商品住房价格调研报告

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一、近年来商品房住宅供求基本情况

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地产开发投资分别为40.3亿元、34.79亿元、53.11亿元、22.17亿元；其中：住宅投资分别为20.82亿元、26.36亿元、43.2亿元、18.63亿元。**年到今年7月，商品住宅的施工面积增长较快，预计今年全年商品住宅的施工面积要高于**年。**年销售面积大幅增长，今年1—7月经批准的商品房预售面积143.78万平方米，比上年同比增长76.5%；实际销售面积125.56万平方米。

受供求关系影响，商品住房价格上涨较快。据统计部门对**市房地产价格调查来看，**年1－7月新建商品房平均销售价格3095.8元/m2，较上年同期上涨11.5%。分类看：住宅价格上涨幅度较快，普通住宅的平均销售价格2717.2元/m2，较上年同期上涨15.2%；办公楼平均销售价格4516.9元/m2，较上年同期上涨5.3%，；商业用房平均销售价格6208.5元/m2，较上年同期上涨12.4%。二手住宅平均销售价格2385.7元/m2，较上年同期上涨7.2%。据我们了解，与**年相比,**市不同地段商品住宅售价每平方米上涨150－800元不等。但从价格水平看，在全国省会城市排后几位。

二、影响**市商品房住宅价格变动的因素

1、商品住宅供需结构性矛盾加剧，引起商品房价格波动。虽然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈现供需两旺的态势，但由于供需结构性的矛盾造成房价涨幅过快。一是中心城区房价上涨较快。中心城区土地供应量偏少，致使中心城区房源供不应求，中心城区房价急速攀升进而拉动周边地区房价上升。**年1-7月，**市商品房住宅区域销售登记面积，天山区、沙区销售登记面积占总销售登记的81.4%，群众抢购商品房住宅也多集中在这两个区域。中心城区商品住宅供求矛盾突出，引起房价快速上涨，同时拉动周边地区房价上涨。二是大户型住宅价格上涨较快。国务院关于稳定住房价格的政策、措施出台后，**市严格执行90m2以下套型占商品房住宅供应量70%的规定，**年1-7月**市商品房住宅套型销售登记90m2以下套型占总销售登记的32.4%，90-144m2套型占总销售登记的45.4%，中套型已成为市场需求主力，但其供应量却不足销售总量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，导致100m2以上套型房源紧缺，引起这类住房价格上涨，同时拉动住房整体价格上涨。

2、外来人口购房和投资性购房需求增长较快，是助推房价上涨的因素之一。乌昌一体化、米东新区的成立、**市近郊四乡的“撤村建居”等，促使**市人口增长较快，特别是**年**市出台的“购房落户”优惠政策，吸引了大量外来人口购房。据乌市房产局统计，今年1-7月非本市户口人员在**市购买商品住宅占51.5%，其中疆内居民占40.5%，外省居民占11%，已连续两年超过本地购买力。国家福利实物分房政策的停止后，政府及事业单位人员改善性住房需求不断增加。同时随着居民收入的不断增加，投资性购房的比例逐渐增长。

3、开发成本上升也是引起房价上涨的原因之一。**市中心城区土地供应量少价格高，土地实行“招、拍、挂”制度以来，土地竞拍价格持续走高，使得开发成本增大。据了解，**年到今年年初，**市大湾地区的地价平均每亩上涨约30万元，增加商品房单位成本约250元/平方米。红砖、水泥、钢材等主要建筑材料价格上涨也在上涨。同时今年央行四次加息，钢材、设备租赁、水泥、人工等成本也在上涨。与上年度相比，水泥每吨上涨了100－120元；红砖每块上涨了0.05－0.1元；钢材每吨上涨1000－1300元，建筑安装人工费上涨8－10%。

4、信息的不对称和舆论的不规范影响房价上涨。目前，**市房地产开发、竣工、销售面积，房源户型，销售价格等信息披露不及时、不透明，购房群众只能从开发商提供的市场供应信息中了解相关的销售信息。少数开发商和个别中介机构故意捂盘惜售，分批次限量发售，分阶段涨价，人为制造房源紧缺假象，哄抬房价。其次，媒体对房产广告、信息及排队抢购住房等缺乏正确的舆论引导，都在不同程度上造成房源紧张局面，助长了房价上涨。

考虑今年下半年商品房的供求关系没有明显变化，受成本上升的影响，今年下半年以及明年商品房价格仍会保持上涨的态势，但涨幅可能有所回落。

三、稳定房价的建议

1、贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，开拓多种渠道，加大保障类住房的供给量，有效解决中低收入家庭的住房问题。

2、完善土地出让方式，兼顾经济效益和社会效益。土地“招、拍、挂”时应综合考虑规划、房价以及代建保障性住房的要求。并加大执法力度，杜绝开发商屯积土地现象发生。

3、建立市场监测和信息批露制度。定期**市当年土地供给面积、商品房批准预售和实际销售信息，及时公布在售楼盘的销售状态和成交等市场信息，进一步加大查处违规销售力度，规范房地产广告宣传，对不实销售信息、恶意欺诈等违法、违规依法从严处理，并向社会公布。加大执法力度打击未取得预售许可以定金、认购等形式进行的销售行为。

4、应根据市场需求变化，建立套型弹性供应机制。在确保全市90m2以下套型供应总量的前提下，根据时期、区域、地段对套型面积进行宏观调控，在中心城区加大建设90m2以下套型，周边地区扩大90m2以上套型商品住宅比重的弹性供应机制，充分发挥区域结构平抑房价、稳定市场的积极作用。