统计局房地产市场调研报告

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从一季度全市房地产市场发展情况看，一方面房地产开发投资继续保持适度增长；另一方面存在销售下降、市场信心不足等影响房地产健康发展的问题。对此我们必须高度关注，不折不扣地落实好党中央、国务院提出的一系列宏观调控措施，加大工作力度，进一步改善房地产市场，提振消费信心，促进全市房地产市场的健康快速发展。

一、一季度房地产市场总体运行情况

（一）开发投资保持适度增长，增幅明显回落

一季度，全市房地产开发投资完成20.09亿元，同比增长12.5%，比全省平均增幅低0.1个百分点，与上年同期相比，增幅回落44.7个百分点。全市房地产开发投资占全省房地产开发投资的比重为5.8%，与上年基本持平。

（二）施工规模出现下降，开发结构仍以住宅为主

一季度全市商品房施工面积627.67万平方米，同比下降16.7%。从开发结构看，仍以住宅为主，住宅施工面积为554.41万平方米，同比下降16.7%，占全部房屋施工面积的88.3%；商业用房施工35.25万平方米，同比下降20.9%；其他用房施工32.16万平方米，同比下降18.4%。

（三）住房保障制度逐步完善，经济适用房建设力度加大

一季度，全市经济适用住房投资完成717万元，同比增长44.0%，高于全市房地产投资平均增幅31.5个百分点；一季度完成经济适用房施工面积9.16万平方米，竣工面积0.45万平方米。

（四）房价相对稳定

与青岛、济南等我省较大城市相比，全市房价相对较低，下降空间有限，全国一线城市的房价波动对全市房价也没有产生太大影响，目前房价比较稳定。今年一季度，全市商品房平均销售价格为每平方米3863元，其中住宅平均销售价格为每平方米3617元。

二、房地产市场下行趋势需要高度关注

受两方面因素的影响，全市房地产市场下行趋势明显。一是几年来国家宏观调控的效果进一步显现，“投机”和“投资”现象明显减少，多方需求受到一定抑制，市场人气总体下降；二是全球金融危机对房地产市场的负面影响愈加明显，改变了人们的市场预期，消费心理发生了较大变化。

（一）商品房销售面积和金额双下降

今年一季度全市销售商品房399.5万平方米，同比下降69.0%；实现商品房销售额4.79亿元，同比下降74.6%。其中期房与现房相比，下降幅度更大。

（二）房地产开发资金比较紧张

今年一季度全市房地产开发企业到位资金45.56亿元，同比增长12.0%，低于房地产投资增幅0.5个百分点。从资金内部结构看，除国内贷款到位11.26亿元，同比增长54.6%，其他几项资金都出现了下降：利用外资下降13.3%，自筹资金下降17.9%，其他资金下降27.0%。

（三）房地产业景气指数和企业家信心指数均呈下行趋势

据全市企业景气调查显示，今年一季度，房地产企业景气指数为68.75，比上期回落6.01点，比去年同期回落84.86点，处于较为不景气的区间。企业家信心指数也持续走低，今年一季度房地产企业家信心指数为56.25，比上期回落8.55点，比去年同期回落84.12点。在企业景气调查的八个行业中，房地产业的景气指数和信心指数与去年同期相比回落幅度最大。

三、促进全市房地产市场平稳健康发展的几点建议

在房地产生产、销售、投资等再生产环节中，商品房销售起着承上启下的作用，是最为重要的一个环节。当前和今后一个时期，要保持房地产市场平稳健康运行，最为关键的任务是保持房地产销售的稳定增长。

（一）加大投资力度，推动房地产市场可持续发展

近年来，全市房地产投资保持了持续、较快发展，但开发总量相对偏小。20*年，全市房地产开发投资分别比青岛、济南、烟台少222.92亿元、123.9亿元、113.47亿元，占城镇投资的比重为19.4%，全国平均占20.6%。全市所占比重偏低，说明全市房地产投资增长仍有上升空间。要按照省委省政府关于“保住一头、启动一头、放开一头”的要求，将已出台的政策措施落实到位，并适时推出稳定房市的新举措，对保障性住房和普通商品房要继续加大投入力度，推动房地产市场可持续发展。

（二）加强供需双向调节，稳定房价

用国际通用房价收入比来比较，一般认为房价总额与居民家庭年收入之比在3-6倍为合理区间，大于此区间则认为房价超出了人们的经济承受能力。从全市情况看，20*年全市城镇居民家庭户均年可支配收入为5.3万元左右，同期全市住宅销售价格为每平方米3523元，按户均90平方米计算，即每套住房32万元左右，房价收入比达到了6.0倍，房价处在合理区间的边缘。启动住房消费，刺激消费需求，必须稳定房价。各级政府要把控制房价作为今后的工作重点，进一步规范市场，降低收费，控制成本，引导消费。加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，既要抑制房地产价格过快上涨，又要防止房价的大幅度下降，使房地产价格保持合理的水平。

（三）多措并举，防止房地产销售市场出现大的波动

一是要建立合理的住房消费模式。通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅，满足不同层次的住房需求。二是完善信息制度。积极构建面向政府、企业和社会公众的信息平台，及时公布市场供求和房价情况，增强信息的透明度。三是落实好刺激住房消费的各项优惠政策，积极鼓励和引导住房消费，使住房潜在的刚性需求尽快释放，转化为现实的住房消费，通过扩大消费，激活房地产市场。四是坚持正确的舆论导向，提振房地产市场信心。要以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央和地方出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。