城区居住环境调研汇报

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增强市场的规范度和透明度，为区域政府、开发商和购房者提供准确有效的信息。促进特色区域的建设，引导并保护购房者的健康消费；同时也促成区域政府优化城市规划，营造良好的区域人居环境，维护良好的市场氛围和有序的市场秩序。同时，通过本次评价工作的开展，建立一个权威的科学的人居竞争力评价系统，从而促进房地产行业规范发展和科学开发。

1需求市场扩张

房地产市场出现了前所未有的火爆，当前。市场需求迅速扩张。其原因主要有微观和宏观两个基本点方面。

一是中国经济在长时期高速增长逐步向理性增长过渡，宏观环境方面的原因。二是直辖后，通过六年多的建设，经济快速增长的势头不可逆转。良好的宏观环境增强了消费信心。

一是市规模化的城市旧城改造带来的住房更新需求；二是人口居住环境改善带来的需求扩张；三是由于农村人口城市化，消费群体扩大的原因。部分人口向主城聚集，许多异地人口看好向市主城聚集，主城人口机械增长等原因带来城市人口及住房消费者人群增加。四是加大大型营销活动、市场宣传组织活动的力度。

一是政府采取积极的政策引导；二是社会福利和社会保障制度逐步完善。政策方面的原因。

2供给市场扩张

总量扩大。另结构完善。大中小开发商结构和高中低楼盘结构已经形成。一方面。

3供需之间及供需内在矛盾依然存在

供应市场的内在矛盾表现在城各区之间供需市场竞争和开发商之间竞争。

消费市场的内在矛盾表现在购买能力与消费欲望的矛盾和产品信息占有不足与高性价比产品获得愿望之间的矛盾。

4区域竞争加剧。区域特色初步形成。

区域人居环境的竞争力决定了区域楼盘的价值，各个区域的房地产竞争中。也在一定程度上决定了楼盘成败。反过来讲，优质楼盘的聚集程度又影响了一个区域的居住价值。

5竞争主体多元化

市场竞争将由楼盘竞争向区域竞争发展。竞争主体也将由开发商的竞争向区域政府之间的竞争发展。随着房地产业的发展。

必然选择主城区退二进三的发展思路。房地产是一个带动性很强的产业，城市良性发展中。房地产业发展将直接带动第三产业的全面发展，关系主城各区的功能调整和产业结构调整的成败。因此，区域政府成为房地产业发展竞争主体之一。主要职责是优化城市规划，营造良好的区域人居环境，维护良好的市场氛围和有序的市场秩序。

6竞争要素多元和要素质量评价模糊

决定一个地区的人居环境或一个楼盘的性价关系的要素很多。消费者在消费选择中可能注重地区或楼盘的单项要素质量；也可能注重地区或楼盘的某个要素群质量；更有可能一齐注重地区或楼盘的某个要素群质量和综合质量。

同时，楼盘之间的竞争标准有模糊性。政府不明确在房产建设中的职责内容和标准，导致房地产组织工作中内容缺损和目标模糊。

市都市区人居环境竞争力评价》研究的指导思想是

1倡导生态城市（镇）绿色城市（镇）建设。要有充分的阳光、绿化面积、清新宜人的空气和水的健康安全城市；能有效避免噪音、大气和水质的污染的城市。

物质文明与精神文明并重，2倡导社会物质文明与精神文明相统一的城镇建设。将社会文明、公益设施与环境绿化同步配套到位。注重对历史文脉的构建及传统文化的弘扬，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间和社会文明。

依附于主体城市发展自立经济；倡导街坊式的住区布局，3倡导城市（镇）综合服务功能的有效发挥。以中心城市或者城镇为核心、以快速交通、道路、信息相连的网状化、棋盘化布局区域人居环境的发展格局。提高现代住区规划建设适应新城发展必需的应对能力。

4倡导人居环境与经济发展的有机协调。促进人居环境有利于人们从事各种经济活动和社会性生产；有利于人们获得更多的就业机会；有利于人们较低社会性生产的机会成本。使得市场经济的最活跃的要素能够最佳地进行优化配置。

5能够保持居住者之间的良好沟通和与社会的有机融合。倡导生活小区和居住环境的优良化、个性化、社会化的统一。促进人居环境建设环保性、健康性、生态性；楼盘和住宅结构设计能够人性化、个性化、特色化；生活区和楼盘建设与管理也有封闭性又有开放性。