国土局存量房合同备案工作调研报告

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自上世纪九十年代以来,房地产交易市场抓住了历史赋予的机遇，获得了迅猛发展,作为市场重要组成部分的二手房交易从无到有,逐步发展走向成熟。据初步统计，**年**存量房交易22万多套,面积达到2051万多平方米,交易金额1924.7亿元,当时活跃在房地产经纪行业的中介公司达到2000多家，中介门店5000多家，经纪人18000多人。二手房交易市场的发展对拉动经济增长和提高人民生活水平起着越来越重要的作用，它有力地促进了产业结构调整，缓解了城乡就业压力，经纪行业作为直接关系到民生的服务性行业，在活跃的市场的同时，也为广大群众改善居住条件提供了便利。与此同时，也出现了一些问题：供求信息缺乏透明度，买卖双方交易过程相对盲目；市场上少数中介公司资质不清，证照不齐，从业人员素质不高，违规操作，损害行业整体形象；管理、控制和监管手段不到位，交易安全性难以保障，中介公司吞吃购房款的现象时有所闻；对市场交易状况缺乏准确、实时的掌握，导致管理手段滞后、调控力度无法精确把握；上述问题的存在对市场持续、稳定、健康发展产生影响和制约，因此只有通过深化改革，改变管理方式，夯实交易基础，才能为整个行业进一步发展提供广阔空间。

多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。

**年，根据市政府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到政府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。

一、存量房合同网上备案工作目标

存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：

（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。

根据《**市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构和从业人员，必须首先进行资格认证。通过资质审核的经纪公司和经纪人经培训和考核后才能取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施可以有效防止无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时提高从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。

（二）有助于汇集房源供应信息，提高交易效率。

当时二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约5000余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息将汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，实现买房卖房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的传播成本显著降低，传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时房屋的物理状况和权属状况采用房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用经纪委托合同的数据，信息的真实性得到保证。

（三）有助于实施交易监管控制，规范经纪行为。

存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或受到其他交易限制的房屋，备案系统禁止经纪机构与当事人签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其他交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。

（四）有助于开展交易资金监管，提供安全保证。

交易资金安全风险防范，历来是二手房交易环节备受关注的重要方面。合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与相关金融部门合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为交易双方当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。

（五）有助于建立诚信体系，为社会监督提供手段。

网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础。房源的上网和交易信息的公开减少了交易过程的暗箱操作，为开展社会监督创造条件，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。

（六）有助于进行数据汇总，为行业调控提供决策辅助功能。

存量房交易数据的统计分析，以往缺乏准确及时的数据来源，只能通过房地产登记数据来进行替代，由于登记采用自愿原则，且时间上相对滞后，导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应总量及其结构的统计分析数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为出台行业调控政策更具系统性、针对性、前瞻性和科学性提供了依据。

二、业务流程设计

（一）主体认证。

凡具备**工商管理部门颁发的有效经营执照并且在房地产管理部门进行过备案的经纪机构、分支机构、经纪人，在开展存量房经纪合同和交易合同网上备案前，须由网上备案主管部门进行主体认证，符合认证标准的，参加相关培训并通过考核，取得上网操作资格，发给上网密钥，同一经纪人只能取得一把密钥。

（二）经纪合同网上备案。

已经取得网上备案操作资格的经纪公司、分支机构、经纪人在接受存量房交易委托业务时，应凭业主提供的房地产权证，及时在网上查询和签订经纪合同进行备案。经纪合同采用示范合同文本，在打印后由双方签字盖章生效。如发生委托事项的变更或撤销，经纪公司应及时上网办理。同一套房屋允许委托不同的经纪公司开展经纪业务。

（三）房源信息挂牌。

经纪公司签订经纪委托合同后，相关房源信息将在房地产交易服务网挂牌公示，挂牌期限为委托期限，但最长不超过三个月。同一房源委托多家经纪公司的，网上只挂经纪委托合同最先备案的公司信息，超过委托期限后，再行轮转到下一家备案公司。挂牌房源地址应采用专门的“坐落”，一般应是对真实坐落的简化，以保护业主隐私和挂牌经纪公司合法利益。

（四）交易合同网上备案。

经纪公司在委托合同备案后，可据此开展经纪业务。一旦找到买主，双方谈妥合同条款，应及时上网签订交易合同并打印，双方签字盖章生效；交易合同确认时双方应各自设定合同密码加以保护；一套房屋签订交易合同后，相关的挂牌信息自动撤除；同时对该合同给予一定时间的“保护期”，在“保护期”内该套房屋不得签订第二个交易合同，防止一房二卖，交易双方应在“保护期”内办理登记过户手续；超过“保护期”后，同一房屋允许签订多个合同，并采用先来先登记的“跑步登记”原则确认房地产权属。

业已签订的交易合同，在未办理登记手续前，经当事人双方同意可进行变更或撤销，变更可在校验双方密码无误后直接在网上进行，并重新确认签字盖章；如需撤销合同，当事人双方应持相关身份证明及其他资料至区县交易中心窗口办理。

（五）无中介房源网上挂牌及交易合同网上备案。

对于不通过经纪公司寻求交易的客户，区县交易中心应开设服务窗口提供网上挂牌和交易双方合同签约服务，对于曾经委托经纪公司上网挂牌的客户，之后又自行在区县交易中心办理上网挂牌手续的，以自行挂牌优先对外。

（六）业务监管与后台服务。

存量房经纪合同和交易合同网上备案监管重点应注意两方面，一是合同信息以及房源委托信息的真实性、有效性，房源信息前，应设立核实环节，确保上网房源信息的真实性、准确性和有效性；二是委托合同网上备案的及时性，应通过备案数据统计分析和摸底核查，发现不规范的操作主体和操作行为，防止网上备案成为签约的“快速通道”，应考虑采用技术手段适当控制委托合同签订与交易合同签订的时间周期。

对于网上备案开展以后，市场参与主体以及社会大众提出的涉及政策、业务、技术、投诉等各类问题，应设立热线咨询电话提供专业服务。

三、实施要点

（一）政策制定。

存量房经纪合同和交易合同网上备案是在新的市场背景下的交易管理模式变革,国内外尚无先例。制定并出台相关法规、文件和实施细则，为全面推行合同网上备案工作提供政策依据，是此项变革成功实施的保证。

（二）系统搭建。

建设网上备案系统，提供签约备案、业务监管、统计分析和网上公示的操作平台，是备案工作顺利开展的基础。网上备案系统应能提供面向经纪机构和经纪人合同备案的签约平台，面向交易中心管理人员的监管平台，面向社会公众的公示平台。系统应在满足上述业务功能的基础上，充分考虑用户数多、数据量大以及公网传输速率受限制等情况，提高系统性能，确保系统的安全性、稳定性和可靠性。

（三）人员培训。

人员培训是网上合同备案工作的重要环节。所有交易中心管理人员,经纪机构管理人员和经纪人都必须登录备案系统上网开展业务，因此必须通过培训考核使各类上网人员理解存量房合同为何要进行网上备案和如何进行网上备案，掌握操作要领和细节。考虑到经纪公司和经纪人量大面广,人员素质参差不齐,短期内要完成培训和考核任务，对师资力量、教学场地、培训设备、考试阅卷等方面带来很高要求，应考虑与专业教学部门合作完成培训考核工作，同时应研究采用特殊教学和考试方法，比如：编写带有大量操作界面介绍的教材，制作教学光盘模拟演示操作过程，采用自学、教学、操作实习相结合的方式开展培训，编制专用考试系统通过互联网上网考试，电脑自动阅卷等。

（四）实施推进。

合同网上备案工作成功与否，关键在于实施推进过程。推进实施首先要摸清总体情况，采用统计分析、市场调查等手段，合理估算正常经营的经纪公司、分支机构、经纪人总量和区域分布情况，并在此基础上制定推进计划和实施进度安排，应与各区县房地产交易管理部门携手操作，共同推进。可采用区域试点、调整完善、面上推广的方式分区域、分步骤层层推进，注重抓好几个节点：一是宣传环节；二是告知环节；三是上网认证环节；四是培训考试环节；五是全面停止使用手工合同登记环节。

存量房经纪合同和交易合同网上备案工作研究自上世纪九十年代以来,房地产交易市场抓住了历史赋予的机遇，获得了迅猛发展,作为市场重要组成部分的二手房交易从无到有,逐步发展走向成熟。据初步统计，**年**存量房交易22万多套,面积达到2051万多平方米,交易金额1924.7亿元,当时活跃在房地产经纪行业的中介公司达到2000多家，中介门店5000多家，经纪人18000多人。二手房交易市场的发展对拉动经济增长和提高人民生活水平起着越来越重要的作用，它有力地促进了产业结构调整，缓解了城乡就业压力，经纪行业作为直接关系到民生的服务性行业，在活跃的市场的同时，也为广大群众改善居住条件提供了便利。与此同时，也出现了一些问题：供求信息缺乏透明度，买卖双方交易过程相对盲目；市场上少数中介公司资质不清，证照不齐，从业人员素质不高，违规操作，损害行业整体形象；管理、控制和监管手段不到位，交易安全性难以保障，中介公司吞吃购房款的现象时有所闻；对市场交易状况缺乏准确、实时的掌握，导致管理手段滞后、调控力度无法精确把握；上述问题的存在对市场持续、稳定、健康发展产生影响和制约，因此只有通过深化改革，改变管理方式，夯实交易基础，才能为整个行业进一步发展提供广阔空间。多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。**年，根据市政府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到政府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。一、存量房合同网上备案工作目标存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。根据《**市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构和从业人员，必须首先进行资格认证。通过资质审核的经纪公司和经纪人经培训和考核后才能取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施可以有效防止无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时提高从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。（二）有助于汇集房源供应信息，提高交易效率。当时二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约5000余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息将汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，实现买房卖房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的传播成本显著降低，传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时房屋的物理状况和权属状况采用房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用经纪委托合同的数据，信息的真实性得到保证。（三）有助于实施交易监管控制，规范经纪行为。存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或受到其他交易限制的房屋，备案系统禁止经纪机构与当事人签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其他交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。（四）有助于开展交易资金监管，提供安全保证。交易资金安全风险防范，历来是二手房交易环节备受关注的重要方面。合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与相关金融部门合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为交易双方当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。（五）有助于建立诚信体系，为社会监督提供手段。网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础。房源的上网和交易信息的公开减少了交易过程的暗箱操作，为开展社会监督创造条件，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。（六）有助于进行数据汇总，为行业调控提供决策辅助功能。存量房交易数据的统计分析，以往缺乏准确及时的数据来源，只能通过房地产登记数据来进行替代，由于登记采用自愿原则，且时间上相对滞后，导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应总量及其结构的统计分析数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为出台行业调控政策更具系统性、针对性、前瞻性和科学性提供了依据。二、业务流程设计（一）主体认证。凡具备**工商管理部门颁发的有效经营执照并且在房地产管理部门进行过备案的经纪机构、分支机构、经纪人，在开展存量房经纪合同和交易合同网上备案前，须由网上备案主管部门进行主体认证，符合认证标准的，参加相关培训并通过考核，取得上网操作资格，发给上网密钥，同一经纪人只能取得一把密钥。（二）经纪合同网上备案。已经取得网上备案操作资格的经纪公司、分支机构、经纪人在接受存量房交易委托业务时，应凭业主提供的房地产权证，及时在网上查询和签订经纪合同进行备案。经纪合同采用示范合同文本，在打印后由双方签字盖章生效。如发生委托事项的变更或撤销，经纪公司应及时上网办理。同一套房屋允许委托不同的经纪公司开展经纪业务。（三）房源信息挂牌。经纪公司签订经纪委托合同后，相关房源信息将在房地产交易服务网挂牌公示，挂牌期限为委托期限，但最长不超过三个月。同一房源委托多家经纪公司的，网上只挂经纪委托合同最先备案的公司信息，超过委托期限后，再行轮转到下一家备案公司。挂牌房源地址应采用专门的“坐落”，一般应是对真实坐落的简化，以保护业主隐私和挂牌经纪公司合法利益。（四）交易合同网上备案。经纪公司在委托合同备案后，可据此开展经纪业务。一旦找到买主，双方谈妥合同条款，应及时上网签订交易合同并打印，双方签字盖章生效；交易合同确认时双方应各自设定合同密码加以保护；一套房屋签订交易合同后，相关的挂牌信息自动撤除；同时对该合同给予一定时间的“保护期”，在“保护期”内该套房屋不得签订第二个交易合同，防止一房二卖，交易双方应在“保护期”内办理登记过户手续；超过“保护期”后，同一房屋允许签订多个合同，并采用先来先登记的“跑步登记”原则确认房地产权属。业已签订的交易合同，在未办理登记手续前，经当事人双方同意可进行变更或撤销，变更可在校验双方密码无误后直接在网上进行，并重新确认签字盖章；如需撤销合同，当事人双方应持相关身份证明及其他资料至区县交易中心窗口办理。（五）无中介房源网上挂牌及交易合同网上备案。对于不通过经纪公司寻求交易的客户，区县交易中心应开设服务窗口提供网上挂牌和交易双方合同签约服务，对于曾经委托经纪公司上网挂牌的客户，之后又自行在区县交易中心办理上网挂牌手续的，以自行挂牌优先对外。（六）业务监管与后台服务。存量房经纪合同和交易合同网上备案监管重点应注意两方面，一是合同信息以及房源委托信息的真实性、有效性，房源信息前，应设立核实环节，确保上网房源信息的真实性、准确性和有效性；二是委托合同网上备案的及时性，应通过备案数据统计分析和摸底核查，发现不规范的操作主体和操作行为，防止网上备案成为签约的“快速通道”，应考虑采用技术手段适当控制委托合同签订与交易合同签订的时间周期。对于网上备案开展以后，市场参与主体以及社会大众提出的涉及政策、业务、技术、投诉等各类问题，应设立热线咨询电话提供专业服务。三、实施要点（一）政策制定。存量房经纪合同和交易合同网上备案是在新的市场背景下的交易管理模式变革,国内外尚无先例。制定并出台相关法规、文件和实施细则，为全面推行合同网上备案工作提供政策依据，是此项变革成功实施的保证。（二）系统搭建。建设网上备案系统，提供签约备案、业务监管、统计分析和网上公示的操作平台，是备案工作顺利开展的基础。网上备案系统应能提供面向经纪机构和经纪人合同备案的签约平台，面向交易中心管理人员的监管平台，面向社会公众的公示平台。系统应在满足上述业务功能的基础上，充分考虑用户数多、数据量大以及公网传输速率受限制等情况，提高系统性能，确保系统的安全性、稳定性和可靠性。（三）人员培训。人员培训是网上合同备案工作的重要环节。所有交易中心管理人员,经纪机构管理人员和经纪人都必须登录备案系统上网开展业务，因此必须通过培训考核使各类上网人员理解存量房合同为何要进行网上备案和如何进行网上备案，掌握操作要领和细节。考虑到经纪公司和经纪人量大面广,人员素质参差不齐,短期内要完成培训和考核任务，对师资力量、教学场地、培训设备、考试阅卷等方面带来很高要求，应考虑与专业教学部门合作完成培训考核工作，同时应研究采用特殊教学和考试方法，比如：编写带有大量操作界面介绍的教材，制作教学光盘模拟演示操作过程，采用自学、教学、操作实习相结合的方式开展培训，编制专用考试系统通过互联网上网考试，电脑自动阅卷等。（四）实施推进。合同网上备案工作成功与否，关键在于实施推进过程。推进实施首先要摸清总体情况，采用统计分析、市场调查等手段，合理估算正常经营的经纪公司、分支机构、经纪人总量和区域分布情况，并在此基础上制定推进计划和实施进度安排，应与各区县房地产交易管理部门携手操作，共同推进。可采用区域试点、调整完善、面上推广的方式分区域、分步骤层层推进，注重抓好几个节点：一是宣传环节；二是告知环节；三是上网认证环节；四是培训考试环节；五是全面停止使用手工合同登记环节。