旅游公寓税收管理调查汇报

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市是我国著名的旅游圣地，近年来，一种全新的房地产投资业态――“旅游公寓”正在该市悄然兴起。所谓“旅游公寓”又称产权式酒店，是指投资者购买酒店的某一间客房后，将其委托给酒店管理公司经营以取得收入，投资者同时获得管理公司赠送一定期限的免费入住权。这种置业方式兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资等特性，引起了不少投资者的关注。

为了加强对旅游公寓的税收征管，市地税局组织专人进行了调研。截止到目前，我市共有旅游公寓（其中两处尚未营业）五处，其经营模式大同小异。如井武公寓（简称甲方）与各产权户（简称乙方）签订的协议规定：甲方负责日常的经营管理，每年按乙方购房价格的5%支付租金，如果甲方当年经营客房的盈利超过了乙方购买价格的5%，则超额利润由甲乙各分50%。另外，乙方每年享有200个积分范围内（差不多十天左右，居住天数按照淡旺季分别规定了不同的积分）的免费入住权，在自住期间，乙方要服从甲方管理，并缴纳居住期间的水电费，如果超出积分范围居住的，乙方可以享受50%的房价折扣。

从协议内容可以判断，其实质上是一种乙方向甲方出租房屋使用权的行为。按照相关税法规定，甲方缴纳的税费涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税以及企业所得税，乙方缴纳的税费涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人所得税、房产税以及城镇土地使用税。经过核实，目前只有甲方按实际取得的营业收入申报了营业税金及附加后，其他税收均未如实缴纳。那么，这一现状是如何造成的呢？究其原因，不外乎以下三点：

一是我市产权式酒店的购买者多为外地自然人投资者，并且有相当部分来自北京、上海、江苏、浙江、南昌等地，其牵涉的税种多，税额小且税款零星分散，在征管上存在一定的难度。

二是按照规定，凡是房屋租赁经营的，必须取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》以及和乡镇、街道办事处签定的《房屋租赁计划生育责任书》。但是在实际操作中，相关职能部门管理并未到位，房屋租赁市场基本上处于无序、监督不力的状况。如果仅靠地税部门的力量来规范这块税收，力量稍显薄弱。

三是旅游公寓都是新办企业，财务人员素质参差不齐，有些财务人员未对支付租金的票据（没有取得房屋租赁发票）进行审核，从而导致了这块税收流失。

为了更直观地反映甲乙双方的税收组成，我们举例分析。井武公寓2005年度取得营业收入777454.60元，已申报缴纳营业税金及附加42760元，全年累计支付业主租金268847.30元，当年发生亏损16351.65元。张某于2004年末投资12万元购入了一间客房，并委托甲方管理，井武公寓2005年度未实现利润，乙方也未回来居住。按照协议规定，张某当年实际获得的租金收入为120000×5%＝6000元。那么，张某当年应缴纳的税费如下：

一、印花税。应适用“财产租赁合同”税目缴纳印花税：6000×1‰＝6元。

二、营业税金及附加。《省个人出租房屋地方税收征收管理暂行办法》（赣地税发[2006]2号）第三条规定，个人出租房屋实行按期征收的，其营业税的起征点为月租金收入1000元。由于张某按月取得的收入仅为500元，未超过起征点，无需纳税。

三、个人所得税。张某每月收入未超过800元免征额的规定，无需纳税。

四、房产税。张某全年应纳房产税：6000×12%＝720元。

五、城镇土地使用税。根据张某提供的土地使用证，其实际占地仅为2个平方米，全年应纳城镇土地使用税：2×3＝6元。

综上所述，张某全年累计应纳地方税费为732元，经过测算，井武公寓所有业主全年累计应纳税费在36000元左右。这笔税款虽然不大（未考虑房屋销售环节的税收），但是假以时日，随着旅游公寓规模的逐渐壮大，产权人收益的逐步递增（如现在已有一户公寓将年租金额定为8%），其必将成为我市地税增收的新亮点。为了加大征管力度，避免日后征纳双方矛盾的激化，我局应做好以下几项工作：

一、破解三个税收难题

（一）自住期间是否确认为收入征收营业税

双方签订的协议规定，业主有权在积分范围内免费居住。那么，免费居住期间是否应视同销售对旅游公寓征收营业税呢？由于乙方在此期间无需缴纳住宿费（即使未居住也得不到任何形式的补偿），按照《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：营业税纳税义务人是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；有偿是指取得货币、货物或其他经济利益；单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。据此可以判断，甲方只是一种无偿提供房屋使用权的行为，显然不应征收营业税。

协议还规定，如果乙方超过积分范围居住的，可以享受50%的价格折扣，这项业务的计税依据如何确定存在两种不同的观点：一种观点认为，营业税相关税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。虽然甲方只取得了一半收入，但是税务机关有权调整，将其税基还原成计算折扣时的基数。另一种观点认为，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号文）明确：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。据此，甲方可以按折扣后的金额申报纳税。从法理上分析，第二种观点更具说服力。

（二）自住期间是否确认收入征收企业所得税

旅游公寓在业主免费居住期间没有取得任何收入，对其征收企业所得税缺乏法律依据。按照《企业所得税税前扣除办法》规定，税前扣除的确认应遵循以相关性原则，即纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。旅游公寓在申报缴纳企业所得税时，应该将乙方居住期发生的相关费用从成本中剔除出来。

业主超积分居住时，甲方申报缴纳企业所得税，确认收入的原则是否和营业税一致呢？《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》（国税函【1997】472号）规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。可见，文件明确的主体只是工业企业，服务性企业不能参照这一规定执行。这就表明，无论甲方在账务上对折扣收入如何处理，都要全额申报缴纳企业所得税（不能按折扣后的数额）。

（三）对乙方获得的分红该如何征税

按照协议规定，如果甲方当年经营每套客房的盈利超过了其购价的5%，超出部分双方各分得50%。此时，地税机关对乙方该如何征税呢？从表象上看，这一行为似乎兼具投资性质，而投资与出租的税收处理方式是完全不同的。如果乙方以房产投资，参与对方利润分配，其分得的税后利润应确认为“股利”性质的所得，要按“股息、利息、红利所得”应税项目缴纳个人所得税，不再征收营业税和房产税（按房产原值计算征收）。但是，征税首先要基于“实质性”原则，尽管协议约定了乙方享有一部分盈利，只要双方没有事先办理投资注册手续，乙方分回的利润应该视同租金收入，照章缴纳营业税和房产税。

二、加大税法宣传力度

面对目前旅游公寓各产权户纳税意识差、未能按时主动进行纳税申报的特点，我局应该通过各种渠道，采用多种形式，广泛开展私房租赁税法的宣传，提高纳税人自觉纳税意识。面临即将到来的全国第十五个税收宣传月活动，我局应抓住这一契机，针对旅游公寓开展专门的宣传活动。如果时机成熟，还可以组织旅游公寓的财务人员进行财务知识与税收业务培训，从源泉上杜绝其帮助出租方逃避税收的行为。

三、进一步完善代扣代缴和委托代征制度

按照个人所得税相关税法规定，旅游公寓应就支付给出租方的租金负有代扣代缴税款义务。依据现行税法规定，在房屋租赁法律关系中，承租人并无扣缴出租人名下应纳的除个人所得税以外其他税种的法定义务。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，如果房屋“产权所有人、承典人不在房产所在地”或“产权未确定及租典纠纷未解决的”，由房产代管人或者使用人缴纳房产税。考虑到这块税收零星分散及征管难度大等因素，我局完全可以采取委托代征的征收方式。在于旅游公寓协商一致后，与其签订《委托代征税款协议书》和核发《委托代征证书》，委托其代征各产权户应纳的营业税金及附加、城镇土地使用税以及印花税。

四、建立健全税源登记档案，加强部门配合

纳税人应自房屋出租行为发生之日起三十日内向房屋所在地主管地税机关办理纳税登记手续并向地税机关报送房屋出租合同。目前，旅游公寓已经如实向茨坪分局报送了房屋出租合同，但所有产权户均未办理纳税登记手续。为了将其纳入正常管理范畴，我们不但要认真做好个人出租房屋税款征收入库的各项基础工作，而且还要做好税源资料的搜集整理工作。茨坪分局应对这一行业的房屋出租行为建立专门的税源登记档案。此外，我局还要加强与房管、公安、工商、街道办事处等部门的密切配合，通力协作，共同建立一个规范化管理的私房租赁市场，并与这些等部门建立信息共享和完善税源信息的传递机制。

五、借鉴外地先进经验，核定综合征收率

私人出租房屋涉及的税种较多，税负较重，计算过程也比较复杂，纳税人普遍具有抵触情绪。为改变这一现状，有一些省市的地税部门做了变通处理。如《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》（京地税征〔2003〕685号）规定，对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收，降低税收成本，也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。个人所得税按照现行办法进行申报纳税，不得并入综合征收率征收。

虽然该文内容的合法性值得商榷，但是这种计税方法确实是简单易行，不需要考虑起征点等因素，可操作性极强，在某种程度上减轻了纳税人的税收负担，还曾作为先进经验在《中国税务报上》予以推广。因此，建议省局借鉴北京市地税局的做法，出台相应政策，确定一个综合征收率，既减轻了税务部门的工作负担，又充分体现了人性化管理。