现状改革及政策报告

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房地产业在我国还是一个新兴的行业，无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。

一、房地产市场的现状

1、地价“只涨不跌”。我国商品房价格自**年来不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。

2、开发商取得了垄断性土地资源。根据调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；政府拿走土地增值的20%到30%；各类房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，造成开发商取得越来越多的土地资源。

3、面积越来越大，资金占有量过多。开发商为了成本考虑，着力开发建筑面积每套100㎡以上的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。

4、商品房空置量上升，企业开发成本增加。随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

二、我国房地产市场改革的方向

目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。

1、让市场在资源配置中发挥基础性作用。房地产市场属于“不完全”市场，需要市场调节。相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

2、解决问题的关键还是在需求方面。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

三、房地产市场应采取的政策取向

目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的权宜之计，应该将这一观念融入到的政策制定中，加快房地产市场建设的进程。