税收征管调研报告

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近年来,房地产已成为拉动经济增长的一个新支撑，并由此成为税收增长的亮点。由于房地产业对经济发展、拉动内需、改善人民群众生活至关重要，因此，中央一再提出必须促进房地产业持续健康发展，各级政府要对房地产的调控和监管切实负起责任。作为税务机关，更肩负着对房地产企业税收监管的职责。

自我国加入WTO后，随着人民币的不断升值，投资领域的进一步开放，外资财团纷纷到国内来投资房地产。外资企业有着强大的资金实力和市场竞争能力，可以预计，在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。从税收的角度来看，一方面房地产业的发展会增加税源，但另一方面也带来了税收管理新的课题。

一、我市外资房地产企业基本情况

（一）户籍情况

至06年末，全市房地产企业共计565户（含内外资），其中开业509户，筹建期31户，其他25户。在这565户房地产企业中外资企业有126户，占两成以上。

（二）企业经营状况

从上表反映，至06年末，全市外资房地产企业开业户数有84户，占66.67%,筹建期企业户数占24.6%。据统计，至06年末全市外资房地产企业开业户中已预售有入库税款的共27户，仅占全部开业户数的32%。

（三）06年税收收入情况

从我市的情况看，06年全市房地产企业共计入库所得税42627万，比05年28185万增长51.24%，其中外资企业入库13050万，占全市的30.61%（同期比重为25.49%），比05年的7184万增收5866万，增幅达到81.65%,其增长幅度远远超过内资。

二、外资房地产企业管理中存在的主要问题

目前，对外资房地产企业的管理存在许多问题，主要表现在以下三方面。

（一）政策法规差异造成的管理难点

内外资房地产企业适用所得税税率均为33%，不享受税收优惠政策，但由于内外资房地产企业适用的所得税法、税收政策不同，因此在预收款征收所得税、收入的确认、成本费用的列支等问题上二者存在一定差异，并最终影响所得税的缴纳实现。现将二者主要差异进行比较：

1、预售收入预缴所得税方法

内资房地产企业适用的税收政策规定（以下简称内资规定）预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

外资房地产企业适用的税收政策规定（以下简称外资规定）预售房地产并取得预收款的，按预计利润率计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

2、预售收入预计利润率

内资规定经济适用房项目其预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目预计计税毛利率按所在城市不同确定，①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％；②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；③开发项目位于其他地区的，不得低于10％。无锡地区预计计税毛利率适用15%。

外资规定预收款预计利润率按项目不同确定，①别墅、写字楼、公寓、营业用房等项目预计利润率为10%--20%；②普通住宅等项目预计利润率为5%--10%。无锡预计利润率分别适用10%和5%。

3、视同销售

内资规定开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

外资对将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等行为未作规定，仅规定采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4、预提费用

内资规定计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

外资规定企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

5、计税工资

内资规定纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。江苏省规定计税工资为960元/每人每月；2006年7月1日起，企业所得税税前扣除的计税工资定额标准统一调整为1600元/每人每月。

外资规定企业支付给职工的工资和福利费，应当报送其支付标准和所依据的文件及有关资料，经当地税务机关审核同意后，准予列支。

6、广告费、业务宣传费

内资规定每一年度发生的广告费支出在销售收入8%的比例内扣除，业务宣传费在销售收入5‰的比例内扣除。开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

外资企业对于广告费、业务宣传费没有限额规定，据实列支。

7、其他

内资规定对开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施；建造的邮电通讯、学校、医疗设施，按有偿或无偿分别进行税务处理。建造的售房部（接待处）和样板房按自建固定资产进行处理,售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

外资对此则没有明确规定

综上比较分析，内资房地产税收政策相比外资规定更为详尽，对成本费用的列支规定更为严格，限制列支项目较多，而外资房地产政策则相对模糊，许多规定不明晰，弹性也较大，对实际操作的指导意义不够、针对性不强，造成税务人员具体政策执行比较困难。

（二）征管现状造成的管理难点

目前现有的外资房地产企业的管理模式、管理机构、征管措施等方面尚不完善，这也给税务机关的管理带来困扰。

1、房地产企业自身的特殊性给税收征管带来难度。房地产行业是一个特殊的行业，其专业性很强，作为国民经济的支柱产业之一，它又具有广泛的产业关联性，涉及到相关许多部门和行业，同时房屋作为特殊的商品，其生产周期又较长，因此这个行业的情况比较复杂，其交易金额巨大，交易形式多样，涉及税种多，政策规定复杂，企业核算也相对比较复杂，这给房地产专业知识并不多的税务人员管理带来一定困难。

2、缺乏完善的专业化管理机制。目前，我市的外资房地产企业有的地区有专职的管理员，但有些地区是分散在各个片管责任区。由于房地产企业情况复杂、政策把握难度较大，因此对管理员水平的要求也相对较高，目前管理员水平的参差不齐，使得对房地产的管理程度也不一致，管理弹性较大。

3、国地税部门对外资房地产企业分别征管，使得国税机关在管理上相对被动。目前，由于国地税征管税种的不同，外资房地产企业所涉及的主要两个税种：营业税和所得税分别由地税和国税两个部门负责征管，这就给税务部门尤其是国税部门的征管带来了一定难度。一方面企业使用的发票由地税部门提供，国税部门不能及时掌握企业的用票情况，进而不能及时了解企业的经营销售情况，加上营业税在地税申报，国税机关对其申报的所得税无法及时审核其准确性，只能是事后进行监督，这就有可能会造成同一笔收入在两个税种上的申报不同步。另一方面，房地产企业内资转外资涉及所得税征管部门由地税转国税的，则国税部门对其在地税的预收税款情况的掌握就有困难。

4、内资转外资房地产企业存在管理漏洞。由于外资房地产在政策规定上相对较为宽松，如预缴率低、成本费用不明确等，使得不少内资房地产企业陆续转为外资，而目前内外资所得税政策上的差异，使得房地产企业在内资转外资时的政策执行不够明确，也容易造成征管上的漏洞。

（1）预缴率差异造成的漏洞。在对预售收入征所得税的政策上，内外资存在一定差异，内资的预计利润率除经济适用房外均为15%，而外资规定普通住宅5%，别墅、写字楼、公寓、营业用房等10%，明显低于内资，当然由于其他政策的差异，利润率的绝对差并不是两者实际预缴率的差异。我们以某上市房地产企业为例，对其内资阶段实际预缴所得税占预售收入比例进行了测算。某上市房地产公司2005年开始预售，预售销售收入92500万元，期间费用4730万元（包括广告、售楼处、交际费等主要集中在预售初期），按内资规定计算缴税为3018万元，按外资规定换算成利润率为9.88%，高于外资规定的普通住宅5%的标准。

（2）对开发项目性质的界定差异造成的漏洞。内资政策将项目仅分为经济适用房和非经济适用房，有明确的标准，容易区分，而外资则分为普通住宅和别墅、写字楼、公寓、营业用房等两类，对普通住宅又无确切的定义，这就使其很难确定预计利润率，尤其是在区分普通住宅和公寓时比较困难，而这两类适用的预计利润率相差5%，这不仅给税务人员管理带来难度，也给了企业以可乘之机。

（3）内转外时涉及税务机关调整，已售房屋税款结算规定不明确造成漏洞。由于现在的征管模式，房地产企业由内资转外资时势必会调整主管税务机关，或由地税调整到国税，或在国税内部调整，无论何种调整，都存在一个税款结算的问题。由于在这方面没有明确的规定，因此，各税务机关操作也不尽相同，而对于转出机关未对已售房进行结算的，会对转入方税务机关在最终结算时带来操作上的困难。

（三）企业错综复杂的情况造成的管理难点

目前房地产企业普遍存在的问题，主要是收入的确认和成本费用的核算两方面。

1、收入的确认

（1）部分企业将预售收入记入应付账款、其他应付款贷方，不通过预收账款科目核算，长期挂账不按规定以5%或10%的核定利润率计算预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。

（2）开发产品完工后，具备纳税清算条件仍不清算，一直按预售收入进行申报纳税。因当前房地产行业的实际利润率远大于预缴所得税时的预计利润率，实质上迟延了纳税时间。

（3）将已完工的产品出租或是投资，以及处理相关资产的收入等长期作为往来款项，不按规定作为收入确认；更有甚者，将实际取得的租金或其他收入在账外循环，作为小金库处理。

（4）将开发产品用于向建筑商、材料商等进行抵账的债务重组业务中，对抵债的产品不进行收入确认。

（5）为客户提供的额外的服务，如封闭阳台、安装防盗门、提供变电设施收入等相关收入委托物业公司进行结算且长期挂账或在账外循环。

（6）将开发的商品房低价卖给股东、关系单位或关系人，或者在出租房屋业务中，对关联企业不按照独立企业间的正常交易价格调整收入。

（7）不将车位销售收入计入计税收入缴纳所得税。因《物权法》规定，地下车位不能办理产权证，故部分房地产企业借此不作为收入处理。

2、成本费用方面

（1）工程项目决算时间有意滞后，以致于成本难以及时结算，同时致使一部分限额列支的费用难以核算。

（2）建筑安装成本重复入账。因建筑安装工程施工复杂，项目繁多，专业性强。故企业将开发项目全部发包给建筑施工企业，在取得地税项目办开具的发票作为成本入账后，仍将部分金额较小（一般低于30万元）且合同中明确规定由承包企业负担的建筑材料，将施工企业购买建筑材料的票据在开发成本中再次列支。

（3）人为加大期间费用问题比较严重。例如：大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚增职工人数，以列支工资及福利费用。

（4）不合规发票问题成为房地产开发企业在期间费用方面存在的另一个大问题。如会议费、出国考察费、差旅费、场地租金、水电费等；更有个别企业采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支。

（5）由于房地产开发企业在结转销售收入后一般都将盈利，且不享受所得税上的优惠，部分企业将关联企业特别是投资方的费用随意记入开发成本或期间费用，以达到逃避税款的目的。

（6）对连续滚动开发的项目，开发项目之间成本费用核算划分不清。对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，年终未能把所有的成本费用在完工产品和在产品之间分配以合理的结转成本，而是人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目，减少了当期应纳税所得额。

三、加强房地产企业管理的措施和建议

根据对房地产开发企业内外资税收政策的对比分析，结合房地产企业行业特点、经营情况，为进一步加强外资房地产企业税收管理，现提出以下建议：

（一）在外资房地产政策尚未进一步明确细化前，部分内容可参照内资政策执行。

1、外资规定中不明确、比较模糊的政策在执行时可参照内资。如在视同销售和期间费用（如发生的绿化等配套设施费）的处理上可参照内资的规定，因为内资政策在这两方面的规定相对更细，便于执行操作。

2、可适当提高外资房地产企业的预计利润率。为避免房地产企业有意钻政策差异的空子，适当调高外资房地产的预计利润率将会有所帮助。

3、对开发项目的划分标准应本着简单明了的要求执行，增强管理过程中的可操作性。

（二）完善一整套房地产企业的管理制度

1、健全日常管理制度。

（1）项目化管理要落到实处。要充分利用国际处开发的“房地产企业项目化管理软件”，按照项目化管理软件所列的内容，通过实地巡查、法人约谈等方式，及时、细致了解房地产开发企业处于各个阶段期的变化情况，并建立起处于筹建期、建设期、经营期、清算期的房地产企业的基础情况台账，对房地产企业经营进行全面监控。

（2）强化日常管理措施。要进一步完善税收管理员定期巡查制度，要求按季对房地产企业的季度申报情况进行审核，重点是对企业的预收房款是否足额预缴所得税以及竣工后是否达到结算条件进行评估，以有效防止企业迟延纳税时间，占用国家税款。同时要设专人负责对房地产企业进行管理，分户建立房地产企业管理台账，及时掌握企业隶属关系、资本构成、财务核算方式等信息；加强对房地产企业的源头管理，及时收集整理房地产企业的相关资料、证明等资料证件；加强档案管理，将收集的有关资料证件按档案管理办法装订成册。

2、加强汇缴管理制度。要做好房地产企业年度所得税汇缴工作，一年一度的涉外企业所得税汇算清缴是所得税管理链上重要的环节，集中体现征管质量和水平。在汇缴前，应加强对房地产企业的培训，辅导纳税人正确填写相关申报表及附表；在审核评税时，结合日常征管情况和年度审计报告，重点对纳税年度内收入、扣除项目的申报进行审核；在汇缴后，开展行业间的比效、分析，寻找薄弱环节，有针对性的进行全面审计。

3、强化项目结算管理制度。要抓好房地产企业竣工后的汇算工作，理顺工作流程。房地产企业的竣工汇算工作因涉及到项目繁多的成本费用核算，专业性强、工作量大、难度较高，需要较强的业务能力，同时也因为汇算工作将确定房地产企业的应税所得额，对最终入库税款额影响很大，故这项工作至关重要。首先要求外税部门加强对房地产企业会计制度和税收政策的学习与研究，吃透文件精神，不断提升管理水平；其次要理顺汇算工作流程，明确各部门的职责分工，保证汇算工作有条不紊地进行；最后加强对房地产开发企业的政策宣传、培训，同时明确审核方式和报送资料。对于内转外的房地产企业要做好内转外前已售房的结算工作。

（三）加强与横向部门的沟通

要通过与房地产企业相关的各横向部门的联系，形成对房地产企业的联动监控。

1、注重与国土部门的沟通。通过与国土部门的沟通，第一时间掌握地块归属情况，从源头上对房地产企业实施监控。

2、及时与房管部门取得联系，了解企业开始预售的时间、预售情况、可售房屋面积情况及房屋结算情况等，以监控企业收入进度。

3、定期与地税部门进行信息交流。目前地税部门通过将建筑商与房地产开发企业作为关联企业进行管理，从源头杜绝了房地产企业的漏征漏管户，为此，要定期到地税部门取得所辖外资房地产企业缴纳营业税的信息资料，对企业缴纳营业税情况与申报所得税的情况进行认真比对，通过比对来发现企业未及时申报所得税或所得税申报不足等问题，对存在差异的及时安排实地调查。

4、加强与其他综合部门的联系。除了上述主要部门外，还可以通过与其他相关部门的联系，侧面了解企业的经营销售情况。如通过与银行联系，了解企业资金进出情况，掌握其房屋销售价格等，形成对企业全方位的监控。

5、加强征管转移时的内部衔接。企业由于内转外或地址迁移等情况发生税务机关转移时，其预售、结算情况等都要在转移时一并列清，以确保管理的连续性和完整性，避免出现漏洞。