休闲农庄开发可行性报告3

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第一章总论

一、项目名称及建设单位：

1、项目名称：中国向阳湖文化村

2、建设性质：续、兴建

3、建设单位：湖北咸宁向阳湖奶牛良种场

4、建设地点：湖北咸宁向阳湖奶牛良种场

5、法人代表：吴长勇

6、项目负责人：朱其秋王贤龙

7、项目主管部门：湖北省咸宁市（原咸宁地区）社会发展局

二、建设规模：保护续建

1、三个旧址保护区；

2、十个新项目；

3、六条道路；

4、四项工程。

三、项目总投资：2000万元；其中先期基础及文化挖掘投入1670万元已完成。

四、资金筹措：

1、客商投资1000万元；

2、建设单位筹资733万元；①文化名人资助360万

②地方负担征地费150万元；③自筹547万元。

3、财政扶持：100万元；

4、先期铺垫完成1000万元。

五、建设期限：三年

六、效益概算：

1、社会产值：1060万元；

2、销售收入：860万元；

3、交纳税收：45万元；

4、税后利润：240万元。

第二章项目背景介绍

湖北省咸宁市位于鄂南，是武汉市的南大门和南部花园。这里山峦起伏，河流纵横，物产丰富，风景秀美，是全国闻名的“桂花之乡”、“楠竹之乡”、“茶叶之乡”、“苎麻之乡”，也是具有光荣革命传统的老区和苏区，还是驰名中外的北伐战争“汀泗桥之战”的所在地。

1969年9月，因“”气候影响，中央文化部在咸宁的向阳湖创办“五·七”干校。6000余名中国文化界高级领导干部，国家一流作家，翻译家、艺术家、出版家，其中不泛堪称世界级的大师及家属下放到咸宁向阳湖，经历了为期三年左右的“劳动锻炼”生活。当时干校分为文化部机关、文联作协口、出版口、文物口、电影口五个大队。在特定的条件下，浩浩荡荡的文化大军，汇集于咸宁一隅，人数之多，密度之高，总览古今中外文化史都是空前的。他们在动乱年代，艰难时期，聚集在向阳湖劳动生息、辛勤耕耘，在中国当代文化史上留下了令人刻骨铭心的一页，沉积了一座极为丰厚的“文化金矿”。1997年3月5日全国政协八届五次会议1137号——关于开发向阳湖文化的提案，得到了文化部的充分肯定和支持。2002年11月12日，湖北省人民政府鄂政发[2002]35号文件，又将向阳湖文化名人旧址列为文物保护单位。

咸宁市委、市政府高度重视向阳湖文化资源开发工作，已成立了“中国向阳湖文化村筹建指挥部”，拟在当年“五·七干校”旧址，建设“中国向阳湖文化村”，决定对此实行全面规划和总体开发。

第三章项目建设的可行性及必要性

向阳湖文化既是一种对历史的反思文化，又是对名人的纪念文化。这项资源对咸宁而言，可称为“无形的知识产权，没有注册的专利，不用花钱的广告，品位高雅的土特产”。该项目的建构，将给咸宁市及其区域的未来经济带来显而易见的市场效应和经济繁荣：

1、首先弥补咸宁城区的景点不足，给以旅游为先导产业的咸宁市增添一道新的亮点，以此为导向激发商旅对于咸宁四大景区和旅游景点的兴趣，同时也可作为应有的城建规划为市民开辟一个休闲憩息的公园，并为重要节日活动提供一个集会欢庆场所；

2、此项目的启动，将完全改变咸宁的投资“磁性”，引发投资热点，形成资金洼地，推动各业尤其是第三产业的风行，整体提升咸宁旅游文化档次，促进产业群经济圈的形成；

3、向阳湖文化能警省后人，引人反思，尤能让到此参观的高校师生不忘前事，铭记历史。使中国当代文学史上比较模糊的一页，从某一角度上有一个比较清晰的反映。以“向阳湖文化”和独步全国的弘扬传统昌明文化的旅游内涵为引导，在京华文化界由此京华各界和京广（珠）线、华中地区以及全国造成独领风骚的轰动效应和经久不衰的旅游热浪，逐步使“中国向阳湖文化村”蜚声海外，以期成为后世中国文化的“故宫”；

4、通过传媒影响，舆论造势和其中隐含的“文化符号”，向阳湖文化村最终还将成为中国当代文化“圣地”，创成雅俗瞩望，城乡向往，僧凡青睐各色人等摩肩接踵而恐犹不及的盛景；

5、此项目一旦形成大气候，自然产生联带效应，则未来咸宁市经济发展将不可逆料。有了经济支点的活力，区域性经济的快速拉动就会指日可待。介时，以向阳湖文化村为依托，可再进行旅游景区的综合开发和配套设施续建，兴建新的旅游文化项目，利用咸宁得天独厚的山水资源和现有风景存量，开辟发展以生态环境并具有文化特色的生态旅游等等，都有可观醉人的辐射前景！

第四章项目建设规模及内容

中国向阳湖文化村总体开发地址选择在原“五·七”干校旧址咸宁向阳湖奶牛良种场及周边地区，面积约15平方公里。其总体开发围绕现状保护和修复交通，纪念性项目、旅游配套项目、农牧渔工商副等项目进行，具体规划为兴建三个旧址保护区、十个新项目、六条道路、四个工程：

1、三个旧址保护区是：“五·七”区、“红旗区”和“向阳区”。

2、十个新项目是：文化名人事迹陈列馆、文化碑廊、文化广场、满眼风光亭、青少年野营活动基地、文化娱乐休闲中心、鄂南民俗馆、垂钓中心、鸭棚荷风亭、水上游乐中心。

3、六条道路是：向阳大道、五七路、长堤路、红旗路、湖心路、向阳路。

4、四项工程是：给排水工程、供电工程、通讯工程、绿化工程。

现将开发项目具体分述如下：

旧址保护区

将“五·七”干校时期集中建设的三处居住区设为“旧址保护区”。分别命名“五七区”、“红旗区”和“向阳区”。在这三个保护区内，“五七”干校时期的建筑物至今保存完好。特别是那些以文化名人亲手制造的砖瓦为材料，亲手兴建起来的小平房，精致雅洁，弥足珍贵。这些名人手迹，将随着时间的流逝而更加珍贵。这些房屋原是当年文化名人的宿舍、食堂、粮仓等，现都作为农场工人的住宅和农场用房在使用着。现存的名人旧居，可为慕名前来的崇拜者提供生活体验场所。

关于保护原有房屋。咸宁市有关部门，已做了大量工作。现已将一些文化名人的旧居悬挂了标识牌，牌上注明该人的姓名、原职务、现职务等。

在旧址保护区内要继续采取严格、具体的保护措施，对于旧有建筑妥善保护，要不断宣传、不断检查。使旧址保护工作代代相传。严格控制新建和改建，更不准乱搭乱建。

对于当年种植的梧桐等绿化树木，也要多加爱护。并适当添种和补种，进一步改善环境。

当文化村的知名度逐步提高后，随着游客的增多，旧址保护的任务会出现新的问题。现在要作好长期保护的打算。对于保护任务的艰巨性应有充分的准备。

十个新项目：

（一）文化名人事迹陈列馆

陈列馆建在向阳大道东侧。陈列当年文化名人在干校劳动的情况，以及各有关名人的生平资料，各种版本的的著作、书画作品原件和复制件、音乐作品唱片、光盘、电影拷贝、录像带等。既供普通人士参观游览，也供专家学者深入研究。特别可作为武汉等地高校文科专业的教学科研和实习基地。

（二）文化碑廊

与陈列馆相联。将名家书画题词刻石陈列。以寄托对于文化名人的怀念之情，和对当年那段特殊历史的反思之意。该廊要形成院落空间。使人有观览不尽之感。该廊宜曲不宜直，切忌碑石排列站队。

（三）文化广场

设于向阳大道东北端，既作为向阳大道的收束结尾，也作为五七路的开始。向阳大道的建成，使甘棠镇和五七区相联，形成向阳湖文化村的中心区。文化广场的建设则更加突出了中心地位。该广场面积不必太大，可在4000平方米左右。要与绿化和周围建筑统筹规划设计。

（四）“满眼风光”亭

建于“红旗区”高处。以重檐八角为宜。四周恢复成片竹林，亭旁用巨石刻写诗人郭小川在咸宁生活期间创作的《楠竹歌》，登此亭可跳望文化村全景。满眼风光，往事历历。抚今追昔，令人感慨系之。

（五）青少年野营活动基地

设在咸安区苗圃场。供青年进行野营、野炊等活动。共青团、少先队集体活动也可在这里进行。借藉野外活动锻炼青少年的体魄，培养其自主能力和团结互助作风。在当年文化名人垦荒流汗的地方进行这些活动，其意义又不同一般。

旅游配套项目

（六）文化娱乐休闲中心

设在四五二山头，向阳大道的建设将使原甘棠乡和“五七区”联成一体，成为全文化村的中心基地。在四五二山头建设娱乐休闲中心，不仅可以为文化村的游客服务，而且还可吸引武汉等地的工薪阶层，在双休日来此度假。也可供作家、诗人、画家、文艺评论家等到此创作、撰写论文等。该中心设置客房、餐饮、游泳池、健身房、桑拿浴、舞厅、会议室等。

（七）鄂南民俗馆

设在四五二山头——武警农场仓库内（干校人建）展示鄂南人民往昔生活的实物及情景。展示方式宜室内室外相结合，参观与操作相结合。如纺车和织机应容许现代女性一试；龙骨水车和联枷之类的农具可让男士实际操作。既增加旅游兴趣，也可体会昔日劳动的艰辛。馆旁空场做成咸宁四大景点的微缩景观（九宫山、陆水湖、赤壁、温泉），让游人在此一览鄂南名景全貌。

（八）垂钓中心

以项目单位下属企业渔业分场为基地构建休闲渔村。该中心既是垂钓的组织、管理处，也是自炊和代烹鲜鱼的服务中心。除了售票、值班外，还应有厨房、餐桌、餐具等供使用和出租。也有油、盐、柴、米、调料等出售。供钓者自炊自烹，以增加垂钓的趣味。

（九）“鸭棚荷风”亭

设在长堤路中段。该处北面是大面积湘莲生产基地。湘莲的花是红色的，极具有观赏价值。荷叶田田，莲花红艳。意图“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”之韵。由于面积方袤，所以气派辉宏。是一般旅游区难得见到的景观。建“鸭棚荷风”亭，既供游人停步观景，同时也强调了景观主题。增加了诗情画意。而且也和“满眼风光”亭形成“对景”。该亭四方、茅顶，以简朴为宜，可以建在著名剧作家陈白尘等放鸭时原址处，内悬《鸭棚日记》、《忆云梦泽》。

（十）水上游乐中心

王家寨湖，水体清洁，水面辽阔。既是自然环境，又没有险恶风涛。是水上健身和游乐的良好场所。特别是湖畔的两株古枫树，老干虬枝，亭亭而立。它既是当年历史的见证，而且也使湖面风光生色。将王家寨开发为“水上游乐中心”是很适合的。该中心以向阳区为依托，综合泅渡、冲浪、橡皮艇、水上脚踏车、划船、牛奶浴等设施于一身。环湖辟为商贸区和商往区，构筑若干旧日景观。

“水上游乐中心”与“青少年野营活动基地”配套，形成水陆齐备的旅游设施。

六条道路

文化村内的交通原有较好的规划。路网合理，路基稳固。但路面凹凸不平，小汽车无法行驶，由于常年无人维修，有些地方因雨水冲刷，水土流失而形成险段，急待修复。

目前已建成由甘棠镇到“五七区”的向阳大道。该大道长约1.5公里，宽10米。希望在该大道的两边进行街道建设，并综合解决交通、旅游、纪念、商贸、景观、游乐等各方面问题。以形成文化村的中心面貌。

文化村的道路网规划主要考虑满足旅游观光需要和方便当地农、林、牧、渔业生产。在原有道路基础上略加整治，依托咸潘公路形成环形道路网络。

文化村道路共分三级：

A：向阳大道，四五二街区的主要道路。长约1.5公里，宽10米，已建成。

B：五七路、长堤路、红旗路、湖心路、向阳路，文化村的主干环形道路。宽7米，在原有路基上加铺沥青路面。

C：机耕路，通过各生产点和自然村。宽3—5米，碎石路面或沥青路面，根据视线情况和需要，每隔300米左右设一段7米宽的路段，以供会车。

第五章计划项目总投资及筹措方式

项目工程和征用土地初步估算20000万元。其中：三个旧址保护区为660万元；十个新项目14863万元；六条道路为1650万元；四项工程为1800万元，征地投资1027万元。

项目建设单位前期基础性投入已完成1670万元。①向阳大道硬化路面；②办公及文化名人陈列馆；③干校旧址保护区；④采访编写了6本（约200万字）文化名人写向阳湖的书；⑤完成了一部向阳湖文化话题的电视片；⑥收集了包括“文坛祖母”冰心等百余名文化巨匠的专门题词（碑林原料）。

具体概算如下：

一、三个旧址保护区投入660万元：其中已投入维护费200万元另需复建原资料馆460万元。

二、十个项目投资预算：14863万元（含设计、规划、评估、办证费）

A：文化名人事迹陈列馆（已建）耗资240万元：建筑面积940平方米，其中史料估价140万元。

B：文化碑廊：约需投资600万元。

C：文化广场：面积为5000平方米，约需投资1000万元。

D：“满眼风光”亭：计划投资120万元。

E：青少年野营活动基地，约需投资450万元。

F：文化娱乐休闲中心。建筑面积6000平方米，另外配套设施，约需投资5000万元。

G：鄂南民俗馆（含微缩景观）。建筑面积约2000平方米，按每平方米3000元计，需投资6193万元。

H：垂钓中心：在规范池面上再投资200万元。

I：“鸭棚荷风亭”约需投资60万元。

J：水上游乐中心：建筑面积5000平方米约需投资1000万元。

三、六条道路投资1650万元

A：新修向阳大道约1500米，宽10米，已建水泥路面投资150万元；

B：五七路长约2000米，宽7米；

C：红旗路长约3000米，宽7米；

D：湖心路长3000米，宽7米；

E：向阳路长4000米，宽7米；

F：长堤路长3000米，宽7米。

除向阳大道属新建之外，其余5条路长15000米，碎石路基已多年通车压实，每公里按100万元计算，另需投1500万元。

四、四项工程投资预算1800万元

1、给排水工程：约需投资400万，已完成200万，再续接长江饮水工程甘棠开口处（连接距离1500米）；

2、供电工程：约需600万，已完成电网改建300万；

3、通讯工程：400万元电讯设备已交付使用；

4、绿化工程：约需投资400万元。

五、征地费用1027万元

向阳湖文化村总体开发资金筹措近几年已通过各级财政预算拔款、社会募捐，以劳代资分类立项建设等渠道完成了该项目前期基础性投入1030万元，项目建设单位计划自筹1000万元用于征用土地、路基整修、文物维护、资料增集、鱼池、荷塘、山地改造等铺垫工作，其余项目工程则需对外寻求有远见卓识之士的诚意合作。

第六章经济评价及效益分析

项目区紧邻京珠公路咸宁甘棠开口处不足1公里，距107国道仅5公里，离京广线8公里，与嘉鱼长江深水码头相隔仅26公里。上接武汉60公里，下连长沙290公里，陆（含公、铁路）、海、空立体交通可“悉听尊便”。

文化村的湖区农业将继续保持当年的阡陌田园风光，并有意保留可观的荷塘面积，与北邻的3000亩精养鱼池共同调剂各类游客的兴趣，或摘或种，或割或钓各取其乐。

文化村的山林，可根据土质和地形，成片种植桂花、楠竹、茶叶和苎麻，以展现咸宁“四乡”特色。既得经济实惠，又增景区绿色。

文化村的奶牛饲养，已形成规模，其系列奶制品，荣获省优、部优、国优和国际食品博览会金奖，同时通过国家绿色食品标志的售权。当旅游事业启动后，既可为游客提供奶品享用，也能让饶有兴趣者体会挤奶乐趣。

当地的商业，随着旅游业的繁荣，会有较大的发展，今后在发展过程中应围绕“文化”的轨道行进，始终保护文化村的特色。

中国向阳湖文化村建成后，将以其独有的文化品位和特殊的历史沉淀，招揽八方游客。同时接纳鄂南四大景点游兴未尽之观光过客，其“门庭若市”之日为期不远。该项目集文化、旅游、度假、商贸于一体，连动城乡经济，推动农业产业化的发展，给咸宁和投资者带来可观的经济回报。

一、营业收入

1、计划年接待游客60万人次，综合门票每人30元，年收入1800万元（管理成本900万元，纯利900万元）。

2、服务消费人均100元，营业毛利6000万元，按商业服务利润率25%计算，可创利1500万元。

二、带动运输业的延伸、发展：年新增收入800万元。

三、安排就业岗位：据测算，10个项目开发完成后，可安排就业人员2000人，人平创收1万元，合计2000万元。项目配套完善的产业链，将推进文化村生产值突破亿元大关。

四、为国创税

据测算，门票年收入1800万元，按8%纳税，即150万元，商业收入6000万元，按5%计纳，即300万元，两项合计创税收450万元。

五、营运经济效益情况

1、综合营业投入利润16%；

2、税后利润率23%；

3、投资利润率12%；

4、投资回收期12年。

第七章结论

一、“中国向阳湖文化村”是一项综合性的旅游环保文化开发项目，对于咸宁的两个文明建设将起到积极的推动作用。

二、项目开发已纳入咸宁总体规划，选址合理，区位优越，能满足交通、运输、供水、通讯、环保的需要。

三、此项目设计具有独、特、新、奇特色，既体现了文化遗产，又突出了乡土风情，有较高的观赏价值。

四、文化是人类文明保存的载体，旅游业是一项绿色产业，招商引资发展商贸会搞活咸宁城乡经济。同时，文化村总体开发本身也具有极好的经济效益。因此，开发好这些项目会造福子孙，功在千秋。