小城镇税收征管调查汇报

导语：小城镇税收征管调查汇报一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

小城镇建设近年来一直被县委县政府确定为全县重点建设项目。加大小城镇建设力度，带动地方经济发展，是发展县域经济发展的重要途径。小城镇是连接城乡的纽带，搞好小城镇建设能带动一方经济发展，发展小城镇是城乡共融、统筹城乡经济的重要途径。

一、小城镇建设存在的几种形式

我分局辖区内小城镇建设发展比较迅猛，现共有在建工程七栋，但由于建设部门对小城镇建设管理的滞后性，存在极不规范的现象，即基本上属于“四无一不”工程：无批建手续、无建筑设计、无施工资质、无预售许可和不办理房产证，给地方税收征管带来了一定的难度。

根据上级安排，我分局就辖区内敖城、天河两镇的小城镇建设进行了调查，主要有三种不同的形式，下面就一一说明：

（1）第一种形式是：基建商经过了镇政府的批准和规划，以移民新村建设从村委以做移民房的形式取得土地。房子由该基建商负责承建，建成后，一层归基建商，以上楼层归移民户所有，一家一套住房。合同约定移民户按一个平方米360元的价格支付给基建商。镇政府以一户移民一个人2800元的补助发放给移民户，由基建商去领取，差额部分再由移民户支付给基建商。该情况属于“代建”房屋行为。不属于合作建房。

国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）中规定：“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续，甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”根据上述规定，基建商类似上述“批复”中所称“甲方”，其行为属于销售不动产，应以基建商收取的所有价款×5%依法缴纳营业税。

另外，基建商自备施工力量修建该房屋，还要按“建筑业”税目缴纳营业税。纳税人自建房的一楼超市所有权归自己，自建自用不用缴纳建筑业营业税。所以应以该房子的营业成本扣除一楼超市的成本的余额缴纳建筑业营业税。因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定方法计算建筑业营业税＝工程成本×（1+成本利润率）÷（1－3%）×3%。省确定的成本利润率是10%。工程成本依据县政府曾经下发过的一个文件，核定县城砖混结构的营业税计税营业额为一个平方米280元，基层地税分局按照此规定进行操作。

（2）第二种形式以政府规划城镇改造形式取得土地，于是镇政府处于城镇规划，决定拆除，并决定对拆迁户拆一补一，不足房屋由移民户迁入，和移民结帐和第一种情况相同，结算价为360元一个平方米。并按照政府规划的外观、楼高和功用进行拆旧建新，对拆迁户实行“拆一补一”补偿。剩余住房规划为移民住房，剩余店面归基建商所有。基建商看重的是黄金地段的店面，因为一比一补偿后还剩下一些店面，而店面的价格高，基建商可以销售获得利润。

基建商对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。基建商将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从基建商处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实际操作中一般也可比照执行。

由于基建商与拆迁户双方结算没有发生货币交易，故同样应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定方法计算销售不动产营业税＝工程成本×（1+成本利润率）÷（1－5%）×5%。工程成本由主管地税分局核定，省确定的成本利润率是10%。而对于多余的店面则按他所实际收取的房款申报缴纳地方税收。而基建商与移民户和社会上购买店面者也同样使用第一种情况，以基建商向用户收取的所有价款×5%申报缴纳销售不动产营业税。同样，基建商自备施工力量修建该房屋，还要按“建筑业”税目缴纳营业税，此点同上。

（3）第三种情况是普通的销售不动产业务。敖城镇几个合伙人从土管局通过公开竟拍的形式取得一块土地。然后自建楼房，建好后再对外销售。应认定为房地产开发业务，开发商应就向购房户收取的价款申报缴纳“销售不动产”营业税，同样，基建商自备施工力量修建该房屋，还要按“建筑业”税目缴纳营业税，此点同上。

二、当前小城镇建设存在的征管难点

（一）三个基建商都是没有房地产资质的，有的甚至都没有建筑资质，相关的国土部门的审批手续都不是很完备，而且几个基建商均表示不为用户办理房产证，应该属于一种“土”开发，不是象县城那种纯粹的房地产开发。

（二）三个基建商与住房户结帐的住房单价都在360到380元之间，而店面也只有500多元，价格比较低，基本上是在成本价左右。根据我们和很多从事多年基建的包工头了解，由于近段时间建筑材料上涨比较快，现在做一栋房子最低的成本价要花到350元，利润空间很小，甚至是亏，最重要的是连这么低的房价都没能按期结帐，帐结不到自己还要亏银行贷款利息。如果按照税法规定执行，他们肯定承受不了。我们分局在今年年初就找他们了解调查摸底，并制作了询问（调查）笔录，告知了相关的税收政策，让他们心里有数。他们也纷纷表示，并不是不缴税，建房子的“建筑安装业”营业税绝对会到位，但是如果要缴纳“销售不动产”营业税就绝对要亏本，可以很清楚算到的一笔帐。

（三）基建是从2007年初开始，而真正竣工是2007年底，期间建筑材料方面钢筋和水泥涨价很厉害，年初和用户已经签订了合同，现在不可能反悔，更不可能向住房户多结帐。很多当时预期可以赚的微粒现在已经泡汤，很多基建商是硬着头皮亏下去的，很多项目是乡镇政府的政绩工程和面子工程，乡镇主要领导逼的紧，不能拖工期的，否则可能一分钱都结不到。

三、加强小城镇建设税收征管的几点意见

（一）建筑安装税收的征管处理。主管税务机关应强化税源控管，对小城镇建设建筑施工项目强化税源控管，实行动态管理，及时掌握施工进度，及时按工程进度，督促基建商足额缴纳建筑业营业税。并建立税收控管台帐，掌握清楚哪些是住房户，哪些是店面，面积分别是多少，分别在什么位置，绘出平面图纸。

（二）现实建议

因为开发商从事小城镇建设，是一种微利行为，毕竟不是很正规的房地产开发，而且是在乡镇，这些都是实际情况。这些开发商从事小城镇建设牵涉面很广，和住房户结帐难。如果遇到和拆迁户发生纠纷，进展就很缓慢，耽误工期。我们接触几个基建商，都表示不愿意搞下去了，搞这种小城镇建设很容易陷入泥潭。建议县政府或者上级税务部门应制定专门针对小城镇建设的税收优惠政策，助乡镇小城镇建设驶入快车道。

比如为鼓励农民居住地向小城镇转移，对经政府批准专门从事小城镇住房建设的施工单位，免征其“销售不动产”营业税，只征收“建筑业”营业税。政府协调办理相关建房手续，在收费项目上也进行优惠，从而减轻他们的负担，为快速建设十七大报告指出的社会主义新农村助力。这样可以大力扶持乡镇政府搞好小城镇建设，为县域经济发展做出实实在在的贡献。