住房保障制度体系建立完善调研报告

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近年来，我县低收入家庭住房保障制度体系建设取得了长足发展，先后制定出台了《城区最低收入家庭租住房屋补贴管理办法》、《县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》和《县经济适用住房建设管理实施办法》等政策文件，为推进住房保障工作奠定了基础。但作为社会保障体系的组成部分和改善民生的一项重要内容，住房保障工作与社会需求和群众的期望还存在不小的差距，建立和完善住房保障制度体系任重而道远。

一、我县住房保障制度体系的构成及现状

住房保障制度一般包括住房公积金、住房货币补贴、经济适用住房、廉租住房和“二限房”（限制价格、限定面积的普通商品房）等5种形式。我县目前正在实施的住房保障制度中，主要包括三种形式。一是相对成熟的住房公积金制度。至年底，全县住房公积金缴费人数达9320人，年归集额突破3000万元，年支取住房公积金580万元，年发放住房公积金贷款1250万元，住房公积金制度在提升居民的住房消费能力、拉动房地产业发展等方面起到了重要作用。二是初见成效的廉租住房制度。自年1月《县城区最低收入家庭租住房屋补贴管理办法》实施以来，截至年底，全县共有218户城镇最低收入居民家庭获得廉租住房补贴，累计发放补贴资金17.04万元。今年，县政府对《县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》进行了修订完善，进一步提高了补贴标准，扩大了补贴范围，增加了廉租住房实物配租保障方式，廉租住房制度的保障作用更加明显。三是探索完善中的经济适用住房制度。这项制度始于1996年县政府印发的《安居工程实施方案》，由于当时制度不够完善、机制不够健全、运行不够规范，经济适用住房制度没有达到预期效果，于2003年停止了经济适用住房建设。到年，面临新的发展形势，经济适用住房建设再次被纳入议事日程。目前，《县经济适用住房建设管理实施办法》已全面实施，经济适用住房建设项目一期工程也即将封顶。

二、我县住房保障制度体系存在的不足

（一）住房保障体系的结构不够完善。我县自1994年推行住房制度改革以来，通过公有住房私有化，打破了过去的住房实物分配、行政统一管理模式，但没有建立住房货币补贴和“二限房”制度，新的住房供应体系、分配制度、保障机制还不够完善，导致城镇居民家庭中出现了一个“夹心层”，他们不属于高收入群体，人均收入水平又处于低收入家庭线以上，房改房没轮上，商品房买不起，建私房不允许，经济适用住房和廉租住房又不够条件，难以享受到现行住房保障制度带来的实惠。据不完全统计，这个群体在行政事业单位中约占在职人员的20%，并且比例随着每年新参加工作人数的增长而呈逐年增大趋势。

（二）住房公积金制度的保障作用有限。住房公积金制度是我县当前较为完善的一项住房保障制度，自1994年实施以来，缴存人数、归集额度、信贷额度逐年攀升。但是，从住房保障的角度分析，公积金制度的覆盖面还不够宽。年底，全县缴存住房公积金人数仅占城镇居民人数的21.18%，主要是收入相对稳定的行政事业单位工作人员以及电力、石油、烟草、保险、电信等国有企业职工，私营企业、民营企业、个体工商户、行政事业单位编外在岗人员等大多数城镇居民仍未被纳入住房公积金制度范畴。

（三）住房供应体系有待进一步完善。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知中明确提出：“要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。从我县住宅市场的供应渠道来看，住房供应体系还不够完善。一是自年以来，商品房成为我县城镇居民唯一的住房供应渠道，但大多数城镇居民尚属于中低收入家庭，对商品房的承受能力有限。二是我县经济适用住房建设自安居工程以后，基本上没有新的进展。三是廉租住房较受欢迎，但存在建设总量偏小、入住条件苛刻、后期管理难度较大等问题。

（四）住房保障机构建设相对滞后。目前，已明确县房管局为全县住房保障工作主管部门，但房管局属于自收自支事业单位，收支基本平衡，工作人员相对固定，对住房保障工作能够投入的人力和物力非常有限，导致住房保障工作始终处于较浅的层次，对全县住房保障工作难以进行深入细致的调查研究，没有通盘考虑的长远规划，也没有科学可行的短期计划，工作成效不够理想。

三、建立和完善住房保障制度体系的对策建议

（一）适时出台住房货币补贴政策。停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化是住房制度改革的目标之一，也是实施住房保障的一项具体措施。实施住房货币补贴制度，既是贯彻落实国务院关于住房货币化分配政策的需要，也是解决“夹心层”居民住房问题的有效手段。1999年公房出售工作结束后，当时受地方财政承受能力的限制（1999年全县地方财政收入5951万元，实施住房货币补贴预计需要资金1500万元以上），住房货币补贴制度一直未能实现。近年来，随着县域经济的快速发展，实施住房货币补贴制度的条件已经基本具备。一是财政承受能力大幅度提升。二是随着企业改制工作的结束，实施住房货币补贴面临的社会矛盾已降到最低。三是居民对住房货币补贴制度的期望值已降到低点，货币补贴的额度可以量入而出。四是住房公积金、房改资金、土地出让收益、对上争取资金等可以转化为住房补贴资金的渠道越来越宽。五是与10年前相比，我县的商品房价格上涨了3倍，而双职工家庭的年平均收入只上升了1.5倍左右，房价收入比超过4倍。因此，应把住房货币补贴制度纳入住房保障体系范畴，逐步开展调查摸底、资金测算、方案制定等前期工作，一旦时机成熟，既可付诸实施。

（二）适度扩大住房公积金覆盖面。住房公积金制度对我县住房保障制度体系建设具有较大的推动作用，但受益面较窄，应进一步扩大公积金覆盖面，完善现行的住房公积金制度。一是要督促行政事业单位所有在职人员包括聘用制、合同制职工缴纳公积金，做到应缴尽缴。二是要在具备一定规模、员工相对稳定包括私营企业、民营企业等非公有制经济组织中探索建立住房公积金制度，扩大住房公积金制度的覆盖面。三是要适度放宽住房公积金贷款比例、还款时限，提高住房公积金制度的受益程度。四是要切实加强住房公积金管理，把住房公积金增值收益转化为住房保障资金，确保住房保障工作规范运行、稳步推进。

（三）积极探索切实有效的经济适用住房制度。从总体形势来看，经济适用住房制度在大、中城市普遍受到“热捧”，而在中等以下城市比较“冷遇”，主要是因为在经济欠发达的中等以下城市，住房矛盾不突出，群众对经济适用住房的期望值不高，建设经济适用住房既要政府划拨土地又要减免税费，经济效益和社会效益均不够明显。但从住房保障制度体系建设的发展趋势来看，应进一步加强经济适用住房建设管理。结合我县实际，经济适用住房建设必须考虑综合平衡。首先，要严格控制经济适用住房建设规模，因需定量，避免出现房屋积压。其次，应把经济适用住房建设交与房地产开发商，约定其开发项目必须按规定比例配建一定数量的小户型住房，符合购买经济适用住房条件的低收入家庭购买小户型商品房，由县财政在土地出让收益中拿出资金给予补贴，改暗补为明补。

（四）进一步完善廉租住房制度建设。近两年，国家为解决城镇最低收入家庭住房困难，每年都下拨大量的专项资金，用于廉租住房建设和廉租住房补贴。就我县目前而言，国家补贴的资金与廉租住房建设成本已基本接近，建设廉租住房无需太大投入，廉租住房的产权和土地使用权归政府所有，必要时仍可转化为财政资金；并且廉租住房主要用于解决最低收入家庭的住房矛盾，不会对商品房开发市场造成较大冲击。因此，应充分利用政策机遇，进一步加大廉租住房建设力度。新建的廉租住房可以采取多种方式消化：一是作为廉租住房向符合条件的最低收入家庭配租；二是作为面向新参加工作人员的短暂居住给予租赁；三是作为房屋拆迁项目的临时周转用房；四是对剩余的廉租住房进行改造后作为经济适用住房或商品房销售，收回投资。

（五）加强住房保障机构建设。县住房制度改革办公室年与房管局合署办公后，原有的人员编制、经费全部被取消。年住房保障工作启动后，工作人员和经费得不到保障，各项住房保障工作难以顺利开展。为了确保住房保障政策的全面贯彻落实，应进一步强化“县住房制度改革办公室”的工作职能，落实专职工作人员，核定必要的办公经费，明确相关部门和单位的职责分工，为稳步推进住房保障工作提供必要的条件。