宅基地登记发证问题调研报告

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进一步增强和规范乡村个人宅基地发证工作，有利于集约节省用地，有利于促进乡村社会稳定和经济可继续发展,但是在乡村宅基地登记发证工作中，还存在很多问题，当前就乡村宅基地发证工作中如何处理存在的问题作一些讨论，提出一些对策和建议。

一、宅基地使用权的特点

宅基地使用权是依法审批由乡村集体经济组织分派给其成员用于建造房屋的没有使用期限限制的集体土地使用权，属于用益物权，宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保证,宅基地使用权处理了农民的基础寓居问题。

宅基地使用权的特点:权益主体具有非凡性；只要本集体经济组织的成员才干获得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得获得宅基地使用权，乡村村民房屋用地要经由乡（镇）人民县政府审核，经县人民县政府同意；依照司法规则可以承继，宅基地使用权获得、行使和让渡，必需依照《土地管理法》、《物权法》、《土地登记方法》等司法法律的规则；按照《土地管理法》明确规则，宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范；乡村村民一户只能拥有一处宅基地，乡村村民出卖、出租住房后，再请求宅基地的，不予同意。

《物权法》的规则：“宅基地使用权人经本集体赞同，可以将建造的住房让渡给本集体内符合宅基地使用权分派前提的农户；住房让渡时，宅基地使用权一并让渡。制止城镇居民在乡村购置宅基地。”乡村集体经济组织内部成员符合建房请求宅基地前提的,依法享有宅基地使用权；非乡村集体经济组织内部成员,不得请求获得宅基地使用权，尤其制止城镇居民在乡村获得宅基地；乡村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格制止分歧集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人未经依法同意，不得改动宅基地用处符合前提房产让渡时宅基地还让渡。

依据《物权法》第一百六十五条“曾经登记的宅基地使用权让渡或许祛除的，宅基地使用权人该当实时处理改变登记或许刊出登记。”依照司法法律的规则，权益人让渡房屋及宅基地使用权的，该当将房屋及宅基地使用权让渡给本集体经济组织成员内符合建房请求宅基地前提的成员，让渡给外村成员的，必需在本村子户而且符合建房请求宅基地前提的，让渡后宅基田主体发生转变，并触及受让人获得新的宅基地，应依法处理让渡登记手续。

二、乡村宅基地登记发证存在的问题

（一）、局部农民没有充分认识到宅基地登记的主要性，农民自愿请求宅基地登记的认识不强，给宅基地登记发证工作带来被动。农民以为本人的住房是本人的私有财富，土地使用权不登记无所谓；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不会抢去和占用。因为我国现行司法规则，乡村宅基地使用权不能独自流转，不答应出让、让渡、典当。关于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多粗心义；都是比及改建、扩建房屋、擅自买卖后由买方购置寓居时才晓得没有土地使用权证才去登记。还有局部农民外出打工、经商或有些村民外出打工很多年，曾经在外地安家落户，家里只留下年迈的老人，行走不方便，有的甚至无法联络，给乡村宅基地登记发证工作和第二次土地查询工作带来很多坚苦。

（二）、因为宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权益，是无偿获得、无偿使用的；招致乡村一户多宅比较遍及,还有跨村、到外乡镇购房的，形成“一户多宅”。因为我国近几年出台了很多惠农政策、减免了很多处理土地登记的费用，招致乡村房屋买卖日益增多，很多农民纷繁在城镇和交通便当的乡村购置房屋，跨行政村购房很多，一是有前提的农民纷繁到交通便当的乡村购置房屋；二是为了便利孩子们上学,在离学校邻近的乡村购置房屋。外乡、外村居民不具有获得乡村宅基地使用权主体资历,因为乡村宅基地使用权的流转按司法规则是受严格限制的,所以乡村跨行政村或到外乡镇购置房屋，当前还不能处理宅基地使用权改变登记，必需是本村村民才干使用本集体土地使用权。

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规则，乡村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但因为各类原因，在实践中存在着不少村民“一户多宅”的景象，发生这种景象的原因有很多，详细包括：一是建新未拆旧，农民为改善寓居前提而建新房，旧房未拆，构成现实上的一户多宅；二是因为村民属于承继房屋形成一户多宅或村民承受赠与形成的一户多宅；三是村民因为购置房屋形成的一户多宅;五、有很多山区搬家户已搬走，旧房未撤除；依据年《国务院关于促进节省集约用地的通知》（国发【】3号）文件精神，一户只能请求登记一宗宅基地，并且用地上积不得超越各省、直辖市现定的用地上积，乡村村民一户多宅景象遍及存在，当前还有很多乡村宅基地无法进行土地登记，依照文件规则要逐渐清算历史遗留的“一户多宅”问题。

（三）、不少农民群众司法认识淡漠，在建房时批少占多。依据《土地管理法》第六十二条规则:“乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。但是在乡村，他们需求房间堆放粮食和耕具，往往据有大面积的土地，他们以为只需不超越国家规则的面积即可。乡村宅基地带有福利性，目前国家出台很多文件减免费用；只需求按顺序办个用地审批手续，又不必交任何费用，节省用地认识淡漠，有的农民群众甚至以为处理手续太费事，任何手续都不处理，又不占用他人的土地，是本人的园田或旷地就私自建房，比及国土资源部分在每年上门办证服务时，再去处理审批手续，又不必跑路。

（四）、当前国土资源管理方面存在法律力度不强，国土资源管理部分本身没有强迫撤除权。依据《土地管理法》第七十六条规则，未经同意或许采取诈骗手段骗取同意，不合法占用土地建房屋的，国土资源管理部分可以责令退还不合法占用的土地，限日撤除在不合法占用土地上新建的房屋；关于违背土地应用总体规划的私自将农用地改成建设用地的，限日撤除恢复近况；对已建成的违法占地建造的建筑物、建筑物，国土资源管理部分本身没有强迫撤除权，只能按照法定顺序请求法院强迫执行；顺序复杂、时间长,很难操作。

（五）、因体制改革、县政府裁人，招致基层国土资源管理所人员力量单薄，不能实时处理土地登记。基层国土所阅历了几回大的改革。每次改革都要分流人员,使得土地登记不足延续性。

三、处理存在问题的对策建议

(一)、充分认识乡村宅基地使用权登记的需要性,大力宣传司法法律,给乡村宅基地登记供应了有力的司法保证。加强农民保证本身正当权益的认识，在建房时尽量占用闲暇地和旧宅基地。让广大农民群众深入认识宅基地登记是一种物权维护。乡镇国土资源所要明确工作工作，积极争夺各乡（镇）县政府及相关部分的注重和支持，要积极与各乡镇县政府、村委会工作联接，要改变工作作风，加强服务认识，提高工作效率，积极为农民群众处理土地登记，充分发扬基层地点乡村宅基地使用权登记中的效果。

(二)、宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍证实相统一的实名制，让每宗土地都有“身份证”，严格杜绝“一户多宅”景象。执行信息化档案管理，让每宗土地信息内容存入电脑里，便利群众公开查询，规范档案管理。在处理土地登记时在土地使用权证上注明多个共有使用权人，防止呈现钻政策破绽，有的一家几口人可以到本地公安机关独自立户，成为户主，再进行买房或批地建房，有的处理用地审批手续后建新房，把旧宅出租和出卖，呈现“一户多宅”的状况。国土资源管理部分要真正做到严格把关、持证用地，依法依规管地用地的优越社会气氛。严格杜绝“一户多宅”。

(三)、制订相关的奖励政策，由乡镇人民县政府与各村干部签订层层责任状审核，作为年关审核的内容，削减“一户多宅”景象。关于那些建房户，村民请求新建住房时，必需签订承诺书，承诺期限内撤除旧房，按城市规划和审批手续建房不得超占面积，建新房后在规则的期限内，限日将旧宅基地撤除后交村集体。监督村干部现场督促撤除旧房，限日交出旧宅基地，这样可以削减在乡村大面积占新不腾旧形成的“一户多宅”景象。这项工作靠乡镇人民县政府、国土资源管理部分、城市规划部分和各村委会一起协调才干做好。在村民没有撤除旧宅之前，土地登记机构不得处理新房发证登记工作。

(四)、房屋与土地登记发证分歧步和分歧集体经济组织成员之间流转，不是本村村民跨村、跨乡镇购置房屋，形成登记混难、无法登记。关于跨村、跨乡镇购置房屋，而不是本村村民的，建议由本地人民县政府及相关管理部分一起研讨，制订出响应的准则，然后进行宅基地使用权改变登记。在实践工作中，因为我国房屋管理部分与土地管理部分对房、地执行辨别管理，有的处理了房屋及宅基地使用权证，当房屋让渡时，只到房屋管理部分处理产权改变登记手续，便以为其让渡已正当有用。还有的当事人私自屡次买卖，而受让人手上只要第一次让渡人的房屋一切权证，没有土地使用权证，甚至房屋一切权证也没有改变；关于各种原因不能实时处理土地使用权证，依据《土地登记方法》第六十二条规则当事人签署土地权益让渡的和谈后可以到本地的土地登记部分先处理预告登记，预告登记期限三个月到期之前处理土地使用权证，三个月内未请求土地登记的预告登记掉效，这样对受让人执行的一种维护；《土地登记方法》第四十条规则房产改变后再到土地管理机构处理土地使用权证，不处理土地使用权改变登记，受让人的权益得不到维护，还不利于土地和房产市场的次序；建议由本地人民县政府、房屋管理部分与土地管理部分一起商榷，制订房屋管理部分与土地管理部分统一办证的政策，这样既便利群众，又做到了房地统一的准则，又做到了两证完全，规范管理和买卖。

(五)、对宅基地权属存在争议、产权不明晰的，要按照《土地权属争议调处处置方法》依法处置，关于复杂疑问的权属问题，各基层所要积极共同乡（镇）人民县政府，做好土地权属争议的查询处置工作，不断完善国土资源协管员准则。因为基层国土所人员偏少，处理登记人员过少的问题。可争夺增加协管员的方法，由协管员协助国土所做好司法常识宣传,维护好耕地、关于违法行为实时避免和迅速向国土所申报,关于一些简略的地籍查询,表格填写可由村协管员完成,协助国土所做好与国土资源管理相关的工作。

(六)、积极推进新农村建设，统一按规划建房，大力履行居民点集中建设。由本地人民县政府统一规划，按统一的形式在规则的当地让农民群众统一建房，建好新房后,为了提高做事效率、便利群众，由城市规划部分、房屋管理部分与国土管理部分统一集中上门办证。