商品房销售调研报告

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近几年以来楼市经历了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在2008年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷则主要在09年下半年。一方面,2009由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而09年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得09年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,09年积压的销售潜力迅速推动楼市进入新一轮销售高峰,房价出现回调。

自2009年下半年起,多数房地产**发商为了推动商品房的销售,采取带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介**通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信心。那么消费者需求情况究竟如何?对此,笔者采集了自09年9月份至09年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。

为了更实际的体现目前**县购房主体的需求情况,本调查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且根据**县商品房网上信息平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明**县商品房市场购买群体现状。

购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注重会所等商务设施。

从调查结果来看,影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。

一、商品房价格变化

在房地产调控政策被调整、新城发展等因素不断释放刺激下，**县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新房如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将延续。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。

二、供给明显不足

由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，加大土地供应和市场现实需求。很多商品房预售一空现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。

三、成交惯性延续

相当一批人认为，下半年**县商品住宅成交量低于上半年，标志着**县市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的出现。实际情况是**县商品住宅需求并未减少，而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。**县今年商品住宅成交量远远大于2009年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。这样的显赫成就依然被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。

四、低端带头走高

下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也**始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。

五、后市继续看好

只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为发展中的**县,10年其房地产成交量和市场价格都将维持发展。

（一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年起一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。

（二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，2007年重庆市人均收入13786元/年，2008年重庆市人均收入14360元/年,2009年重庆市人均收入15940元/年，增幅分别为14.1%和11%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。

（三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在,谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产**发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济,有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中,商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。公务员之家:

（四）收费混乱。一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但**发商在实际销售时又向购房户每户收取XX—4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。五是截留政府规费。有的**发商实际**发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/㎡，实际收取72元/㎡。六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是**发商利益的驱动。

相对于周边的县城如万县等地区的一般房价4000-5000元相比，**县如今的一般的房价3000左右来说并不算很高即使有其它客观因素使**县房价长势幅度降低或叫停也绝不会降低。