全市涉房民生问题调查汇报

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为促进我市旧城改造工作和房地产业持续、、快速发展，维护社会稳定，前段时间，市人大常委会组织由人大代表、城区居委会及社区负责人和部分小区居民参加的调查组，围绕社会普遍关注的涉房民生问题进行了专题调查。现将调查情况报告如下：

一、基本情况

近年来，我市坚持以科学发展观为指导，以改善民生为目的，通过加快以“两街三路”为突破口的旧城改造和房地产开发，住房保障体系逐步完善，房地产市场呈现出良好状态，富强、和谐、宜居的现代化中等城市正在形成。

自2008年起，我市通过全面加强建筑业管理和规范房地产市场秩序，在省内率先建立了建设市场信用评价体系；实行了开发项目资金、房屋预售形象管理、民工工资保证金制度；实施了开发资质、招标和预审过程的配套联动措施，把装饰装修工程和部分专业分包、小区配套工程纳入招投标范围；建设并落实了住宅工程分户验收制度；制定了涵盖建筑施工、市政等五个方面的建设领域安全生产评价办法，试行了安全生产风险抵押金制度和高危行业安全费用提取制度；制定出台了住宅小区物业收费标准、服务内容和服务规范。三年来，我市房地产开发面积270万平方米，竣工面积238.4万平方米，房地产业完成投资45亿元。其中，创市精品工程3个，面积2.6万平方米；创优质结构工程14个，面积5.3万平方米；创市优良工程206个，面积86.9万平方米，工程优良率47%；创省、市优秀QC成果5项，省建筑业新技术示范工程、省建筑业技术创新奖各一项，市“质量诚信、用户满意”工程17项，装饰工程“泰山杯”、“鸢都杯”各一项。按照“政府主导、依法拆迁、标准统一、尊重意愿、阳光操作、接受监督”的旧城改造运行机制，截至目前,“两街三路”综合改造工程，已完成拆迁面积180万平方米，12个回迁片区的54栋回迁楼已全面开工建设。今年以来，我市房地产已动工开发面积51.7万平方米，竣工32万平方米，房屋销售2092套，共22.7万平方米；办理商品房产权证888件，面积10.15万平方米；二手交易房741件，面积7.61万平方米。目前，全市已纳入物业管理的住宅小区123个，面积380万平方米；纳入物业管理地理信息平台的小区46个，占纳入管理小区的37%。

二、存在的主要问题及成因

调查中发现，我市房地产开发、旧城改造过程中出现的涉房民生问题主要有以下几个方面：

（一）建筑质量问题。据有关部门统计，调查回访的119个小区的972个单体工程中，有22个住宅小区、314个单体工程发现墙皮脱落、屋面渗漏、涂料起皮等质量问题，有的建筑物出现严重的不均匀沉降，有的住宅小区甚至出现了楼板、墙体裂缝等严重危害到建筑结构和使用安全功能的质量问题。如：天润宝翠园小区存在地下室渗水，山水名苑阁楼渗漏、车库地面塌陷、地暖不通等问题，居民意见很大。导致出现这些问题的原因有以下几个：一是建筑选材标准低。由于小区住宅建设对使用什么材料没有具体的标准，个别建筑商（开发商）为追求利润最大化，选择使用了价格较便宜的建筑材料，从而导致维修期内就出现了质量问题。二是监理工作不到位。由于我市监理企业成立时间短，从业人员技术素质偏低，缺乏成熟的监理经验，加之当前我市监理市场秩序不规范，恶意竞争激烈，致使不少监理企业只好靠低收费承揽工程。目前，我市建筑工程监理费每平方米只有5-6元，远低于国家规定标准。由于收费偏低，不少监理企业人员配备不足，不少地方出现一人同时监理2-3个工地的现象，这就很难保证对工程质量的有效监理。三是对监理公司的工作缺乏有效的监管。由于质量监督站亦存在人员少而项目多的矛盾，很难实现对全部工程项目的全程监管，这样，对监理公司的监管就容易出现缺位，他们的工作质量就大打折扣。四是违规分包。开发企业为了赚取最大利润，往往在主体结构完成后，将装饰阶段一些利润较高的项目违规分包。分包方因与开发企业直接签订合同，所以不接受总包单位的管理，施工缺乏统一调度，各分包单位的工序安排及进度缺乏统一协调，分包方各自为战，甚至后道工序破坏前道工序，留下质量隐患。出现问题需要整改时，就相互推诿，推脱责任。总承包企业因为开发商违规分包，从而使总包负责制成了一句空话。五是违规挂靠资质。近年来，由于新开工项目较多，许多不具备施工能力的单位或个人也纷纷承揽建筑工程。这些所谓的施工企业有的不但实力差、技术力量薄弱，而且从业素质低、自律意识差，他们承接的工程很难保证质量。

（二）拆迁及回迁安置问题。这方面主要存在三个问题：

一是拆迁难度大。市政府于2007年制定并出台的《市城市房屋及附属设施拆迁补偿安置办法》，统一规定了城区拆迁补偿标准，这些规定和标准也得到了绝大多数城区居民的认同。但在具体实施过程中，往往由于个别居民片面强调个人利益，漫天要价，拒不拆迁，影响了整个片区的拆迁进度。如2004年，在胶济铁路改造拆迁过程中，醴泉街道一王姓居民，有证房屋面积56.8平方米，根据当时中介机构的评估价格和有关补偿规定，应予补偿3.53万元，但该居民除要求补偿一套80-90平方米的楼房外，还要30多万元的补偿费，要求得不到满足就越级上访。二实小片区一赵姓居民，兄弟四人，在拆迁过程中，经多方协商，已同意补偿标准，但在签字同意并于今年6月份领取了补偿费后又反悔，要求额外补偿，导致整个片区不能按时施工。

二是回迁交房不及时。从调查的情况看，目前仅在“两街三路”综合改造工程的80个片区中，2009年有回迁任务的就有12个片区，共54栋楼，安置回迁面积13.1万平方米。现在，虽已全部开工建设，但除了城西花园这个片区能按合同约定时间回迁外，其他的11个片区均存在不能按时回迁交房的问题。造成这个问题的原因，其一，由于个别户不能按时拆迁，导致不能按时开工而延误工期，从而造成整个片区不能及时回迁和及时交房。其二，开发商实力欠缺，投入资金不足而延误工期，导致不能按时交房和回迁。如天和兄弟集团于2006年开发的天和家和小区，开工不久，开发商在本来资金就不足的情况下，又抽出资金投资开发天和思瑞酒店，终因资金链断裂而影响工期，导致不能按时回迁。其三，受突发事件的影响，导致不能正常施工而延误交房回迁。如福城置业公司投资开发的贵宾首府项目，因在施工过程中与周边居民发生矛盾，部分群众围堵施工现场，造成停工影响工期不能按时交房回迁。

三是遗留问题多。由于不能按时交房回迁，长期在外租房居住，给居民生活造成诸多不便，部分租房居住的居民很有意见。据信访部门反映，近几年因不能按时交房及时回迁而造成的上访或越级上访案件，一直居高不下。同时，由于不能按时交房回迁而增加的租房补助费用，也进一步加重了街办等开发主体的经济负担。

（三）房权证办理问题。据调查了解，目前在市区内已建成的住宅小区中，因各种原因导致不能及时办理房权证的问题比较突出，已成为广大居民关注的的热点之一。在我市有开发工程的41家开发企业所开发的115个项目中，就有17家企业的25个住宅开发项目因种种原因不能及时为购得住宅的居民办理房权证，共涉及居民6886户。分析不能及时办理房权证的原因，主要有四个：一是因规划审批原因不能及时办理房权证的共涉及6个项目1179户，主要是由两方面的原因所致。一方面是开发商为追求自身的更大利益，擅自更改建设规划，违规增加建筑面积，造成规划建设面积与实际建成面积不符；另一方面是建设标准变更而导致实际建成面积与规划面积不符。如翠竹园小区，在开工建设后，国家增加了外墙保温的强制性标准，住宅建成后，由于增加了外墙保温层，其面积大于原规划建筑面积，按有关规定要求也不能进行验收。二是因用地手续不全而导致不能及时办理房权证的共涉及5个项目，1968户。如城建开发公司于2006年开发的湖滨花园项目，因开发商未交齐土地出让金导致工程不能及时验收。三是缺乏基础性批复手续，不具备发放房权证条件。近几年来，我市有不少住宅开发项目采取了开发商提前介入的办法，在项目开工建设后，有关部门未及时跟进补办有关手续，导致有的项目虽已建成，但由于没有前期批复手续，后续验收办证等工作无法进行。如华夏房地产公司于2005年投资开发的农丰步行街项目，建成的住宅于2007年12月开始出售，有的购房户已入住近2年，但由于该项目没有立项、质检等前期审批手续，从而导致验收、发证等后续工作不能如期开展。四是开发商与施工企业之间相互扯皮，导致不能对已建成工程及时进行验收而贻误发证。如康成花园工程由于工程合同签订后，施工期内材料价格上涨幅度较大，建设单位（市公路局）仍然坚持按原合同付款，承建方（市海建、星合建业、开发区建筑公司）有异议，不提供相关施工资料，导致无法进行工程竣工验收备案，从而无法及时办理房权证。

（四）物业管理问题。物业管理工作涉及千家万户，其服务水平和质量的高低，对一个地方的民生问题影响很大。在我市这项工作虽起步较晚，但发展较快。目前，全市已有27家物业管理企业，其中本地的就有17家。从我们调查的情况看，目前我市的物业管理工作，尚处发展的初级阶段，除面上存在的服务项目少、管理水平低、经验相对不足等问题之外，小区居民反映比较集中的有四个方面的问题。一是服务不到位，业主利益得不到应有的保障。在有的小区，业主购得的房屋在保修期内出现质量问题，开发商与物业公司相互推诿，致使问题不能及时解决，业主意见很大，有的因此而导致群体上访，造成不良社会影响。二是收费标准低。我市物业管理收费仍沿用2003年《市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的标准，即规定一级小区每平方米收费0.45-0.50元，二级小区每平方米收费0.35-0.40元，三级小区每平方米收费0.25-0.30元，四级小区每平方米收费0.15-0.20元。由于物价的上涨，特别是新《劳动合同法》实施后，物业企业都必须为企业的从业人员交纳“五金”，加大了物业企业的支出。因此，目前我市有不少从事物业管理的企业处在入不敷出、勉强生存的状态，不仅没有财力为业主提供优良的服务，而且由于财力不济而严重制约了物业企业的发展。三是收费标准乱。调查发现，全市纳入物业管理的123个住宅小区，只有30多个小区的物业管理企业按规定到物价局进行了收费标准申请并得到物价局的正式批复，多数小区物业管理收费不仅没执行我市规定的标准，而且随意性很大。目前，我市物业服务收费低的如东凤城小区回迁安置的居民每月每平方只收0.07元，其它业主每月每平方收0.10元；高的如公园世家每月每平方米收0.68元。还有的小区收费标准与小区级别和服务质量不符，业主意见较大。四是有的住宅小区根本无人管理。如原机械局宿舍由于没人管理物业，小区内环境脏乱差，严重影响了居民的生活质量。还有的住宅小区，因建成的年份较长，区内原有的配套设施、设备大多已老化破旧，亟需整修。也有的住宅小区因建设单位破产或倒闭，而断失物业管理的资金来源，无人接管物业。

三、今后工作的建议

针对调查中发现的问题，提出以下建议。

（一）完善制度措施，加强质量监管。一是公开质量维修程序和监督电话，采取有力措施，责令开发商和施工企业针对工程质量存在的问题，明确责任，及时整改。对不按要求进行整改的，要按《市建设市场信用管理暂行办法》予以处罚。二是督促建设单位及时将工程质量控制资料整理齐全并按程序组织工程竣工验收和备案，对逾期不办理工程竣工验收备案的，按照有关规定予以处罚。三是全面实施质量保修金监管制度，建设单位必须按工程总造价的3%-5%缴纳工程质量保修金；同时主管部门要加强对监理企业的监管，实行建设工程监理费专户管理制度，工程开工前建设单位应将一定比例的监理费存入银行专户，出现质量问题的由监理企业承担相应的经济责任。四是严把市场准入关。加大对房地产开发商主体资格的审查与监督，加强对建筑施工企业的监管力度，提高开发商和施工企业的准入门槛，重点解决开发企业和施工企业违规挂靠问题。同时，要加强对项目开发全过程的监督管理，及时纠正开发商违反规划、擅自改变设计、变更建设标准、违规预售等问题。

（二）严格落实拆迁办法，妥善解决城区拆迁及回迁安置问题。严格执行《市城市房屋及附属设施拆迁补偿安置办法》，统一补偿标准，尽快解决拆迁遗留问题，特别是影响及时回迁的问题。对于不能按合同规定时间按时回迁的，要认真做好回迁户的工作，提前备足租赁房屋补偿费，并提前发放给回迁居民。同时，对延期交房的要按合同约定向购房者支付违约金。

（三）抓紧补办建设项目手续，尽快解决延期交房和房权证办理问题。建议市政府责成建设主管部门牵头，有关部门参与，组成专门工作组，对因手续不全而不能办理房权证的项目，逐个列出单子，逐个分析原因，找出影响办证的症结所在，本着解决问题、化解矛盾、为群众利益着想和缺什么补什么的原则，明确办理单位，落实办理要求，尽快补齐所缺手续，及时把房权证发放给购房者，以解除购房者的后顾之忧。同时要结合查补，认真总结工作中的经验教训，努力建立规范有效的房地产开发市场秩序，从源头上杜绝隐患的产生。

（四）落实物业管理条例，提高物业管理水平。一是要全面落实《省物业管理条例》，并尽快出台配套实施细则，进一步规范建设单位、施工单位、物业企业和业主四方主体行为，明确物业各方主体的责任和义务。二是对无人管理的住宅小区进行改造整治，对小区内配套建筑及设施设备改造建设所需资金由政府承担，水、电、暖、通信等专业设备的改造由专业经营单位承担，改造整治完成后由所属街办组织成立业主大会，由业主大会选聘物业管理企业进行规范管理，未建立专项维修资金的居民小区，业主应按国家和省有关规定交纳专项维修资金。三是规范物业管理收费标准，由市物价部门牵头组织有关部门联合执法，清理小区物业管理违规收费的问题。要从实际出发核定小区物业收费等级和收费标准，做到纳入物业管理的小区“收费有依据，服务有标准”。四是加快住宅小区管理体制改革，要在未纳入社区管理的小区内组建小区管委会，制定管委会工作措施和为居民服务的章程，把加强住宅小区建设与推进城市社区建设紧密结合起来，充分发挥城市社区的服务平台作用，为小区居民提供优质服务。