土地调控调研报告

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一、土地调控的主要政策

自**年10月《国务院关于深化改革，严格土地管理的决定》下发以来，土地作为宏观调控的重要手段，国务院和国家土地行政主管部门又相继出台了《国务院关于加强土地宏观调控有关问题的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》、《关于实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》以及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等一系列土地调控政策，归纳起来主要有以下几个方面：

1、严格了规划管理，各类建设项目用地必须符合土地利用总体规划。

对不符合规划的建设用地，除经国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地可依据国务院和省级人民政府批准的文件修改土地利用总体规划外，各级地方政府不得擅自调整或修改市、县、乡镇级土地利用总体规划。严禁通过调整修改土地利用规划，规避建设项目占用基本农田。

2、调整了计划管理模式。

各类新增建设用地必须有土地利用计划，各级政府不得违反年度计划批准土地。新修订的《土地利用计划管理办法》把过去只对农用地转为建设用地计划控制调整为不仅对农用地转为建设用地进行计划控制，还将未利用土地纳入计划管理。此外，将过去强调对建设用地总规模控制，调整为重点对城乡建设用地总规模控制，将国家批准的大型能源、交通、水利等单独选址项目用地计划，与城镇建设用地计划分开下达。

3、强化了建设项目用地的预审。

新修订的《建设项目用地预审管理办法》把用地预审作为项目核准、备案、审批的前置条件。通过对投资强度、容积率，是否符合规划，是否有计划，征收土地补偿是否到位，是否压覆重要矿产资源，是否在地质灾害易发区等进行审查出具意见。

4、增加了土地征收报批难度。

（1）对报件材料的要求越来越多、越来越严。2007年用地报批材料与以往相比在数量上大大增加，在质量上更加严格，2007年新增了经被征地农民每户签字的告知书确认表、社会保障部门审查说明及表格、项目未动工说明、征地勘测报告及准确标注项目位置的土地利用分幅现状图、土地开发利用方案、单独选址需附的土地利用总体规划调整方案及调整图等用地报批材料。组织汇报材料的工作量较以前成倍增加。

（2）申报审批的程序越来越多,审批时间越来越长。目前建设用地报批大致分为报前、上报审批和批后征收三个阶段。征收土地方案编制前国家为保护农民利益，增设了农民知情权、听证权、充分尊重农民意愿有关手续以及涉及被征地农民社会保障措施及资金等审批必备证明证据材料。报件的审批也由以前的会签制度，改为会签后再开用地报件审查会议集体审查。省厅参与审查的处室也从以前的4个，增加到现在的9个，大大延长了审批的时间。

5、提高了土地征收成本。

（1）财政部、国土资源部、中国人民银行联合的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，将原标准提高一倍，我县14元/m2的标准提高到28元/m2，每亩增加9333元。

（2）新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，将建设用地占用耕地的占用税从目前水平提高了4倍左右（我县提高后将达到10000～14000元/亩），占用基本农田的，在耕地标准上再增加50%。

6、进一步加大了基本农田保护力度。

将耕地保有量和基本农田保护面积列入政府考核的主要内容，对占补不平衡的地区一律停止各类建设用地的报批。省国土厅经省政府批准下发了《安徽省耕地保护责任目标考核细则》（皖国土资[2007]166号），并根据细则组织省监察厅、省财政厅、省农业委员会、省统计局和省国土厅等部门对各市、县逐一考核检查。

7、制定了失地农民养老保险的相关规定。

省政府《安徽省人民政府关于做好被征地农民就业和社会保障工作的指导意见》和劳动社会保障厅、省国土资源厅《转发劳动保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社[2007]30号），均明确要求各地建立被征地农民就业和社会保障制度，并将《被征地农民社会保障措施落实情况说明表》作为用地报批的必备材料。

8、进一步规范了国有建设用地使用权出让程序。

程序规定受让人必须依照国有建设用地使用权出让合同的约定，付清全部土地出让金后方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金交纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

9、实行了工业用地招拍挂制度。

制定了工业用地出让最低价标准，从2007年元月1日起所有工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，土地出让价格必须执行最低价标准，我县为11.2万元/亩。

10、对农村集体建设用地管理提出了新的要求。

土地整理折抵只能用于耕地占补平衡，城乡建设用地增减挂钩必须严格控制在国家批准的试点范围内，土地置换纳入计划管理。

11、进一步加强了土地执法监察工作力度。

针对国发[**]28号和国发[**]31号下发以来土地违法的形势和特点，自2006年10月以来国家开展了一系列查处土地违法违规案件的行动。一是查处土地违法违规案件专项行动。2006年10月，按照党中央、国务院的统一部署，监察部、国土资源部印发《关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，要求各地集中时间集中力量对2005年1月至2006年9月的新增建设用地进行全面排查清理。2007年7月，按照国务院的要求，监察部、国土资源部印发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，对继续开展专项行动工作进行了部署。二是全国土地执法百日行动。2007年9月，国土资源部集中开展了主要以清理、查处“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地、违批先用等土地违法违规行为的“百日行动”。三是卫片检查。2007年上半年和下半年，国土资源部在全国部分重点城市分别两次开展利用卫星遥感技术的土地执法检查工作。芜湖市两次均在检查范围。四是2007年监察部、国土资源部等五部门联合开展了国有土地使用权出让情况清理工作。五是2007年监察部、农业部、国土资源部等七部门联合开展了全国农村土地突出问题专项治理工作。

二、2008年各类建设用地所面临的形势

2008年国家将进一步加强土地利用计划的控制：一是缩小土地利用计划总盘子，预计安徽省计划要比2007年减少约15000亩，省政府分到各市的计划将相应减少。二是省政府将土地置换纳入计划管理，初步考虑每个县（区）置换计划不得超过1000亩。三是土地整理新增耕地面积只能用于建设占用耕地的占补平衡，不得折抵为建设用地指标，城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已批准的试点范围内。四是乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，村民住宅用地，均纳入土地利用年度计划，并依法办理用地批准手续。五是报批费用将大幅度提高。六是报批程序更加烦琐。因此，我县2008年用地计划将更趋紧张，用地成本将大幅提高，用地难的矛盾更加突出。

三、几点建议

针对上述形势，为保障我县经济发展对用地需求。2008年应采取以下几项措施：

1、鼓励用地单位（个人）提高土地利用效率，制定一套完善的节约集约用地奖励政策。如：超过基准地价平均容积率的建筑面积可不再收取相关的配套费用，利用原有厂区空闲地建设的给予适当优惠等。

2、建立全县节约集约用地评价体系，综合评判土地节约集约利用水平，其评价结果与年度建设用地计划指标分配挂钩，同时纳入年度考核目标。

3、积极盘活存量建设用地，处置好闲置土地和利用率不高的建设用地。按照《闲置土地管理办法》加大对已用土地的监管，对闲置、空闲土地及时清理，依法收取闲置费和收回土地使用权。

4、以好、大、高、外项目为重点开展招商活动，以便向市政府争取用地计划。

5、引导使用未利用地和废弃地，对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用土地开发成建设用地。

6、利用好建设用地置换政策，积极申报建设用地置换计划。

7、结合新农村建设，利用好农村集体建设用地。