国土局科学发展观项目思考

导语：国土局科学发展观项目思考一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

20*年以来，受国家调控、货币紧缩和国内外经济不景气等诸多因素影响，全国许多大中城市房地产市场迅速平淡，房地产开发用地成交量大幅萎缩。对我市的影响在下半年开始显现，并直接影响到我市村庄改造土地供应。结合当前深入学习实践科学发展观活动的开展，为破解当前房地产开发等经营性项目用地难题，我围绕土地储备中心工作职能，对20*年以来威海市区房地产开发用地情况进行了调研，对当前经营性项目用地中遇到的有关问题提出了对策和建议，现将有关情况报告如下。

一、20*年以来市区房地产开发用地情况

（一）经营性房地产开发用地供应情况

20*年以来，市区共组织拍卖（挂牌）出让经营性房地产开发用地167宗，成交面积9939亩，总成交金额114.1亿元，实现政府土地出让收益56.53亿元。具体情况见下表：

从成交宗数看，市区在20*、20*年连续成功出让成交土地后，20*年出让成交地块幅达到高峰，为66宗，超过20*、20*两年的总和。20*年至今成交41宗，相对20*年成交宗数有较明显的下滑势头。

从成交面积看，20*年至20*年稳中有升，20*年成交面积激增，超过20*、20*两年的总和。20*年至今成交3168亩，相对20*年成交面积也呈现出下滑状况。

从市区房地产开发用地平均成交单价看，20*年平均成交单价为103.96万元／亩；20*年平均成交单价为60.77万元／亩；20*年平均成交单价达到126.67万元／亩；20*年上半年地价基本延续了20*年的攀升势头，当年平均成交单价达到132.92万元／亩。

（二）经营性房地产开发用地规划用途结构情况

20*年以来供应的市区房地产开发用地中，村庄改造用地43宗，总面积4654亩，占出让房地产开发用地总面积的46.8%；其他住宅用地（或以住宅为主）共110宗，总面积4822亩，占出让房地产开发用地总面积的48.5%；商服用地14宗，总面积463亩，占出让房地产开发用地总面积的4.7%。

从房地产开发用地用途分类比例可以看出，近几年，我市对经营性住宅用地集中大幅度地进行了供应，各类住宅用地所占比例达到95.3％，但同样也反映出我市商业地产发展相对较为缓慢。

（三）经济适用房等保障性住房用地供应情况

根据我市保障性住房用地计划，在20*、20*年对经济适用房用地进行了集中供应，共划拨土地6宗，面积540亩，可建建筑面积58.1764万平方米。经济适用房供地量占20*-20*年供应各类住宅供地总量的6％(详见下表)。

二、经营性项目用地供地工作主要经验与做法

20*年以来，在市委、市政府的正确领导下，我局抓住房地产市场持续火爆的有利时机，把经营性土地拍卖（挂牌）出让作为工作重点，加大经营性用地供应力度，为全市房地产开发用地提供了有力保障。

（一）积极稳妥地开展土地储备工作。围绕市级重点工程和企业“退二进三”以及旧村改造工作，采取协议储备、定价收购等多种方式，认真做好土地储备工作。

（二）科学制定经营性土地年度供应计划。20*、20*年重点加大对搬迁企业“退二进三”用地的储备供应，20*、20*年着力做好市区重点改造村庄的土地收回供应工作。

（三）严格经营性用地拍卖（挂牌）出让工作，规范招标拍卖挂牌出让程序。通过健全和完善各项制度，建立了公开、公平、公正的土地市场供应体系。

（四）集中时间组织力量抓好市区旧村改造供地工作。列入改造计划的村（居）所需用地指标、集体土地征收及规划调整审批工作已全部落实，得到市政府领导的肯定。

三、市区目前经营性用地土地供应中出现的新问题

全国大中城市自20*年上半年房地产市场已陆续呈现疲软态势，成交量大幅萎缩，成交价格出现走低趋势，流拍退地情况时有发生。我市市区经营性用地在20*年下半年也开始呈现低迷态势，主要体现在以下几个方面：

一是土地流拍及退地现象陆续发生。20*年以来，市区房地产开发用地拍卖(挂牌)出让流拍多宗（村庄改造及普通住宅开发均有涉及），出现退地1起，因违约没收保证金及收回土地1起。虽然数量不多，但形势不容乐观。

二是因货币紧缩，房地产商资金困难，已拿地在手的开发商，出现停建或闲置不建的现象；计划拿地的开发商，出现观望或干脆取消拿地计划的现象。

三是房地产市场进入停滞观望期，楼市销售低迷，反过来影响了开发商的购地意愿，对我市未来供地计划执行有较大影响，各区村庄改造供地计划执行形势比较严峻。

四是对旧村改造来说，土地供应面临困境。在已取得土地的村庄改造用地中，部分开发商因资金紧张等原因，土地开发利用缓慢，直接影响了村民回迁房的建设。尚未实施的村庄改造，开发商合作开发热情明显降低，出现了观望等待的现象，个别开发商也出现了撤资的迹象。

五是市区房地产开发用地闲置量有增长的趋势。经初步统计，在20*年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地约有1500多亩，这其中有规划设计前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况。

四、当前市区经营性用地土地供应对策与建议

在目前经营性项目用地普遍低迷的情况下，我们应高度关注土地市场走势，努力规避土地市场风险。

一是及时调整供地计划，放缓房地产开发用地投放市场速度，降低土地出让数量和规模。

二是调整土地供应结构，采取有保有压适当缩减的供地政策，在当前重点保障旧村改造用地供应的顺利实施。对其他房地产开发用地供应可适当推延至明后两年实施。

三是调整宗地地块供地面积，在市场低迷期，减少对大幅地块的供应，重点推出小幅地块（或在规划条件许可的前提下将大幅地块切小），以降低每幅地块的出让总价，激发目前已处资金困境开发商的购地热情。

四是关注地价走势。根据房地产市场情况对宗地出让单价适当调整，但在近阶段，价格调整幅度不宜过大，特别是对村庄改造用地，地价调整应谨慎，避免引起已取得土地的村及开发商攀比等问题。

五是重点关注村庄改造用地面临的问题。对已完成土地供应的村庄改造用地，督促开发商按期开工建设，优先保障村民安置房建设和回迁；对先期已实施拆迁的村庄改造，督促地方政府（管委）及早实施土地供应；对其他村庄改造，建议在实施前全面评估分析可行性，尽可能规避目前土地市场风险带来的影响。