社区物业管理专题调研报告

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混合型小区即在同一小区内有商品房、售后房、使用权房及拆私还私四种类型。康建社区内有39个售后房小区均为混合型小区，占小区总数的64%，占住宅小区总面积的67%。针对混合型小区物业管理中存在的难点和问题，区人大代表组通过数据收集、调查研究、组织座谈、实地察看等方式，全面了解我社区混合型小区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和社区形象的提升。现将康建社区混合型小区物业管理的现状问题和建议报告如下：

一、康建社区物业管理的基本现状

1、居住小区的总体情况

地区地处西南部，面积4.07平方公里，现有居委24个，居住小区61个（其中22个是商品房小区，39个是售后房小区）。住宅小区总面积为253.9万平方米，其中纯商品房小区面积为83.6万平方米，售后房小区面积为178万平方米。

2、混合型小区的基本情况

61个住宅小区中有39个售后房小区均为混合型小区（即有商品房、售后房、公房及拆私还私四种类型），其中商品房面积约33万平方米，占总面积的18.5%；售后房面积约128万平方米，占总面积的72%；使用权房面积13万平方米，占总面积的13%；拆私还私面积4万平方米，占总面积的2.3%。

3、物业管理的基本情况

地区61个小区现由中房、申大、申城等23家物业公司进行专业管理，其中包括徐房及申大两家区属单位，徐房集团管理5个小区，面积为23万平方米；申大物业管理7个小区，面积为28万平方米；中房物业管理11个小区，面积约60万平方米。

从硬件设施来讲，地区的物业管理具有一定的优势。目前61个小区均为80年代后期建造，全部为封闭式小区，住宅成套率100%；已全部解决多头与多家管理的矛盾，全部实施了物业一体化管理的方式。

从软件建设来讲，物业管理纳入社区管理的工作也走在前列。多年来，街道的领导在指导、布置社区工作的同时较早地介入了物业管理，并对物业管理的各方面给予了指导和极大的关心与支持。尤其是几年来致力推进居住小区“三驾马车”齐抓共管的管理模式，积极发挥居委、物业党建联建在物业管理中的作用，为物业管理整体水平的提高打下了基础。

二、混合型小区物业管理的主要问题

1、售后公房比重较大（约占72%）

小区房屋老龄化，硬件设施不同程度上存在设施陈旧、管线老化、道路积水、墙面渗漏、车位稀缺等问题，严重影响居住质量。39个混合型小区中实施过“平改坡”综合改造工程的只有20万平方米，仅占混合型小区总面积的11%。

2、商品房维修基金不到位

维修基金存在很大缺口，业委会追缴困难。例如，桂花园有88家商品房维修基金不到位，追缴困难，使得“平改坡”综合改造工程无法正常推进。再如月季园小区，因小区大部分是侨汇房，大部分商品房没有维修基金，维修基金到位率仅为40%。此外，部分小区商品房为96年以前出售的，也有10%～20%维修基金无法收缴。

3、维修基金存量减少，业主不愿意补充维修基金

小区首次募集的维修基金经过多年的使用，基本上已经处于“临界”状态，后续资金的筹措方法、途径均尚未落实，很大程度上对小区日常管理产生不良影响。以中房物业管理的8个混合型小区为例，房屋维修基金均已使用80%以上，加上部分小区维修基金到位率本来就低，造成小区的日常开销只能依靠停车费等微薄收入维持补充。

4、停车难问题普遍

地区混合型小区大多在十几年前建造，在规划设计时对社会经济建设发展的速度与人民生活水平提高的幅度估计不足，大多数小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，在私人购车越来越多的情况下，这些小区的停车难问题就日益显现，小区因乱停车而导致居民进出难，空气污染、噪音污染增多，有些小区不允许业主停车，造成业主矛盾。这个问题也成为混合型小区物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。

5、物业管理价质不符，企业亏损经营

同一小区，同一等级服务，却存在两种不同收费标准。以中房物业为例，其服务同一小区内，商品房每月收费0.5元/平方米，而售后房每户仅7.5元/月，售后公房物业管理收费低廉，但享受的服务却与商品房业主一样。其他还有使用权房和拆私还私等业主，享受了服务却不必缴纳费用。而随着生活水平的提高，业主对物业管理的要求也不断提高，物业公司管理成本不断提高。市最低平均工资标准由十几年前的210元/月提高到960元/月，增幅达400%，而物业管理费收费标准十几年来没有提高。此外，对于部分困难居民，民政部以发文的形式要求物业公司减免费用，但却没有给与企业一定形式的补助，由企业自行消化。

三、混合型小区物业管理的意见建议

1、规范物业管理企业收费体系

推行“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。随着城市居民居住条件与工作环境的不断改善，人们对物业管理认识也在不断地深化，与之相应的是物业管理所涉及的服务内容越来越丰富，从原来单纯的清洁、房屋维修等有限的项目，扩展到现在保洁、保安、绿化、共有部位和设施设备及小区内公共场所的维修养护等各个方面。在综合服务方面，不断有更新、更高的要求。随着物价、工资等服务和管理成本的增长，按照原有的收费标准，承接售后公房占相当比例的物业公司经营入不敷出，势必造成物业公司减少服务项目、压缩维修开支、降低服务标准，导致服务质量下降。虽然当前已出台了一系列扶持措施，如：给予售后公房每平方米0.2～0.4元的补助，但这只能是一种过渡，从长远来看，要根本解决问题，政府应当考虑通过物价部门上调普通居住房屋的各类收费标准，从根本上缓解或解决物业管理亏损状况，提高物业管理水平。

2、探索多样化物业管理模式

对混合型小区管理可以针对不同档次，采取不同的物业管理模式。除了收费标准应根据服务内容、服务档次和服务质量确定外，物业管理的模式也要随之变化。对于一些低档的售后公房小区可以实行业主大会自营制，不一定要由物业公司来实施管理，可由业主自行管理。发动社区志愿者实行最简单管理，只要有最基本的服务即可（保证有人对园区的道路、公共区域进行保洁就行，楼道内公共部位定期组织住户自行清扫，由业委会进行检查），以降低管理成本，减轻业主负担，对小区内的房屋出租等收取一定比例的管理费，以补贴物业管理费用。日常维修由区房屋维修中心承担，政府财政给予补贴和税收上的支持。

3、加大投入，改善混合型小区居住条件

以迎世博和旧房综合改造为契机和抓手，加大混合型小区的综合资金投入和改造力度，排出综合整治总体计划，做好小区综合维修工程、节能改造、二次供水改造，改善混合型小区居住条件。针对小区停车难问题，充分整合资源，利用社区内公共停车场，协商停车费用；利用公共绿地建造地下停车场。由街道牵头，采用公开招标的形式，在社区内两大绿地（康乐文化广场/浦北路绿地）建造地下公共停车场，解决小区停车难问题。

4、建议完善小区物业管理的法律法规

一是完善税收扶持政策。对承接售后公房为主体的混合型小区物业公司给予税收上的优惠。政府对物业企业免税、降低税收或者进行企业税返还，使企业能够保本经营或微利经营，提高服务积极性，加大投入，提高服务质量。二是完善低收入家庭的帮扶政策。对困难居民申请获得减免的费用，应该从政府的社会救助专款中支出，列入社会保障公共财政。三是针对维修基金“筹集难，使用难”问题，建议在明确维修基金后续资金的筹措方法和途径，同时，针对无故欠缴拒交维修基金、物业管理费的业主，也要制定相关的制约措施，明确民事责任和赔偿责任。