税收房地产相关问题研究

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近年来，房地产行业呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是随着房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”等，这些房地产行业中的诸多问题，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收的稳定增长带来了很大的风险。房地产及其相关产业链条能否健康持续发展直接影响未来的地方税收，对此，深化房地产行业税收调控研究就显得尤为迫切和重要。

一、当前税收在调控房地产管理上存在的主要问题

（一）税制设置失衡，计税依据失真。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，从而导致开发和经营环节税负过重。房地产开发税费偏重所引发的开发成本上升，并进而导致房地产价格上升。同时部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。现行的房产税、土地使用税等的计税依据既不能准确地反映财产的市场价值，也不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值，更不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入。如房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据，这种计税方法，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得来源于房地产的税收收入无法随着房地产的增值而相应增加。

（二）诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。大多数房地产企业由于片面追求利润最大化，偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业的会计制度、核算办法不了解，不熟悉而乱用会计科目、随意结转成本费用；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、绿化费等；其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，最后变成了无声消失。

（三）政策宣传力度不够，政策执行出现偏差。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、持有等环节分别征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，而其相关的税收政策又在不断的修订完善中，因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，在应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不统一，从而屡屡出现与税收政策相违背的现象。

（四）税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，加上税务部门征管手段落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。体现在：一是税种管理缺位。如房地产企业在开发前期主要涉及耕地占用税、契税、土地使用税，开发中期主要涉及销售不动产营业税等，而在开发后期涉及企业所得税汇算清缴。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是计税依据失准。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是管理措施不统一。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收等方式，而土地增值税清算由于计算程序复杂，以及预征政策落实不力等问题，使得征管上存在较大的漏洞。

（五）税收违法处罚偏颇，稽查查处力度不够。税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为有明文处罚规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚、以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。目前，产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段，降低计税依据以达到少缴税款的目的。由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

（六）部门之间缺乏配合，激励制约手段欠缺。税务部门在房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导机构，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控管。

二、税收调控房地产不力的原因剖析

（一）调控手段不能形成合力。一是政府指导失控，导致房地产企业无序竞争。目前，我国房地产开发的主要过程均为集团所控制的项目公司运作，政府宏观调控作用微弱。其开发的楼盘能影响甚至控制当地房市，是房价迅猛增长的一支源动力，其开发的楼盘往往存在“两高一低”异常现象，即“售价高，成本费用高，反映的利润低”，而事实上这些公司在取得暴利的同时，还加剧了各种社会矛盾，比如：由于民间财富被高度集中，会减少未来的社会需求，而房价的高涨会提高城市建设成本，不利于企业创业投资发展，最后势必影响到城市今后的经济发展和税收收入的增长。二是税收政策滞后，导致税款流失。税收规范和法律上的盲点，使得开发企业税收筹划应运而生，合理与不合理的做法同时存在，如：开发商通常采用在委托销售合同中故意抬高手续费比例或降低销售底价的手段，隐匿收入。超过底价部分，高比例向营销部门分成，从而达到转移利润，少缴税收的目的。再如：今年实施《企业所得税法》后，个别分支机构实现的企业所得税回总部缴纳，这些都对施工地税收产生不利影响。三是期房套现的行业销售模式，成为制约地方经济发展的瓶颈。当前几乎所有的房地产企业均采取期房销售为主的经营模式，这种模式极易套牢广大消费者的资金，在一定时期内影响到消费者对其他方面的投资和消费需求，从而在一定程度上也影响到地方经济的发展和税收收入的稳定增长。

（二）税收征管弱化影响调控效果。一是对房地产交易价格缺乏有效的监控手段，缺乏严密的财产登记制度、价格评估制度，没有权威、统一的房地产价格评估机构。税务部门和计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门的信息不对称，对房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况缺乏有效监督。二是税务人员整体素质参差不齐，对房地产业务缺乏深入了解，在一定程度上影响了房地产企业涉及的相关税种的征管。表现为跟不上房地产开发行业发展步伐，对房地产开发企业整体情况缺乏了解，各个开发环节缺少相应的“表、证、单、书”，不能及时掌握开发产品的“产、销、存”数量；对房地产各项成本指标不熟悉，没有一套可供参考的成本指标参数等等。

（三）利益驱动影响调控空间。近几年，土地出让金与房地产相关的税收，已经成为地方政府的主要经济来源。土地出让价格的高低和房地产税收的多少与房价密切相关，房价越高，当地土地拍卖价也越高，征收的相关税收也越多。在地方政府有收取更多土地出让金和房地产税收的情况下，很可能会或明或暗地支持房价上涨，所以对住宅房地产市场的调控难免会出现“雷声大、雨点小”的现象。因此，当前房价持续走高，在一定程度上依赖于地方政府“以地生财”的观念，在某种程度上也体现出“利益联盟”-地方政府、有关部门、开发商和金融机构-综合作用的结果。

三、关于加大房地产税收调控政策的对策及建议

为促使房地产朝着有利税收的方面发展，我们认为“政府引导、地方调控、部门联动、税收主导”是关键。

（一）中央政策要调控到位。构建和谐社会、经济可持续发展是关键，当然也包括房地产业的可持续发展。20*年以来，针对房地产投资规模过大和部分城市住房价格上涨过快的问题，国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控（以20*年“国六条”和20*年“国八条”为核心）。三年多来与房地产相关的税收政策也进行了多项调整，如：对个人住宅转手交易征收营业税和个人所得税、大幅度提高土地使用税定额税率、进一步明确土地增值税清算政策等。这些调控措施在抑制房地产投机、促使房价增长程度下降以及增加房地产税收收入方面取得了一定的成效，但远远没有达到预期目标。一个很重要的原因是政策调控未能及时到位，如：税收政策自总局制定出台（粗线条）层层下发（政策进一步细化）到基层执行往往有一个较长的时段，税收政策执行时已经滞后，因此，在利用房地产税收政策时，应选择恰当的时机，保持房地产税收政策与宏观经济发展态势的协调一致。

（二）地方政府与中央要协调到位。中央与地方在政策调控中的不协调是造成房地产政策调控效果不理想的重要原因。近几年，随着各地经济上规模、上台阶的发展，税收增长迅速。但是由于目前的财政分配体制与考核制度不科学，一方面，中央财政充实，而地方财政吃紧，对于地方政府来说事权与财权相分离，缺乏执行调控政策的积极性；另一方面，房地产业的一时繁荣已给地方经济发展业绩戴上了美丽的光环，短时期内地方政府出于政绩考核，有可能弃经济长期发展于不顾，也就不会自觉引导房地产业健康稳定发展。因此，需要调动地方积极性，调控政策的出台应尽可能保证地方政府事权与财权的统一协调，并有所倾斜，以解决其后顾之忧；另外，进一步优化对地方政府政绩的考核办法，将产业结构是否优化合理列入重点考核内容。

（三）部门联管的信用体系要管到位。种种迹象表明，社会大环境信用的缺失，对税收的危害巨大，在房地产企业运作过程中表现尤为突出。为此，必须加强信用体系建设，首先各行政主管部门要认真履行职责，有针对性开展执法检查，落实好执法责任追究，打击违法执法或不作为行为，确保政府信用；其次各部门联动，综合掌握房地产开发规律，对开发企业违规和不诚信行为进行专项整治，促进商业信用；第三完善舆论监督和信息披露机制，规范媒体行为，科学统计、房地产市场信息，加强对房地产市场运行情况的动态监测并及时披露，形成由政府主导的公众信息环境，提升信息信用。第四把好房地产开业资格的“门坎”。对已入门坎的开发企业做好年检，将诚信度差又不符合条件的驱逐出“门”。提高商品房预售条件，增加房地产开发资金运作难度。加强对拆迁、房地产开发、建设、交易等环节违法违规问题查处的力度，如：依法查处开发企业囤房惜售、哄抬房价等违法违规行为。

（四）税务管理主导作用要发挥到位。

一是建立协税护税网络。首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理。其次，以契税征管为契机，实施一体化管理。主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关之间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。第三，加强信息比对。以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的信息，对房地产开发企业的整个纳税情况进行评估，发现问题，及时采取有效措施加以解决。又如：利用契税征管中获取的房地产交易信息，将转让方的名称、识别号码、转让房产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二手交易中税收的管理。

二是加强日常税收管理。首先完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发销售过程中涉及的耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。其次加强发票管理。把房地产企业向用户收取的订金、预售房款票据全部纳入地税发票管理，定期检查，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。第三切实推行税收管理员制度。强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面情况，通过税源信息与纳税申报多角度、多层次比对，分析筛选存在的疑点，开展好纳税评估。

三是提高干部队伍素质。加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，积极开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查，以适应日益复杂的房地产税收征管工作。