浅析物业纠纷整改对策

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*街道地处东城区的东南部，东临二环路，西至东四南大街，北至朝内大街，南至史家胡同，辖区面积1.24平方公里，约有居民1.67万户，人口4.5万余。随着大面积的危旧房改造和住房制度改革，物业管理已经取代了原有的房屋管理模式，物业管理中矛盾纠纷呈现日益增长的趋势，从一定程度上影响到了社区居民的正常生活秩序和辖区的社会和谐与稳定。

一、辖区物业情况简介

*街道作为一个有着较长历史文化积淀的地区，大部分地区由平房组成，随着城市改造的不断发展，20*年开始形成了以南小街为轴心的东片危旧房改造区和西片平房保护区，近5000余户的危改回迁工作基本上已于20*年完成，目前包括央产在内的平房，辖区共有物业管理企业7个，其中有高档商品房社区，有危改回迁社区，还有住房制度改革后成本价购房的老小区，但无论是哪类社区，物业纠纷基本上都存在。

二、存在的主要问题

1、开发商遗留问题

一是小区内公共设施建设缓慢。目前东片危改回迁小区内仍然有在建工程尚未完工，小区内的道路整治、绿化、街椅安装、公共厕所修建、安全防护设施、路灯等项目无法确定，实际情况与回迁户规划有较大差距；二是规划变更导致业主权益受到损害。业主购房时的规划在交房时有部分回迁房发生变更，房屋格局和电梯位置出现变更，有的房屋面积增加，但只是扩大了阳台，真正的使用面积并没有加大，仍然按照超出面积计算房价，业主反映强烈，认为纯属设计不合理，增加成本；有的房屋设计为高低窗，影响室内采光。三是房屋建筑和附属设备质量差，据业主反映小区内绝大部分楼宇对讲已经损坏，称开发商安装的伪劣防盗门，根本起不到任何作用。四是开发商对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。

2、物业管理与服务问题

一是服务不规范、不到位。有的物业企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。有的缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，使业主对服务质量产生质疑，甚至出现矛盾。

二是服务观念尚需改变。由于物业企业中有一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变。对业主提出的建议、意见，缺乏主动沟通和积极化解，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷，甚至业主拒绝交纳物业费，使得问题得不到解决，产生恶性循环。

三是管理不到位。在辖区的7个物业企业中，有的企业管理上缺乏相应的措施，管理不到位。主要表现在：东片危改区中当初为了解决一部分低收入特困群体的安置，开发商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，虽然在回迁安置合同和补充协议中对于一些涉及到公共面积和环境的问题作了明确规定，但面对于近5000余户的回迁群体，物业企业管理不到位，致使有的居住在半地下的回迁户利用公共空间违章建筑了自建房，而且有蔓延之势；有的业主由于对小区内部公共绿地、设施的建设不满，擅自占用公共空间摆放沙发、座椅，搭建葡萄架，建设露天小花园等；还有的业主在楼层中占用公共面积私装栅栏门，将公共面积占为己有，侵害其他业主的合法利益，而物业企业则缺乏监督与管理，迟迟没有采取措施加以阻止或责令拆除。

三、整改对策

(一)管理与服务方面

1、个别住户私搭乱建设施应拆除

朝内危改回迁小区私搭乱建问题，多数为半地下室承租户，由于朝内小区半地下承租人多数属于当时拆迁时经济困难或为享受最低生活保障群体，基本上无购房能力，被安置于半地下室。针对出现的私搭乱建情况，一是物业要加大宣传力度，及时给予政策上的解释；二是要依照物业管理的职责与制度，严格管理，及时下发《整改通知书》，并可通过法律进行解决。

2、小区安全及环境卫生应整体加强

小区的绝大部分回迁工作已经完成，虽然存在一部分在建工程，但对于小区的封闭管理和日常的保洁影响不大。建议物业采取封闭管理的方式，通过引进安保服务公司等方式对原小区出入门岗、巡逻岗重新进行编岗，加强小区的安全防范工作以及日常的环境保洁工作。

3、应强化停车管理，尽快解决地下停车场存车问题

为杜绝小区汽车停放无序和非小区业主占用小区道路停车的现象，物业应加快同开发商进行协商，对地下车库设施进行完善，争取早日为业主提供全方位便捷的服务。

4、尽快完善小区公共设施、绿化与养护

小区部分地区目前尚未完成绿化工作，开发商已委托有关单位对小区内进行绿化工作，物业应督促开发商对小区绿化工作进行完善，尽快将绿化交付物业统一管理。

(二)法律法规不完善导致解决问题缺乏法律依据

由于居住小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决。我国物业管理的立法明显滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架尚未形成，缺乏系统性和综合性的问题。

《物业管理条例》至今已经颁布实施三年了，而*市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和责权利问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等，至今都没有明确的法律规定，致使很多工作难以落实。