德福巷调研报告

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关于开发建设德福巷一条街的调研报告

导语：200*年2月，按照区政府《关于“创佳建强奔小康”建设年争创最佳环境实施方案》的要求和史晓红区长指示精神，我局对“德福巷一条街”进行了专项调研工作。通过实地勘测、现场走访、调查问卷、咨询服务等多项手段，对德福巷的具体情况有了初步了解。调研报告分为“历史、发展与现状”、“存在问题”、“综合分析及建议”三部分。

一、德福巷的历史、发展与现状。

1、历史与发展。

德福巷位于西安市碑林区南门湘子庙街北侧，隋唐时期曾经为皇城的一部分。上世纪九十年代初，茶馆、咖啡馆和酒吧业逐渐兴起，并逐步走向繁荣、形成规模。过去，西安每年要接待许多中外旅游者，尤其是南门地区，景点众多、经济发达、交通便利、游客云集，但缺少高品位的消闲娱乐场所，客人游完名胜古迹，只好守在宾馆饭店磨时间，德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。

2、目前基本经营状况。

1）经营种类：目前，德福巷共有经营户36家，其中咖啡屋（茶馆、咖啡馆、酒吧）共24家（如表1）；其他经营户12家（如表2）。在24家咖啡屋中，13家在2000年以后开始经营。

2）客源组成：

l固定客源（回头客）是各咖啡屋的主要收入来源。有多达3/4的咖啡屋的固定客源占到总收入的50%－80%，只有23.5%的咖啡屋的固定客源为30%或者低于30％。

l总接待量。目前各店的饱和接待总量可达1600人－1700人。有9家店的待客规模超过100人。

l季节性特点。大部分咖啡屋收入和季节关系密切，特别在“双节”、“国庆”和“五一”黄金周期间客源较多。

l外宾（指外国游客和港澳台游客）所占比率较小。绝大部分咖啡屋（约95%）的外宾数量不到总量的30%，有近半的咖啡屋外宾数量不到总量的10%。

二、存在问题。通过比较分析各项数据资料，发现问题主要集中在“步行街的设立”、“交通停车”、“品牌的经营与维护”、“对政府职能的意见和建议”四个方面。

1、设立步行街。

通过问卷调查，在咖啡屋中，支持：反对：无所谓三者的比例是5：3：2。在市民及游客中，支持者占到92.4％以上。支持者的理由和建议是：

●德福巷地处繁华闹市之中，“曲径通幽、闹中求静”、“追求文化品位”是64.7%的调查者对德福巷的第一感受；只有17.7％希望定位于“车水马龙、熙熙攘攘”。所以，设立步行街，将有力限制机动车交通量，极为符合游客和消费者的心理需求；

●建议做好整条街道的主体宣传，经营项目做的纯（单一）一点；

●建议南北两巷口做好包装，整条街统一形象。

反对者主要指40％的咖啡馆经营户，多在德福巷中部，担心步行街的设立将导致顾客由于不便停车，而选择德福巷两个街口的咖啡馆，从而影响到客源。

2、停车问题。89.4%的顾客认为存在停车困难；76.4%的咖啡馆停车现状表示不满意，“停车不便”、“被交警贴罚单”、“因停车不便而散失客源”等成了抱怨最多的问题。被调查者中，超过90%认为应该为德福巷建设一座大型停车场；

3、品牌的经营与维护。各经营户都认为经营与维护好德福巷这一品牌，既符合整体利益，也有益于个体利益。被调查者都对政府部门寄予了很大的希望，主要建议有：

●各店应打出自己不同的经营特色，独具格调，与众不同；

●倡导高品质的服务，使德福巷一条街的整体素质得以提高；

●政府、商家及其他部门齐心协力，使德福巷在西安的知名度更

高；

“德福巷”作为一种新时尚文化的象征与代表，在年轻人及中高层收入群中，享有较高的知名度；但是对于大众群体，特别是60岁以上的老年人和部分中年人群体，能够把德福巷和咖啡休闲娱乐联系起来的比率非常低，对其品牌的认知率几乎为零，远低于“书院门”和“东新街”。此外，对于品牌的定位和认识，我们从几个方面做了较详细的调查。

1）建筑风格的统一。47.1%的经营户坚持要“统一建筑风格”；35.3%表示反对；17.7%表示无所谓。

2）经营理念。在“商业化”、“精品化”、“大众化”三个经营理念中，首先支持“精品化”的客户比例最高，占47.1%；其次是“商业化”，最后是“大众化”。

3）经营风格的统一。52.9%表示德福巷应该实行“单一的茶秀、咖啡馆和酒吧”经营，47.1%表示应当顺其自然，允许饭店、美容美发等其他经营户并存，“混合经营”。

4）“古气”与“洋味”。近5成客户表示德福巷应适当强化“古气”，近2成对此表示明确反对，支持“洋味”，另3成多客户则认为无所谓。

5）街容市容”的“中化”、“西化”和“自由化”。赞同完全“中化”和完全“西化”的客户大体相当，约各占1/4；其他1/2表示任其“自由化”为好。

3、对政府职能的意见和建议。对政府管理部门的意见主要集中

1）在“上级管理部门多，税费多”和“公安部门经常进行的黄、赌、毒检查，对市场影响很大”上两个方面。只有11.8%的经营户表示满意现有管理办法，超过70%认为需要改善，5.9%认为需要强化管理，约有10%对此不愿意发表意见。有经营户特别指出：“收费合理，放水养鱼，美化环境，提升档次，加强宣传，谨慎规划，让所有经营户有时间、有精力、有资金，与政府共同提高德福巷整体形象。”

三、综合分析及建议。针对调研中集中反映的4个问题和其他意见，根据我区“旅游兴区”发展战略和“中心旅游区”发展规划，我们的分析和建议是：

1、设立德福巷步行街势在必行。我们认为，目前德福巷这个品牌的

影响力有限，游客消费的潜力还远远没有被开发出来。步行街的设立，将减少机动车的干扰，更多凝聚“人气”，易于形成自己“曲径通幽、闹中求静”的特点，与周围的繁华闹市相衬，与周围的历史文化景点相适应，迅速提升其知名度。调研表明，设立德福巷步行街的可行性非常大。

1）天时。目前，全区实施“旅游兴区”战略，德福巷步行街设

立开发，完全符合中心旅游区建设规划；而南门－文昌门的拆迁改造、书院门古文化街的改造完善和湘子庙旅游景点的开发建设，将成为德福巷的“街头招商旗”，游完以上景点（区），到德福巷休憩最符合游客的心理。

2）地利。德福巷南通粉巷，北接湘子庙街，西临大车家巷，东

与南大街南段相平行。虽深处闹市，但四周环通，易于改造。目前，德福巷是由南往北单行。如改成步行街，机动车可以经由车家巷贯通南北，对双侧机动车的分流影响极小，完全符合设立步行街的地理条件。

3）人和。问卷调查中超过5成的经营户和9成的顾客完全赞成

设立德福巷步行街，如能解决好反对者最担心的停车问题，完全支持的设立步行街的经营户将达到8成。

（综上所述，设立德福巷步行街势在必行、贵在可行。作为我区旅游行政管理机关，我们初步提出“开发建设德福巷，设立步行街”及解决其中困难的主要思路及规划。）

2、力争建设大型立体或地下停车场，解决停车难问题。据调查，德福巷北口东至家市第一医院有咪表停车为14个、西至大车家巷有咪表停车为13个，对面东60米王子饭店地下双层停车场有车位186个，另有第一医院内部停车位（一般不对外）25个。每到下午6点以后或每逢节假日为停车高峰期，所有车位满员。“停车难”、交通拥挤现象出现。经勘测后建议：将德福巷北口对面竹笆市土杂用品批发市场（约200－300平方米）规划建设成多层立体停车场，如采用国产钢架4层立体架构，可一次停车300辆以上，且距离德福巷北口仅30米，位置最佳；也可考虑在修建湘子庙时，同时修建地下停车场，此处距德福巷南口较近。

3、“咖啡飘香，德福永驻”，打响品牌优势，提高知名度。

1）无论是政府、还是经营者，都要统一思想，认清德福巷这一品牌的优势和劣势所在，坚定不移地树立“咖啡飘香，德福永驻”这一经营思路，提高管理与服务水平；

2）近80%客户希望政府有关部门能从“树立大品牌、发展大旅游、建设大市场”的角度，对整条街重新进行相关规划，提升档次；

3）70%的客户希望旅游部门对德福巷的服务应首先体现在“加强宣传引导”上，其次，要注重“提升整体形象”，最后，再加强“市场的规范与管理”。

4）组织各经营户，进行高档次、高品位的运作与管理，提高服务水平，提高为国内游客和外国游客服务的水平和能力，统一组织大型的节假日娱乐活动；

4、统一规划，加强改造，实施“点亮工程”，美化环境，改善硬件条件。

1）组织有关部门，按照袁书记讲话精神，定位于“人文”文化建设对德福巷的开发建设进行重新规划；

2）重点做好德福巷两个街口的装饰工程，醒目而涵有品位；

3）整条街道实施“点亮工程”，让德福巷夜间灯火通明，亦具魅力；

4）加快开发建设湘子庙街，为德福巷的开发建设创造有利条件。