国土局商品住宅投资优化研究报告

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一、立项依据和意义

中低价位商品住宅主要是指政府组织引导，企业开发建设，向本市重大工程、旧区改造等项目拆迁基地中符合条件的被拆迁居民租售的配套商品住宅，是按“政府引导、企业运作、面向市场、定向统筹”的原则，在土地供应上采取“制定规划、锁定地价、设计方案竞标”的办法，通过政府“搭桥”，封闭运转，解决动迁户中中低收入家庭“居者有其屋”的住宅空间问题而推出的特殊住房，是**市委、市政府贯彻“三个代表”重要思想的重要举措之一，是立党为公、执政为民的工作作风的体现。

中低价位商品住宅供应模式运作刚刚起步，适度把握中低价位商品住宅供应总量及占**市房地产市场供应总量结构中的合适比例成为目前亟需解决的难题之一。特别是随着**市城市建设市政重大工程项目的逐步开展和**市住房保障工作的不断深入，享受对象范围逐步扩大，该类特殊商品住宅将成为整个房地产市场住宅供应总量中的重要组成部分，将成为**市中低收入家庭改善住房的主要供应源之一，而要防止**市房地产供需市场因为中低价位商品住宅的供应面积增加而受到影响。合理确定中低价位商品住宅的供应总量和占**市房地产市场住宅供应总量中的合适比例显得尤其重要。

通过本课题研究，以人为本，建立**市多层次的住房供应体系，完善**住宅供应结构，优化中低价位商品住宅投资环境；通过本课题研究，合理控制商品住宅的成本结构比例和建设总成本，合理定价，解决动迁中中低收入家庭住房难的问题；通过本课题研究，为**经济发展、社会稳定，为实现城市可持续发展战略目标和促进**建设成为国际经济、金融、贸易中心国际大都市作贡献。

二、研究内容

在对**中低价位商品住宅开发现状、动拆迁家庭居住情况和购房承受能力的调查的基础上，分析、预测了20**～20**年中低价位商品住宅的供需总量及其对全市住宅市场的影响；同时，结合当前中低价位商品住宅所属区域空间布局和动迁家庭居住的意愿，运用土地利用结构理论和区位理论，研究了优化**中低价位商品住宅建设的各项经济与技术指标及其规划设计方案。在如何调控中低价位商品住宅建设成本的问题上，课题采用综合分析法，分析了区位环境对商品住宅价格的影响，运用基尼系数研究了普通商品住宅和中低价位商品住宅之间的理论差价，从而进一步剖析了中低价位商品住宅的建设成本，确定了其中可调控的部分。最终，为了进一步发挥**中低价位商品住宅作用，课题提出了完善中低价位商品住宅建设的配套法规政策。

三、技术关键

1．运用土地利用结构理论和区位理论，研究了优化中低价位商品住宅建设的各项经济指标与技术指标，以及规划设计的合理选择。

2．采用综合分析法，分析了区位环境对商品住宅价格的影响。根据调研所得情况，提出中低价位商品住宅实行梯度定价、租售并举的建议。

3．利用基尼系数研究了普通商品住宅和中低价位商品住宅之间的理论差价，兼顾土地所有者、房地产开发商及住宅消费者的利益。既适应中低收入家庭的住宅消费能力，又保证开发商3%的利润率。