社区物业管治现状调研报告

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物业管理问题是广大市民普遍关注的一个热点问题，在社区推广实施物业管理更是热点中的难题。社区是若干个群体或社会组织聚集在某个区域里所形成的一个在生活上相互关联的大集体，是社会生活的载体。社区物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，是城市管理的重要组成部分，其管理范围涵盖了从居民小区到工商业各类物业项目。加强社区物业管理，有利于城市经济可持续发展，提高城市的品位，有利于提高城市经营管理水平，促进房地产的保值增值，推动我市城市建设和和谐社会建设。

在深入开展学习实践科学发展观活动中，我局组织相关人员，围绕加强社区物业管理等重点内容，开展开展集中调研，调研的对象主要是城区花园等小区的业主、物管企业工作人员以及社区居委会、相关职能部门的管理工作人员，调查主要采取了问卷调查、随机访谈、召开座谈会、查阅档案及实地查勘等方式，重点就社区物业管理现实存在的问题以及加强和改进的措施等内容进行分析研究，为开展社区物业管理试点，扎实推进社区综合管理改革提供参考依据，现将情况报告如下。

一、社区物业管理基本现状

（一）基本情况

据年我市住房现状调查，马店城区（不含社区）现有住房2.51万套，住房总建筑面积315万平方米，人均住房建筑面积36.22平方米，分布在马家店街道办事处五柳树、丰坪巷、七口堰、熊家窑等4个社区居委会。4社区总人口约8.7万人，国土总面积13.85平方公里。截止年底，我市城区共有物业管理企业6家，即达等物业管理公司，物业管理资质等级均为三级，具有物业管理经理上岗证、物业管理人员上岗证的持证上岗人员48人，相关从业人员240人。全面实施物业管理面积80万平方米，其中住房78万平方米，社区物业管理尚未全面推开，已归集公共部位公用设施维修基金318万元，已有10个住宅小区组建业主委员会，实现了业主自治或委托物业管理公司进行管理。

（二）社区物业管理作法

近几年来，市房地产管理局认真执行国务院《物业管理条例》，在物业管理方面从开发源头到建后管理做了大量的细致工作，特别是围绕业主反映的突出问题，采取了一系列办法措施，取得了一定成效。具体体现在：

一是加强物业管理法制建设，认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传、培训工作。按照原建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》要求，分批对房管所、物业管理公司工作人员、业主委员会成员等进行集中学习培训，要求从业人员持证上岗，先后培训百余人次，夯实了物业管理基础，提高了物业管理人员素质，营造了良好的物业管理氛围。

二是建立了商品住宅专项维修基金管理制度。严格按照《省共用部位共用设施设备维修基金实施细则》规定比例缴交，做到记帐到幢、明细到户、财政监管，保证专款专用，真正用好住房“养老金”，发挥好专项维修资金保障作用。年我局与中国建行三峡分行枝江支行在宜昌率先开通房屋维修资金管理系统。

三是建立了售房合同与物业管理合同同时备案制度。严格执行开发企业售房必须签定前期物管合同，宣传引导购房人明确物管重要性，切实做到物业管理从源头上抓起。

四是逐步规范物业管理企业经营行为。通过开展物业管理专项检查，明确行业规范和岗位规范，进一步明确物业维修、绿化保洁等服务内容和服务标准，做到服务费收支情况公开透明，建立物业管理诚信档案。

（三）社区物业管理模式

从社会福利分房到住房制度改革，从居民自建住房到房地产开发，适应各种建设模式形成了不同形式的物业管理方式。

一是建管不分物管模式。建管不分的模式决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商，房地产开发商重建设、重销售、轻售后的问题没有根本解决，出于开发下一楼盘的需要，开发公司出资组建物业管理企业，形成谁建谁管，物业管理公司前期介入与接管验收未落实，造成业主委员会成立后无法按接管内容、接管程序做好验收接管工作，导致物业管理纠纷。

二是建管分离物管模式。建管分离模式明确了业主委员会的自治权利，要求物业管理企业自主经营自负盈亏。近几年来，我市在住宅小区开发建设中，丽江花园等一部分新建的设施齐全、绿化率高的小区，由于严格执行《物业管理条例》，配备了物业管理用房，建立了专项维修基金，具备了社会化、市场化、专业化物业管理条件，按规定组建了业主委员会，实现了业主自治，聘请有专业资质的物业管理公司从事小区管理，推行业主公约，居住小区业主素质较高，收费率高，使得小区管理规范，居住环境优美，小区和谐稳定。

三是福利性物管模式。实施住房制度改革后，单位公有住房均出售给了单位人或社会人，住房已成为商品融入市场，但其物业仍由原产权单位管理，享受着“单位出大头，个人拿小头”的福利性质物业管理模式，由原产权单位聘请门卫、保安、保洁等工作人员从事物业管理，享受单位隐性福利，如电力局的东明小区、政府大院、省化小区、61699部队生活区及各自成一体单位小院等。

四是业主自治的管理模式。业主自治的管理模式主要是住宅规模小，不具备物业管理条件的小区。一类是在马店城区以某路、巷、园、市场等命名建造的私人住宅，如私营经济园、建材市场，其物业管理基本由社区代管；二类是企业破产改制后，原单位住宅区无人管理，如宜昌棉纺厂、枝江啤酒厂等；三类是九十年代中后期由单位改制建设、私人开发的住房，开发后房屋卖给个人不再过问，或是在推行社会化物业管理后由于诸多原因，组建的业主委员会采取自治管理，小区内住户不缴纳物业管理费，仅筹集一点资金维持小区内保洁、门卫。如怡园小区、张垸一至四巷等居民点，主要集中在丰坪巷社区老城区范围内。

二、社区物业管理存在的主要问题

经调研了解，随着枝江经济和城市建设的不断发展，建设工业强市和滨江宜居城市的步伐不断加快，社区物业管理服务的整体现状已不能适应建设活力枝江、和谐枝江的要求，严重制约了城市管理和房地产业健康有序发展，主要体现在以下几个方面。

（一）物业管理体制尚未理顺，建设与管理职责不清。

物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域性特点，涉及规划、建筑、供水、供电、供气、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门，矛盾交织，因此光靠房地产主管部门难以协调，街道办事处、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。具体体现在以下几个方面：一是从总体上看，房地产主管部门对物业管理活动拥有监督管理权，如指导成立业主大会、选举业主委员会，限期改正、撤消不履行职责、侵害广大业主权益的决定等，但其可操作性不强，且对于社区物业管理的主管机构设置、人员构成、承担职责等规定不明确，导致物业主管部门在履行物管活动的监管职责上存在诸多难题；二是街道办事处、社区面对辖区内物业管理现状，承担了大量的协调事务性工作，但缺乏法规和政策保障，导致许多业主与物管企业发生纠纷时，首先找街道办、社区来解决，而社区除了调解、说服教育外别无他法约束相关人；三是业主委员会地位责任不清，缺乏强制力。业主委员会是经全体业主选举成立、代表业主选聘监督物业管理企业的执行机构，是业主和物管企业的沟通桥梁，但业主委员会主体地位不明确，权利义务不对等，无明确法律地位。

（二）住宅建设零散性及历史遗留导致物业管理市场化进程缓慢。

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，为了尽快解决居民住房问题，政府采取了大量措施鼓励开发单位、个人多途径多形式建造了大量的居民住房。这类住房零散性大、标准低、规模小，配套设施不齐全，加之开发商的行为不规范，建设单位的改组、土地使用的不规范导致无序开发，物业无人管，更谈不上物管维修基金的归集，这类住宅建造已有15年左右，绝大部门处于无人管理，房屋年久失修，背街小巷脏乱差，居民意见大，矛盾突出，不安全、不稳定因素较为突出，住宅小区基础设施配套不齐全，不具备物业管理条件，导致物业管理市场化进程缓慢。

（三）物业管理服务商品意识淡薄，物业管理收费困难。

长期计划经济体制下福利分房，单位管修的旧体制造成了业主对社会化物业服务的商品消费意识欠缺。随着市场经济的发展和《物权法》的颁布实施，业主对物权的概念已确立，产权意识增强，但物业服务消费观念尚未形成，主要是业主收入较低，小农观点强，出钱请人不如自己打扫，缺乏物业服务的商品意识，导致小区物业管理收费难，甚至有些单位推行只服务不收费隐性福利物管，物业管理服务的大氛围、小气候尚未形成，物业管理良性运行机制难于建立推广。

（四）物业服务收费标准偏低，管理费收缴率不高。

据调查，我市新建住宅小区物业管理收费每月标准为0.20—0.65元/平方米。由于我市住宅小区规模偏小物业收费偏低，加之业主物业服务商品意识淡薄，自觉缴纳物业管理费的意识差，导致公共设施维护、公共设备日常运行、维修保养、绿化保洁、保安管理及人员工资等物管费用入不敷出，物业管理服务内容和标准降低，长此以往，恶性循环，制约了物业管理行业的健康发展。

（五）物业管理从业人员素质参差不齐。

我市物业管理从业人员大部分来自“转岗、转制、转业”人员及农村剩余劳动力，缺乏正规的专业培训，从业人员业务水平和操作技能不高，加之部分物业管理企业忽视从业人员的自身建设，既不开展职业道德教育，又不建立健全岗位责任制和考核标准，工作程序、服务内容和质量标准很难到位，管理水平不高，服务质量不好，对业主的合理要求置之不理，导致引发物业管理的矛盾和纠纷。

三、加强社区物业管理的措施和建议

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展。为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，促进滨江宜居城市的建设，提出如下建议。

（一）要进一步提高对物业管理工作重要性的认识，加大对物业管理工作的宣传力度。

物业管理关系到广大市民的日常生活和切身利益，关系到城市发展和品位的提升，针对市民物业管理商品消费意识淡薄的问题，要切实加强《物业管理条例》等法律法规的宣传力度，充分利用报纸、电视等新闻媒介及发放资料、上街咨询等宣传方式，全方位、多层次、多渠道进行物业管理政策法规的宣传，着力营造良好的社会舆论氛围，使各相关部门单位及广大市民积极参与和支持社会化物业管理工作，逐步提高物业管理市场化、专业化水平。

（二）要进一步建立完善制度规范，做到物业管理工作有法可依，有章可循。

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境和公共秩序的活动，涉及各种法律关系和经济主体，在贯彻执行国务院《条例》的基础上，出台符合实际的规范性文件，及时调整物业管理工作中的各种关系。如调整政府相关部门（物业主管部门、街道办事处、社区、各行业主管部门）之间的关系，明确部门职责；调整主管部门与开发企业、物管企业的关系；调整业主大会、业主委员会与开发企业、物管企业的关系等，在此基础上，对物业管理工作中出现的矛盾问题制定针对性操作性强的措施和办法，使社区物业管理做到有法可依、有章可循。

（三）要进一步理顺管理体制，强化行业主管部门监管职责。

要按照“政府引导、立足社区，以人为本、因地制宜，以块为主、属地管理，部门协调、企业参与，财政扶持、房管指导”的原则，不断拓展物业管理覆盖面，切实改善广大市民的居住环境和质量，推进城市建设和物业服务共同发展。首先要在市政府的指导下，充分发挥各部门、街办、社区管理协调作用，建立物业管理的协调、监督、考核工作机制；其次要建立社区物业管理工作领导机构和工作机构，协调各相关部门和单位共同做好物业管理工作；第三行业主管部门要积极主动履行监管职能，积极配合街道、社区研究落实社区管理各项措施，及时协调解决物业管理中的突出问题，加强与社区居委会的协调配合，加强对业主委员会的组建、换届和日常管理工作的指导，规范业主委员会的运作，提高业主委员会自治管理的水平。

（四）要进一步理顺物业管理各方关系，建立完善长效管理机制。

街道办事处、社区居委会、物业主管部门、业主委员会、物业管理企业在社区物业管理中既有各自的职责分工，但又同是物业管理的主体，因此要理顺上述各方在社区物业管理中的关系，各方应按照有关法规、政策履行好各自职责义务，加强协调配合和指导监督，共同促进社区物业管理水平的提高。

1、市房管部门应加强对物业管理企业、开发企业和业主委员会工作的指导监督，强化日常管理，规范物管行为。一是强化对前期物业管理备案的监管，业主委员会成立后，严格按管理程序、内容、标准做好验收移交工作，要把前期物管资料和管理用房移交作为监督重点；二是强化住宅维修专项资金归集使用的监管，确保专款专用；三是强化对物业服务合同签订和履行合同情况的监管，进一步明确业主、物管企业的责权利。

2、街道办事处要负责指导社区物业管理工作的开展，社区居委会应指导协调业主委员会具体实施。按照“以块为主、属地管理”原则，参与制定和界定物业管理服务区域，并参与业主大会的筹建和换届工作，指导和监督业主委员会、物管企业的行为，牵头召开社区联席会议，协调解决社区管理出现的各类矛盾和问题，加强对社区内物业安保和综合治理工作的监督检查。

3、业主大会由社区物业管理区域内全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，代表全体业主的利益，负责选聘物管服务企业，积极配合社区居委会和物业管理企业妥善处理小区管理中出现的问题，并自觉接受政府有关部门的指导。

4、物业管理企业是经业主大会选聘的市场化、专业化、社会化服务企业，它在小区管理中要严格执行行业规范，认真履行与业主委员会签订的物业服务合同，积极主动地为小区业主提供优质服务，自觉接受政府有关部门及业主的监督，为业主创造一个良好的居住环境。

总之，要在理顺各方关系的基础上建立社区、业主委员会、物管企业三位一体的长效管理机制，做到从规划建设时介入，从前期物业管理抓起，形成职责分明、措施得力、运转高效的社区物业管理系统，切实调动各方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。

（五）要进一步做好社区基础工作，因地制宜确立社区物业管理模式。

1、新建住宅小区要严格执行《物业管理条例》，走社会化、市场化、专业化的物管道路。一是新建住宅小区要严格执行规划方案。按照配套完善、环境优美、交通安全的要求建设住宅小区，同时严格按标准做好专项维修资金的归集工作；二是要严格落实竣工备案制度和配套设施交付使用制度，建立前期物业管理介入制度、物业管理项目接管验收制度，完善物业管理移交手续；三是新建小区在交付使用后要按照法规及时成立业主大会，选举业主委员会，选聘有资质等级的物业管理企业实施物业管理，确保从规划建设施工到售后物管一条龙服务，使物业管理从开始设计就走上规范化道路。

2、整改后住宅旧区要因地制宜纳入社区物业管理范围。单一的模式不能适应社区物业管理的需求，要根据物业的特点和居民的需求，采用不同的管理模式。一是在社区管辖范围内，经整治具备条件的住宅小区，可由社区组织成立业主委员会，选聘物管企业，建立“社区、业主委员会、物管企业”三位一体的长效机制，按照不同小区的特点，采取多种方式实施物业管理服务；二是经整治不具备条件的社区，可暂由社区组织下岗失业人员和“零就业”家庭人员，或者“志愿者”从事物业服务，进行保洁、保绿、保安等基础物管工作，所需资金由财政部门予以扶持；三是规模较小，零星开发的住宅楼，可采取“楼栋管理”模式来解决有人管事的问题，由社区选聘专人组织管理，协调解决居民的实际问题，并采取循序渐进方法实施市场化物业管理。

（六）要进一步培育小区业主的主体意识，营造良好的物业管理氛围。

当前大部分业主的权利意识刚刚萌芽，参与意识较低，对政府的依赖心理较重，街道、社区和有关部门要针对性地加强政策法规宣传和引导，让逐步推行市场化、专业化物业管理的理念深入人心，逐步培养业主的主体意识、权利意识和参与意识，使之能够主动参与、支持配合社区、业主委员会及物业管理企业的管理工作，共同建设社区美好家园，把枝江打造为环境优美、经济繁荣、充满活力、和谐稳定的滨江宜居城市。