全市加快发展住房二级市场动员大会上的讲话

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我们今天召开这次会议，主要是以党的十七大精神为指导，全面贯彻落实省政府52号文件和全省加快发展住房二级市场电视电话会议精神，安排部署全市住房二级市场发展工作，加快搞活住房二级市场。刚才，旭东同志就我市住房二级市场发展的基本情况进行了通报，秦都区政府、市房地产开发公司作了很好的表态发言。后面，张书记还要作重要讲话，请大家认真抓好落实。下面，我先讲三点意见：

一、统一思想认识，正确估价我市住房二级市场发展形势

住房二级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。从欧美等发达国家的统计来看，一般市民一生中大约要换7—8次住房，而在成熟的房地产市场中，二手房交易额一般为新盘交易额的6—7倍。也就是说，存量房（二手房）交易量超过增量房（新建房）交易量，是一个城市房地产市场结构完善的主要标志。当然，我们的住房二级市场还处在发展初期，远远没有达到这个高度。近期以来，省委赵乐际书记对加强住房二级市场建设给予了高度的关注和重视，先后多次作出指示，要求进一步搞活我省的住房二级市场，把发展繁荣住房二级市场作为落实十七大精神的重要举措抓紧抓好。按照赵书记的指示精神，省政府近期以52号文件下发了《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，并召开了全省加快发展住房二级市场电视电话会议，对我们加快发展住房二级市场提出了新的要求。赵书记认为，我们西部工资水平低、百姓生活质量不高。在调研中，住房也是老百姓关注的一个焦点。从我们咸阳的实际来看，2001年市政府颁布了《咸阳市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，为启动住房二级市场提供了政策依据。全市住房二级市场从无到有，交易量逐年上升，城区从2001年的1.4万平方米增加到2006年的16.5万平方米。但相对于住房一级市场商品房的销售量而言，仍然显得规模偏小，比例偏低。2006年，城区新建商品房销售面积65万平方米，与存量住房交易量相比，二者比例为4:1。这就充分表明，我市的住房二级市场还处在一个正在起步、相对滞后的发展阶段。仔细分析当前全市住房二级市场发展中的制约因素，主要表现在四个方面：一是政策性障碍。突出表现在取得产权不足5年而上市交易的住房，要征收交易额5.5%营业税的规定，这就为实际取得产权超过5年但因未及时办理产权证的已购公有住房、经济适用住房上市增加了税费负担。二是已售住房办证率较低。据统计，目前全市公有住房确权办证率仅为93.5%，仍有部分大专院校、企事业单位和渭城区房改办未申请办理公有住房总证及房改房确权登记。究其原因，主要是一些单位房屋的建审手续不全，按照权属登记的有关规定，无法办理房产证；加之有些单位出于本位考虑，制定了一些限制上市交易的政策，或者是对职工住房的物业管理、采暖进行暗补，为上市交易设置了障碍。还有一些公有住房的销售面积与实际面积有一定差距，也给确权办证带来困难。同时，房地产开发项目已售住房办证率低的问题也要引起大家的高度重视。不少居民小区群众已经入住了好几年，但房产证却迟迟拿不到手，加之一些居民小区供暖、供气等配套设施不到位，房产主管部门又对此监督不力，群众反映十分强烈。三是信贷制约。目前商业银行对二手房购房抵押贷款政策不一，信心不足，审批程序复杂，业务开展还不到位，使不具备一次性付款能力的购房群众融资困难。住房公积金对购买二手房的贷款尚处于探索阶段，对购买二手房群众的融资支持仍显不足。四是服务体系不够完善。我市目前虽然建立了房地产超市，设立了住房二级市场交易平台，但未能有效整合信息交流、法律咨询、交易服务、信贷支持、确权登记等服务系统。同时房管部门对部分房产中介服务机构还缺乏行之有效的监督管理，也在一定程度上挫伤了购房群众的积极性。对于上述问题，省政府52号文件都提出了针对性的解决措施。各县市区、各部门、各单位要站在深入贯彻十七大精神、全面落实科学发展观、切实改善民生、促进社会和谐的战略高度，围绕贯彻52号文件，切实提高加快发展住房二级市场的责任感和使命感，统一思想认识，加大工作力度，着力推动全市住房二级市场健康发展。

二、突出工作重点，全面贯彻省政府52号文件精神

省政府出台的《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，为我们推进全市住房二级市场发展指明了方向，提供了政策依据。各级各有关部门要围绕贯彻落实52号文件精神，加快住房二级市场发展，促进已购公房上市交易量明显增加，优化房地产市场结构，尽快提高存量住房在房地产市场交易总量中的比重，力争2008年二手房交易量在2006年的基础上翻一番，到2010年再翻一番，在“十一五”期间使3万户群众通过二级市场改善住房条件。为此，要重点抓好以下五项工作：

一是继续推进公有住房出售。对符合出售条件的公有住房，无论现住户是否属于产权单位职工，产权单位都要严格按照房改政策办理出售手续；对不符合房改政策占有公有住房且确实有实际困难不能退出的，可根据清房政策按市场价对其销售并办理产权登记；对以房改标准价出售的公有住房，只要购买人申请过渡为全产权，原产权单位必须按照房改政策办理过渡手续和产权登记。对2005年以前集资建成的住房，原产权单位要按照政策规定在完善相关手续后，向原集资户办理转售和产权登记。

二是加快进行房屋权属登记。各级房产主管部门要针对不同历史时期、不同政策条件下、不同性质的房屋权属，制定分类指导的政策措施，加快办理房屋权属登记工作。对土地使用权明确，产权明晰的公有住房，经媒体公示无异议后，房屋权属登记机构予以办理产权登记手续；对权属有争议的公有住房，由目前房屋主管单位出具书面具结保证后，房屋权属机构应予以办理产权登记手续；对手续不全但已建成且入住而没有办理产权登记的房地产开发项目，开发企业必须到当地土地、规划、建设、房产、消防、人防等部门完善手续；对2007年底前未完善相关手续的开发企业，有关部门应采取必要措施，督促其尽快完善相关手续，同时以未能履行合同为内容记入企业信用档案，向社会公布，并视情节依法降低其资质等级，甚至吊销资质证书。今后，对违反合同规定，不能按时为住户办理房产证的房地产开发企业，要依法终止其经营开发资格。

三是进一步搞活住房二级市场。除国家政策另有规定外，任何单位不得对已购公有住房上市交易设置限制条件；对房改中购买公有住房未及时办理产权证的，职工个人产权取得时间按房改部门批准的售房之日确定；取得产权超过5年的已购公有住房，通过二级市场上市交易时，根据《国务院办公厅转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见〉的通知》（国办发[2006]37号）可免征相关税费；购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购买人因各种原因确需转让的，由市政府按原购房价格进行回购并出售给符合条件的居民；对符合上市交易条件的经济适用住房，允许其上市交易，政府以交易额的1%收取土地出让金，购房人取得完全产权时间以交付使用之日算起。

四是大力推行住房物业管理社会化。实行住房物业管理社会化是促进住房二级市场进一步发展的重要条件。各县市区、各部门、各单位要打破区域界线，破除本位主义，大力推行住房物业服务社会化。国有企事业单位及政府各部门必须取消对职工在物业服务方面的各种暗补。要结合各自实际，合同约定服务内容、服务质量及收费标准，规范物业管理，维护居民合法权益。

五是积极开展住房二级市场信贷服务。各级住房公积金管理中心要制定和完善二手房公积金贷款管理办法，加强住房公积金贷款对购买二手房的支持。除评估之外，二手房公积金贷款费用不得超过新购商品房公积金贷款费用。各商业银行要积极开展住房二级市场信贷业务，增加与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入，并积极开展二手房抵押贷款等住房金融业务，为发展住房二级市场搞好服务。

三、切实强化措施，确保发展住房二级市场工作全面铺开

加快发展住房二级市场，是市委、市政府贯彻党的十七大精神、促进和谐社会建设、改善民生的一项重要举措。各县市区、各部门、各单位一定要高度重视，强化措施，扎实推进，确保此项工作全面铺开，取得实效。

一要加强组织领导。为了尽快将这项工作全面推开，市上已经成立了专门的发展住房二级市场工作领导小组，由效民同志担任组长。各县市区、各部门也要尽快成立相应的领导机构，为此项工作提供坚强的组织保障。各单位主要领导要亲自过问，确保年内取得阶段性成果，切实把住房二级市场发展的目标任务落到实处。

二要搞好协调配合。加快发展住房二级市场工作纷繁复杂，涉及方方面面，市建设、规划、国土、房管等相关部门要从推动经济社会发展的大局出发，切实做到思想重视、组织落实、各尽其责、措施到位，任何单位和个人不得推诿扯皮，借故搪塞。这里强调一点：今天会后，各县市区政府、驻咸各单位、各房地产开发企业要按照市政府的统一部署，对制约住房二级市场的政策性障碍和历史遗留问题，认真进行清查清理，提出解决问题的意见和办法，于12月15日前上报市政府发展住房二级市场工作领导小组办公室。同时，在工作中各部门一定要注意把握政策，加快办证不是无原则办证，要把原则性和灵活性相结合，客观、务实地解决历史遗留问题，把这项关系民生的好事办好。

三要加大宣传力度。各相关部门和新闻单位要利用多种形式，借助各种媒体，广泛宣传加快发展住房二级市场的有关政策规定、办事程序、收费标准、市场信息等，力求做到家喻户晓，引导广大群众提升住房观念，提高维权意识，促进住房消费。要充分发挥各新闻媒体的舆论监督作用，对不及时办理房产证的单位和开发企业进行曝光，用社会舆论的力量促进这些单位和企业尽快办理房产证，创造有利于加快发展住房二级市场的良好氛围。

同志们，进一步加快发展住房二级市场，任务艰巨，意义重大。让我们以党的十七大精神为指导，认真贯彻省委、省政府的重大决策部署，真抓实干，扎实工作，为加快发展住房二级市场，促进全市经济社会又好又快发展作出新的贡献。