市拆迁安置工作的调研和思考

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*市委、市政府提出“建设现代化新*”的宏伟目标，是贯彻党的“十七大”精神的重大举措。做好拆迁安置工作是现代化新*建设的重要保障，也是建设“和谐社会”的关键问题。最近，笔者结合自身工作，对全市拆迁安置工作进行了调研，并就如何突破这个“天下第一难”瓶颈，提出了思考和探索。

一、近年来拆迁安置工作的基本做法和评价

进入二十一世纪后，我市工业化和城市化的进程明显加速，而作为前期保障的拆迁安置工作，力度也逐步加大。20*年以后，在规划的引导下，我市年均拆迁量都在60万至80万平方米之间，其中70%为上世纪70至80年代建造的劣质城乡住宅。近年来拆迁安置工作呈现出四个方面的明显特点：一是与开发建设相同步。*港经济开发区港区、新区和各乡镇开发区的拓展，均以拆迁安置工作为基础。二是与现代化城市建设相适应。中心城区、新城区的一大批工业企业被“退二进三”，现代化建筑群拔地而起，这些均与拆迁安置密不可分。三是与新农村建设相结合。通过拆迁安置，引导农民向新规划的80个居住点集中，改变原来散居模式，实现城乡基础设施的一体化。四是与提高人民群众的生活水平相一致。通过拆迁安置，大批被拆迁居民住进了现代化新小区，改善了居住环境和生活条件；大批失地农民实现了“土地换保障”，每月有固定的劳保收入；同时被拆迁户得益于“拆一还一”的拆迁政策，有了自己的第二、第三套住房而成为小业主，有了不菲的物业收入。拆迁工作也因此得到了城乡居民的普遍认可和拥护。

从目前我市拆迁安置的类型看，主要分成三种：

1.市区及各镇国有土地范围内的拆迁安置，执行的是20*年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》以及江苏省和*市人民政府制定的各类配套政策。其核心是取得合法手续（拆迁许可）的拆迁人，委托具备资质的拆迁公司实施拆迁。拆迁补偿的方式实行货币补偿，也可以实行产权调换（拆一还一）。在实际操作中，70%的被拆迁人选择原地产权调换。拆迁管理由本区域县市级建设行政主管部门承担，双方当事人达不成协议的，可申请主管部门依法裁决，并强制执行。

2.新区、南郊新城区和城厢镇规划区内农村集体土地上的拆迁，因毗邻市区，参照市区政策（第一种）执行。安置补偿上，自市政府颁布《关于贯彻落实<*市宅基地管理暂行办法>的意见》（太政发〔20*〕79号）文件后，逐步实行了多层公寓房产权置换安置，并对失地农民实行了“土地换保障”式的社会养老保险。对个别坚持要求安置宅基地的被拆迁户，通过拍卖原自拆自建小区内多余的宅基地来进行调节。

3.乡镇（城厢镇除外）农村集体土地上的拆迁，主要由各乡镇自行制定补偿安置政策进行拆迁。一般乡镇采用“重置价”评估补偿，并在农村集中居住点上安排宅基地让被拆迁户“自拆自建”的方式进行补偿。由于农村集体土地上的拆迁适用《土地管理法》，但尚无具体的实施细则，操作比较困难。乡镇一般采用“预拆迁”方法和农民进行协议拆迁。实际操作中，大部分农民都能理解和支持，但也有少数农民协商不通，形成了星星点点的“钉子户”现象。

二、当前拆迁工作存在的突出问题和成因

目前拆迁安置工作处于新老法律的转换时期，随着《物权法》和《城乡规划法》的实施，国家将重新出台新的拆迁征收《条例》。拆迁问题涉及到经济发展和社会稳定之大局，国家颁布新《条例》和与之相配套的法规，将有一个较长的过渡时期。过渡期将继续实行20*年国务院颁布的《城市房屋拆迁条例》及其配套政策。分析当前拆迁安置工作成为“天下第一难”的成因，笔者认为有下列几个方面：

1.社会舆论的“失之偏颇”。个别地区的“违法强拆”和“不文明拆迁”，确实激化了社会矛盾。“重庆钉子户”和“广州钉子户”的处理，又使一部分群众错误地认为，拆迁都是非法的和违法的，惟有满足被拆迁人的要求，才是合法合理的。社会舆论的同情弱者心态，使一部分被拆迁人离开了法律和政策轨道，漫天要价，并以越级上访相“要挟”来争取“超大化”的利益。同样，一些严格执行拆迁安置政策，支持城乡建设的正面舆论又没有占据主流地位，这给拆迁安置工作带来了巨大的负面压力。

2.相关部门的“害怕心理”。拆迁安置是一个系统性很强的工作，从项目立项、拆迁许可、补偿安置到公示听证，涉及到10多个部门的监督和管理。在拆迁安置矛盾比较突出的情况下，少数政府部门怕被拆迁人“越级上访”，怕“发生群体事件”，怕被“无理纠缠”等“害怕心理”突出，造成拆迁安置各个环节上的“软作为”，增大了拆迁安置工作的难度。

3.拆迁政策的“政出多门”。当前拆迁工作基本上由基层政府和有关部门主导，拆迁主体的多元化，带来了补偿安置政策的多样化，“一区多价”、“一路多价”、“一组（村民组）多价”的现象时有发生。政策的不统一，客观上带来了被拆迁户的相互攀比现象，给“协议拆迁”带来了很大难度。同时，一些未经批准，由户主擅自变更性质的住宅用房，由于申领到了工商营业执照，业主自认为应按数倍于住宅房的商业用房价格进行补偿，其矛盾十分突出。

4.经济补偿的“越拆越高”。由于近年来房价的不断上升，使拆迁也通过“提高区位价，增加差额补贴，加大奖励力度”等手段提高经济补偿数额，造成“越拆越高”。尽管拆迁人承诺“同一项目、同一时间、同一价格”，但被拆迁人往往认为“先拆吃亏”、“后拆得利”，而期望通过拖后拆迁期限来获取更多的经济补偿。

5.安置方式的“配套不够”。目前，就拆迁难度而言是市区大于城郊，城郊大于农村。导致这种梯度差异的主要原因是安置方式的不同所致。农村大多采用“自拆自建”式联排别墅安置，被拆迁户由于受“土地换社保”政策的吸引，拆迁积极性较高。而城市被拆迁户特别是城市拓展后形成的“城中村”，因居住上的观念问题，撤销村民组建制后安置上的历史遗留问题，违章占地擅自搭建后取得的利益问题和破窗开店问题等，成为拆迁中的“难中之难”。另外，由于市区拆迁安置房建设上的“相对滞后”，也影响到了城市居民的拆迁积极性。

三、关于破解拆迁难题的思考和探讨

如何破解拆迁安置这个“天下第一”难题，笔者通过调查研究，提出如下思考和探讨。

1.必须统一思想认识。拆迁安置，是现代化建设的必然产物，是经济和社会发展的基础工作和有力保障。我市目前实施的新一轮城乡改造建设所涉及的拆迁对象，70%以上是上世纪七、八十年代建造的设计标准低、建筑质量低，历史保存价值低的“三低建筑物”。通过科学论证和规划，将破旧不堪的老城区改造成现代化新城区，逐步实现工业企业向开发区集中，农村居住向新村集聚的目标，这是落实党的“十七大”精神，建设现代化新*的必然选择和重要途径，也是提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通过提高思想认识，破除目前存在的“难、怕、等”思想，形成有利于做好拆迁安置工作的良好氛围。

2.必须健全工作机制。一是要落实责任机制。明确任务、明确分工、明确职责，充分调动拆迁工作人员责任性和积极性。二是落实各方配合机制。根据拆迁工作中存在的各类问题，综合协调，各方配合，形成合力。针对拆迁过程中少数“钉子户”漫天要价、阻扰拆迁及违法建筑等突出问题，要充分整合行政管理资源，切实做好行政裁决、强制拆迁、执法检查、拆临拆违等工作。三是有情操作机制。对被拆迁户存在的实际困难，要认真对待和切实帮助解决，并尽最大可能缩短过渡期。对有些特殊情况，在不违背大原则的情况下，一事一议，实事求是地确定解决方案，尽力做到有情操作。

3.必须完善配套政策。要着重研究《物权法》及新拆迁条例颁布前后的应对措施，着重配套完善好下列政策措施：一是新老拆迁政策的衔接问题；二是城乡拆迁政策的合理统一问题；三是拆迁补偿标准问题；四是安置方式方法问题；五是被拆迁人的社会保障问题；六是推进保障措施问题，主要是“钉子户”的处理问题。通过完善配套政策，营造“依法实施拆迁、依法服从拆迁”的良好环境。

4.必须夯实物质基础。拆迁工作推进顺利与否，与物质基础关系紧密。一是要确保拆迁资金的及时到位，保障一线拆迁安置工作的顺利实施。二是要超前谋划，加快推进安置房建设，牢固确立“以建促拆、先建后拆、快建快拆”的先进理念，从重视拆迁逐步转变到重视安置房建设上来。三是落实被拆迁户和失地农民的社会保障问题，下决心逐步解决“城中村”居民撤组中的社保、医保等历史遗留问题，使被拆迁人安居乐业。