市容、城市执法管理市里要充分下放职能，在明确项目及项目区代建权的基础上，明确建成项目及项目区维护管理等相关工作。

3、优化项目报建程序，简化办事手续。

已明确由区负责的城建项目和项目区，市直部门要按照市政府的决定充分放权，出台实施意见，尽快明确项目立项、规划、用地、投资评审、施工许可等相关手续办结办法，简化办事程序，提高办事效率。

4、加强项目建设调度，搞好资金保障。

有序推进项目建设，成熟一个建设一个。市、区政府要加大对城建项目建设资金和安置成本的评审评估工作，调整安置计划成本，鉴于目前还建房建设成本为1400元/平方米，超过安置计划成本1200元/平方米，形成资金缺口。市里应尽快出台政策措施，合理制订房屋征收政策和货币还房标准，提高货币还房比例，加快安置房建设，争取先安置后拆迁，减少过渡安置费，节约建设资金，减少安置房建设用地。科学安排工期、合理安排资金，及时拨付缺口建设资金，落实项目包干区内土地收储抵押、出让权，加快土地收储工作，提升区土地融资能力，为城市建设融资提供保障，以推动城建项目优质高效运行。

5、推动全民创业，促进社会稳定。

新型城镇化使大量农民失去土地，又使部分村民拥有大量现金，失地农民就业和生活保障工作至关重要。一是落实征地拆迁预留地政策，分项目进行清理，按征地总量5%比例落实土地给村级集体发展村级经济，切实解决失地农民再就业问题。二是加强失地农民教育培训，建设创业平台，正确引导失地农民自主创业和消费观念，维护社会稳定。