土地政策调整调研报告

导语：土地政策调整调研报告一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

土地供应结构不合理所导致的房地产市场结构不合理，已成为当前我国房地产经济发展的一大突出问题现阶段城市土地供应政策进行了强力调整，这与目前房地产发展的宏观走势密切相关，可以说它是我国经济体制改革、用地制度演变、城市经营探索等因素综合作用的结果，具有深刻的历史现实背景。

1、市场经济体制建设要求对土地资源进行市场化配置

城市土地是城市经济体系中最基本的生产要素，是社会主义市场体系的重要组成部分。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合社会主义市场经济体制的要求，两者的目标模式应当协调一致。高度集中的计划经济体制下，土地使用完全否认土地的商品属性，排斥市场的自发调节，导致了土地利用效率低下、配置不合理等问题。市场经济体制对城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生产要素一样，通过公平竞争机制获得，价值规律要对土地资源配置和土地资源供求发挥积极的作用，从而使市场机制在城市土地资源配置体系中处于先导和基础性地位。我国的市场经济体制正愈益完善，经济多元化趋势不断增强，市场机制的主导地位已经基本建立。与宏观经济体制改革相比，由于受城市土地国有、资源相对稀缺、土地价值高昂等因素的影响，现阶段我国城市土地资源配置的市场化进程相对滞后，对城市社会经济的整体发展产生了一定的负面影响。

2、城市经营理念的出现要求对土地经营机制进行优化

近年来，随着我国城市化进程的日益加速，"城市经营"作为一种全新的城市发展和管理理念，正在全国许多大中城市兴起。这一理念的核心就在于对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等进行集聚、重组和营运，走以城建城之路。现阶段城市的迅猛发展，给基础设施的建设及运行带来了巨大的压力，城市迫切需要开拓稳定的资金来源渠道，土地作为城市资源的重要组成部分，对其进行市场化经营已是必然。目前，已经有一些城市从"经营城市"的角度出发，通过建立土地储备制度，优化土地供应机制，为城市基础设施建设筹集了资金，改善了城市硬投资环境，推动了土地价值上扬，从而增加了土地级差收益，形成了城市发展的良性循环。

3、经营性用地协议出让比例居高不下

我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖三种，挂牌出让则是实践中由拍卖出让派生而来的。这四种城市土地出让方式中，协议出让方式的市场化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日国内首块体现有偿使用原则的土地在深圳市以协议方式出让至2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效的15年间，协议出让方式一直在我国城市经营性用地出让中占据着主导地位。截至2000年底，全国土地出让面积总量为30万公顷，以招标拍卖方式出让仅占其中5％左右，大量的土地都是以行政划拨或协议出让方式进行配置的。受市场竞争弱、交易不透明、人为因素多等的影响，经营性用地的协议出让造成了土地收益流失严重、权力寻租现象普遍、土地投机行为活跃等诸多问题。

4、土地供应总量迅速膨胀

我国城市化进程以及城市建设的不断加速，城市人口数量急剧上升，城市住宅用地、商业用地、道路用地、绿化用地等方面需求的迅速膨胀，对土地供应形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供应机制以及巨大的土地升值空间，导致了土地的权利寻租以及灰色交易，对土地供应形成巨大的推力。在以上双重动力机制的作用下，我国现行城市土地供应存在着明显的自发性、盲目性、投机性，严重影响了城市土地市场的正常运转。1995年，北京市房地产开发企业土地购置面积为438．5公顷。1998年以后随着房地产经济的复苏发展，土地购置面积大幅攀升。1998年的197．5公顷相比，大约增长了959．5％，年均增长率约80．4％。1998年，北京市土地出让面积约为829公顷，2002年上升到了3416．6公顷，大约增长了312．1％，年均增长率约为42．5％。据北京市国土资源和房屋管理局相关人士称，2003年北京市国有土地出让总量将继续保持较高增幅，根据2002年底土地出让备案情况统计，已经立项和规划的成熟用地，总面积将近9000公顷，国有土地出让将进入新一轮的高峰。

5、土地供应结构不合理

土地供应结构不合理的突出表现，是近几年一些大城市高档住宅(如高级公寓、别墅)及写字楼土地供应上升较快，市场需求份额相对又少，此类物业的消化吸收速度较慢，从而导致空置总量有所增加。与此同时，城市中心区、近郊区低价位住房又供不应求，从而加剧了城市居住社会空间的分异，影响了城市的健康有序发展。2002年，北京市区内价位在4000元／平方米的住宅项目不到10％；上海市预售价格在3500元／平方米以下的低价位商品房仅占18％，杭州市价位在3000元／平方米以下的商品房只占3.7％。从全国来看，目前仍有12％的城市家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面积在8至16平方米，两者相加，占全国家庭总数的40％，区位较好、配套完善的中低价位住房是目前住房市场仅有的供不应求的产品。土地供应结构不合理所导致的房地产市场结构不合理，已成为当前我国房地产经济发展的一大突出问题。为此，国土资源部已于2003年2月下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，其中提出了要停止别墅类用地的土地供应。