独家原创:旅游度假村开发可行性研究报告

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一、项目概况

1、区域及地理位置

XX旅游度假村位于离市区8公里的郊区的一个林场里

面，公路直通林区，交通便捷，北距市XX公里，南离公里，属自然园林资源风景区。

2、自然条件

（1）地质地貌

XX旅游度假村处于林场之中，林场里面有鱼塘,围墙里面的设施就是一个十来亩宽的鱼塘和一栋临天然而建四层楼的毛胚房。院外有山，林场、桂花园另外四周都是苗木和竹林，有坡度。植被覆盖率达90%。

（2）气候、气象

这里凉爽宜人，年平均气温18℃，夏季温凉无暑，夏季平均气温不超过25℃，是理想的避暑胜地。由于光、热、水，配合良好，雨、热、光同季，景区气候为植物的生长和繁衍提供了良好的气候环境。

（3）水文

XX旅游度假村有自然形成的鱼塘，蓄水立方米，水塘10余亩，水碧绿如镜，四季不竭，一尘不染，是风景优美的旅游胜地。有诗为证：“山绝好林场图，浓黛轻烟晓暮殊，野外八屯分畜牧，马牛十里富青刍”。

3、资源评价

（1）季节

终年处于林场之中，春夏交接不明显。适合避暑、垂钓。

（2）污染

度假村无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新，水质纯净。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。

（3）联系

鱼塘可垂钓，山林野味可设餐饮,增加羽毛球馆和乒乓球馆可娱乐，自然林场可休闲度假。

（4）可进入性

XX旅游度假村位于离市区8公里的郊区的一个林场里面，距离市适中，公路直达林场，交通便利。游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，适合城市人群周末游玩。

（5）基础设施

度假村水电路通讯具备。有山、水、竹林、桂花园等，风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小；承包林场，要求林场再扩十亩地；增加羽毛球馆和乒乓球馆；项目建成后娱乐有骑马、狩猎、越野、射箭、垂钓、歌舞表演、篝火晚会等，饮食有烤全羊、烤牛腿、野味肉系列等。这里农村劳动力丰富而廉价，建筑材料产地近，价格低，附近无开发度假村旅游，无同行业竞争。

（6）客源市场

市城区万人，郊区万人。公路直通度假村，车流量每日达车次，过往人数每天达人次。随着人们生活水平的提高及假期的增多，针对喜欢旅游，喜欢农家乐趣，喜欢享受大自然，喜欢垂钓的城市消费者，开发此项目客源不愁。

（7）景区现状：度假村离市区8公里的郊区的一个林场里，内有围墙，围墙里面有一个十来亩宽的鱼塘和一栋临天然而建四层楼的毛胚房，围墙外有一坐山是桂花园，四周都是苗木和竹林。该林区旅游业已成雏形，但由于基础设施等条件制约，有待进一步开发。有公路直通度假村，路面平缓，便于维修。度假村内通讯、水电设施齐全，植被良好、森林覆盖率高，有较好的开发条件。

4、XX旅游度假村选址可行性

在该林区内开发度假村有利条件如下：

（1）区位优越，基础条件好，便于发展。

（2）施工条件好，离公路近，便于车辆出入。

（3）度假村位于市林区内，风景秀丽，生态环境良好，有利于建立休闲度假村。

（4）度假村有亩土地属国有土地，其余为荒坡草地，便于征地，政府给予优惠政策。

（5）搬迁量少，景区内住户很少。

二、项目开发的必要性和可行性

1、项目开发的必要性

随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺，依据我市特点发展林场旅游资源特色度假村具有明显潜在的优势。因此抓住当前有利时机把基础设施落后、接待能力滞后的该林区开发成一个集餐饮、娱乐、休闲、垂钓于一体的度假村，营造完整的旅游资源环境，打造我市生态旅游的市场品牌，做到资源开发和保护并举，实现林场旅游资源的永续利用，达到经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，使其成为我市旅游业的亮点和突破点，从而推动我市旅游业的发展。可见，该项目开发可以带动消费，增加自然资源的利用。是具有十分必要性的。

2、项目开发的可行性

（1）资源：XX度假村内有竹林、桂花园等如诗如画的田园风光、美不胜收的林区风光等。这里碧波荡漾，绿草如茵，林木茂密，生长着十几种优质树木，另有蘑菇、酸柳、地皮菜等多种植。春夏之交，鹅鸭栖息，百鸟争鸣。

（2）地理位置优越

XX旅游度假村位于离市区8公里的郊区的一个林场里

面，公路直通林区，北距市XX公里，南离公里，属自然园林资源风景区，交通便捷，为市内外游客提供了方便。

（3）搬迁工作量少

XX旅游度假村选址在离市区8公里的郊区，住户少，项目开发涉及的搬迁工作量少，景区内大部坡地可退耕还林，地势开阔，环境容量大，为开展旅游度假休闲提供了必备的条件。

（4）基础设施

林区内水电路三通，通讯设备已解决。

三、市场分析及预测

随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，我市旅游业已蓬勃发展。XX旅游度假村，主要景观是山水自然风光，景点独一无二，是餐饮、娱乐、休闲、垂钓的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游者都有较大的吸引力。项目开发成功后我市是第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到度假村观光休闲。

据统计，市城区万人，郊区万人。公路直通度假村，车流量每日达车次，过往人数每天达人次。随着人们生活水平的提高及假期的增多，预测到XX度假村参观旅游的游客平均每年可达2万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，参观旅游的游客将逐年增长。

四、景区建设

1、景区建设原则

把保护自然风景资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。XX渡旅游度假村的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为，所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。

2、景区建设指导思想

充分发挥XX旅游度假村距XX市中心近，交通方便，区域位置好的优势，构建以休闲为底蕴，以放松运动为依托，以林场水库的水、林资源为辅充，实施点面结合的景区构建方式，全面发展综合性的集餐饮、娱乐、休闲、垂钓于一体的度假村。

3、景区建筑风格

XX旅游度假村的建设应与餐饮、娱乐、休闲、垂钓相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修、卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。

4、景区建设内容

度假村倪承包林场，在原有土地基础上在征用10亩，以林场里面的招租的鱼塘为中心,把现有的10亩鱼塘改造成一个环境优美、配套齐全的休闲垂钓中心，然后拓宽延伸，合力打造林场旅游度假村，增加特色餐饮区、羽毛球馆和乒乓球馆等。

五、环境卫生、绿化及安全

1、环境卫生

（1）在度假村管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。

（2）搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。

（3）在度假村内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。

2、绿化

保护好度假村内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；度假村道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；度假村外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。

3、安全管理

安全是旅游的生命线，度假村管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。

六、组织机构与劳动定员

1、组织机构

度假村董事会领导下的总经理负责制，总经理在董事会授权范围内全面负责公司的生产经营，副总经理协助总经理工作，并完成各项职责。公司下设专门的管理科室，分别管理风景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。公司应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。

2、劳动定员

度假村定员5人，管理人员面向社会公开招聘，择优录用。

七、项目建设实施计划

度假村分期进行，首期投资主要用于做好基础设施，后期投资建设垂钓区、餐饮区及休闲娱乐区。

八、投资估算及资金筹措

1、投资估算

度假村初步规划总投资300万元，其中固定资产投资240万元，流动资金60万元。

2、资金筹措

全部资金由企业自筹或贷款解决。

九、效益分析

（一）经济效益分析

1、年营业收入

按到XX度假村参观旅游的游客平均每年2万人次左右，消费标准为100元/人，则年营业收入为200万元。

2、年营业成本

管理费：按营业收入2%计算：200万元×2%＝4万元

折旧：按10年计算：240万元/20年＝12万元

维修费：10万元

工资：55人×9600元/人＝4.8万元

水电费：4万元

其他：5.2万元

营业税金：200万元×5.5%=11万元

则年营业成本为51万元

3、利润

税前利润：200-51=149万元

所得税：149×25%=37万元

净利润：149-37=112万元

4、投资回收期=300÷112=2.7年（不含建设期）

(二)生态效益分析

该项目建设后，能有效保护林场、净化空气、优化环境，对度假村的构建有着积极的推动作用。

（三）社会效益分析

该项目实施后不但能丰富旅游资源，更能提升整体旅游接待水平，旅游事业进一步发展，逐步提高对市场经济的适应力。该度假村的建成，不但增加了劳动就业岗位，为下岗职工再就业提供了新的契机；同时度假村附近的农民也会借此机遇，大力发展乡村农家乐资源，做点小本生意。成为农民脱贫致富奔小康的有效途径。

十、结论及存在问题和建议

根据市场预测，该度假村各服务项目投资回收期2.7年，是经济效益比较理想的开发项目。同时度假村的开发建设，可以弥补我市旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，XX旅游度假村开发度假村的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。