贷款房屋保险市场调研报告

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近两年来，随着国内各大商业银行陆续取消强制贷款人购买贷款房屋保险（简称房贷险），该险种的发展一度面临窘境。为全面了解和掌握内蒙古房贷险市场发展状况，深入分析房贷险业务发展的制约因素，内蒙古保监局对辖区2007年房贷险业务发展情况进行了专项调研。

一、内蒙古房贷险市场发展现状

（一）总体情况

2007年，内蒙古房贷险业务累计承保44195件，同比增加10918件，实现原保险保费收入3039万元，同比增长71.79％，累计承担风险金额698813万元；已决赔款188万元，同比增长33.62％；累计退保11320件，同比增加2587件，退保金额450万元，同比下降1.96％。

（二）主要特点

1、总体发展势头较好，但经营环境不容乐观

2007年，内蒙古房贷险保费收入较同期非寿险业务同比增速高2.44个百分点，占非寿险总保费规模的0.78％，总体发展势头较好。但其经营环境不容乐观，主要表现在三个方面：一是受央行连续加息等因素影响，2007年下半年内蒙古房地产市场在一定程度上遭遇“寒流”，房地产市场景气度回落直接制约了该业务发展。二是强制房贷险的松绑使不少购房者选择了规避，而商业银行在放贷时也更加谨慎，使该项业务的发展根基受到挑战。三是房贷险投保一般由贷款银行直接指定保险公司，而银行的选择依据主要是手续费比例的高低，这在一定程度上引发了保险公司之间的非理性竞争行为。

2、整体发展质量较高，但经营风险逐步加大

房贷险是传统的赢利性险种。2007年，内蒙古房贷险已决赔款同比仅增长33.62％，远低于71.79％的保费增速。但房贷险退保率和手续费率的不断攀升，使保险公司面临的经营风险正逐步加大。据测算，保险公司经营房贷险至少需要5年以上才可盈利，而提前还贷的购房者其贷款时限往往达不到保险公司经营房贷险盈亏平衡的临界年限，这就意味着保险公司仅仅收到几年的保费，却早已一次性付给贷款银行十几年的高手续费，且无法追讨。

3、业务结构以非保证类为主，业务分布集中在较发达地区

从分险种经营情况看，内蒙古房贷险以非保证类为主。2007年，非保证类业务保费收入占比为92.53％，累计承保件数占比达97.9％；从承保地区看，房贷险业务集中在经济发达地区。以占据房贷险市场份额42.8％的中国人保财险内蒙古自治区分公司为例，2007年，经济较为发达的呼、包、鄂“金三角”地区房贷险实现原保险保费收入512.5万元，占比达39.40％。

二、内蒙古房贷险市场存在的主要问题

（一）购房者还贷压力加大，导致退保率持续攀升

2007年，内蒙古房贷险累计退保件数为11320件，同比增长29.62％。退保率较高主要有两方面的原因，一是央行2007年6次加息，2008年1月1日开始实施的新利率将体现2007年屡次加息的叠加效应，房贷族要一次性消化6次加息所增加的负担，还贷压力骤增。二是绝大多数购房者不认为贷款是一种积极的消费方式。因此，许多购房者在资金宽裕的情况下选择提前还贷，随之纷纷要求退保房贷险。

（二）业务结构不合理，时间地区分布不均衡

尽管内蒙古房贷险发展较为迅速，但业务结构不合理，发展不均衡的矛盾仍较突出，主要表现在三个方面：一是保证类和非保证类业务结构不合理，保证类业务占比较低。二是区域分布不均衡，内蒙古房贷险主要集中在经济较发达、工业化程度较高、人口相对密集的城市，如“金三角”地区，而兴安盟、阿拉善等地的房贷险业务则发展缓慢甚至停滞。三是保证类业务季度分布不均衡。2007年四个季度分别净承保31件、182件、958件及-241件（承保件数小于退保件数）。

（三）非理性竞争问题突出，经营成本居高不下

房贷险主要通过各商业银行代办，业务来源比较稳定，且赔付率较低，盈利能力较强，加之各公司都存在业务结构调整压力，因此，房贷险成为各公司争抢的重点领域，而降低承保费率和提高手续费支付比例是各公司常用的竞争手段，这势必造成房贷险的经营成本不断增加，利润空间被逐步压缩。

（四）产品创新能力不足，不能满足市场需求

目前，内蒙古市场上销售的房贷险产品种类单一，同质化现象严重，且产品自身存在一定缺陷，无法满足市场需求。从产品责任范围情况看，房贷险主要包含还贷保险责任和财产损失保险责任，保障范围较小。同时，该险种还存在产品设计不尽合理、风险分担与费用不平衡等缺陷：一方面，银行让购房者用房屋作抵押，同时又要求购房者购买房贷险，将自身的风险转嫁到贷款人的身上，违背了公平原则；另一方面，房贷险主要负担抵押房屋因自然灾害及意外事故造成的损失，对于还贷者自身风险则没有保障，多数购房者认为，抵押房屋发生保险事故的概率太低，没有必要购买，因此，自主投保意愿不强，大多是在银行的强制下投保。另外，从房贷险发展情况看，大部分放贷银行只要求购房者按照贷款金额来办理业务，客观上存在不足额投保风险，使银行和贷款人利益无法得到充分保障。

（五）专业技术人才匮乏，缺少相关业务培训

由于房贷险在整个非寿险业务结构中占比较低，且退保率较高，目前，非寿险市场竞争的焦点及各公司资源配置的重点均不在该业务上，原有业务人员也纷纷转岗。而且，保险公司极少举办这方面的培训，导致专业人才匮乏，客观上制约了其健康发展。

三、内蒙古房贷险市场发展的主要制约因素

（一）房贷险受国家宏观经济政策的影响较大

2007年以来，受居民消费价格指数（CPI）不断上涨及资本市场持续火爆等因素的影响，央行先后六次加息，以抑制通货膨胀和流动性过剩的风险，但随之而来的是贷款利率的相应提升，这对房贷险造成较大冲击。相当一部分有能力按揭贷款的购房者选择持币观望，推迟了购房计划，许多已经贷款买房者在条件允许的情况下选择了提前还贷，导致退保率较高。

（二）房贷险受地区房地产经济发展情况影响较大

2007年，内蒙古国民经济继续保持强劲增长态势，全年GDP实现6019亿元，同比增长19％。2002年以来，地区GDP和规模以上工业企业增加值已经连续5年居全国之首。由于房地产价格受地区宏观经济影响较大，内蒙古经济的持续高速增长推动了房地产价格的快速攀升，直接导致了房贷险的持续发展；与此同时，地产开发商的捂盘惜售、销售误导等行为人为抬高了房地产价格，在一定程度上也影响了房贷险的健康发展。

（三）房贷险受老百姓消费观念的影响较大

一方面，受传统文化和消费理念影响，大部分老百姓认为贷款买房是一种沉重的负担；另一方面，购买房贷险是由投保人（贷款者）交纳保险金，但受益人却是银行，导致从销售到理赔等环节的一系列问题，因此，2006年商业银行的房贷险销售从强制转为自愿后，消费者的购买意愿下降。另外，随着银行贷款利率不断提升，贷款人还款压力越来越大，大部分购房者选择了提前还贷，导致退保率较高。

（四）房贷险受销售渠道的影响较大

据统计，内蒙古房贷险95%以上是银行业务且主要集中在工、农、中、建四大国有商业银行。渠道的相对单一性决定了银行在业务合作中处于强势地位，这也成为制约房贷险持续健康发展的重要因素。

四、促进房贷险市场健康发展的政策建议

（一）联合整治房贷险市场秩序，营造良好的发展环境

房贷险的特点决定了其对银行渠道的高度依赖，房贷险市场上的不规范行为也主要集中于保险公司的非理性竞争行为及商业银行依靠自身在合作中的强势地位不断提高手续费比例。因此，整顿规范房贷险市场秩序除了要加强对保险公司的业务合规性监管外，更重要的是加强与银行业监管部门的沟通与合作，加大联合监管力度，理顺银行与保险公司的合作关系。一方面，坚决制止并严厉查处保险公司不通过正常渠道支付高额手续费的恶性竞争行为；另一方面，协调银行业监管部门加强对各商业银行业务的监管，规范行为和手续费收入账务处理，为房贷险业务营造良好的发展环境。

（二）强化保险公司内部管控，提高房贷险业务质量

加强保险公司内部管控是提高房贷险业务质量和经营效益的关键。一是严格承保管理，最大限度地避免房贷险业务的“逆选择”行为。内蒙古很多旗县经济尚欠发达，商业银行办理住房贷款时，不得不降低抵押物标准，因此，房贷险中部分标的（如平房、非砖瓦结构的房屋）本身存在较大的风险不确定性，为房贷险带来较高的风险隐患。这就要求保险公司严把承保关，有效降低业务入口风险，不断提高经营效益。二是加强财务管理，严格手续费支付标准和支付行为，降低房贷险经营成本。三是加强房贷险理赔、退保及转保等环节的管理力度，有效控制综合赔付支出，降低出口风险，不断提高业务质量。

（三）加强产品创新力度，满足客户的差异化需求

尽管房贷险受政策变动等因素的影响较大，但归根结底，产品设计的不尽合理、风险分担与费用不平衡才是其发展遇阻的关键因素。因此，保险公司必须根据市场化的需求，顺势而为，在调研了解和掌握客户保险需求的基础上，加大产品创新力度，开发能有效满足客户不同需求的产品，为银行和贷款者提供各种增值服务，如针对贷款人提前还贷退保的情况，可以专门开发将房贷险自动转为拥有更多保障的家财险等产品，简化业务流程和相关手续，配套适当的优惠政策，缓解公司经营管理中因房贷险退保率高带来的影响。

（四）加强房贷险宣传推广，提高业务技能培训

针对房贷险专业技术人才匮乏以及客户认知度不足的现状，保险公司应采取有效措施，加大业务培训和宣传力度。一方面，加大业务人才的培养力度，提高人员业务技能，及时解决发展中存在的问题；另一方面，加大对房贷险及家财险业务的宣传、推广力度，在贷款即将期满时，向贷款者推荐投保家财险或其他分散性险种，将银行贷款者等稳定客户群体发展为推动家财险业务发展的客户群，这样既保证了房贷险的稳定，也可以扩大家财险等分散性业务的承保面。

总之，加强监管、营造良好环境是促进房贷险健康发展的基础，加强内部管控是提高房贷险经营效益的核心，加强产品创新是加快房贷险业务发展的关键，加强培训和宣传是推动房贷险业务持续、健康、快速发展的有力保证。