开征物业税调研报告

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一、物业税一般原理

财产课税(Propertytax)历史悠远。它伴随着私有财产制度和国家的起源而产生，是统治者最先采用的税收形式，曾经在奴隶制和封建制国家的财政制度中担当重要角色。自人类社会进入商品货币经济时代后，其主体税种的地位相继为商品税和所得税所取代，但它仍然在各国地方税系中发挥着不可替代的作用，据统计，全世界有130多个国家课征各种形式的财产税。在上世纪末的十年里，为适应经济全球化的挑战，先后有英国、印尼、南非、日本、荷兰、肯尼亚等国进行了财产税制的改革。在中东欧经济转型国家，财产税制改革还被看作是推进国家政治、经济制度变革的重要步骤，作为地方政府可支配的收入源泉，促进一国（地区）的整体税制更为公平。

在土地私有化条件下，物业税属于财产税性质。理论界目前尚无一个统一、权威的定义，各国税务管理当局的叫法也不尽相同，大多称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房地产的价值而提高。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

二、对我国开征物业税的具体构想

资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。在市场经济下，土地（住房）是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。

（一）我国开征物业税应遵循的基本原则

税收原则，是一国政府征税(包括税制的建立和税收政策的运用)所应遵循的基本准则。从中国先秦时期的“平均税负”——对土地划分等级分别征税、春秋时代管仲的“相地而衰征”——按照土地的肥沃程度来确定税负的轻重的税收原则，到重商主义后期的英国经济学家威廉•配第的“公平、便利、节省”税收原则、亚当•斯密的“公平，确实、便利、节省”税收四原则，和现代西方财政学提倡的“公平、效率、稳定经济”三原则，税收原则经历了一个不断发展、不断完善的过程。作为税收体系组成部分的物业税，在遵循税收的一般性原则同时，因其课税对象的敏感性和调节作用的特殊性，还必须遵循以下原则。

1、公平税负原则。从一般意义上讲，税收公平原则就是指政府征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡，它是纳税人之间税收负担程度的比较。税负的公平包括横向公平和纵向公平。所谓横向公平是指条件相同或纳税能力相同的纳税人，其税收负担也应该相同。横向公平主要保证纳税人在公平的税收负担下平等竞争。纵向公平也称垂直公平，即在纳税人的负担能力不同的情况下，缴纳不同数额的税。纵向公平原则适用于对负担能力不同的个人纳税人的收入进行再分配，削峰填谷，避免贫富差距过于巨大。

物业税由于其课税对象的特殊性，在公平原则上除了上述一般意义外，还必须具有公平调节占据不同土地资源者利益、引导节约用地的功能，即多占地、多纳税；非普通住宅拥有者比普通住宅拥有者多纳税，通过体现公平原则的税制设计，达到均衡税收负担和促进土地节约的双重功效。

2、民生优先原则。《辞海》中对于“民生”的解释是“人民的生计”，是一个带有人本思想和人文关怀的词语，话语语境中显然渗透着一种大众情怀。民生优先原则就是在设计物业税系统时，必须坚持以人为本，始终把最广大人民的根本利益作为工作的出发点和落脚点，通过合理的税收调节，保证居者有其屋，促进“社会和谐”这一中国特色社会主义本质属性的实现。

体现民生原则，主要落实在“生计扣除”上。解决居民基本生活住房是维护社会安定和再生产能力的国家责任，因此，如同个人所得税1600元的税前扣除额一样，物业税也必须在税前设定一个扣除额，仅就超过部分征税，据以保障社会低层人员的基本生存。本文提倡实行同户籍共同生活人员的人均扣除标准，以体现人性化，提升人们的税法遵从度。

3、科学发展原则。坚持科学发展观是解决构建社会主义和谐社会中诸多问题、矛盾的必由之路。物业税体系的建立，必须符合科学发展观的要求，促进经济发展与资源保护的双赢局面的形成。

现在，围绕将现有的“租、税、费”合并为物业税的争议非常大，其中反对者最突出的观点就是从政府的角度看，物业税代替土地出让金，必然会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响，甚至影响地方经济发展。同时他们还认为，这样做会使消费者有可能买得起供不起，增加消费者购房风险，还有开发商的土地来源问题，等等。

我们不能说这种担心没有合理的因素，但我们必须清醒地看到，实施物业税，客观上从根本上动摇了当前整个房地产市场的基础，直接影响了一大批相关群体的利益，包括既得利益和维持现状即将得到的利益，因此，对待这个课题必须从整个民族的利益出发，用科学发展观来剖析问题。

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有更多的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入，这就是为什么有的观点反复强调“租、税、费”合并会影响经济发展的根本所在。事实上这是一种竭泽而渔的经营模式，它以不可再生的土地资源作为筹码，进行经济上的大博弈。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决土地资源利用问题，达到抑制土地价格增长过快、保护土地资源良性、合理利用的目的，而物业税正是这样一个法律规范，能够通过抑制消费需求，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

4、简便易行原则。简便易行原则是税收效率原则的体现，但又具有自身的特殊性。税收的效率原则是指税收活动要有利于经济效率的提高，其主要内容是：①提高税务行政效率，使征税费用最少；②对经济活动的干预最小，使税收的超额负担尽可能小；③要有利于资源的最佳配置，达到帕累托最优。因为物业税计税依据特殊，必须要考虑简便易行原则。

一是房地产价值评估工作的异常繁杂。暂时抛开是否“租、税、费”合并不谈，以房地产价值为物业税税基已得到大多数人的认可，房地产价值评估工作异常繁重复杂。从严格意义上讲，应该定期“一房一评”，但这是要建立在比较健全完善的市场和法治基础上的，与美、英等国相比较，再参照一下个人所得税、房屋出租房产税的征管现状，考虑到现有的评估力量、征管力量，难度可想而知，更不用说个人金融信息条件缺失、相关主管部门之间信息不共享等因素了。

二是评估价格的矫正机制难以准确建立。从国外经验来看，房地产估价制度本身就是一个“麻烦制造源”。如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘，而且涨幅较大，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去，结果是，居住在旧城区小房子的居民所交得物业税并不亚于新城区新房子的业主。

因此必须设计一个能代表课税对象价值正常变化、而又能够简便计算的“介质体”来充当物业税的计税依据。

（二）我国物业税的税基构成

基于以上四项原则的要求，我国应该把现有针对房地产的房产税、土地增值税和土地出让金等“租、税、费”统一归并为物业税，以房产实际占用土地面积为征税对象，依照定期的土地等级评估价格，从价定率征收，即按地产价值征收：

物业税＝超过扣除额建筑面积所占土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率。其可行性是：

1、公平合理，操作性强。我国实行的是土地国家所有制，居民拥有的实际上是不完全产权，房屋所有权受制于土地使用权。从目前地价与房价的关系看，土地的增值占了物业增值很大的比例，建筑物本身随着时间的增长逐步老化，维修的成本逐步上涨，甚至会贬值，但土地作为稀缺资源，从长期看价格肯定会不断上涨，加上区位优势，房产价格并不会下降，反会一路飚升，现实中的学区房就很好地说明了这个问题。由于土地价格在房产价值中占绝对主导地位，因此能够作为房产价值的代表构成计税依据，这样做可以用同一标准来衡量征税客体量的大小，不仅公平合理，而且土地面积固定，土地价格可以按区域地段评估，回避房屋个性化价值差异，相对而言操作性强。此外，由于让渡了房屋价值作为税基的利益，在法理构想上也与西方国家普遍采取的按房产价值一定比例（如70%）征收相接近。

2、财产权力和政治权力相互融通的合理性。有的学者认为把土地出让金并入物业税是不科学的，因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家政府对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。这种认识从理论上讲并不错，但从现实看，在目前土地批租制下，政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的地租，而不是真正的土地价格，而且在批租过程中大量存在的非正常行为让这个“地租”往往也偏离了价值轨道，如果让其单独存在，如上文所述，就必须在对房产征税时予以扣除包括土地出让金在内的各项租金，以避免重复征税，而这事实上是无法做到的。从实践上看，1983年6月，国务院决定在全国范围内对国营企业实行“利改税”，把国家与国营企业的财政分配关系通过税收形式固定下来，以税收的强制性、固定性和无偿性保证了国家财政利益的稳定增长，为妥善处理财产所有权和征税权提供了成功的范例。

3、租、税实际承担者的统一性。不论是土地出让金、征地拆迁费，还是改为物业税，负担的实际承受者都是完全一致的，开发商交付的地租和其它费用，都会通过价格一次性转嫁到购买者身上，而税收只不过是把这种负担分到40—70年间而已，同时也降低了购买价格，对购买者来说并无本质上不同。

4、政府收益增长和资源保护的法律保障。现行土地批租制下，政府独自承担了土地价格风险，诸多的外界因素也在不断侵蚀着地租，中央的管制性文件随时可能中止土地的转让，因此政府的一次性收益尽管看上去较多，但得不到稳定的保障。实施物业税后，税收的法律特征将使政府收益固化下来，并随着土地价格的上涨而增长。同时，由于税负从房产交易环节向房产保有环节的转变，市场需求趋于理性，土地利用的科学性和合理性得到加强，土地资源的法律保护得以实现。

（三）我国物业税征管的基本框架

在设计物业税征管制度基本框架时，应在充分考虑和研究我国开征物业税的配套措施的前提下，科学地设计出物业税税基、税率、减免税优惠等税制要素，逐步使物业税成为地方财政收入的重要支柱。

1、纳税人。在中华人民共和国境内的不动产的所有人，为本税种的纳税义务人，税基为其拥有的不动产价值。

2、计税依据。按居住用房和经营性用房分别计算。

①居住用房：土地等级、价格标准由各省级人民政府确定。居住用房的生计扣除额如下表所示：

类别扣除额（建筑面积）备注

单身40平方米

已婚家庭（3口之家）60平方米夫妇房产合并计算

其他同户籍共同生活人员每人20平方米必须为从未购置房产人员，依申请确认

居住用房物业税=超过扣除额建筑面积所占土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率

②经营性用房：无扣除额。

经营性用房物业税=土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率

3、税率设计。税率类型的选择从我国目前的实际情况看，物业税的开征一方面不应对置业及房地产市场发展产生限制作用，而要形成鼓励置业的政策导向，从这方面来看采用有差别的比例税率比较合适。另一方面物业税的开征还要达到抑制投机、促进公平的效应。从这方面来看，采用有差别的累进税率比较合适。统筹考虑这两个方面，适应简化税制的需要，物业税的税率采用有差别的比例税率更为合适。具体是多少，这需要地方政府部门在广泛调研的基础上进行科学测算，并按居住用房和经营性用房分别计算。

①居住用房：分为普通住宅和非普通住宅。税率和非普通住宅标准由各省级人民政府确定，原则上各类别墅和容积率在1.0以下的公寓房应列为非普通住宅。税率表如下所示：

普通住宅税率：t1

非普通住宅税率：2—3倍t1

②经营性用房：分为生产性用房和非生产性用房，税率由各省级人民政府确定。生产性用房是指工业、商业、建筑安装业、交通运输业用房占用，非生产性用房是指娱乐业、旅游业、服务业和出租用房占用。税率表如下所示：

生产性用房税率：t2

非生产性用房税率：1.5—3倍t2

从计税依据和税率设计思想可以看出：物业税一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源，继而推进资源节约；另一方面可以使政府获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。

4、减免税设想。参照国际通行做法，对下列房产予以减征、免征：

①国家机关、人民团体、军队自用的公务用房；

②宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房；

③公共福利用建筑物（如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等）。

④外交使、领馆。

⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用房。

⑥由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用房产和其他房产。

⑦纯低保户、农村五保户以及无生活来源家庭。

除上述规定外，纳税人缴纳物业税确有困难需要定期减免的，由省级税务机关审核后，报国家税务总局批准。

5、征收管理。物业税的征收涉及面广，事关人民群众的切身利益，事关地方经济发展大局，我们必须认真总结、吸取以往税制改革、尤其是增值税和个人所得税改革中的经验教训，制定缜密细致而又富有可行性的征收管理体系，真正实现其立法本意。

①明确征收范围与征收方式。实行“新房新办法、老房老办法”的过渡方案。对物业税实施以前购置的房产，在其剩余土地使用权年限内，不再征收物业税，期满后纳入征收范围。在征收方式上实行纳税人按年自行申报或委托申报。

老房子不征税，并不代表不存在征税的理论基础。因为物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处，政府可以通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分转移到公共利益中来。但是考虑到原先购置的房产在交易环节已一次性交纳了40年到70年的土地使用权的代价，并且这个代价又作为基数交纳了若干遍不同的税费，参照“从轻兼从旧”的法理思想，不应该再次重复征收。

②建立和完善土地评估服务体系。开征物业税需要定期对土地进行评估，确认不同历史时期的土地价格，为税款征收提供计税依据。为此，必须建立和完善土地评估服务体系，在税务机关、或在房产管理部门、或双方联合设立评估机构，在市场价值基础上，合理确定计税土地价格，并及时。

征收机关要设立咨询渠道，接受纳税人咨询、查询，提供救济帮助，维护纳税人合法权益。

③构建房产交易管理部门与税务部门信息网络平台。物业税能否顺利开征，取决于税务部门对房产交易信息和购买人信息能否及时、全面和准确地掌握。在实施物业税之前，要构建好房产交易管理部门与税务部门的信息实时交换平台，使税务机关同步获取相关信息，及时为纳税人立户建档。

④培育、发展中介服务市场。即使在全民纳税意识较强的西方发达国家，直接和税务当局打交道的个人也并不多，绝大多数人是通过自己的律师或会计师事务所等中介机构代为办理纳税事项，这样一方面不会因疏漏而招致经济和法律上的风险，另一方面可以发挥专业人士的业务特长，合理筹划，合法减轻税收负担。因此，大力培育、发展中介服务市场，有助于减轻纳税人纳税成本，提升我国公民的依法纳税意识。

⑤违法处理。对违反税收法规，经催缴提醒仍不按时申报纳税、或进行虚假申报、或故意隐匿房产的，除按《中华人民共和国税收征收管理法》追究其法律责任外，税务机关还应将相关处理信息纳入建设中的个人征信系统，提高其违法成本，保证该项税收的及时、足额入库。

三、建立完善开征物业税的保障机制

开征物业税后，各相关主体的利益关系将发生根本性变化，为确保物业税的立法得以全面、正确的实现，必须制定、完善有关保障措施，一并配套实施。

1、制定科学的土地供应机制。施行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地的行为，必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。具体建议政府加强统一规划，保证城市整体功能的协调。对开发商供应土地时要加大审核力度，除了审核每个开发商资质以外，还要对不同开发商的开发计划进行审核，从中选择最符合城市可持续发展的方案。同时在项目建设阶段要加强监督，如果发现恶意违规行为则给予重罚。此外，为了防止开发商对政府的寻租行为，还要加强对政府有关部门的监督，甚至是对监督部门的再监督。

2、保障经济适用住房和廉租房供给。实施物业税后，由于政府当期收益急剧下降，可能造成土地供应萎缩、地价上涨。为防止这种情况发生，要从量上规定一个地区经济适用住房和廉租房供给水平，切实保障低收入人群的基本生存，维护社会稳定与和谐发展。