房地产业发展现状调查汇报

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近期，国内城市房价跌幅过深、商品房成交量急剧萎缩，引起了政府、社会和市民的广泛关注。为充分认识和应对当前房地产业发展形势，采取有力措施规范和引导我市房地产业持续稳定健康发展，市建委牵头组织发改、财政、国土、统计、规划、房管、国税、地税、银行等部门和单位，对我市房地产业发展情况进行了一次深入调研，现将有关情况报告如下。

一、房地产业发展整体情况

我市房地产业始于1985年的老城区改造，经历了1985－1991年的起步期、1992－1993年的开发热潮期、1994－1997年的深度调整期、1998－2002年平稳发展期、2003－2007年高速发展期和今年以来的适度调整期。从总体看，我市房地产业发展健康、态势良好、贡献突出，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。

（一）房地产业对地方经济拉动作用明显。一是房地产业对地方经济支持的比重逐年增加，2003－2007年，全市房地产业累计完成投资322.9亿元，新开工面积2423.6万平方米，竣工面积1005.7万平方米，房地产开发投资占GDP比重5.4%，年均增长21.4%。二是房地产业开发土地收益、财税收入增幅明显。房地产业税收在第三产业税收增幅当中增长幅度仅次于交通运输业和租赁商务业。2007年，全市房地产业共实现税收147198万元，占第三产业实现税收收入的38.61%，占税收总收入的13.19%；占地方财政收入的18%，较2005年增长73.6%；实现出让土地收益22.7亿元，较2005年增长173.8%，占地方财政收入的27.8%。特别是乳山银滩等热点区域，房地产业已经成为经济发展的引擎，对地方财政的贡献度平均达到80%以上。三是房地产业直接拉动了生产、流通、消费领域经济增长。据测算，每增加1亿元房地产投资，可引发2.21亿元的总产出增量和0.61亿元的增加值增量，并直接带动建筑、建材、冶金、化工等50多个行业的发展；住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，目前我市共有房地产开发企业423家，从业人员约1万人，房地产业仍然是我市地方财政收入中最具活力、最有潜力的行业。

（二）住房供应结构进一步优化。一是大力实施城中村改造和保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。按照《市区旧村拆迁改造计划（2007-2009）》，将完成23175户、228.21万平方米的拆迁，新开工面积545.4万平方米，改善市区“城中村”近10万名群众的居住条件和生活环境，截止目前已累计拆迁16082户、170.92万平方米，新开工建设309.66平方米，完成三年计划的69.4％、74.9％。全市累计建成经济适用房和廉租房94.6万平方米,为11588户低收入家庭解决了住房问题。建立和推行了廉租住房制度，为1418户家庭发放了租房补贴。二是认真落实国家有关住房套型结构比例（90/70）等政策，新建商品房比例协调，基本能够满足不同层次的住房消费需求。2007年以来，市区新增90平方米以下普通商品房供应1.72万套、面积128.7万平方米，占新增总量的70.5%。三是认真执行国家土地、信贷、税收等一系列调控政策，出台了有关贯彻意见及措施，编制实施了《市住房建设规划（2008－2012）》，有效遏制了房价上涨势头。2008年以来，市区预售住房平均价格开始震荡下行，到9月份，市区预售住房平均价格为4077元/平方米，同比下降了8%，比最高月份（2007年11月份）的4637元/平方米下降了12%。

（三）人居环境条件进一步改善。认真执行住宅产业化、“四节一环保”等政策，广泛应用新型环保、节能建筑材料，商品房配套服务设施进一步优化，城市居民居住条件不断得到改善，截止2007年底，全市实有住宅使用面积2854万平方米，城市居民人均住宅使用面积25.55平方米，高于全省平均水平。市区先后投资1亿多元，对15个旧住宅小区进行综合整治，解决了一大批群众反映强烈的热点难点问题，受益人口超过25万。建立了市住宅与房地产信息网和房地产企业资信评价动态管理系统，健全完善了房地产市场信息披露机制，组织企业参与行业交流合作，开展了国家康居示范工程等系列评先选优活动，提升了我市房地产企业的整体竞争力。目前，我市具有三级以上资质的房地产开发企业61家，年营业额过亿元的达12家，开发了一大批高水准的精品楼盘，有23个项目荣获“泰山杯奖”，有1个项目通过“国家康居示范工程”审查，1个项目荣获建设部“广厦奖”，10个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，很好地引导了行业发展和市场消费。

二、当前房地产业存在的主要问题及原因分析

（一）开发企业普遍存在资金短缺问题。房地产业是资金密集型的行业，对金融支持依赖性较强。今年上半年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩的货币政策（部分金融机构在房地产开发贷款审批条件中要求开发商自有资金比例由35%提高到50%），2008年7-9月份，房地产业贷款发放速度明显下降，分别比去年同期减少41.4%、55.7%、29.4%。再加上今年以来房屋销售形势严峻，资金回收慢，除少部分实力强的企业资金运作暂未出现问题外，大多数中小规模的房地产企业出现资金短缺问题。在这种大环境下，有些原有计划拿地的开发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或闲置不建的现象，市区在2007年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地有1609亩，其中既有规划设计等前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况；有些企业的项目正在建设，因得不到正常贷款被迫采取民间高息融资的方式筹集建设资金；有些企业因为销售市场低迷、资金回笼难，无法按期偿还原有银行贷款；还有一些旧村改造项目，在拆迁和回迁安置房建设上不同程度存在着找不到合作伙伴和资金短缺问题，市区至今有4个村还没有找到合作开发伙伴，还有4个村虽有开发商，但是遇到了资金困难，回迁房建设进度不快。

（二）房地产交易量明显下降。今年以来，北京、上海、深圳、广州、杭州等大城市房价率先进入下行通道，广大居民已形成了房屋降价的预期，持币观望氛围非常浓厚，导致房屋交易市场持续低迷。以中心城市为例，今年前三季度，共批准预售商品房81.82万平方米、5982套，而去年同期是130.71万平米、8952套，同比下降37.40%、33%;新建商品房销售面积127.29万平米，同比下降25.78%；二手房交易面积47.96万平方米，同比下降42.31%；房地产交易额38.48亿元，同比下降12.62%。以往每年的“金九银十”是销房旺季，今年却变成了销售的寒冬，7、8、9三个月预售住房成交量大幅度减少，月均交易量只有445套，仅相当于去年同期的1/3。市场的低迷也使商品房空置率增加，今年前三季度住宅空置面积达到130万平方米，增幅达213%。

（三）在建房地产项目成本处于高位。我市在建的房地产项目，大都是在2006-2007年“房地产热”时拿地建设，和现在低迷的形势相比，其成本处于高位，面临着较大风险。一是直接建安成本高。2007年下半年开始，国内钢材、水泥等建材价格以及工人工资出现大幅度攀升，钢材从3000元/吨涨到高峰时6300元/吨，水泥从270元/吨涨到高峰时440元/吨，工人工资也上涨了104%。另外，随着抗震、节能等国家建筑新标准的颁布执行，也增加了房屋建安成本。以多层住宅为例，上述因素能使建安成本增加56%。二是融资成本高。基于房地产开发企业高负债率的特点，其用于购买土地和建设的资金中有很大比例来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款，在前一段时间紧缩银根、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增加较大。三是土地成本高。在2006年和2007年，市区土地拍卖屡创新高，2006年，市区房地产开发用地平均成交价格比2005年增长-41%；2007年，市区房地产开发用地平均成交价格比2006年增长108%；今年上半年，市区房地产开发用地平均成交价格142.6万元/亩，比2007年增长51％。土地价格的节节攀升，使土地费用在房价中所占的比重由2005年平均25%左右上升到接近40%。以建大东南置业公司的机床厂项目为例，该项目土地拍卖价为450万/亩，按照容积率折算到建筑楼面价为3400元/平方米，再加上前期费用、建安成本、资金成本和税费，项目开发建设成本超过7000元/平方米。

（四）房地产业土地和财税收入增幅回落明显。在开发用地出让方面，市区今年出现流拍3宗（村庄改造用地1宗、普通住宅用地1宗、酒店用地1宗），退地1宗（大屋公司退地），一定程度上减少了政府土地收益。在房地产税收方面，今年1-7月份，全市房地产企业入库税款9.36亿元，同比增加30%；1-8月份，全市房地产企业入库税款10.21亿元，同比增加24%；1-9月份，全市房地产企业入库税款11.21亿元，同比增加18%；房地产税收增幅明显回落。分析入库税收比去年同期增加的主要原因：一是房地产企业今年的销售收入中有很大部分金额是收取去年或者前年度合同的尾款或者到账的按揭款；二是税务部门加强了税收征管力度、加大清理欠税力度。从财政部门征收契税的情况来看，今年1-8月份，市直契税额比去年同期增长41%，延续了去年以来契税收入高速增长的势头，但是契税收入的高速增长主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三个月，契税收入均低于去年同期收入水平，这也进一步反映出5月份以后房地产交易市场的冷淡。

（五）用户投诉现象较多。由于前几年房地产市场的持续升温和快速膨胀，房地产行业也暴露出监管不到位、信息不对称、企业不诚信、居民不满意等问题，引发较多的用户投诉。这些投诉在银滩、张村等外销房较多的区域尤为突出，反映的问题主要有以下几方面：一是物业管理不到位、小区环境脏乱差、物业企业乱收费、侵占物业管理用房等问题；二是开发商不履行承诺、虚假宣传、合同约定事项不兑现、不能及时办理房证等问题；三是小区配套不完善，房屋存在质量缺陷等问题。特别是近期，外地购房者要求退房的现象明显增加。

三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议

总体上看，我市房地产业经过多年的发展，投资持续稳定增长，经济贡献率不断提高，成长和发展空间不断扩大，基本面是长期向好的。目前我市房地产价格基本不存在泡沫，销售仍然在健康、正常范围内。当前房价居高、市场低迷的现象只是暂时的、短期的，从长远来看，我市的房地产价格仍然有上涨空间，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要因素。其次，城化进程加快拉动购房需求。2007年末，市区总人口为63.2万人，年均增长5.1%，市区建成区面积达到109平方公里，随着工业新区的不断完善，市区人口和规模还将继续扩大。十七届三中全会出台的关于土地承包经营权流转的重大政策，将进一步加快农村人口向城市集中的步伐，这些城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，外地人来威投资购房趋势明显。的地理位置得天独厚，自然风光优美，未来随着机场扩建、城际铁路的建设，城市功能会更加完善，房地产市场对外地人的吸引力将不断增加。针对当前的情况，国家已经出台了多项政策，其他城市也相继出台了相关的“救市”意见，相信经过新一轮调整和转型，会更好地促进房地产业持续健康发展。当前和今后一个时期我市房地产业发展思路是：以科学发展观为指导，以降低购房门槛和成本、降低住房开发成本、刺激和扩大住房消费为重点，调整和落实有关宏观调控政策，优化市场环境，完善住房体系，刺激住房消费，激活房地产市场，促进房地产持续健康发展。

（一）进一步创造良好的房地产投资发展和住房消费环境

1、调整住房建设规划和年度开发计划。根据宏观调控政策和市场供求关系等实际，修改完善我市2008-2012年住房建设规划。结合城中村改造及土地供应计划，明年3月底前完成2009年住房建设计划的编制。将乳山银滩、文登南海新区、荣成石岛管理区的房地产开发项目纳入市级房地产开发计划。

2、调整开发用地供应结构和供地政策。重新调整供地计划，放缓开发用地投放市场的速度、数量和规模。调整土地供应结构，重点保障旧村改造用地供应，对其他房地产开发用地供应适当推延至明后两年实施。调整宗地供地面积，重点推出小幅地块，激发目前已处资金困境开发商的购地热情。根据市场情况对宗地出让单价适当调整，但对村庄改造用地的地价调整应谨慎，避免引起已取得土地的村及开发商攀比等问题。

3、放宽个人住房和开发企业信贷政策。认真执行中国人民银行关于商业性个人住房贷款的新政策（居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点）。金融部门对信誉较好、项目健康的房地产企业要适当放宽贷款政策。鼓励房地产企业运用股本融资、项目债券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式，确保房地产投资的融资需求。

4、放宽个人住房和开发企业税收政策。认真执行国家财政部、税务总局关于对个人住房交易环节税收政策的调整（个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税）。严格执行住房转让环节营业税调整政策，税务部门要进一步研究制定房地产企业发展的税收扶持政策，支持房地产企业加快发展。

5、规范对房地产业的行政事业性收费。物价部门要对房地产业的行政事业性收费进行检查，对不合理的收费，坚决清理；对过高收费，尽快予以调整和纠正；对合理的收费，规范缴费手续，简化办事程序。积极探索建立“一费制”的缴费模式，减少收费环节和手续，减轻企业负担，为房地产业创造良好发展环境。

（二）进一步优化满足普通群众需求的住房供应结构

6、增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。认真执行国家对中小套型普通商品住房有关规定（90/70政策）等，优先落实普通商品住宅建设项目，努力解决群众住房问题。落实好普通商品房土地供应工作，在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，最大程度降低房屋销售价格。

7、积极稳妥搞好市区城中村改造。以加快回迁安置房建设抓手，进一步科学调整和安排城中村改造，既要按期完成改造任务，又要防止开发总量过剩。要坚持产业拉动，通过旧村改造，配套建设二三产业设施，使村民的长远利益得到保证，生活水平有新的提高。要坚持村企联动，鼓励村集体和有实力的开发商联合改造，加快改造步伐，提高改造水平。

8、加大住房保障工作力度。进一步健全住房保障机制，合理确定住房保障群体，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制。探索用货币补偿代替建设经济适用住房的办法和意见，改补“砖头”为补“人头”，由居民自主购买住房。要严格购房审批程序，建立申购审查负责制，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位。

9、严格控制商品房建设总量。强化规划调控作用，严格落实土地政策，未来5年除城中村开发改造项目外，市区原则上不再审批新的“退二进三”等项目；对工业新区的房地产开发项目严格控制，除新建工业厂房及必要的配套住宅外，其他项目原则上不再审批。加强对现有尚未开发地段的规划控制和土地储备，避免出现高档地块建设低档商品房等浪费优势土地资源等问题。

10、大力促进商业地产发展。根据城市总体规划和商业网点发展规划，积极引导商业地产合理布局、有序发展，努力打造以中心城市为龙头，以高区、经区和工业新区三个区域性商业中心为骨干，以专业市场为特色、社区商业和城镇商业为基础的新型商业格局。

（三）进一步构建诚实守信、和谐健康的房地产市场环境

11、实行开发企业不良行为记录。对从事房地产开发经营活动的企业中，存在的违法违规、扰乱开发市场秩序、损害消费者合法权益的不良行为进行统计、核实。对有不良行为记录的开发企业，除按照国家、省、市等有关法律法规予以纠正和处罚外，还要记入企业信用档案，在相关网站和媒体上予以曝光。

12、实施开发企业资信评价管理。对全市范围内从事房地产开发经营活动企业的年度经营状况、资金实力、项目开发、销售、物业管理、参与社会公益事业方面进行综合评价，划分资信等级，作为项目招投标、行政审批、评先选优的重要参考依据，兑现奖惩。

13、开展房地产市场专项整治。根据国家和省的部署，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，对当年在建房地产开发项目进行全面清理，查处和整治房地产开发项目审批、房地产开发建设、房地产交易、房地产中介服务、物业管理中的违法违规行为，维护广大群众的合法利益。

（四）进一步规范完善房地产开发管理服务机制

14、实行开发项目建设条件意见书制度。作为土地使用权出让合同的必备内容或划拨土地使用权批准文件的内容之一，未按《开发项目意见书》进行开发建设的，相关部门不予办理开发项目审批手续。

15、建立开发项目企业资格预审查制度。对具有与开发项目相匹配等级资格的开发主体，允许其参与项目竞买；如开发主体不具备相应开发项目的开发能力和水平，或资信等方面存在问题的，不得参与房地产开发项目竞拍。

16、完善开发项目经营权证明制度。开发企业未取得《开发项目经营权证》的，规划、国土等部门不予办理相关手续。《开发项目经营权证》相关栏目开发主管部门未有签署意见的，房管部门不予受理预售许可或房屋确权申请。

17、建立房地产开发项目手册制度。对记录不实、擅改设计、未按要求进行配套设施建设或未达到合同要求进度的，开发企业除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，还将责令其限期整改，逾期未整改或整改未达到要求的，不予办理后期手续。

18、建立开发项目配套预存款制度。将目前的小区红线内基础设施配套费（50元/平方米）列为房地产开发项目配套预存款。开发项目完成竣工综合验收备案后，视配套或工程质量等方面情况逐期返还。凡配套或工程质量等方面出现问题的，视情节轻重，从开发项目配套预存款中进行扣除。

（五）进一步营造促进房地产业发展的良好社会氛围

19、强化市级指挥协调。成立由市长为组长、分管市长为副组长的全市房地产管理指挥协调领导小组，实行房地产开发管理工作联席会议制度。成立由市房地产开发管理办公室，调整和增加人员、设备和职能配置，具体负责日常工作。

20、强化部门分工配合。各部门要牢固树立“一盘棋”的思想，加强协调与配合，既对房地产健康发展负责，又对房地产开发企业负责。各市区要结合本地实际，完善并落实规范发展房地产市场的具体措施，搞好市场运行分析和调控。

21、强化房产信息系统。建立信息披露机制，遏制恶意炒作行为，稳定住房价格，引导理性投资和消费。健全房地产市场预警预报体系，密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，通过实时监测和前瞻性分析，及时采取相应措施，防止市场大起大落。

22、强化行业协会作用。及时调研和发现房地产市场运行中存在的问题，积极协助主管部门加强与各有关部门的联系和合作，实现使企业利益、行业利益、社会利益的和谐统一。

23、强化舆论宣传引导。新闻媒体要准确把握中央宏观调控政策实质，客观、公正地报道房地产市场情况，坚持正面宣传和理性引导，使广大群众树立正确的住房消费观念，避免误导投资和消费。