城市建设的调研报告

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近年来，*站在抓城市建设就是抓经济发展的高度，以科学发展观为指导，以“三城同创”（创建省级环保模范城、创建省级文明县城、创建省级卫生县城）为抓手，强力推动城市面貌“一年一大步、三年大变样”，旧城改造、新区开发和城市管理工作取得明显成效。工作之中，针对旧城拆迁改造难这一热点、焦点问题，该县通过深入探索、大胆实践，走出一条“行政拆迁、净地出让”（政府所属土地储备中心作为拆迁主体，由拆迁指挥部统一组织协调拆迁，拆为净地后挂牌出让开发）的路子，有力推进了旧城改造工作，有效加快了城市建设步伐。

一、行政拆迁、净地出让的背景

在旧城改造过程中，由于舆论导向一边倒，由于司法配合不到位，由于社会认识有误区，*与国内其他城市一样，拆迁工作曾一度陷入僵局，甚至到了“山穷水尽疑无路”的境地。20*年，该县旧城改造工程涉迁面积2万多?，当时采取的是“毛地挂牌出让”的方法，以开发商为主体分片拆迁开发。历经一年多的艰辛努力，动迁不足20%，进展缓慢、成本偏大，而且滋事上访现象比较普遍，严重制约城市重点建设项目的顺利实施，给社会带来较多不和谐、不稳定因素。

深入调查分析认为，上述旧城拆迁改造模式存在许多矛盾和问题：一是被拆迁人补偿期望值过高，拆迁工作协商难；二是开发商无法给城中村农民提供宅基地，被拆迁户安置难；三是被拆迁人对开发商存有偏见，信访矛盾化解难；四是开发商的补偿标准公开、透明不够，被拆迁人相互猜疑攀比心理消除难；五是操作过程中执行补偿标准不严格，先拆与后拆所得利益统一难；六是司法强迁程序复杂、期限较长，“钉子户”的负面影响解除难。基于这种情况，县委、县政府紧密结合实际，总结经验教训，经过反复分析论证，探索与实践了“行政拆迁、净地出让”的旧城拆迁改造工作模式。

二、行政拆迁、净地出让的主要做法

（一）加强领导，落实责任。一是成立城市拆迁指挥部。为了加强对城市拆迁工作的组织领导，20*年5月，县委、县政府成立了以县长任总指挥、相关县级领导为副总指挥、28个部门“一把手”为成员的城市拆迁指挥部。指挥部下设“一办六处”，分别由县委常委挂帅，进行直接督战。二是组建拆迁工作组。县委、县政府从县直32个部门抽调了35名业务素质高、责任心强、基层工作经验丰富的副科级以上领导干部组成拆迁工作组，深入一线开展拆迁动员工作。三是严格落实责任。实行部门“一把手”一岗双责、拆迁工作组成员负全责制度，明确各部门既要对本部门所包保的被拆迁户负责，又要对被拆迁的本单位职工（包括离退人员）负责，确保按时限要求签订协议。

（二）入户调查，全面细致。拟收储土地前，通过各种途径，全面准确掌握地表附着物的种类、面积、数量等翔实情况，甚至包括物权人家庭状况，为制定补偿方案和组织发动打下坚实基础。府前街拆迁时，派员20余人参与调查摸底工作，反复测量房屋面积，一物不落地登记被拆迁户所有地表附着物，就是一棵树苗，也要记下树种、胸径、高度等，全面了解掌握被拆迁户的家庭状况和社会关系，为下一步确定补偿金额、协商补偿事宜掌握第一手资料，特别有利于工作开展。

（三）补偿标准，科学合理。各拆迁项目的补偿安置方案，都严格依照法律法规，结合*经济发展实际，经过建设、物价等有关部门深入调查研究，多方征求意见，最终经城市拆迁指挥部集体研究讨论后制定下发。每个补偿安置方案都体现了补偿标准合理、鼓励主动动迁、照顾特困群体等特点。榆洲中路东片土地收储工作于20*年11月开始，当时房地产市场价格已经高涨，其补偿安置方案几经调查研究，最终确定回迁安置用房优惠价格为一、六层1700元/?，二、五层2000元/?，三、四层2100/?元，与房地产市场价格实际相当接近，被拆迁户基本满意。同时，充分考虑冬季搬迁的实际困难，适当提高主动搬迁者的补偿标准，对具有所有权证的住宅性质房屋，面积在60?以下的多补偿2万元，超出60?的每增加1?再补偿200元。

（四）拆迁补偿，阳光透明。一是严格按程序办事。完善各项制度，建立健全公开公示、信访接待、监督举报、责任承诺、责任监管、责任追究等“六项制度”，实行现场公示拆迁政策、拆迁许可证、补助补偿标准、拆迁工作流程、拆迁评估单位和实施单位等“七公开”，使整个拆迁工作“公开透明、阳光操作”，真正让被拆迁居民“明明白白签约、清清楚楚补偿、高高兴兴搬迁”。同时，以往是开发商请评估单位进行评估，现在是通过抽签的办法确定评估单位，充分体现公平公正。二是统一补偿标准。做到执行政策始终不渝，补偿标准前后一致，不让老实人吃亏，不让观望者便宜，更不让“钉子户”多得。三是加大督查检查力度。县政府专门成立拆迁督查组，负责监督拆迁单位是否依法办事，是否严格执行拆迁政策，在拆迁安置补偿的过程中是否廉洁、公正，同时公布举报电话接受社会监督，增强工作透明度。拆迁管理部门切实履行管理职能，加大对拆迁工作的全程监督和拆迁补偿资金的监管力度，及时调查、处理拆迁人侵害被拆迁人合法利益的各种行为。

（五）实施动迁，以人为本。“无情拆迁、有情操作”，真正维护被拆迁户的合法利益。一是与新农村建设有机结合。高标准建设了能容纳160户的府右新村，有效解决了城中村集体用地农民拆迁安置问题，县城中土城子村实现整体迁移。二是为被拆迁人提供选择空间。采取货币补偿、回迁安置、异地安置、发售经济适用住房等多种形式，安置被拆迁人，扩大被拆迁人自主选择的权利，保证不同家庭状况的被拆迁居民能够进住不同档次、不同类型的住房。有一被拆迁户房屋面积不足50?，且无力支付回迁差价和入住新房日常费用，该县有关方面经多方联系，为其购置一处70多?平房，并帮助办理了产权证。三是增加回迁优惠面积。府前街拆迁时，所有权证面积不足人均15?或总面积低于60?的，明确按拆迁始点价格购足60?。四是加大奖励力度。府前街拆迁时，在区位补偿上，属四类区实按三类区予以补偿，按期签定协议并腾空房屋的，对具有所有权证住宅性质房屋，面积在60?以下的奖励1万元，超出60?的每增加1?再奖励100元。同时，提高临时安置补助和搬迁费用。五是多方面帮助被拆迁人解决实际困难。被拆迁人再行购置房屋的，在行政事业性收费和契税上给予减免，综合批发市场拆迁时，有4户在榆州新城购置新房，为每户减免税费5000元以上。部门在政策允许范围内，积极为被拆迁人解决实际困难，被拆迁户焦惠玲生活困难，民政局优先为其办理了最低生活保障，街道办多方筹措1.7万元资助其女儿上大学。对零就业家庭的被拆迁户，尽可能协调解决一个公益性就业岗位，府前街拆迁时，安排2户零就业家庭到橡胶坝游园管理岗位就业。

（六）强制拆迁，严格依法。一是实行听证制度。依照法律法规制定《房屋拆迁许可听证操作程序》，由建设局邀请相关单位负责人和被拆迁代表参加听证，听取各方意见。二是强化法律保障。公检法司等部门抽调精干人员组建综合治理办公室，对串联滋事者及时处理，保障工作秩序和工作人员的人身安全，维护正常拆迁秩序。三是强制拆迁准备充分。针对拟实施强迁户的实际情况，做细各种准备工作，制定详细预案，公检法等部门和120急救人员全部到场，以防突发事件。四是坚持司法强迁与行政强迁并行。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，适时启动行政强迁，依法进行司法强迁，共对10户实行了行政强迁、对4户实行了司法强迁，没产生任何不良影响。五是耐心做好被强迁户的后续工作。强迁完成后，包保工作组继续深入跟踪，耐心细致地做被强迁户的后续思想工作，再次倾听他们的意见，避免矛盾激化，尽力化解矛盾，促使工作顺利开展。

三、行政拆迁、净地出让的初步成效

该县探索与实践“行政拆迁、净地出让”尽管仅仅一年多的时间，但已经取得了比较明显的成效。一是彻底打破了拆迁工作僵局。2003—20*年，全县拟实施20项城市重点建设工程，计划动迁11万?，可截止到20*年底仅实施10项工程，动迁面积不足5万?。原本计划20*年完成“一街两路”（府前街、兴平北路、二中南路）工程，却不得不推迟一年。20*年，实施“行政拆迁、净地出让”后，仅用58天，就比较顺利地完成了“一街两路”172户、近2万?的拆迁工作，有效推进了城市快速建设进程。二是大大改善了市民的居住环境和质量。采取这种方法后，旧城拆迁工作顺利推进，城市重点建设工程顺利实施，累计开工商住用房27万?、竣工20万?，1926户搬入新居，673户棚户区住户得到妥善安置。三是有效增加了政府的土地收益。综合批发市场、榆州中路东片、万馨花园三期等3块净地出让所得价款2亿多元、政府纯收益1亿多元，有效缓解了城市建设资金不足问题，使城市经营工作开始走上良性发展轨道。四是切实密切了党群干群关系。府前街拆迁时，群众甚至党员干部议论纷纷，很不理解，宽敞亮丽的府前街竣工通车后，经常听到老百姓对政府工作的赞许声，政府在群众中的印象明显好转。五是真正避免了上访、维护了稳定。实施“行政拆迁、净地出让”以来，未形成任何越级访、集体访。六是有效遏制了旧城改造工作中的不廉洁行为。始终坚持公开透明，坚决反对暗箱操作，不给可能产生的不廉洁行为留有任何空间。

四、行政拆迁、净地出让的主要启示

一年多来，通过探索与实践“行政拆迁、净地出让”，得到了以下启示：

（一）必须理直气壮抓拆迁。县城改造的根本目的是落实“以人为本、执政为民”理念，是为了更好地改善和提升人居环境和质量，是为了更有效地增加城市居民的福祉。抓拆迁工作是为了更好为老百姓服务，而不是损害老百姓的利益，这是该县做好拆迁工作，推动城市发展的重要思想基础。

（二）必须靠前指挥抓拆迁。进入拆迁工作关键阶段，县级主要领导坚持靠前指挥，亲临一线调度督导各个包保部门，及时协调处理新情况、解决新问题。“一街两路”拆迁时，协议最后签订期限，时任县长刘文勤同志亲自坐阵指挥至凌晨3时，各部门“一把手”均亲临现场，靠啃面包、泡方便面充饥，遇有梗阻拆迁户，与包保部门一同合力攻坚，97户全部按时签订了协议。

（三）必须形成合力抓拆迁。县四大班子领导形成广泛共识，各级各部门统一思想认识，对拆迁工作人员严格要求，拆迁户当中的党员和机关干部必须带头，各个层次都要形成强大合力。公检法司等部门积极配合拆迁、支持拆迁、保障拆迁，约束律师界统一口径，形成良好强迁法律舆论环境，抽调16位业务素质高、责任心强的骨干力量，宣讲法规政策，耐心细致地做被拆迁人的思想工作，引导帮助他们找准个人要求与拆迁政策的最佳结合点。综合批发市场土地收储时，开始居民抵触情绪较大，甚至出现群体对抗局面，通过各方合力攻坚、耐心说服，呈现主动上门签订协议、积极配合拆迁工作局面，38户居民在36天内全部签订协议。

（四）必须营造氛围抓拆迁。充分利用电视、广播、《法规汇编》、明白纸、板报等形式，向广大被拆迁人宣讲拆迁的目的意义、法律依据，使被拆迁人真正理解拆迁、支持拆迁、配合拆迁。电台电视台开辟专栏，定期通报工作进度，拆迁动态信息，介绍拆迁工作经验做法，特别是强化正面典型和反面警示宣传，努力营造和谐的拆迁氛围。每个拆迁项目都召开准备充分的动员大会，县主要领导亲自参加，进一步明确拆迁的目的、意义、形势以及补偿安置标准和方式方法，动员居民早日搬迁。

（五）必须激励约束抓拆迁。对拆迁工作人员既严格要求又要给予厚待。从事拆迁工作很不容易，经常夜里入户，有时被拒之门外，甚至有的被谩骂、殴打。为确保拆迁工作人员把工作做好，出台了与原单位工作脱钩、年终评优不占原单位指标、拆迁办公室和原单位都给予相应补助、表现好的予以提拔重用等政策。工作开展不利的，除追究工作人员责任外，责令部门“一把手”委托一名副职主抓机关工作，自己脱职专门从事拆迁工作。

（六）必须抓住主体抓拆迁。拆迁工作的难点并不是普通百姓，而是党员和机关干部，包括离退休人员。被拆迁户中的这部分人影响力较大，必须把这部分人作为工作主体，认真研究如何发挥他们的作用，带动一般群众，如果这部分人的工作做通了，就能顺利推动整片拆迁工作。县纪检委和组织部都分别出台了相应管理办法，并且每次召开拆迁动员大会，都请县纪委书记和组织部长参加，纪委书记专门就纪律进行要求，组织部长专门就干部管理进行要求，明确拆迁户中的党员和机关干部必须起到带头作用。