出租屋及流动人口管理调研报告

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××街现有出租屋2.9万多套，约占全区的1/5；流动人口约16万人，约占全区的1/4，出租屋及流动人口拥有数均居全区前列。如此众多的出租屋和大量的流动人口,使××街面临着巨大的城市管理和社会治安压力。据××派出所近年统计分析资料显示，历年发生在出租屋的治安刑事案件和流动人口作案比例均高居95%左右。诚如××街道办事处欧志雄主任所说的那样，“构建和谐平安新××，出租屋管理半天下”。加强出租屋及流动人口管理，对搞好社会治安、维护社会稳定、抓好城市管理、促进全街经济社会又好又快发展具有决定性意义。

一、问题与现状

（一）出租屋及流动人口基数大，工作任务重，压力大。

据2004年统计数据显示，××街拥有出租屋2.9万套，约占全区出租屋总数的1/5；流动人口16万人，约占全区流动人口总数的1/4。历年出租屋发生的治安刑事案件和流动人口作案比例高，街道面临着巨大的城市管理和社会治安压力。近年来，××街党工委、办事处历任领导都充分意识到这一问题的严重性，历届领导班子都把加强出租屋和外来人员管理作为推动××科学管理、科学发展的一项基础性工作来抓，并取得了一定的实际效果。但由于拥有如此巨大的基数，加上其他一些原因，工作任务重压力大，管理难度大，精细化管理的难度则更大。

（二）现行法律、法规，制约力度不足。

在出租屋管理上，目前实际操作上所依据的法律、法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》和《××市房屋租赁管理规定》（即俗称的政府2号令）。一方面，上述法律、法规是就城市一般意义的房屋租赁方面的规范性依据，由于种种原因，城乡结合部街道所辖的出租屋一般为无办理报建手续、无法取得合法的权属证明的违章建筑，严格说是属于不具备出租条件、不得出租的房屋，但现行的法律、法规对类似的出租屋无法制约。另一方面，现行法律、法规对租赁当事人应当履行的义务分别作出了相应规定，但实际工作中个别当事人不履行应当履行的义务，如“不得向依法应当取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出租房屋”、“在规定期内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款”等义务时，由于取证困难等原因，导致现行法律、法规规定的罚则难以执行、兑现。

（三）管理资源不足，管理难以到位。

鉴于目前街道的运行体制，街道所掌握的人、财、物等资源十分有限，而出租屋的管理资源就更加缺乏。如根据现行有关政策每200套出租屋配备一名出租屋管理员的规定，目前××街虽然配备了150名出租屋管理员，就2004年统计2.9万套出租屋数似乎已经满足了规定要求。但由于街道的安监、打假等部门人手不足被抽调了部分，150名出租屋管理员中实际从事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9万套的数据是2004年的统计数，随着近年市场经济的进一步发展，××市城市中心东移步伐的加快，城中村出租屋市场日益看好，一些屋主将原来的2-3层房屋拆掉改建为6-7层的房屋，有的甚至改建为9层；原来6-7层的也加建至9层；有的为了更好适应租赁市场的需求，在原来每套2居室的基础上改建为1居室，据粗略估算，全街实有出租屋数将比2004年统计数增加30%以上，达到3.8万套。以每200套出租屋配备1名管理员的标准，应配备190-200名出租屋管理员，才符合标准要求。由于人手不足，管理难以到位

（四）管理机制落后，管理缺乏有效性。

据调查，目前××街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的传统管理模式，也有将相邻若干栋房屋围起来，由出租屋主联合管理的“围院式”管理模式，近年还培育推广出一种由专业物业管理公司接受屋主委托经营管理的“托管式”管理模式。目前，三种管理模式中，由屋主自行管理的传统管理模式仍占大头，约占出租屋总数的70%左右；“围院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推广的新模式，分别占出租屋总数的10%和20%左右。比较三种管理模式，屋主自行管理的传统管理模式由于管理分散以及招租手段比较落后，一方面是容易失控、引发的消防安全隐患以及治安、卫生问题较突出；另一方面出租率普遍较低，屋主收益保障系数不高，因此税费收缴难度也较大。“围院式”管理模式较之传统管理模式具一定的先进性，也较好地解决了治安、卫生等问题，但总体上仍以屋主自行管理为基础，消防安全等隐患仍无法得到有效解决。“托管式”管理模式则相对较好。经试行四年多，专业经营公司根据出租规定对受托的出租屋室内外进行统一整饰、环境改造、实行连片开发、加装电子门禁、闭路电视监控、封闭式管理、安排专人24小时管理、保洁以及值班巡逻、网上招租信息等，出租率基本维持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原来提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人员信息资料登记率均为100%；刑事发案率连续数年始终保持“零”记录。基本实现了“政府放心、屋主舒心、租客安心、经营者开心”和社会效益与经济效益同步发展的多赢目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作会议上作过介绍，引起市有关领导和市出租屋管理领导小组的重视，被确定为市的出租屋管理服务示范点。遗憾的是，目前纳入托管式管理的出租屋仅有5000多套，只占全街出租屋总数的1/6左右。

二、对策与措施

（一）高度重视，切实加强出租屋及流动人员管理。

保一方平安，是党的各级组织和各级政府的政治责任，更是街道党工委、办事处加强社会公共管理、服务的重头戏。出租屋及流动人口管理是街道工作的重要组成部分，尤其是城乡结合部的街道，由于出租屋及流动人口基数大的特点，加强出租屋及流动人口管理是维护社会政治、经济稳定，搞好社会治安综合治理和城市管理，促进全街经济社会又好又快发展的重要基础。因此，要加以高度重视，将出租屋及流动人口管理工作纳入街道工作的重要议事日程，积极探索适合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切实加强出租屋及流动人口管理。

（二）精心组织开展“洗楼”行动，摸清底数，为加强出租屋及人口管理提供科学依据。

为全面掌握全街出租屋和流动人口的底数，保证信息“完整、准确”，××街将“洗楼”行动作为学习实践科学发展观活动的自选动作，从今年的2月起至6月共5个月时间，对全街范围内的出租屋展开地毯式的清查，力争实现出租屋信息录入率达到100%，流动人口信息登记录入率达到95%以上，与房屋出租人治安责任保证书签订率达到100%，彻底摸清全街出租屋和流动人口底数，为进一步加强出租屋和流动人口管理提供科学的决策依据。为确保“洗楼”行动顺利开展，街道制定了具体的工作实施计划，以社区为主体组建16个核查工作小组，明确各社区居委会主任、出租屋管理工作站站长、警务室负责人为核查第一责任人。将出租屋的消防、治安、流动人员信息逐一核查，发现错误或已变更的信息，及时在信息系统和文字档案中修改或注销；对新登记的出租屋，分别填写××市《出租屋栋（套）情况表》、《流动人员信息登记表》，并将有关数据录入信息系统。存在消防安全隐患的，当场教育承租人改进；隐患严重的开出限期整改通知书限期作出整改。根据“洗楼”获取的新数据逐户登记造册，完善分类分级管理的工作制度，进一步加强出租屋和流动人口管理服务工作水平。

（三）进一步加大“托管式”管理模式的推广力度，引导更多出租屋纳入有序管理。

“托管式”管理模式是实践证明是最适合当前城中村出租屋管理工作实际，最具推广价值的出租屋管理模式。为进一步有组织、有计划地引导“城中村”出租屋从分散性经营管理向专业化、规范化的托管式经营管理模式过渡，××街从2007年初起在全街范围内宣传推广“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指导、政策扶持、市场运作、监管到位”的“城中村”出租屋经营管理的新格局。但“托管式”管理模式毕竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一样，人们对它的认识需要一个过程。要采取各种有效措施进一步加大推广工作力度。如通过有关新闻媒体向社会做好广泛的宣传工作，必要时通过新闻媒体相应的广告进一步扩大社会影响；通过各村公司、社区居委会配合做好所属干部、群众的宣传发动工作，引导干部群众加深对“托管式”管理模式的经营管理方式以及实际效果的理解和认识，为顺利推进“托管式”管理模式营造良好氛围，为其正常运作奠定良好基础。

（四）加强指导，政策扶持。

出租屋管理工作是一项综合性、政策性都很强的社会系统工程，工作难度大，街道工作压力大、任务重，同时还牵涉到租赁各方的经济利益。政府主管部门要加强对出租屋管理工作的指导，将出租屋管理工作纳入政府日常工作，经常研究分析出租屋管理工作出现的新情况、新问题，深入调查研究，定期组织开展经验交流，总结、推广、宣传先进工作经验，形成良好的社会舆论氛围。针对城中村出租屋管理工作的实际情况，出台更具指导性、操作性的管理规定、办法。对于出租屋数量大、流动人口多的街道，在定员编制上实行政策倾斜，适当增加若干事业编制，并适当划拨办公经费，为精细化管理、服务提供政策保障。